Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ประกาศ ขาย เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (325)   Invest (66) PR (1801)  News (1369)   Idea (58) Design (66) Talk (197)  Guest (43)  Vacation (100) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

แพงแต่ดีหาง่าย ไม่น่าสน ถูกแต่ดีหายาก ต้องรีบคว้า


0 1

แพงแต่ดีหาง่าย ไม่น่าสน ถูกแต่ดีหายาก ต้องรีบคว้า

 

ช่วงหลังงานยุ่งจริงๆ ค่า ไม่ค่อยได้มาเขียนบทความอะไรเท่าไร เห็นข่าวที่ดินแปลงตรงข้ามแอชตันล้อมรั้วแล้ว ก็เลยนึกได้ว่าจะเขียนอะไรเล่นๆ ซักหน่อยค่ะ ใครว่างๆ ก็อ่านสนุกๆ นะคะ มีทิ้งปริศนาไว้ให้ด้วยในภาพ ไปสืบกันเอาเองนะคะ


แล้วก็มาถึงวันที่ราคาที่ดินเมืองไทยตารางวาละเป็นล้านเป็นราคาปกติเหมือนคอนโดราคาตารางเมตรละเป็นแสน คงไม่มีใครคิดว่าราคาที่ดินบ้านเราจะขยับขึ้นเร็วขนาดนี้ปัจจัยที่สำคัญเกิดจากการแข่งขันของ developer โดยเฉพาะบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหลาย ต้องบอกว่าตอนนี้เงินล้นมือกันทั้งนั้นค่ะ เพราะส่วนใหญ่จะได้เงินทุนมาจากการจอยเวนเจอร์กับต่างประเทศทำให้ต้องรีบหาที่ดินเพื่อโชว์ศักยภาพให้ผู้ถือหุ้น

 

แม้ของเก่ายังเหลือในสต๊อกที่บานเบอะ แต่ไม่ต้องไปห่วงเขาหรอกค่ะ พวกนี้เขาเล่นแร่แปรธาตุทางการเงินได้หมด ต่อให้ทั้งตึกขายก็ได้แค่ 30 เปอร์เซ็นต์ ขนหน้าแข้งไม่ร่วงค่ะ ของเก่าๆก็ขายกันไป ขายไม่ได้ก็จัดโปรแรงๆ ลดราคากันไป บางทีคนซื้อตั้งแต่ pre sale อาจได้ราคาแพงกว่าคนที่ซื้อตอนตึกเสร็จ เดี๋ยวนี้เป็นงั้นไปซะแล้ว

 

การไล่ซื้อที่ดินใหม่ของ developer เป็นปัจจัยที่สำคัญที่ทำให้ที่ดินหลายๆ แปลงราคาสูงอย่างเหลือเชื่อ ถ้าเป็นติดถนนสายหลักย่าน Prime สุขุมวิทตอนนี้ต่ำ 1.5 ล้านต่อตร.ว. ไม่ต้องคุยกันแล้วค่ะ ส่วนในซอยแถวนี้ต้องมีไม่ต่ำกว่า 5 แสน คุณลองคิดดูละกันนะคะ ที่ดินวาละ 5 แสนขึ้น ต้องเอามาทำ low rise จะต้องขายราคาเท่าไร ทำขึ้นมาแล้วก็ใช่ว่าจะขายดีนะคะ ตอนนี้ demand คนไทยในตลาดบนลดลงอย่างชัดเจนเพราะมี product ให้เลือกซื้อหลายตัวมากและบางคนซื้อเก็บไว้เต็มไม้เต็มมือไปหมด  

 

developer หลายเจ้าตัวรู้ความจริงข้อนี้ดีว่าไม่ได้ขายง่ายเหมือนแต่ก่อน แต่อาจไม่ค่อยมีใครมาพูดเดี๋ยวจะเข้าตัว การขายต่างชาติจึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด โดยเฉพาะชาวจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ซึ่งเป็นตลาดที่สำคัญที่สุด พยายามยัดๆโควต้าต่างชาติให้เต็ม 49% เปอร์เซ็นต์ ที่เหลือของคนไทยค่อยๆ ขายมันไป ถ้ามาเน้นขายคนไทยทั้งหมดรับรองยอดอืดค่ะ ผู้ถือหุ้นไม่ปลื้ม ต้องโชว์ว่าขายดีเกินครึ่งแล้ว

 

นี่เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำไม developer เจ้าใหญ่ๆ ถึงกล้าทุ่มทุนซื้อที่ดินย่านใจกลางเมืองหลวง โดยเฉพาะต้องหาย่านที่สร้าง Story กับต่างชาติได้ เป็นย่านที่ต่างชาติมีความสนใจเยอะๆ พูดแล้วต่างชาติรู้จัก อย่างเช่น สุขุมวิท สาธร พระราม 9 รัชดา เพราะจะทำให้ Agent ต่างชาติเอาไปขายได้


