คอนโด-วิลล่าสมุยคึกคัก อัตราปล่อยเช่าพุ่ง มูลค่าตลาดแตะ 30,300 ล้านบาท

ตลาดอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยบนเกาะสมุยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ด้วยการเติบโตอย่างรวดเร็ว การเพิ่มความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดเช่าระยะสั้น

ตามรายงาน “Samui Property Market Update 2568” ฉบับล่าสุดโดย C9 Hotelworks มูลค่าตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุยในปัจจุบันอยู่ที่ 30.3 พันล้านบาท โดยตลาดกำลังเปลี่ยนจากการเน้นที่พักอาศัยแบบวิลล่าเป็นหลัก ไปสู่โครงการที่พักอาศัยที่มีความหนาแน่นมากขึ้น เช่น คอนโด เพื่อตอบรับเทรนด์การลงทุนที่เปลี่ยนแปลง และความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วกำลังกำหนดทิศทางใหม่ของตลาด

หนึ่งในเทรนด์สำคัญของตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุยในปัจจุบันคือการเติบโตของจำนวนวิลล่าสำหรับเช่าแบบอิสระ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 34% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา (ข้อมูล ณ มกราคม 2568) ปริมาณที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาค่อนข้างมาก

โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลง 11% เหลือ 13,012 บาทต่อคืน อย่างไรก็ตาม แม้อัตราค่าเช่าจะลดลง แต่ระดับการเข้าพักกลับเพิ่มขึ้น 5.7 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 71.5% สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มองหาความหรูหราและความเป็นส่วนตัว

“สิ่งที่ทำให้สมุยแตกต่าง คือพื้นฐานของตลาดโรงแรมและอสังหาฯ ที่แข็งแกร่ง” คุณบิล บาร์เน็ตต์ (Bill Barnett) กรรมการผู้จัดการ C9 Hotelworks กล่าว “เมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางอื่น ๆ ในไทยที่ราคาที่ดินพุ่งสูง สมุยยังมีต้นทุนที่ดินค่อนข้างต่ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการวิลล่าหรูในราคาที่แข่งขันได้ และหลายแห่งยังมีวิวทะเลที่สวยงามอีกด้วย”

ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยกำลังเปลี่ยนทิศทางไปสู่คอนโดสไตล์รีสอร์ตขนาดใหญ่และมีความหนาแน่นมากขึ้น โดยมีโครงการใหม่ที่น่าจับตามอง เช่น อานาวา สมุย (564 ยูนิต) และ วิง สมุย (533 ยูนิต) ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจากรูปแบบวิลล่า ไปสู่ทางเลือกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อยุคใหม่ รวมถึงนักลงทุนที่มองหาที่อยู่อาศัยที่บริหารจัดการง่ายและเข้าถึงได้ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางทำเลต่าง ๆของสมุย

ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยหลักบนเกาะสมุย มีจำนวนยูนิตรวมทั้งสิ้น 2,882 ยูนิต กระจายอยู่ใน 117 โครงการ โดยกว่า 70% ของอุปทานทั้งหมดตั้งอยู่ในย่านบ่อผุด ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางของเกาะ ครอบคลุมทั้งสนามบินสมุยและชายหาดยอดนิยมอย่างเฉวง ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ได้แก่ ตำบลมะเร็ต (15%) ตำบลแม่น้ำ (9%) และตำบลอ่างทอง (3%)

คอนโดครองสัดส่วน 52% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดบนเกาะสมุย สะท้อนถึงบทบาทที่เพิ่มขึ้นของการพัฒนาอสังหาฯ ยุคใหม่ ขณะที่วิลล่าหรือบ้านพักอาศัยยังคงมีสัดส่วน 48% ซึ่งแม้จะยังเป็นส่วนสำคัญของตลาด แต่ก็เริ่มเปิดทางให้กับการเติบโตของโครงการคอนโดมากขึ้น มีราคากลางอยู่ที่ 88,500 บาทต่อตร.ม. ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่เฉลี่ย 60,600 บาทต่อตร.ม.

สำหรับคอนโดห้องแบบหนึ่งห้องนอน (ขนาด 40-70 ตร.ม.) ราคากลางอยู่ที่ประมาณ 3.5 ล้านบาท ขณะที่ห้องแบบสองห้องนอน (ขนาด 80-110 ตร.ม.) มีราคากลางที่ 7.2 ล้านบาท ด้านวิลล่าจะมีราคาสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยยูนิตแบบสามห้องนอน (ขนาด 250–350 ตร.ม.) มีราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 14.9 ล้านบาท

การแข่งขันในตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุย

ปี 2568 ตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุยมีจำนวนรวม 3,055 หลัง โดยส่วนใหญ่อยู่ภายใต้การบริหารของผู้ให้บริการบุคคลที่สาม วิลล่าเหล่านี้มักถูกใช้ในสองรูปแบบควบคู่กัน ทั้งเป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว และเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า

ตลาดส่วนใหญ่ประกอบด้วยวิลล่าสองและสามห้องนอน ซึ่งครองสัดส่วน 21% และ 31% ตามลำดับ ขณะที่วิลล่าขนาดใหญ่ที่มีสี่ห้องนอนขึ้นไป คิดเป็น 31% ของอุปทานทั้งหมด เพื่อตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวใหญ่และนักท่องเที่ยวที่เดินทางเป็นกลุ่ม

ตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุยมีความผันแปรตามฤดูกาลอย่างชัดเจน โดยอัตราเข้าพักต่ำสุดอยู่ที่ 38.7% ในเดือนกันยายน และพุ่งสูงสุดถึง 76.2% ในเดือนกุมภาพันธ์ ระยะเวลาการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-5 คืน แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนจะลดลงจากการที่มีจำนวนวิลล่าในตลาดเพิ่มขึ้น แต่ความต้องการจากนักท่องเที่ยวกลุ่มมีกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวและประสบการณ์ที่แตกต่าง

แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนในไตรมาสแรกของปี 2568 จะลดลงมาอยู่ที่ 13,012 บาท แต่อัตราเข้าพักกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนว่ากลยุทธ์การเน้นปริมาณผู้เข้าพักกำลังเห็นผลในหมู่ผู้ประกอบการหลายราย การปรับสมดุลระหว่างราคาและประสิทธิภาพการบริหารจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ซึ่งกำลังพัฒนาไปสู่ความเป็นมืออาชีพมากขึ้น พร้อมกับการวาง

บ่อผุด: วิลล่าบูติกตอบรับความต้องการที่เติบโตต่อเนื่อง

หนึ่งในทำเลวิลล่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดบนเกาะสมุยคือย่านบ่อผุด ซึ่งความสนใจโครงการที่อยู่อาศัยแบบบูติกยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการในพื้นที่นี้โดดเด่นด้วยการออกแบบที่สวยงามทันสมัย ความเป็นส่วนตัว และทำเลที่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างหมู่บ้านชาวประมง (Fisherman’s Village)

วิลล่าระดับลักซ์ชัวรีในบ่อผุดยังตอบรับกับกระแสไลฟ์สไตล์ด้านสุขภาพและดีไซน์ทรอปิคอลร่วมสมัย ตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะจุดหมายยอดนิยมของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาคุณภาพชีวิตและไลฟ์สไตล์ที่แตกต่าง

มูลค่าตลาดและรูปแบบอสังหาฯ

ในเชิงภูมิศาสตร์ พื้นที่บ่อผุด มะเร็ต และแม่น้ำ รวมกันคิดเป็น 85% ของมูลค่าตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุย ซึ่งสะท้อนถึงความน่าสนใจของทำเล และความพร้อมด้านการพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้อย่างชัดเจน ที่พักริมทะเลมีจำนวน 631 ยูนิต ขณะที่ที่พักอาศัยภายแบบ Branded Residences มีจำนวน 550 ยูนิต สะท้อนถึงความนิยมที่เพิ่มขึ้นในสินทรัพย์ระดับพรีเมียมซึ่งเน้นคุณภาพชีวิตและภาพลักษณ์ที่เป็นเอกลักษณ์

ด้านราคาขาย อสังหาฯ มีราคาสูงขึ้นตามขนาดของยูนิต โดยวิลล่าสองห้องนอน (150-250 ตร.ม.) มีราคาประมาณ 12.2 ล้านบาท ขณะที่วิลล่าสี่ห้องนอนขนาดใหญ่ (400-500 ตร.ม.) อาจมีราคาสูงกว่า 28.9 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียม จุดขายสำคัญยังคงอยู่ที่ความคุ้มค่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยผู้พัฒนาหลายรายมุ่งเป้าทั้งนักลงทุนต่างชาติและชาวไทยในเมืองที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือทรัพย์สินเพื่อการลงทุน

มุมมองตลาดและสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณา

ทิศทางของตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสใหม่ ๆ ให้กับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ แม้ว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนอสังหาฯ ทั้งในกลุ่มวิลล่าและคอนโดมิเนียมจะสร้างแรงกดดันต่อระดับราคาตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มปล่อยเช่าระยะสั้น แต่ปัจจัยด้านอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ระดับการเข้าพักที่ดีขึ้น และการเชื่อมต่อทางการบินที่สะดวกมากขึ้น ก็ช่วยรองรับแรงกดดันนี้ได้บางส่วน

การเกิดขึ้นของโครงการคอนโดขนาดใหญ่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุย ทำให้เกาะแห่งนี้เข้าถึงนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านหลังที่สองได้หลากหลายมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างนี้ เมื่อรวมกับภาพลักษณ์ของสมุยในฐานะจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวระดับพรีเมียม สะท้อนว่าตลาดอสังหาฯ กำลังก้าวเข้าสู่ระยะใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยปริมาณและความหลากหลายมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ นักพัฒนาและนักลงทุนจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะกับสภาพตลาดที่มีการแข่งขันสูงและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โดยปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความได้เปรียบในตลาดคือความแตกต่าง ทำเล และบริการที่มีมูลค่าเพิ่ม หากมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและเหมาะสม เกาะสมุยยังคงเป็นจุดหมายที่น่าลงทุน ทั้งในด้านการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

ขณะนี้ที่โครงสร้างพื้นฐานและการเชื่อมต่อระดับนานาชาติของเกาะสมุยพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ภาคอสังหาฯ ก็พร้อมจะยังคงเป็นจุดสนใจของทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุนรายใหญ่ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว

สามารถดาวน์โหลดรายงาน Samui Property Market Review 2568 โดย C9 Hotelworks ได้ที่:

https://c9hotelworks.com/wp-content/uploads/2025/06/Samui-Property-Market-Update-June-2025.pdf