แพงแต่ดีหาง่าย ไม่น่าสน ถูกแต่ดีหายาก ต้องรีบคว้า

แพงแต่ดีหาง่าย ไม่น่าสน ถูกแต่ดีหายาก ต้องรีบคว้า

ช่วงหลังงานยุ่งจริงๆ ค่า ไม่ค่อยได้มาเขียนบทความอะไรเท่าไร เห็นข่าวที่ดินแปลงตรงข้าม คอนโด แอชตันล้อมรั้วแล้ว ก็เลยนึกได้ว่าจะเขียนอะไรเล่นๆ ซักหน่อยค่ะ ใครว่างๆ ก็อ่านสนุกๆ นะคะ มีทิ้งปริศนาไว้ให้ด้วยในภาพ ไปสืบกันเอาเองนะคะ

แล้วก็มาถึงวันที่ราคาที่ดินเมืองไทยตารางวาละเป็นล้านเป็นราคาปกติเหมือนคอนโดราคาตารางเมตรละเป็นแสน คงไม่มีใครคิดว่าราคาที่ดินบ้านเราจะขยับขึ้นเร็วขนาดนี้ปัจจัยที่สำคัญเกิดจากการแข่งขันของ developer โดยเฉพาะบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหลาย ต้องบอกว่าตอนนี้เงินล้นมือกันทั้งนั้นค่ะ เพราะส่วนใหญ่จะได้เงินทุนมาจากการจอยเวนเจอร์กับต่างประเทศทำให้ต้องรีบหาที่ดินเพื่อโชว์ศักยภาพให้ผู้ถือหุ้น

แม้ของเก่ายังเหลือในสต๊อกที่บานเบอะ แต่ไม่ต้องไปห่วงเขาหรอกค่ะ พวกนี้เขาเล่นแร่แปรธาตุทางการเงินได้หมด ต่อให้ทั้งตึกขายก็ได้แค่ 30 เปอร์เซ็นต์ ขนหน้าแข้งไม่ร่วงค่ะ ของเก่าๆก็ขายกันไป ขายไม่ได้ก็จัดโปรแรงๆ ลดราคากันไป บางทีคนซื้อตั้งแต่ pre sale อาจได้ราคาแพงกว่าคนที่ซื้อตอนตึกเสร็จ เดี๋ยวนี้เป็นงั้นไปซะแล้ว

การไล่ซื้อที่ดินใหม่ของ developer เป็นปัจจัยที่สำคัญที่ทำให้ที่ดินหลายๆ แปลงราคาสูงอย่างเหลือเชื่อ ถ้าเป็นติดถนนสายหลักย่าน Prime สุขุมวิทตอนนี้ต่ำ 1.5 ล้านต่อตร.ว. ไม่ต้องคุยกันแล้วค่ะ ส่วนในซอยแถวนี้ต้องมีไม่ต่ำกว่า 5 แสน คุณลองคิดดูละกันนะคะ ที่ดินวาละ 5 แสนขึ้น ต้องเอามาทำ low rise จะต้องขายราคาเท่าไร ทำขึ้นมาแล้วก็ใช่ว่าจะขายดีนะคะ ตอนนี้ demand คนไทยในตลาดบนลดลงอย่างชัดเจนเพราะมี product ให้เลือกซื้อหลายตัวมากและบางคนซื้อเก็บไว้เต็มไม้เต็มมือไปหมด  

developer หลายเจ้าตัวรู้ความจริงข้อนี้ดีว่าไม่ได้ขายง่ายเหมือนแต่ก่อน แต่อาจไม่ค่อยมีใครมาพูดเดี๋ยวจะเข้าตัว การขายต่างชาติจึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด โดยเฉพาะชาวจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ซึ่งเป็นตลาดที่สำคัญที่สุด พยายามยัดๆโควต้าต่างชาติให้เต็ม 49% เปอร์เซ็นต์ ที่เหลือของคนไทยค่อยๆ ขายมันไป ถ้ามาเน้นขายคนไทยทั้งหมดรับรองยอดอืดค่ะ ผู้ถือหุ้นไม่ปลื้ม ต้องโชว์ว่าขายดีเกินครึ่งแล้ว

นี่เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำไม developer เจ้าใหญ่ๆ ถึงกล้าทุ่มทุนซื้อที่ดินย่านใจกลางเมืองหลวง โดยเฉพาะต้องหาย่านที่สร้าง Story กับต่างชาติได้ เป็นย่านที่ต่างชาติมีความสนใจเยอะๆ พูดแล้วต่างชาติรู้จัก อย่างเช่น สุขุมวิท สาธร พระราม 9 รัชดา เพราะจะทำให้ Agent ต่างชาติเอาไปขายได้