ที่น่าสนใจมากๆ คือ ตอนนี้ผู้ซื้อคอนโดฉลาดขึ้นเยอะมากๆ ไม่เหมือนแต่ก่อน ทุกคนมีการค้นหาข้อมูลก่อนมาซื้อ และที่สำคัญคือ รู้ด้วยว่า ราคาแบบนี้แพงไปหรือถูกไป ซึ่งสะท้อนออกมาได้ชัดเจนจาก คอนโดที่ติดรถไฟฟ้าหลายที่ที่ไม่ได้ขายดีเหมือนแต่ก่อน เพราะราคาสูงไป

 

จะมีขายดีที่แค่บางจุดเท่านั้นที่เขาจะรู้สึกว่ามันเป็นราคาที่คุ้มค่า เอาเข้าจริงๆ แล้วตลาดที่ขายดีที่สุดยังอยู่ที่ราคา 1.5 - 3 ล้าน เพราะเป็นตลาดของ Real demand ของ First jobber หรือ มนุษย์เงินเดือนที่ต้องการบ้านหลังแรกซักหลัง ถึงแม้จะมีข่าวว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับบ้านราคา secment นี้บ่อยๆ แต่ ถ้าคุณมาวิเคราะห์ให้ชัดเจนแล้ว จะเห็นว่า ที่โดนปฏิเสธจริงๆ จะเป็นราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านลงไป ส่วนราคา 1.5-3 ล้าน ไม่ค่อยโดน reject นะคะ เพราะเป็นพนักงานเงินเดือนซะส่วนใหญ่ซึ่งรายได้แบบนี้ แบงค์ถือว่ามั่นคงในระดับหนึ่ง

 

การที่เป็นบ้านหลังแรก คนกลุ่มนี้จะไม่ค่อยทำให้เกิดหนี้เสีย เพราะจะตั้งใจทำงานผ่อนบ้าน เพราะบ้านต้องใช้อยู่จริงๆ ต่างจากตลาดบนที่ก่อหนี้เสียมากกว่าเพราะบางคนมีบ้านหลายหลัง และส่วนใหญ่เป็นเจ้าของทำธุรกิจเมื่อธุรกิจเกิดปัญหาจึงไม่ผ่อนชำระ เพราะต้องเอาเงินไปหมุนในธุรกิจก่อน

 

ปัญหาการดูดซับช้าจะเกิดขึ้นเยอะในตลาดบนมากกว่าตลาดล่าง เพราะตลาดบนเป็นตลาดของคนกลุ่มน้อยคือเมื่อมีการหลุดดาวน์หรือไม่ยอมโอนห้อง โดยเฉพาะสำหรับคอนโดที่ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป จะไม่ค่อยมีลูกค้าใหม่เข้ามาแทนที่หรือหาได้ยากกว่า ส่วนตลาด 1.5-3 ล้าน เป็นตลาด Real demand ที่ต่อให้หลุดดาวน์ก็ยังมีคนใหม่มาเสียบต่อได้เรื่อยๆ เพราะคนกลุ่มนี้เป็นคนกลุ่มใหญ่ของประเทศกว่า 80%

 

ตอนนี้คนซื้อฉลาดขึ้นมาก และมีหลาย developer เข้ามาเล่นเกมส์นี้ ทำให้ต่อไปเราจะเห็นกลไกลการตลาดทำงานอย่างชัดเจนมากขึ้น โดยผู้ซื้อจะเริ่มได้เปรียบขึ้น ปัจจุบันใครสังเกตก็จะเห็นแล้วว่า ของแพงโลเคชั่นดี ขายได้ช้า แต่ของถูกโลเคชั่นกลางๆ ขายได้ไว จะเห็นได้ว่าคอนโดราคาถูก โลเคชั่นไม่ได้ติดรถไฟฟ้า บางที่กลับขายทำกำไรได้มากกว่าคอนโดติดรถไฟฟ้าซะอีก 

 

แสดงว่า คนซื้อเริ่มเปรีบเทียบและรู้ว่าอะไรคุ้มและไม่คุ้มได้มากขึ้น พูดง่ายๆ ว่า

 

- แพงแต่ดีหาง่าย ไม่น่าสน ถูกแต่ดีหายาก ต้องรีบคว้า-


- คนซื้อสมัยนี้ฉลาดขึ้นมาก เค้ารู้อันไหนคุ้ม อันไหนโลเคชั่นดีจริง ไม่ต้องสร้างกระแสมาก สร้างพอเป็นน้ำจิ้มแล้วทำราคาให้น่าสนใจก็พอ เดี๋ยวคนก็แห่ไปแย่งกันค่ะ

 

 

 


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-03-15 13:43:03 จำนวนโพส : 3
อัพเดทล่าสุด : 2018-05-17 16:51:36
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider