Capital Gain เกี่ยวอะไรกับคอนโด?

Capital Gain ถือเป็นศัพท์ที่เราได้ยินอยู่บ่อยๆ ในการลงทุนคอนโดฯ หรืออสังหาฯ รูปแบบไหนก็ตาม ซึ่งศัพท์นี้อาจเป็นที่คุ้นเคยสำหรับนักลงทุนมือเก๋ากันอยู่แล้ว แต่เชื่อว่าสำหรับนักลงทุนมือใหม่หลายคนอาจเคยได้ยินผ่านหูมาบ้าง แต่ยังไม่คุ้นเคยกับมันสักเท่าไหร่ 

วันนี้เราจะพามาทำความรู้จักกับ Capital Gain ให้มากขึ้น สำหรับมือใหม่ที่กำลังมีคำถามว่า "Capital Gain เกี่ยวอะไรกับคอนโดฯ ?"  บทความนี้มีคำตอบครับ มาดูกันเลย

Capital Gain คืออะไร ?

Capital Gain คือกำไรจากส่วนต่างราคาที่เกิดจากการขายทรัพย์สิน พูดได้ง่ายๆ คือ การซื้อมาในราคาที่ถูกและปล่อยขายในราคาที่แพง = ได้กำไร เป็นผลกำไรในการขายทรัพย์สินนั่นเอง

Capital Gain เกี่ยวอะไรกับการลงทุนคอนโดฯ ?

ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับการลงทุนคอนโดกันก่อน โดยการลงทุนคอนโดฯ นั้นแบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ

การลงทุนระยะสั้น เป็นการลงทุนคอนโดฯ ที่ให้ผลตอบแทนในระยะสั้นที่สุด นั่นก็คือ การขายใบจองคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไร การลงทุนแบบนี้จะได้ผลตอบแทนภายในไม่กี่เดือน 

การลงทุนระยะยาวแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ 

• ซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยการการซื้อคอนโดโครงการที่จะมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต โดยจะซื้อในตอนที่คอนโดฯ มีราคาถูกที่สุดอย่างช่วง Pre Sale และทำการปล่อยขายในอีก 2-3 ปีข้างหน้าในราคาที่แพงกว่า = ได้กำไร ซึ่งนี่แหละครับคือ Capital Gain ที่เรากำลังพูดถึงกัน
• ปล่อยเช่าคอนโด เป็นการลงทุนคอนโดฯ ที่จะได้รับผลตอบแทนในระยะยาว นั่นก็คือการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ เป็นวิธีที่ช่วยสร้าง Passive Income ได้ ซึ่งส่วนนี้จะคำนวณจาก Rental Yield เป็นส่วนสำคัญ

ซึ่งการซื้อเพื่อเก็งกำไรจะสามารถอธิบายความหมายของ Capital Gain กับ คอนโด ได้ง่ายที่สุดครับ นั่นก็คือซื้อคอนโดในช่วงที่ถูก และขายในราคาที่แพง ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดฯ ในช่วง Pre sale ในราคา 3,000,000 บาท และเก็บไว้ ผ่านไป 2 ปีทำเลเริ่มมีการพัฒนา จึงปล่อยขายต่อในราคา 4,000,000 บาท เท่ากับได้กำไรจากการขาย 1,000,000 บาท ซึ่งการลงทุนรูปแบบนี้นักลงทุนต้องอาศัยประสบการณ์ในการวิเคราะห์ทำเลว่าจะมีแนวโน้มที่เติบโตขึ้นในอนาคต

Capital Gain คำนวณยังไง ?

สูตรการคำนวณหา Capital Gain = (กำไร ÷ ต้นทุน) x 100 ซึ่งจะคิดเป็น % โดยกำไรก็คือหาได้จาก ราคาคอนโดที่ขาย - ราคาคอนโดที่ซื้อ = กำไร 

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมาในราคา 4,000,0000 บาท ขายได้ 5,000,000 บาท = กำไร 1,000,000 และนำจำนวนี้มาคำนวณหา Capital Gain = (1,000,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 25% เท่ากับการซื้อคอนโดครั้งนี้จะได้อัตราส่วนต่างกำไรอยู่ที่ 25% นั่นเอง

คำนวณ Capital Gain เพื่ออะไร ?

จะเห็นว่าการคำนวณ Capital Gain นั้นจะคิดเป็นในรูปแบบของ % จึงสามารถใช้เปรียบเทียบกันของคอนโดฯ ในแต่ละยูนิตที่มีราคาซื้อ และราคาขายที่ต่างกัน คิดมาเป็นรูปแบบ % เพื่อที่จะเปรียบเทียบกันว่ายูนิตไหนเหมาะกับการลงทุน คิดกำไรเป็น % ที่คุ้มที่สุด

ตัวอย่างเช่น

• คอนโด A มีกำไรจากการขายคอนโด 1,000,000 บาท และมีราคาที่ซื้อมา 4,000,000 บาท Capital Gain = (1,000,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 25%
• คอนโด B มีกำไรจากการขายคอนโด 500,000 บาท และมีราคาที่ซื้อมา 2,000,000 บาท Capital Gain = (500,000 ÷ 1,500,000) x 100 = 33.3 %

ถ้ามองจากจำนวนเงินจากกำไรจะเห็นว่า คอนโด A ได้จำนวนเงินมากที่สุดนั่นก็คือได้กำไร 1,000,000 บาทจริงไหมครับ Capital Gain จะอยู่ที่ 25% ส่วนกำไรจากคอนโด B นั้นได้กำไรเป็นจำนวนเม็ดเงินที่น้อยกว่าก็จริงคือ 500,000 บาท แต่ถ้าเทียบจาก Capital Gain ล่ะก็คอนโด B มีความคุ้มค่ามากกว่า เพราะได้กำไรถึง 33.3% 

Capital Gain เรียกได้ว่าเป็นเครื่องมือที่ช่วยเปรียบเทียบกำไรในการขายคอนโดฯ ซึ่งการเปรียบเทียบกำไรจากการขายคอนโดฯ เราจะได้รู้ถึงราคาที่ซื้อมา กำไรที่ได้รับในแต่ละยูนิตที่ขายไปเพื่อเทียบออกมาเป็น % และสามารถนำมาเปรียบเทียบความคุ้มค่าของแต่ละยูนิตที่ขายไปในกำไรที่แตกต่างกันว่ายูนิตไหนคุ้มค่าที่สุด ถือว่าเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับมือเก๋า และมือใหม่ที่สามารถนำไปคำนวณได้จริงครับ

บทความน่าสนใจที่คุณต้องอ่าน

การลงทุนคอนโด มีแบบไหนบ้าง

รวมข้อผิดพลาด ในการซื้อคอนโดมือสอง

คอนโดปล่อยเช่า ไม่น่าลงทุนแล้ว?

หาคอนโดฯ คุณภาพทุกทำเลทั่วประเทศได้ที่นี่