ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์ ทำยังไงไม่ให้เสียเปรียบ

หลายคนมีที่ดินแต่ปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้เข้าไปทำประโยชน์ เพราะอาจอยู่ไกล หรือรอจังหวะเวลาที่เหมาะสมถึงเข้าไปจัดการ ซึ่งก็ดูเหมือนจะไม่มีอะไร แต่หากแจ็กพอตเจอคนไม่น่ารัก ที่เห็นว่าเจ้าของที่ดินไม่อยู่ จึงฉวยโอกาสเข้ามาทำประโยชน์เองซะเลย หรือที่เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์” ซึ่งถ้าเจอแบบนี้จะต้องทำยังไงไม่ให้เสียเปรียบ และไม่ถูกยึดที่ดินไปเป็นของคนอื่นโดยไม่รู้ตัว วันนี้ LivingInsider รวบรวมข้อมูลมาไว้ให้แล้ว

ทำความเข้าใจกฎหมายครอบครองปรปักษ์

ก่อนจะไปดูว่าถ้าที่ดินของเราถูกครอบครองปรปักษ์จะต้องทำยังไงต่อไป ขอพาไปทำความเข้าใจกฎหมายกันสักหน่อย โดยในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382 มีใจความสำคัญว่า 

หากครอบครองทรัพย์สินของคนอื่นอย่างเปิดเผย โดยที่ไม่มีใครมาคัดค้าน หรือฟ้องร้องขับไล่ คนนั้นจะได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์จะได้กรรมสิทธิ์ เมื่อครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี

แต่อย่าเพิ่งตกใจ เพราะก่อนที่คนอื่นจะมาครอบครองที่ดินปรปักษ์ของเราได้ ไม่ใช่ว่าแค่เข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินของเรานานถึง 10 ปีเท่านั้น แต่เค้าจะต้องไปร้องขอต่อศาลที่มีอำนาจในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ก่อน แล้วหลังจากนั้นจะมีการประกาศหาเจ้าของผ่านสื่อเพื่อให้มาคัดค้าน 

ซึ่งถ้าไม่มีใครมาแสดงตัว ศาลจะทำการไต่สวนคำร้องไปฝ่ายเดียว และมีคำสั่งให้คนที่มาร้องมีในกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น แล้วเจ้าพนักงานที่ดินก็จะจดทะเบียนใส่ชื่อคนร้องในโฉนดที่ดินต่อไป ในทางกลับกัน ถ้าเจ้าของตัวจริงหรือตัวแทนที่ได้รับมอบฉันทะมาคัดค้านต่อศาล เรื่องนี้ก็จะกลายเป็นคดีข้อพิพาท ซึ่งคนร้องเป็นโจทก์ ส่วนคนที่มาคัดค้านจะเป็นจำเลย (แอบข้องใจนิดหน่อย จากเจ้าของตัวจริงกลายเป็นจำเลยแย่งที่ดินตัวเองซะงั้น)

ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงจะสามารถครอบครองปรปกษ์ได้

สำหรับคนที่เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินของคนอื่น ประหนึ่งเป็นเจ้าของเอง แล้วคิดจะครอบครองปรปักษ์เมื่อถึงเวลา อย่าเพิ่งดีใจไป เพราะไม่ใช่ว่าที่ดินทุกแปลงจะสามารถครอบครองปรปักษ์ได้ ต้องมีโฉนดที่ดิน หรือมีโฉนดตราจองเท่านั้น 

แต่ถ้าเป็นที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ถึงแม้ว่าคนที่ได้รับสิทธิจะไม่ได้ทำกินบนที่ดินแปลงนี้แล้วก็ตาม ก็ไม่สามารถแย่งครอบครองได้อยู่ดี เพราะสิทธิจะกลับมาเป็นของรัฐ ส่วนที่ดินประเภท ส.ค.1, น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. จะมีสิทธิแค่ครอบครอง แต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ถูกคนอื่นครอบครองปรปักษ์ที่ดินของตัวเองต้องทำยังไง

สมมติว่ามีคนมาสร้างบ้านหรือทำประโยชน์ในที่ดินของเรานานเป็น 10 ปี ซึ่งเค้ามีสิทธิร้องศาลขอครอบครองปรปักษ์ได้ แต่ในฐานะเจ้าของตัวจริงคงไม่มีทางยอมเด็ดขาด โดยเราสามารถฟ้องร้องเพื่อเอาคืนที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1376 ที่มีการระบุว่า “เจ้าของมีสิทธิติดตามและเอาคืนทรัพย์สินของตัวเองจากคนที่ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางไม่ให้คนอื่นเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย”

ทั้งนี้ จะต้องดำเนินการฟ้องศาลให้เพิกถอนชื่อหรือโฉนดใหม่ภายใน 1 ปี นับตั้งแต่วันที่คนอื่นจดทะเบียนครอบครองปรปักษ์ จากนั้นศาลจะพิสูจน์ใหม่อีกที ซึ่งถ้าเราแสดงสิทธิได้ดีกว่า ก็จะชนะคดี และโฉนดใหม่ที่คนอื่นครอบครองปรปักษ์ก็จะถูกเพิกถอน

บทความที่เกี่ยวข้อง

หลักหมุดที่ดินสำคัญแค่ไหน ถ้าถูกเคลื่อนย้ายต้องทำยังไง?

รู้จัก ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม สามารถทำอะไรได้บ้าง

โฉนดที่ดินคืออะไร มีกี่ประเภท สรุปครบที่นี่

“ที่ดินตาบอด” จะขอทางออกต้องทำยังไง?