Invest

จะปล่อยเช่าคอนโดฯ ต้องรู้จัก Yield

taoboy 2019-12-04 12:21:45

 

ถ้าพูดถึงการลงทุนอสังหาฯ หนึ่งในสามวิธีการลงทุนยอดฮิตของการลงทุนอสังหาฯ นี้ก็คงหนีไม่พ้น การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ นั่นเอง นี่เป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะช่วยสร้างรายได้ในแบบ Passive Income อย่างที่หลายคนรู้กันดี แน่นอนว่าถ้าพูดถึงการปล่อยเช่าคอนโดฯ แล้วเชื่อว่าหลายคนต้องเคยได้ยินคำว่า Yield กันผ่านหูมาบ้างแล้ว ซึ่งสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ รุ่นเก๋าแล้วอาจจะคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีแล้ว

 

แต่สำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ที่อาจจะเคยได้ยินคำว่า Yield ผ่านหูกันมาแล้ว แต่ยังไม่รู้ว่ามันคืออะไร แล้วเกี่ยวอะไรกับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดล่ะ? วันนี้เรามาทำความรู้จักกับ Yield กันครับ สำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ที่กำลงคิดจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโด นี่เป็นสิ่งที่ควรต้องรู้เลย

 

Yield คืออะไร ?

แน่นอนว่าการลงทุนปล่อยเช่าต้องได้รับผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าจริงไหมครับ ใช่แล้ว Yield (ยิลด์) นั่นก็คือผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนปล่อยเช่านั่นเอง และยังเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสมกับราคาตลาดรวมถึงเหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของโครงการ

 

Yield แบ่งออกเป็น 2 แบบ

1.Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า) เป็นการคำนวณต้นทุนของราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมา รวมถึงคำนวณราคาที่คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ โดย Rental Yield จะแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ

  • Gross Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น
  • Net Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
  • Cash on Cash Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

 

2.Yield Guarantee (การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ) เรียกได้ว่าเป็นการการันตีผลตอบแทนในการปล่อยเช่า เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่ทางโครงการนำมาเพื่อรับประกันว่าถ้าหากมาลงทุนกับโครงการนี้จะสามารถปล่อยเช่าได้ เพื่อให้นักลงทุนมีความมั่นใจที่จะลงทุนกับโครงการนั้นๆ ซึ่งส่วนใหญ่โครงการที่มีการการันตีในรูปแบบนี้ด้านทำเลจะต้องมีปริมาณผู้เช่ามากกว่าผู้ปล่อยเช่า ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลท่องเที่ยว หรือในจุดที่มีชาวต่างชาติอยู่รวมกันเป็นจำนวนมาก เป็นต้น

 

สูตร Rental Yield คำนวณยังไง?

Gross Rental Yield เหมาะกับ นักลงทุนที่มีเงินสดในการลงทุน ไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาลงทุนเพราะเป็นสูตรที่ไม่ได้นำค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคิด เป็นการคำนวณค่าเช่าเบื้องต้นที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมา แต่ในส่วนนี้ยังไม่รวมต้นทุน หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ครับ

 

สูตร : Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

 

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดฯ มาในราคา 2,500,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 13,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าอย่างน้อย 1 ปี ซึ่งก็คือเท่ากับ 12 เดือน เท่ากับว่า ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี จะอยู่ที่ 13,000 x 12 = 156,000 บาท แล้วนำตัวเลขนี้มาคำนวณ Gross Rental Yield ตามสูตรคือ

 

(156,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 6.24% ต่อปี ซึ่งนี่แหละครับคืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าต่อปี

 

Net Rental Yield เหมาะกับ ผู้ลงทุนที่ใช้เงินสดซื้อคอนโดฯ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่น ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือน เพราะจะใช้ในการคำนวณในรูปแบบนี้ โดยส่วนนี้จะคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือน มาเป็นส่วนหนึ่งในการคำนวณ โดยสูตรจะคล้ายกับ Gross Rental Yield แต่ต้องนำ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี = ค่าเช่าที่คาดว่าได้จะรับสุทธิ

