ตลาดสำนักงานเปลี่ยนโฉมหน้าหลังโควิด-19 ระบาด

ในช่วงที่มีการกล่าวถึงการแพร่ระบาดไปทั่วโลก ของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นเหตุการณ์ใหญ่ที่เกิดขึ้นในรอบ 100 ปี ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเผยว่า เหตุการณ์จะถูกแยกออกเป็นช่วงก่อนและช่วงหลังการระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอาคารสำนักงานที่พฤติกรรมการใช้พื้นที่จะเปลี่ยนแปลงอย่างมากภายในระยะเวลาไม่ถึงปี

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ในระยะเวลาที่ผ่านมาก่อนที่จะมีการระบาดของโควิด-19 บริษัทหลายแห่งได้พยายามทดลองใช้วิธีการทำงานนอกสำนักงาน (Remote Working) หรือทำงานจากบ้าน (Work From Home) เพื่อลดค่าใช้จ่ายหรือเพื่อตอบสนองพฤติกรรมของกลุ่มมิลเลนเนียล แต่ในขณะนี้แทบทุกบริษัท แม้กระทั่งบริษัทที่ยังไม่เคยมีการเตรียมความพร้อมในด้านเทคโนโลยี ก็ถูกบังคับให้ต้องใช้วิธีการทำงานแบบใหม่นี้โดยปริยาย”

หลายบริษัทที่กำลังใช้นโยบายการทำงานจากบ้าน เริ่มรับรู้ว่าการทำงานดังกล่าวสามารถที่จะทำได้จริงหากนำไปปรับใช้กับบางหน่วยงานในองค์กร โดยสร้างสมดุลที่ดีระหว่างการมอบหมายความรับผิดชอบและการตรวจสอบการทำงานของทีมงาน ซึ่งอาจหมายถึงว่าสถานที่ทำงานในอนาคตจะเป็นพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่น (Agile Workplace) โดยเป็นการผสมผสานระหว่างสำนักงานใหญ่ การทำงานจากบ้าน และโคเวิร์กกิ้งสเปซ

การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นที่ทำให้บริษัททั่วไปได้เห็นภาพได้ชัดเจนว่า นโยบายการทำงานนอกสำนักงานที่วางแผนไว้นั้นใช้ได้จริงหรือไม่ ธุรกิจต่างๆ เริ่มตระหนักว่าแพลตฟอร์มหรือระบบพื้นฐานใดที่จำเป็นและยังขาดหายไปเพื่อรองรับการทำงานรูปแบบนี้ บริษัทที่ให้บริการด้านเทคโนโลยีจะกลายเป็นหนึ่งในผู้ที่ได้รับประโยชน์รายแรกๆ ภายหลังจากสถานการณ์นี้

“หลายองค์กรจะมองหาสำนักงานย่อยและแพลตฟอร์มบนคลาวด์ เพื่อเป็นแผนสำรองให้มั่นใจว่าธุรกิจจะไม่หยุดชะงักหากไม่สามารถเข้าสำนักงานใหญ่ได้ โคเวิร์กกิ้งสเปซก็จะเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ดีที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้ เพราะบริษัทสามารถเช่าพื้นที่ได้ตามต้องการเมื่อมีเหตุจำเป็นที่ไม่คาดคิด อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลังการระบาดโควิด-19 ผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้งสเปซจำเป็นต้องมีมาตรการที่ชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ใช้บริการว่าพื้นที่ของตนเองมีความปลอดภัยและมีการเตรียมพร้อมเป็นอย่างดี” นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเสริม

ซีบีอาร์อี พบว่าในขณะที่โรงแรมบางแห่งในกรุงเทพมหานคร ตัดสินใจปิดให้บริการในช่วงปิดเมืองหรือล็อคดาวน์เพราะอัตราการเข้าพักเหลือเพียงระดับเลขตัวเดียว บางบริษัทกลับเช่าห้องประชุมหรือห้องจัดเลี้ยงในโรงแรมเป็นสัปดาห์เพื่อใช้เป็นพื้นที่สำรองในการประชุมเมื่อมีความจำเป็น

นางสาวรุ่งรัตน์ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า “การจัดพื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่นซึ่งสนับสนุนการทำงานร่วมกันและการมีส่วนร่วมของพนักงาน เป็นเรื่องที่พูดถึงกันอย่างมากในช่วงก่อนการระบาดโควิด-19 โดยในตอนแรก พื้นที่ประเภทนี้อาจฟังดูเหมือนเป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงสูง สำหรับบริษัทในช่วงเวลาเช่นนี้ แต่ตามความหมายของความยืดหยุ่น พื้นที่ทำงานเหล่านั้นสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับการทำงานตามกิจกรรมที่เกิดขึ้น (Activity Based Workplace) เพื่อสนับสนุนการเว้นระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) และการกระจายทีมงานในสำนักงาน รวมทั้งทำให้เกิดการเปลี่ยนไปสู่การเป็นสำนักงานไร้การใช้กระดาษได้อย่างง่ายขึ้น”

หากมองภาพในมุมที่กว้างขึ้น แผนกวิจัย ซีบีอาร์อีเห็นว่าการพัฒนาอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ หลายแห่งจะมีความล่าช้า เนื่องจากการก่อสร้างหยุดชะงักหรือถูกเลื่อนออกไป เพราะผู้พัฒนาโครงการมีท่าทีตั้งรับมากขึ้นในการประเมินสถานการณ์แต่ละวัน นอกจากนี้ยังอาจมีการปรับแผนการพัฒนาเพื่อทำให้โครงการน่าสนใจยิ่งขึ้น ในช่วงหลังการระบาดโควิด-19 โดยปรับปรุงระบบการบริหารอาคาร ระบบกรองอากาศที่ดีขึ้น (เนื่องจากปัญหาฝุ่น PM2.5 ยังมีอยู่ในกรุงเทพฯ) หรือมีแผนบริหารความเสี่ยงเพื่อความต่อเนื่องของธุรกิจ (Business Continuity Plan - BCP) ที่ดีขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของผู้เช่า

ความยืดหยุ่นและการปรับตัวจะเป็นสิ่งสำคัญในตลาดอาคารสำนักงานช่วงหลังการระบาดโควิด-19 ไม่ใช่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของสถานที่ทำงานเท่านั้น แต่ยังเพื่อเตรียมความพร้อมทางธุรกิจสำหรับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย