ดอกเบี้ยลอยตัว vs ดอกเบี้ยคงที่ เลือกแบบไหนดี ให้หนี้บ้านไม่บานปลาย

สำหรับคนที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน คำถามสำคัญที่มักเกิดขึ้นคือ “เลือกดอกเบี้ยแบบไหนดี?” เพราะการเลือกผิดตั้งแต่ต้น อาจทำให้ต้องผ่อนแพงไปอีกหลายปี บทความนี้จะพามาทำความเข้าใจระหว่าง “ดอกเบี้ยลอยตัว” กับ “ดอกเบี้ยคงที่” เพื่อช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และวางแผนหนี้บ้านได้แบบไม่มีสะดุด

ทำความรู้จัก “ดอกเบี้ยลอยตัว”

ดอกเบี้ยลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอดอายุสัญญา โดยจะขึ้นอยู่กับต้นทุนของสถาบันการเงิน หรืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงจาก MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดสำหรับลูกค้ารายย่อยทั่วไป 

เช่น หากธนาคารมี MRR อยู่ที่ 7.00% แล้วธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยแบบ MRR - 1.50% นั่นหมายความว่าเราจะได้ดอกเบี้ย 5.50% ต่อปี ในช่วงลอยตัว แต่ถ้าในอนาคตธนาคารปรับ MRR เพิ่มขึ้นเป็น 7.50% อัตราดอกเบี้ยก็จะปรับขึ้นตามเป็น 6.00% ทันทีเช่นกัน

ทั้งนี้ ช่วงแรกของการกู้ ส่วนใหญ่มักเริ่มต้นด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นพิเศษเพื่อจูงใจ แต่เมื่อพ้นช่วงโปรโมชัน เช่น 3 ปีแรก ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว ซึ่งจะขึ้นหรือลงตาม MRR ของแต่ละธนาคาร พูดง่าย ๆ ก็คือ MRR ถูกปรับขึ้นเมื่อไหร่ ภาระผ่อนบ้านก็จะเพิ่มขึ้นทันที

ข้อดี-ข้อเสียของดอกเบี้ยลอยตัว

ข้อดีของดอกเบี้ยลอยตัว

• ดอกเบี้ยเริ่มต้นต่ำ ทำให้ภาระผ่อนรายเดือนเบาในช่วงแรก เช่น ปีที่ 1-3 อาจจ่ายดอกเบี้ยแค่ 3-4% ซึ่งช่วยให้ผ่อนบ้านในช่วงแรกได้แบบไม่ตึงมือ หากวางแผนค่าใช้จ่ายดี ๆ มีโอกาสเก็บเงินก้อนโปะเงินต้นได้

• ในช่วงเศรษฐกิจดี อาจจ่ายน้อยกว่าดอกเบี้ยคงที่ หากแนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยคงที่หรือปรับลดลง ดอกเบี้ยลอยตัวก็จะอยู่ในระดับต่ำ ทำให้จ่ายน้อยกว่าดอกเบี้ยคงที่ที่ล็อกไว้สูงตั้งแต่ต้น 

• เหมาะกับคนที่วางแผนรีไฟแนนซ์ในระยะสั้น 3-5 ปี หากใครวางแผนจะรีไฟแนนซ์หรือปิดหนี้ในเวลาไม่นาน การใช้ดอกเบี้ยลอยตัวที่ต่ำในช่วงแรกก็จะช่วยประหยัดเงินไปได้มาก ก่อนที่ดอกเบี้ยจะเริ่มลอยขึ้นในระยะยาว

ข้อเสียของดอกเบี้ยลอยตัว

• ค่างวดไม่แน่นอน เพราะดอกเบี้ยปรับเปลี่ยนตาม MRR ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนอาจมากขึ้นหรือน้อยลงได้ตลอดเวลา ยากต่อการวางแผนการเงิน โดยเฉพาะคนที่มีรายรับคงที่

• ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นดอกเบี้ยยิ่งสูง ถ้าใครเลือกดอกเบี้ยลอยตัวเมื่อเข้าสู่ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ในขณะที่เงินต้นถูกลดไปนิดเดียว หากยังคงผ่อนในจำนวนเท่ากันทุกเดือน ก็จะทำให้ปิดฟนี้ได้ช้าลง

แล้ว “ดอกเบี้ยคงที่” เป็นยังไง?

ดอกเบี้ยคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ยที่ไม่เปลี่ยนแปลงตาม MRR ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะเป็นยังไง ดอกเบี้ยก็ยังคงเดิม ทำให้ผ่อนบ้านได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องกลัวดอกเบี้ยพุ่งจนงบบาน 

อย่างไรก็ตาม หลายคนมักเข้าใจว่า ดอกเบี้ยคงที่หมายถึงคงที่ตลอดอายุสัญญา แต่ความจริงแล้ว…ดอกเบี้ยคงที่มีหลายประเภท ซึ่งเงื่อนไขแต่ละประเภทก็ส่งผลต่อภาระผ่อนในระยะยาวไม่เหมือนกัน

ประเภทของดอกเบี้ยคงที่มีอะไรบ้าง?

• ดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา อัตราดอกเบี้ยจะเป็นไปตามประกาศของธนาคาร ณ วันที่ขอสินเชื่อ โดยจะคงที่ตลอดอายุสัญญาที่เราเลือก ไม่ว่าจะเป็นนาน 10 ปี หรือ 20 ปีก็ตาม 

• ดอกเบี้ยคงที่ช่วงแรก ส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วง 3-5 ปีแรก แล้วหลักจากนั้นก็จะคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวตาม MRR ข้อดีคือเริ่มต้นเบา ผ่อนสบาย แต่ก็มีข้อควรระวังคือ หลังหมดช่วงโปรโมชัน ดอกเบี้ยอาจปรับสูงขึ้นทันที จึงจำเป็นต้องวางแผนเผื่ออนาคตไว้ล่วงหน้า

• ดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันได จะเป็นการปรับอัตราดอกเบี้ยทีละขั้น เช่น ปีแรก 2.99%, ปีถัดไป 3.99%, ปีที่สาม 5.25% ข้อดีคือช่วยให้เริ่มผ่อนเบา ๆ ก่อน แล้วค่อย ๆ ปรับเพิ่มตามลำดับ แต่ก็ต้องเตรียมใจไว้ว่าเมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น การวางแผนรายจ่ายก็ต้องเปลี่ยนตามไปด้วย

ข้อดี-ข้อเสียของดอกเบี้ยคงที่

ข้อดีของดอกเบี้ยคงที่

• วางแผนรายจ่ายได้สบายใจ ผ่อนเท่าเดิมทุกเดือน ข้อดีหลักของดอกเบี้ยคงที่คือความแน่นอน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าเราเลือกดอกเบี้ยคงที่ประเภทไหน

• เหมาะกับคนที่ต้องการวางแผนการเงินระยะยาว ไม่อยากเสี่ยง คนที่มีภาระค่าใช้จ่ายหลายทาง เช่น ค่าเทอมลูก หรือวางแผนเก็บเงินไว้ลงทุนด้านต่าง ๆ ดอกเบี้ยคงที่ช่วยให้เราโฟกัสเรื่องอื่นได้ โดยไม่ต้องมาคอยกังวลว่าดอกเบี้ยจะขึ้นตอนไหนเท่าไหร่

• ลดความเครียดเรื่องเศรษฐกิจผันผวน ไม่ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย หรืออัตราเงินเฟ้อจะสูงแค่ไหน ถ้าเราล็อกดอกเบี้ยไว้แล้ว ก็จะไม่ได้รับผลกระทบในช่วงเวลาดังกล่าว

ข้อเสียของดอกเบี้ยคงที่

• ดอกเบี้ยเริ่มต้นมักจะสูงกว่าดอกเบี้ยลอยตัว เพราะธนาคารต้องแบกรับความเสี่ยงเรื่องดอกเบี้ยในอนาคตแทนลูกค้า เช่น ดอกเบี้ยลอยตัวอาจเสนอเริ่มต้นแค่ 2.99% แต่แบบคงที่อาจเริ่มที่ 3.75% เมื่อเทียบเป็นยอดผ่อน จะต่างกันเดือนละประมาณ 1,000-2,000 บาทในช่วงแรก

