7 ประเด็นร้อนตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ

7 ประเด็นร้อนตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ

เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปรับตัวรับการลงทุนของกลุ่ม     ทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการรายกลางและรายใหม่ตบเท้าเข้าตลาดเพิ่ม ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่มองหาการลงทุนในตลาดเช่าเพื่อบริหารต้นทุนและรับรู้รายได้ในระยะยาว ส่วนครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียม ระดับลักซูรี่กลางเมืองยังเติบโตต่อเนื่อง

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงคึกคักต่อเนื่อง และมีประเด็นสำคัญในตลาดที่น่าจับตามองอยู่หลายประเด็น ทั้งในแง่ของการลงทุน ราคาที่ดิน แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลัง และปีหน้า 

ประเด็นที่ 1 : ในช่วงไตรมาสแรกปี 2561 มีโครงการ คอนโดมิเนียม เกิดใหม่ โดยผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยจำนวน 14,094 หน่วย จาก 31 โครงการ ซึ่งเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับที่ประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ ทำให้มีจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด อยู่ที่ 564,000 หน่วย และจากการที่ที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถหาที่ดินพัฒนาโครงการได้เหมาะสม สัดส่วนห้องชุดที่เกิดใหม่จึงเกิดขึ้นบริเวณ โซนสุขุมวิทตอนปลาย (29%) โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม 9 (23%) โซนตากสิน เพชรเกษม (17%) เป็นหลัก สำหรับในครึ่งปีหลังนี้น่าจะเห็นโครงการใหม่เกิดขึ้นบริเวณแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรามากขึ้น จากแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น 

อย่างไรก็ตามสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มซูเปอร์ลักซูรี่กลางเมืองที่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาท จะมีให้เห็นมากขึ้นเรื่อยๆ จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดซิตี้คอนโดจะขยายตัวออกไปในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ราคาไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

ประเด็นที่ 2 : หลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาหลักในตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนมากกว่า 70% ของตลาด แต่สำหรับในช่วงไตรมาสแรกนี้ ผู้พัฒนาโครงการ รายกลางและรายใหม่ เริ่มมีสัดส่วนมากขึ้น รวมทั้งผู้พัฒนาจากต่างชาติด้วย

โดยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายใหม่เปิดตัวโครงการประมาณ 38% ของจำนวนห้องชุดใหม่ในตลาด ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่าตลาดยังน่าดึงดูดให้ผู้ประกอบการรายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายยังมี Roadmap ที่จะนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ภายใน 1 - 2 ปีนี้อีกด้วย 

ในขณะเดียวกันแผนธุรกิจและการพัฒนาโครงการสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ กลับมาให้ความสำคัญกับตลาดที่มีความยั่งยืนมากขึ้น เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุน ระมัดระวังการซื้อที่ดินกลางเมืองบ้าง โดยเพิ่มพัฒนาตลาดบ้านแนวราบที่การเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่ามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น โรงแรมหรืออาคารสำนักงาน และเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้นด้วย

ประเด็นที่ 3 : ทุนต่างชาติ ในช่วงไตรมาสแรกมีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจนโดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดในตลาดกรุงเทพฯ  และเป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่ารวมมากกว่า 30,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนในประเทศไทย

สำหรับต่างชาติที่เคยเข้ามาลงทุนก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ก็ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ตอบสนองความต้องการของคนญี่ปุ่นมากขึ้น ปีนี้ทุนญี่ปุ่นที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่อเนื่องอีกไม่ต่ำกว่า 4 - 5 โครงการ

ประเด็นที่ 4 : นักลงทุนรายย่อยต่างชาติ ยังคงให้ความสนใจเข้ามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง และมีจำนวนมากขึ้น ปัจจัยหลักก็ยังคงมาจากราคาสินค้าที่ยังคงถูกกว่ามาก เมื่อเทียบกับตลาดในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากฮ่องกง และญี่ปุ่น ประกอบกับระยะการเดินทางก็ไม่ไกล การซื้อคอนโดมิเนียมไว้ ก็เสมือนเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อพักผ่อนและปล่อยเช่า