 

สูตร : Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ) x 100 

 

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดในราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 20,000 บาท ต่อเดือน เป็นเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือน เท่ากับว่าค่าเช่าที่จะคาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี 

(20,000 x 10) = 200,000 บาท 

 

แต่ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มอีกเดือนละ 3,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นปีจะเท่ากับ

(3,000 x 12) = 36,000 บาท

 

เท่ากับว่าค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีนั้น ต้องหักจากค่าใช้จ่ายรายเดือน ค่าส่วนกลาง

(200,000 - 36,000) = 164,000 บาท 

 

จากนั้นนำมาเข้าสูตรคำนวณหา Net Rental Yield

(164,000 ÷ 3,000,000 ) x 100 = 5.64 % ซึ่งนี่คืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสุทธิ นั่นเอง

 

Cash on Cash Rental Yield เหมาะกับ ผู้ที่ทำการกู้เงินมาซื้อคอนโดฯ โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะนำมาคำนวณไม่ว่าจะเป็น ค่าจอง ค่าดาวน์ ค่าตกแต่ง รวมถึงเงินผ่อนต่อเดือน ซึ่งการคำนวณจะคล้ายกับ Net Rental Yield แต่จะมีการหักส่วนของเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดทั้งปี รวมถึงตัวหารจะไม่ใช่ราคาคอนโดที่ซื้อมาเพราะเป็นการซื้อผ่านการกู้เงินจากธนาคาร ไม่ได้จ่ายเงินทั้งก้อน โดยตัวหารจะเปลี่ยนเป็น ค่าจอง ค่าดาวน์ ค่าตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ที่เป็นเงินสดที่ผู้ลงทุนจ่ายไป

 

สูตร : Cash on Cash Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี ) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง ) x 100 

 

ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือนเป็นเวลา 1 ปี แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือน

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปี : (20,000 x 10) = 200,000 บาท

 

ค่าใช้จ่ายรายเดือน ค่าส่วนกลาง ตลอดทั้งปี : (3,000 x 12) = 36,000 บาท

 

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ : 200,000 - 36,000 = 164,000 บาท

 

เงินผ่อนธนาคารตลอดปี : (12,000 x 12) = 144,000 บาท

 

เงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า =( 15,000 + 150,000 + 150,000 ) = 315,000 บาท

จากนั้นนำตัวเลขเหล่านี้มาเข้าสูตร Cash on Cash Rental Yield เพื่อคำนวณ 

(164,000 - 144,000) ÷ (315,000) x 100 = 6.3% อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

 

ผลตอบแทนกี่ % ถึงจะดี ? 

อย่างที่ทุกคนรู้กันว่ายิ่ง Yield มีเปอร์เซ็นต์สูงเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีผลดีต่อการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมากขึ้นเท่านั้น โดยนักลงทุนรุ่นเก๋าหลายๆ คนอาจจะได้ผลตอบแทนสูงถึง 8% เลยทีเดียว แต่โดยทั่วไปแล้วการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนอยู่ประมาณ 6% - 8% หรือควรอยู่ในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย 2% ก็ถือว่าน่าลงทุนครับ

 

Yield เป็นเครื่องมือที่ทำให้นักลงทุนได้รู้ภาพรวมของผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ บ้าน หรืออสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ซึ่งการลงทุนปล่อยเช่านั้นก็ต้องอาศัยประสบการณ์ และปัจจัยหลายๆ อย่างรวมกัน ไม่ว่าจะเป็น ทำเล จำนวนผู้เช่า คู่แข่ง การลงทุนปล่อยเช่าจึงต้องศึกษาอย่างรอบคอบครับ

บทความที่คุณต้องอ่าน

Capital Gain เกี่ยวอะไรกับคอนโด?

การลงทุนคอนโดฯ มีแบบไหนบ้าง?

รวมข้อผิดพลาด ในการซื้อคอนโดมือสอง

 

หาบ้าน - คอนโดมือสองคุณภาพดีทุกทำเลทั่วประเทศได้ที่นี่

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