การเติบโตและการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปี 61

การเติบโตและการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ปี 61

ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกเผยปี 2561 บรรยากาศของการลงทุนในไทยดีขึ้นอันเป็นผลมาจากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ดีขึ้นหลายประการ และภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่อยู่ในทิศทางที่ดี    

ผู้พัฒนาโครงการยังแข่งขันในการหาที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพมหานครเพื่อพัฒนาโครงการทำให้ราคาที่ดินต่อตารางวาทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ รวมทั้งราคาคอนโดมิเนียมและค่าเช่าพื้นที่สำนักงานก็ทำสถิติสูงสุดเช่นกัน ด้านธุรกิจอี-คอมเมิร์ซและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปนั้นกำลังส่งผลต่อธุรกิจค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์

การส่งออกและการท่องเที่ยว: รายได้หลักของเศรษฐกิจไทย

เศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้นพร้อมกับการเติบโตของภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว อัตราการเจริญเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ของไทยปี 2560 สูงถึง 3.9% เนื่องจากตัวเลขการส่งออกไปยังตลาดหลักทุกแห่งเพิ่มสูงขึ้นมากถึง 9.9%

ภาคการท่องเที่ยวซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 20% ของจีดีพีประเทศ มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 35.4 ล้านคนในปี 2560 คิดเป็นเพิ่มขึ้น 8.6% ต่อปี และคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นอีกในปี 2561

ผู้พัฒนาโครงการในไทยร่วมทุนกับต่างชาติ

ธนาคารไทยมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ จึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการต่างมองหาเงินลงทุนจากพันธมิตรต่างชาติ โครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ที่เกิดจากการร่วมทุนมีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการในปี 2556 เป็น 52 โครงการในปี 2560 ซึ่งการร่วมทุนส่วนใหญ่มักเป็นการร่วมทุนรายโครงการกับนักลงทุนจากญี่ปุ่นในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

ในปัจจุบัน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เห็นว่านักลงทุนยังมาจากชาติอื่นด้วย เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน   ถึงแม้ว่าการร่วมทุนที่ผ่านมาจะเริ่มต้นจากโครงการคอนโดมิเนียม แต่ซีบีอาร์อีคาดว่าการลงทุนใหม่ๆ จะมีทั้งคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน

ด้านสัดส่วนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาตินั้นเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อยมาอยู่ที่ 25% ของธุรกรรมการซื้อขายคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่ผ่านซีบีอาร์อี และซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะยังคงซื้อที่พักอาศัยในไทยทั้งระดับหรูและระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมองเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการพยายามทำการตลาดในต่างประเทศมากขึ้น

ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำยังคงมีมากอย่างต่อเนื่อง

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้พัฒนาโครงการยังหาซื้อที่ดินเพื่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า เช่น อาคารสำนักงานโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก”

ราคาที่ดินย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ในทำเลชั้นนำที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2560 ราคาที่ดินบางทำเลปรับตัวสูงถึง 25-30% ต่อปี

นอกจากนี้ แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ยังได้เห็นว่ามีการซื้อขายที่ดินครั้งที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของไทย คือ การร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์ในการเข้าซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษด้วยราคา 420 ล้านปอนด์ และยังมีการซื้อขายที่ดินที่ทำสถิติราคาต่อตารางวาสูงสุด คือ การซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวาในซอยหลังสวนโดยเอสซี แอสเสท ด้วยราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการเริ่มวางแผนที่จะลดความเสี่ยงโดยการกระจายการลงทุนออกไป โดยผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง คือ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม เป็นต้น

ส่วนที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวรหรือฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นดีของย่านซีบีดีที่มีเหลือจำนวนน้อยมากนั้น จะมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงมีอยู่ แต่ผู้เช่าเริ่มหากลยุทธ์ในการจัดพื้นที่ทำงานใหม่

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย คาดการณ์ปริมาณความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในช่วง 2 – 3 ปีข้างหน้าว่า ความต้องการจะยังคงอยู่ที่ระดับ 2 แสนตารางเมตรต่อปี จะยังไม่เป็นการเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด

สำหรับในปี 2561 ที่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้ามาน้อยกว่า 2 แสนตารางเมตร หมายถึง ปริมาณพื้นที่ว่างจะยังคงลดลงเรื่อยๆ และค่าเช่าจะยังเพิ่มสูงขึ้นแม้จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงก็ตาม ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ระดับ 7.8% และจะลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ในทุกเกรดและทุกทำเล

“เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้น ผู้เช่าจึงมองหาหนทางในการลดค่าใช้จ่าย โดยอาศัยกลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน เพื่อให้สามารถเพิ่มจำนวนพนักงานได้ในขณะที่ใช้พื้นที่ลดลง” นายนิธิพัฒน์กล่าวเพิ่มเติม

ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนแปลงในมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศที่ค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า ต้องรวมอยู่ในงบดุล รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการตกแต่งสำนักงานใหม่ และการที่บริษัทลดความเสี่ยงของความไม่แน่นอนโดยไม่ต้องการทำสัญญาเช่าระยะยาว จะส่งผลให้บริษัทข้ามชาติบางแห่งเลือกที่จะเช่าพื้นที่ทำงานในโคเวิร์กกิ้ง สเปซ มากกว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานแบบเดิม

