ระยะร่นของอาคาร เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้

ตอนนี้กลายเป็นว่าต่อให้เลือกคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิ่งที่ต้องให้กังวลไม่ต่างจากคอนโดที่กำลังสร้าง เพราะเราต้องดูให้ละเอียดมากกว่าเดิมไปจนถึง การสร้างคอนโดอย่างเรื่องระยะร่นของอาคาร ซึ่งบอกเลยว่า ณ เวลานี้ คือสำคัญมากที่ผู้ซื้อจะไม่รู้ไม่ได้แล้ว

ข้อกำหนดระยะร่นของอาคารห่างจากที่ดินคนอื่น

โดยใช้ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการสร้างระยะร่นของอาคาร ตามที่กำหนดกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) มาตรา 41 ซึ่งเป็นการวัดระยะร่นของอาคารจากผนังเท่านั้น ไม่นับส่วนที่เป็นระเบียงเสาและกันสาด โดยจะแบ่งตามพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้เป็น 2 กรณี คือ

1. คอนโดที่สูงไม่เกิน 23 เมตร และมีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น หรือที่เรียกกันว่าคอนโด Low Rise โดยสร้างติดกับที่ดินคนอื่น ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากสุดของอาคาร และจะต้องมีช่องเปิดอย่างประตูหน้าต่างระเบียง โดยมีระยะห่างจากขอบเขตที่ดินอื่นอย่างต่ำ 2 เมตร สำหรับความสูงไม่เกิน 9 เมตร แต่ถ้าสูงเกินแต่ไม่ถึง 23 เมตร จะต้องถอยห่างจากขอบเขตที่ดินอื่นไม่ต่ำกว่า 3 เมตร

2. คอนโดที่สูงเกิน 23 เมตร หรือเรียกว่าคอนโด High Rise และมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทุกชั้นมากกว่า 10,000 ตร.ม. โดยต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร ซึ่งจะต้องห่างจากเขตที่ดินอื่นไม่ต่ำกว่า 6 เมตร 

ข้อกำหนดระยะร่นอาคารห่างจากถนนสาธารณะ

สำหรับทุกประเภทอาคารที่ติดถนนสาธารณะ ที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ระยะร่นอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร 

ส่วนอาคารที่สูงเกิน 8 เมตร มีถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะร่นอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร แต่ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะร่นอาคารจะห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ สุดท้ายคือถนนสาธารณะที่มีความกว้างมากกว่า 20 เมตรขึ้นไป ระยะร่นอาคารต้องห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

นอกจากนี้คอนโด High Rise จะมีรายละเอียดความกว้างของที่ดินอาคารเพิ่มเข้ามา ได้แก่ พื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้น ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร

แต่หากมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นเกินกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร และติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่น ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

ข้อกำหนดระยะร่นอาคารห่างจากแหล่งน้ำสาธารณะ

ปัจจุบันอาคารและคอนโดที่อยู่ใกล้แม่น้ำ หรือแหล่งน้ำสาธารณะก็มีไม่น้อย ซึ่งก็ต้องมีข้อกำหนดไม่ต่างจากถนน คือไม่ว่าจะเป็นอาคารหรือคอนโดประเภทไหนก็ตาม โดยแหล่งน้ำที่กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะร่นอาคารต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วนแหล่งน้ำที่กว้างเกิน 10 เมตรขึ้นไป จะต้องห่างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และที่เป็นทะเลสาบ บึงน้ำขนาดใหญ่ รวมถึงทะเล ควรมีระยะร่นอาคารไม่น้อยกว่า 12 เมตร

หากการสร้างคอนโดไม่เป็นไปตามกฎหมาย มีระยะร่นอาคารที่ไม่เหมาะสม ต่อให้สร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อเข้าอยู่แล้วเป็นปี จะทำให้มีปัญหาต้องมาคอยลุ้นว่าอาจถูกรื้อทิ้งได้ในภายหลัง ผู้ซื้อจึงต้องระวังไว้ก่อน เพราะอะไรก็เกิดขึ้นได้จริงๆ