ก่อนหน้านี้เราจะเห็นเทรนด์นี้ เฉพาะในสินค้าประเภท ลักซูรี่ และซูเปอร์ลักซูรี่เท่านั้น แต่ตอนนี้ตลาดไฮเอนด์ และตลาดระดับกลางก็เริ่มมีนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น นอกจากนี้นักลงทุนจากประเทศจีน ก็ยังต้องการย้ายเงินลงทุนมายังต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงอีกด้วย 

ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ในประเทศเองก็ออกไปนำเสนอสินค้าในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนี่อง มีการสร้างความเชื่อมั่นด้วยการไปเปิดสำนักงานย่อย เพื่อบริการลูกค้าอีกด้วย จึงทำให้ตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะในเอเชียเติบโตอย่างต่อเนื่อง

อีกส่วนที่น่าจับตามองคือ ในช่วงที่ผ่านมามีนักลงทุนเข้ามามองหาซื้อห้องชุดในโควต้าต่างชาติ 49% เพื่อไปเสนอให้นักลงทุนรายย่อยในต่างประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการทำกำไร ในขณะเดียวกันก็ยังเชื่อมันว่ามีผู้ซื้อรายย่อยในประเทศต่างๆ ยังคงมองหาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดนี้ก็น่าจะยังคงเติบโตได้ต่อไป

ประเด็นที่ 5 : สำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่มีเงินทุนจากธุรกิจครอบครัว รุ่นพ่อแม่เริ่มจับมือกันมาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักอาศัยระดับหรู โดยกลุ่มนี้ ก็เหมือน Startup ในธุรกิจอื่นๆ มีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ มีความคล่องตัวสูง บางกลุ่มก็มีตลาดรองรับสินค้า  ที่พัฒนาอย่างชัดเจนซึ่งอยู่ในเครือข่ายของธุรกิจหลัก และไม่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ยังรวมไปถึง โรงแรมแนวใหม่ อพาร์ทเมนท์ Co-working space หรือ Lifestyle retail ต่างๆ 

ประเด็นที่ 6 : หลายๆ โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้นำ Platform การใช้ชีวิต ที่ตอบสนองกับ Lifestyle คนไทยที่เปลียนแปลงไปอย่างรวดเร็ว มาเพิ่มเป็นจุดขายในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบสั่งการหรือการให้บริการผ่าน Mobile Application ต่างๆ Smart Robot หรือ Smart Locker เป็นต้น ซึ่งแน่นอนก็จะตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี

โอกาสในตลาดสำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัยแล้วที่จะมี Platform ที่สามารถตอบสนองความต้องการของที่อยู่อาศัยเดิม น่าจะเป็นสิ่งที่น่าจับตามองในระยะเวลาอันสั้นนี้ ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้งระบบ Smart Locker หรือระบบการบริการต่างๆ ที่เพิ่มความปลอดภัย การพักผ่อนหย่อนใจ และความสะดวกสบายใน การใช้ชีวิตมากขึ้น

ประเด็นที่ 7 : โอกาสทางการตลาดสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลัง ยังคงเห็นความเติบโตในตลาดต่างชาติ ในขณะที่ราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียม 7 - 8 ชั้นขนาดโครงการเล็กลง จาก ผู้พัฒนารายใหม่ ยังคงเห็นต่อเนื่อง รวมถึงบ้านลักซูรี่ระดับราคาสูงก็ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง และยังมีผู้ให้ความสนใจ ทำเลการพัฒนาโครงการ ถ้าเป็นโครงการกลางเมืองจะขยับจากทองหล่อไปเอกมัยมากขึ้น สุขุมวิท 31 - 49 ก็เริ่มเข้าไปในซอยที่ลึกขึ้น 

เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีต่างชาติเข้ามาซื้อและมาลงทุนมากขึ้น ดังนั้นสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมืองและการลงทุนรวมทั้งค่าเงินของประเทศเหล่านั้นก็จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาประเทศไทยมากกว่าแต่ก่อน