การปรับตัวของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพมหานครนั้นพึ่งพาลูกค้าที่มาพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกรายงานว่า นับตั้งแต่มีมาตรการจำกัดการเดินทางซึ่งเป็นผลจากโควิด-19 ความต้องการเข้าพักอาศัยระยะสั้นลดลงอย่างรวดเร็ว

เนื่องจากการท่องเที่ยวทั่วโลกหยุดชะงัก และภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงมีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศซึ่งพักอาศัยระยะยาวเพื่อปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดใหม่ที่เกิดขึ้น และไม่ใช่ครั้งแรกที่ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป

นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ หัวหน้าแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ที่ผ่านมาการเติบโตแบบทวีคูณของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศไทยจากจำนวนนักท่องเที่ยว 10 ล้านคนในปี 2546 เป็นเกือบ 40 ล้านคนในปี 2562 ทำให้ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ค่อยๆ ปรับเปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับตลาดพักอาศัยรายวันมากขึ้นเพื่อเพิ่มรายได้ให้มากที่สุด ผู้เข้าพักระยะยาวทำให้มีอัตราการเข้าพักที่สม่ำเสมอแต่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนที่ต่ำกว่า

ขณะที่ผู้เข้าพักระยะสั้นอาจจะมีอัตราการเข้าพักที่ผันผวนกว่าแต่ให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนสูงกว่า นี่คือเหตุผลว่าทำไมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่จึงขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมเพื่อให้สามารถเข้าถึงลูกค้าทั้งสองกลุ่มได้และเพื่อกระจายความเสี่ยง”

การชะลอตัวทางเศรษฐกิจซึ่งถูกซ้ำเติมจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังได้ส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการพักอาศัยทั้งระยะยาวและระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ด้วยลักษณะของตลาดให้เช่าระยะยาวนั้นทำให้สามารถรับมือกับผลกระทบจากโควิด-19ได้ดีกว่า เพราะบริษัทส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่ารายปีให้กับพนักงานชาวต่างชาติของตนเอง

“การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักระยะยาวและระยะสั้นมีแนวโน้มที่จะกลายเป็นเทรนด์ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควิด-19 ทำให้เห็นถึงความสำคัญของการปรับตัวด้วยการเจาะตลาดที่หลากหลายมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บางแห่งเท่านั้นที่มีความยืดหยุ่นมากพอที่จะเข้าถึงตลาดทั้งสองกลุ่มได้” นายธีราธรกลาวเพิ่มเติม

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่สร้างมานานแล้วมักจะมีข้อจำกัดทางโครงสร้างที่ทำให้ไม่สามารถขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ถึงแม้ว่าจะได้รับใบอนุญาตแล้ว ก็ไม่อาจรับประกันได้ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะได้รับประโยชน์จากการมีผู้เข้าพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว

การมุ่งเน้นไปที่ผู้เข้าพักระยะสั้นทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องแข่งขันกับโรงแรมซึ่งอาจจะไม่ได้ส่งผลดี นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าที่เข้าพักระยะยาวจะไม่ค่อยชื่นชอบที่โครงการมีคนพลุกพล่านมากขึ้น และกระทบต่อความเป็นส่วนตัว อันเนื่องจากการเข้าพักระยะสั้นของนักเดินทาง

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ออกแบบมาเป็นพิเศษสำหรับชาวญี่ปุ่นนั้นปรับเปลี่ยนได้ยากกว่า เนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้เปิดรับเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้าพักอาศัยระยะยาวเท่านั้น  รวมถึงมีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องของลูกค้าชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ

เช่น ห้องน้ำและการตกแต่งภายในห้องพักแบบญี่ปุ่น ด้วยคุณสมบัติเฉพาะตัวของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ซึ่งมุ่งเน้นไปที่ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นจึงอาจจะไม่สอดคล้องต่อความต้องการของนักเดินทางที่เข้าพักระยะสั้น

นับจากนี้ไป การให้บริการของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมุ่งสู่การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว แต่เป็นที่น่าเสียดายว่าไม่ใช่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะสามารถปรับเปลี่ยนไปสู่การเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รุ่นใหม่ ที่จะช่วยสร้างผลตอบแทนให้เพิ่มขึ้นและทำให้ก้าวผ่านวิกฤตในอนาคตด้วยการกระจายความเสี่ยงได้