• เสียโอกาสช่วงดอกเบี้ยขาลง หากในช่วงที่เราล็อกดอกเบี้ยไว้ เศรษฐกิจดีขึ้น ธนาคารหั่นดอกเบี้ยกันถ้วนหน้า คนที่เลือกดอกเบี้ยลอยตัวอาจได้ผ่อนน้อยลงทันที ขณะที่เรายังคงผ่อนตามอัตราคงที่เท่าเดิม

• เมื่อหมดช่วงคงที่ ดอกเบี้ยมักกระโดดขึ้นทันที หลังจากช่วงดอกเบี้ยคงที่ 3-5 ปี ผ่านไป ธนาคารจะปรับเป็นอัตราลอยตัวทันที เช่น จากดอกเบี้ยคงที่ 3.25% พอครบปีที่ 4 อาจกระโดดเป็น 6.25% ทำให้ยอดผ่อนพุ่งขึ้นแบบรู้สึกได้ ถ้าไม่วางแผนรีไฟแนนซ์ไว้ล่วงหน้า ก็อาจเจอแรงกดดันเรื่องเงินแบบไม่ทันตั้งตัว

ดอกเบี้ยลอยตัว vs ดอกเบี้ยคงที่

ควรเลือกแบบไหนดี?

ดอกเบี้ยลอยตัว จะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคาร เช่น MRR ซึ่งบางเวลาถูกกว่าดอกเบี้ยแบบคงที่ แต่บางทีก็แพงกว่า โดยดอกเบี้ยจะปรับขึ้นหรือลงตามสภาวะเศรษฐกิจ เหมาะกับคนที่มีรายได้แน่นอน และสามารถยอมรับความเสี่ยงได้ 

ส่วนดอกเบี้ยคงที่ จะเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน ไม่อยากให้ค่างวดผันผวน ช่วยให้วางแผนการเงินได้ง่าย แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าเลือกดอกเบี้ยคงที่ประเภทไหน ถ้าเลือกแบบคงที่ในช่วงแรก แล้วหลังจากนั้นเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตาม MRR ยอดผ่อนต่อเดือนก็จะสูงขึ้นกว่าช่วงแรกอย่างเห็นได้ชัด 

เพราะฉะนั้นใครที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด ก็ต้องมาดูว่าเราเหมาะกับดอกเบี้ยแบบไหน ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับรายได้และการจัดการความเสี่ยงของตัวเอง หากใครชอบความแน่นอน เน้นความชัวร์ในระยะต้นหรือทั้งสัญญา ดอกเบี้ยคงที่อาจตอบโจทย์กว่า 

แต่ถ้ายอมรับความผันผวนได้ มีเงินสำรองเผื่ออนาคต ดอกเบี้ยลอยตัวก็อาจจะช่วยให้ประหยัดได้ในระยะยาว ยิ่งในช่วงที่ดอกเบี้ยขาลง คนที่เลือกดอกเบี้ยลอยตัวจะได้เปรียบมากกว่า เพราะมีโอกาสจ่ายน้อยกว่าคนที่ล็อกดอกเบี้ยไว้สูง ๆ ตั้งแต่ต้น ทำให้หลายคนมองว่า “คุ้มกว่า” ถ้าเราบริหารความเสี่ยงได้ดีพอ

หากถามว่าระหว่างดอกเบี้ยลอยตัวกับดอกเบี้ยคงที่ ควรเลือกแบบไหนดี ก็คงตอบไม่ได้ซะทีเดียว เพราะแต่ละคนมีความพร้อมและสถานการณ์ทางการเงินที่แตกต่างกัน ทางที่ดีคือเลือกแบบที่ “เหมาะกับตัวเรา” มากที่สุด เพราะสุดท้ายแล้ว นี่คือภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เราต้องรับผิดชอบไปอีกหลายปี

บทความที่เกี่ยวข้อง

ดอกเบี้ย MRR คืออะไร ก่อนคิดจะกู้บ้านต้องไม่พลาดเรื่องนี้

รู้ไหมว่า ! ติด Blacklist ก็สามารถกู้ซื้อบ้านและคอนโดได้

ข้อดีของการรีเทนชั่น (Retention) ง่ายสะดวกแถมรวดเร็ว ไม่ต้องทำเรื่องขอใหม่ให้ยุ่งยาก

5 เหตุผลที่ไม่นิยมซื้อบ้านด้วยเงินสด