เบื้องหลังคอนโดทรงขั้นบันได ที่ไม่ได้มีแค่ดีไซน์เก๋

เคยสังเกตไหมว่าทำไมคอนโดบางโครงการชั้นบนมีลักษณะถอยร่น ส่วนชั้นล่างยื่นออกเหมือนขั้นบันได ดูโดดเด่นสะดุดตา แต่ขอบอกเลยว่าการออกแบบคอนโดในรูปแบบนี้ ไม่ได้ทำเพื่อความสวยเก๋เพียงอย่างเดียว แต่มีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง

ทำไมต้องออกแบบคอนโดเป็นทรงขั้นบันได?

เหตุผลที่ดีเวลอปเปอร์ต้องออกแบบคอนโดทรงขั้นบันได้ เพราะที่ดินที่เตรียมไว้พัฒนาโครงการอาจจะไม่ได้มีเนื้อที่มากพอที่จะสร้างหลายอาคาร หรือบางทีแปลนที่ดินมีลักษณะลึกเข้าไปข้างใน จึงต้องทำเป็นคอนโดสูง

แต่ด้วยความกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หมวด 4 ข้อ 44 กำหนดว่า “ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด 

ความสูงของอาคารให้วัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงส่วนของอาคารที่สูงที่สุด สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด”

หมายความว่า ถ้าเราต้องการรู้ว่า อาคารมีความสูงเกินที่กฎหมายกำหนดหรือเปล่า หรือตึกนั้นสามารถสร้างได้สูงสุดกี่เมตร ต้องเริ่มจากวัดความยาวแนวราบจากจุดที่จะสร้างตึกถึงหน้าเขตที่ดินฝั่งตรงข้ามนำมาคูณสอง จะเท่ากับความสูงของตึกที่สามารถสร้างได้

ยกตัวอย่างคอนโดทรงขั้นบันไดตามภาพด้านล่าง สมมติว่าวัดระยะจากตำแหน่ง A ของอาคารไปจนถึงแนวเขตด้านตรงข้ามได้ 20 เมตร เท่ากับว่าจุดนี้สามารถสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 20 х 2 = 40 เมตร 

และเมื่อถอยร่นไปตำแหน่ง B และ C ที่สมมติว่ามีระยะห่างถึงแนวเขตด้านตรงข้าม 30 และ 40 เมตร ก็จะต้องมีความสูงไม่เกิน 30 х 2 = 60 เมตร และ 40 х 2 = 80 เมตร ตามลำดับ

รู้หรือไม่? คอนโดทรงขั้นบันไดมีผลต่อสิ่งแวดล้อม

กฎหมายควบคุมอาคารไม่ได้มีไว้แค่เพื่อความเป็นระเบียบ แต่มีที่มาจากความพยายามจัดสมดุลระหว่างการพัฒนาเมืองกับสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะในเขตเมืองที่อาคารสูงหนาแน่น จนแทบไม่เหลือช่องให้แสงหรืออากาศลอดผ่านได้ โดยการกำหนดความสูงของอาคารไม่ให้เกิน 2 เท่าของระยะราบ 

ซึ่งการออกแบบคอนโดทรงขั้นบันได ช่วยให้แสงแดดและลมธรรมชาติไหลเวียนเข้าไปถึงพื้นที่โดยรอบได้มากขึ้น ลดปัญหาตึกทึบที่บดบังทุกอย่างแบบตึกผนังตรง และยังช่วยลดการสะสมความร้อนในเมืองได้ในระดับหนึ่ง เพราะมีช่องว่างให้อากาศถ่ายเท และมีพื้นที่ให้แสงกระจายได้ทั่วถึงมากกว่า

ออกแบบคอนโดรูปทรงอื่นได้ไหม?

ถามว่าถ้าไม่ออกแบบคอนโดให้เป็นทรงขั้นบันได แต่ยังคงทำตามกฎหมายดังกล่าวได้ไหม คำตอบคือได้ เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ใช้รูปทรงไหนตายตัว ดังนั้นไม่ว่าจะออกแบบเป็นทรงเฉียงปาดเอียง หรือสโลปก็ย่อมได้ ขอแค่มีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของระยะห่างจากอาคารตรงข้ามก็เพียงพอ

แต่ถ้าเลือกไม่ทำขั้นบันได สิ่งที่ต้องแลกมาก็คือการเสียพื้นที่ใช้สอยในบางชั้น หรืออาจต้องทำชั้นล่างให้เว้าเข้าไปมากขึ้น เพื่อดึงให้ชั้นบนได้ความสูงที่ต้องการ ซึ่งอาจส่งผลกับดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้พื้นที่ หรือจำนวนยูนิตรวมของโครงการ

แต่การทำคอนโดทรงขั้นบันได ทำให้มีจำนวนยูนิตเยอะกว่า ทั้งยังได้ดาดฟ้าของแต่ละขั้นสำหรับทำ Facilities ต่าง ๆ เช่น Sky Lounge, Rooftop, สะว่ายน้ำ, สวนลอยฟ้า ฯลฯ ถือเป็นเทคนิคทางสถาปัตยกรรมที่ใช้ข้อจำกัดทางกฎหมายมาเป็นจุดขายด้านดีไซน์ได้อย่างน่าสนใจ

บทความที่เกี่ยวข้อง

ระยะร่นของอาคาร เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้

ประกันโครงสร้างบ้าน รู้ไว้ใช่ว่า เผื่อวันหน้าได้ใช้

บ้าน-คอนโดสร้างเสร็จล่าช้า เรียกร้องอะไรได้บ้าง?

อาคารสำนักงานในไทย มี่กี่แบบและแบ่งเกรดอย่างไร