ในปีนี้ ผู้ให้บริการพื้นที่โคเวิร์กกิ้ง สเปซจากต่างชาติ 4 รายจะเปิดให้บริการครั้งแรกในอาคารสำนักงานในย่านใจกลางซีบีดีของกรุงเทพฯ โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมดราว 1.8 หมื่นตารางเมตร และซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีการขยายสาขาออกไปอีกในปี 2561

เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกต้องสร้างสรรค์ประสบการณ์ใหม่

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเมินว่า การแข่งขันระหว่าง “ร้านค้าและตลาดออนไลน์” ในไทยจะเริ่มเห็นได้ชัดในปี 2561  ซึ่งอี-คอมเมิร์ซส่งผลกระทบอย่างมากต่อร้านค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม

ซีบีอาร์อียังคาดการณ์ว่า การปิดปรับปรุงพื้นที่ในศูนย์การค้าที่เสร็จเรียบร้อยแล้ว และมีร้านค้าปลีกกลับมาเปิดให้บริการ จะทำให้อัตราพื้นที่ว่างซึ่งอยู่ที่ระดับ 5% ลดลงต่อไปอีก ส่วนพื้นที่ค้าปลีกใหม่จะมีเพิ่มขึ้นอีกราว 3 แสนตารางเมตรในปี2561ขณะที่ปี 2560 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ 1 แสนตารางเมตร ซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาดค้าปลีกเพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามายังศูนย์การค้ารุนแรงมากขึ้น     

นอกจากนี้ ผู้ค้าปลีกจะขยายช่องทางการขายให้มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งการขายผ่านออนไลน์และการขายหน้าร้าน (Offline) ซึ่งหมายความว่าผู้ค้าปลีกอาจจะต้องการใช้พื้นที่น้อยลง

ผู้ค้าปลีกและเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจะต้องปรับตัว ไม่เพียงแต่ต้องสร้างประสบการณ์ที่พิเศษให้แก่ลูกค้า แต่ยังต้องอำนวยความสะดวก ที่ไม่สามารถหาได้จากการซื้อขายทางออนไลน์

อี-คอมเมิร์ซผลักดันความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่

ซีบีอาร์อีคาดว่า การเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะนำไปสู่ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ทุกรูปแบบเพิ่มมากขึ้น ณ ไตรมาส 4 ปี 2560 อัตราการเข้าใช้พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่โดยรวมอยู่ที่ 79.2% เพิ่มขึ้นจาก 78.6% ในไตรมาสก่อนหน้า

มูลค่าตลาดอี-คอมเมิร์ซทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้นทุกปี  จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยพื้นที่อุตสาหกรรมของซีบีอาร์อีพบว่ายอดขายทุก 1 พันล้านดอลล่าร์สหรัฐในตลาดอี-คอมเมิร์ซของสหรัฐอเมริกา หมายถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพิ่มขึ้นอีก 1 แสนตารางเมตร สำหรับตลาดอี-คอมเมิร์ซในไทยปี 2560 เป็นที่คาดว่า มูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 2.84 พันล้านดอลล่าร์สหรัฐฯ (ราว  8.9 พันล้านบาท) หรือคิดเป็นประมาณ 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมด

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่ายอดขายอี-คอมเมิร์ซในไทยที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน

โอกาสและความเสี่ยงในปี 2561

โอกาส

§  การเติบโตทางเศรษฐกิจ ประกอบกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ปรับตัวดีขึ้น ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเพิ่มขึ้น

§  การท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นช่วยผลักดันให้ธุรกิจการให้บริการและธุรกิจค้าปลีกเติบโต

§  การขยายระบบสาธารณูปโภคเปรียบเสมือนตัวเร่งให้เกิดการพัฒนาโครงการ

§  ธนาคารผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่พักอาศัย

§  การลงทุนจากต่างชาติในรูปแบบของการร่วมทุนพัฒนาโครงการ

§  การนำเทคโนโลยีใหม่เข้ามาใช้ในบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์

§  โอกาสการลงทุนในระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (อีอีซี)

ความเสี่ยง

§  ราคาที่ดินที่สูงเกินไปทำให้การพัฒนาโครงการเป็นไปได้ยาก

§  ความสามารถในการซื้อที่พักอาศัยในตลาดระดับกลางและระดับล่างมีน้อย

§  ความเสี่ยงที่จะเกิดซัพพลายล้นตลาดในหลายภาคธุรกิจ หากโครงการใหม่ที่วางแผนไว้เริ่มก่อสร้างในเวลาเดียวกัน

§  ความไม่แน่นอนทางการเมืองเกี่ยวกับการจัดการเลือกตั้ง

§  นโยบายด้านภาษีที่ยังไม่มีความแน่นอน

§  อัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มสูงขึ้น

ติดตามข่าวสารจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่

Facebook: CBRE.Thailand

Twitter: @CBREThailand

LinkedIn: CBRE Thailand

Instagram: CBRE Residential Thailand

LINE@: @CBREThailand