ที่น่าสนใจมากๆ คือ ตอนนี้ผู้ซื้อคอนโดฉลาดขึ้นเยอะมากๆ ไม่เหมือนแต่ก่อน ทุกคนมีการค้นหาข้อมูลก่อนมาซื้อ และที่สำคัญคือ รู้ด้วยว่า ราคาแบบนี้แพงไปหรือถูกไป ซึ่งสะท้อนออกมาได้ชัดเจนจาก คอนโดที่ติดรถไฟฟ้าหลายที่ที่ไม่ได้ขายดีเหมือนแต่ก่อน เพราะราคาสูงไป

จะมีขายดีที่แค่บางจุดเท่านั้นที่เขาจะรู้สึกว่ามันเป็นราคาที่คุ้มค่า เอาเข้าจริงๆ แล้วตลาดที่ขายดีที่สุดยังอยู่ที่ราคา 1.5 - 3 ล้าน เพราะเป็นตลาดของ Real demand ของ First jobber หรือ มนุษย์เงินเดือนที่ต้องการบ้านหลังแรกซักหลัง ถึงแม้จะมีข่าวว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับบ้านราคา secment นี้บ่อยๆ แต่ ถ้าคุณมาวิเคราะห์ให้ชัดเจนแล้ว จะเห็นว่า ที่โดนปฏิเสธจริงๆ จะเป็นราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านลงไป ส่วนราคา 1.5-3 ล้าน ไม่ค่อยโดน reject นะคะ เพราะเป็นพนักงานเงินเดือนซะส่วนใหญ่ซึ่งรายได้แบบนี้ แบงค์ถือว่ามั่นคงในระดับหนึ่ง

การที่เป็นบ้านหลังแรก คนกลุ่มนี้จะไม่ค่อยทำให้เกิดหนี้เสีย เพราะจะตั้งใจทำงานผ่อนบ้าน เพราะบ้านต้องใช้อยู่จริงๆ ต่างจากตลาดบนที่ก่อหนี้เสียมากกว่าเพราะบางคนมีบ้านหลายหลัง และส่วนใหญ่เป็นเจ้าของทำธุรกิจเมื่อธุรกิจเกิดปัญหาจึงไม่ผ่อนชำระ เพราะต้องเอาเงินไปหมุนในธุรกิจก่อน

ปัญหาการดูดซับช้าจะเกิดขึ้นเยอะในตลาดบนมากกว่าตลาดล่าง เพราะตลาดบนเป็นตลาดของคนกลุ่มน้อยคือเมื่อมีการหลุดดาวน์หรือไม่ยอมโอนห้อง โดยเฉพาะสำหรับคอนโดที่ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป จะไม่ค่อยมีลูกค้าใหม่เข้ามาแทนที่หรือหาได้ยากกว่า ส่วนตลาด 1.5-3 ล้าน เป็นตลาด Real demand ที่ต่อให้หลุดดาวน์ก็ยังมีคนใหม่มาเสียบต่อได้เรื่อยๆ เพราะคนกลุ่มนี้เป็นคนกลุ่มใหญ่ของประเทศกว่า 80%

ตอนนี้คนซื้อฉลาดขึ้นมาก และมีหลาย developer เข้ามาเล่นเกมส์นี้ ทำให้ต่อไปเราจะเห็นกลไกลการตลาดทำงานอย่างชัดเจนมากขึ้น โดยผู้ซื้อจะเริ่มได้เปรียบขึ้น ปัจจุบันใครสังเกตก็จะเห็นแล้วว่า ของแพงโลเคชั่นดี ขายได้ช้า แต่ของถูกโลเคชั่นกลางๆ ขายได้ไว จะเห็นได้ว่าคอนโดราคาถูก โลเคชั่นไม่ได้ติดรถไฟฟ้า บางที่กลับขายทำกำไรได้มากกว่าคอนโดติดรถไฟฟ้าซะอีก 

แสดงว่า คนซื้อเริ่มเปรีบเทียบและรู้ว่าอะไรคุ้มและไม่คุ้มได้มากขึ้น พูดง่ายๆ ว่า

- แพงแต่ดีหาง่าย ไม่น่าสน ถูกแต่ดีหายาก ต้องรีบคว้า-

- คนซื้อสมัยนี้ฉลาดขึ้นมาก เค้ารู้อันไหนคุ้ม อันไหนโลเคชั่นดีจริง ไม่ต้องสร้างกระแสมาก สร้างพอเป็นน้ำจิ้มแล้วทำราคาให้น่าสนใจก็พอ เดี๋ยวคนก็แห่ไปแย่งกันค่ะ

บทความน่าสนใจที่คุณต้องอ่าน

• เจอไม้งามเมื่อขวานบิ่น เจอคอนโดดีเมื่อเงินหมด
• คอนโดการันตีค่าเช่า เสือนอนกิน จริงเหรอ ?
• ซื้อคอนโดแถวสุขุมวิท และ คอนโดแถวสาทร ยังไงให้ปัง