Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (300)   Invest (64) PR (1661)  News (1308)   Idea (50) Design (64) Talk (167)  Guest (41)  Vacation (97) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

คอนโดการันตีค่าเช่า เสือนอนกิน จริงเหรอ ?


0 4

 

 

อย่าเพิ่งเข้าใจผิด ผมไม่ได้กำลังจะบอกว่าซื้อคอนโดการันตีค่าเช่าไม่ดีนะครับ แต่อยากจะสะกิดให้ลองคิดดูอีกครั้ง เกี่ยวกับการลงทุน โอกาส และความเสี่ยงอะไรคือความเสี่ยงสำหรับการซื้อคอนโดการันตีค่าเช่าหละ ? (ฟังดูแล้วมันไม่น่ามีความเสี่ยงเลยนะ) มีครับ เยอะด้วย 

 

 

‪‎เสี่ยงหนึ่ง  คุณอาจกำลังซื้อของแพงเกินราคา ลองนึกภาพตามนะครับ ถ้าของราคาจริง 100 บาท คนขายเอามาขายคุณ คุณไม่ซื้อ คนขายเลยกลับไปสำรวจตลาดมา พบว่าคุณชอบลงทุนแบบมีผลตอบแทนทุกปี คนขายเลยมาเสนอคุณใหม่ 130 บาท พร้อมการันตีคืนเงิน 10 บาท ทุกปี 3 ปี ซื้อไหมครับ?  แน่นอน  "คุณไม่ซื้อ" ใครมันจะไปบ้าซื้อเนอะ อยู่ดีๆ ก็เอาเงินเราไปเพิ่ม 30 บาท แล้วค่อยทยอยคืนเงินให้เรา นี่มัน นอกจากจะขายของเราแล้ว ยังมาขอยืมเงินเราทางอ้อม แบบไม่มีดอกเบี้ยอีก คุณเชื่อไหม? ในโลกของการลงทุนอสังหาฯ มีคนมากมายตกลงซื้อของ 130 บาทด้วยข้อเสนอนี้ Developer นอกจากจะขายของเราได้แล้ว ยังได้เงินไปหมุนทำโครงการ ต่อๆ ไป โดยไม่ต้องเสียดอกกู้ธนาคารอีก ทำไมหละ ทำไมคนซื้อกัน?  เพราะในโลกแห่งการลงทุน ไม่มีใครติดป้ายราคา 100 บาท ให้เราเห็นครับ เราอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่าของนั้นมูลค่าจริงคือ 100 บาท สิ่งที่เราเห็นคือราคา 130 บาท และคืนเงินมาให้เราทุกปี ดีจริงๆ อ้าวแล้วทำไงดี?  ไม่ยากครับ เราแค่ต้องลงพื้นที่จริง และเปรียบเทียบข้อเสนอไม่ต่ำกว่า 20 ข้อเสนอ ก่อนลงทุนทุกครั้ง เราจะเห็นว่าคอนโด ทำเลนี้ คุณภาพก่อสร้างนี้ ส่วนกลางแบบนี้ เค้าขายกันราคาเท่าไหร่  "เราจะสามารถเห็นป้ายราคา 100 บาท โดยไม่ต้องดูป้ายราคา"

 

 

‪เสี่ยงสอง กู้ไม่ได้100% หรือแม้แต่90% ของราคาซื้อ ธนาคารเค้ามีฐานข้อมูลมากมาย สามารถเปรียบเทียบ พูดง่ายๆ คือ"ธนาคารเค้าเห็นป้ายราคาครับ" เค้ารู้ว่าคอนโดนี้ราคา 100 บาท (ราคาประเมิน) และ developer ส่วนใหญ่ ที่ทำคอนโดการันตีค่าเช่าจะไม่ใช่รายใหญ่ ธนาคารมักจะปล่อยกู้แค่ 80 บาท  (ซวยหละสิ ตูซื้อมาตั้ง 130 บาท)  อย่าไปเชื่อ! ถ้าเจ้าของโครงการ (คนขาย) บอกคุณว่ากู้ได้ 100%  "เค้าไม่ใช่ธนาคารครับ เค้าจะมาตอบแทนธนาคารได้ไง" พอเราหลงจ่ายเงินจองและดาวไป เราจะตกเป็นรองทันที แล้วเค้าจะบอกคุณว่า"ใช่ กู้ได้ 100% แต่เป็น 100% ของราคาประเมินนะ ไม่ใช่ราคาขาย" หรือพูดง่ายๆ คือธนาคารให้กู้ได้ 100% ของ 100 บาท อ้าว แล้วตอนซื้อไม่เห็นบอกเรา บอกแต่กู้ได้ 100% ถ้าคุณลองไปถามคนขายแบบนี้ตอนหลังจากที่คุณจ่ายเงินดาวเค้าไปแล้ว คุณจะได้คำตอบว่า"พอดีคุณไม่ได้ถาม" ยากมากในชีวิตจริง ที่ธนาคารรายไหนจะมาการันตีว่ากู้ได้ 100% ของราคาซื้อครับ เพราะธนาคารเค้าฉลาด เค้ารู้ว่าเค้าควบคุมราคาซื้อขายไม่ได้ โดยเฉพาะคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ธนาคารจะให้ได้แค่ราคาประเมินเบื้องต้น ถ้าธนาคารให้กู้เกินกว่ามูลค่าจริงของมัน ความเสี่ยงจะไปตกกับธนาคารทันที

 

 

‪เสี่ยงสาม developer หนีหายไประหว่างทาง ไม่ทันได้เงินคืน  คิดง่ายๆ เลยครับ developer เอาเงิน 30 บาทเราไปลงทุนต่อ คำถามคือ แล้วถ้าเค้าเอาไปลงทุนต่อแล้วเจ๊งหละ?  คุณน่าจะพอรู้คำตอบ ว่าคุณจะได้เงิน 30 บาทของคุณคืนไหม?  ถ้าเราเป็นธนาคาร คนกู้ไม่คืนเงิน เรายังมีทรัพย์สินไว้ขายทอดตลอด  แต่การให้เค้ายืมเงิน 30 บาท(ทางอ้อม) กรณีนี้เราไม่มีแม้แต่สินทรัพย์ค้ำประกันนะครับ ถ้า developer เกิดปัญหาการเงินขึ้นมา เราจะได้เงินเป็นคนสุดท้ายในบรรดาเจ้าหนี้ของเค้า หรือแปลง่ายๆ ว่า อาจไม่ได้คืนเลย  อย่าเพิ่งเชื่อว่าสิ่งที่ผมพูดถูกทั้งหมดนะครับ  อยากให้ลองคิดดูดีๆ ด้วยเหตุผลของตัวคุณเอง แล้วคุณจะเข้าใจความเสี่ยงด้วยตัวคุณเอง รวมไปถึงโอกาสที่มี  จริงๆ แล้ว การการันตีค่าเช่า "ดีครับ" มันเหมือนกับการซื้อ"ประกัน" ไม่ต่างอะไรกับการประกันอื่นๆ ป้องกันความเสี่ยงในกรณีหาผู้เช่าไม่ได้  โดยปกติผมจะให้คุณค่ากับการการันตีค่าเช่า ไม่เกินประมาณ 3% ของมูลค่าคอนโด เช่นถ้า"มูลค่า"คอนโด 100 บาท( เน้นนะครับว่ามูลค่า ซึ่งเกิดจากการประเมินของเราเอง ไม่ใช่ราคา) ผมจะยอมจ่ายแพงกว่า ถ้าเค้ายอมการันตีค่าเช่า แต่จะไม่เกิน 103 บาท เพราะ 3% คือค่าเช่าประมาณ 4 เดือน ซึ่งโดยส่วนใหญ่ถ้าเราเลือกคอนโดดีจริงๆ เราจะหาผู้เช่าได้ในเวลาไม่เกิน 4 เดือนครับ

 

 

สุดท้าย การลงทุนทุกอย่างก็กลับมาที่ "เราต้องเข้าใจโอกาส ความเสี่ยง รวมไปถึงลงมือทำจริง ประสบการณ์จริง" ซึ่งเป็นพื้นฐานของการลงทุนทุกประเภท  วางแผนเหมือนเล่นเกมวางแผน ถ้าคุณรู้จักมัน ผมว่าคุณน่าจะสนุกกับมันนะ

 

 

Salaryman Estator

 


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-06-13 17:13:29 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-08-15 10:54:19
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • QUINTARA TREEHAUS สุขุมวิท 42 Seamless Natural Living

    แม้ว่าผมจะซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและการลงทุน แต่ปัจจัยหลักที่ผมใช้ในการเลือกคือ คอนโดนั้นต้องเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง เพราะคอนโดแบบนี้ล่ะครับ จะเป็นการลงทุนที่ดีในระยะยาวเสมอ

    |2018-07-20 Salaryman Estator 0

  • SALADAENG ONE นิยามของ ‘Timeless Luxury’ ที่แท้จริง

    ลองนึกภาพที่คุณมีกระเป๋าแอร์แมสสักใบที่ไม่ว่าจะเมื่อไหร่ก็สามารถหยิบออกมาใช้ได้อย่างไม่เบื่อ และเมื่อเวลาผ่านไป ดีไซน์ที่เรียบยังคงความหรู สวยงามไม่ล้าสมัย นั่นคือความ ‘Timeless’

    |2018-07-20 Papayatop 0

  • Life Ladprao Valley ปลุกความท้าทายในตัวคุณกับนิยามใหม่ในการใช้ชีวิต ปลดปล่อยชีวิตจากกฏเกณฑ์ “Live Your Adventurous Spirit” บนทำเลพรีเมียมตลอดกาล

    แค่โลเคชั่นก็สุดยอดแล้วครับ ทั้งติดรถไฟฟ้า ทั้งตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าว แต่ไม่ใช่แค่โลเคชั่น Very Good เท่านั้น "Life ลาดพร้าว Valley" ยังจัดเต็ม จัดหนัก ส่วนกลางแบบที่เรียกได้ว่า ไม่ต้องออกไปไหนก็ Happy นอกจากนี้ยังมีนวัตกรรมของฟังชั่นห้องที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่มากๆ ที่สำคัญคือ ราคาที่เริ่มต้นเพียง 3 ล้านกว่าบาท #คุ้มแบบนี้ต้องจัดเลยครับ

    |2018-07-18 LifeScape 0

  • The Teak สาทร - ลุมพินี Exclusive CBD-Affordable Condominium

    ใครๆก็ต้องการความเป็นส่วนตัวครับ ไม่ต้องไปแย่งที่จอดรถกับคนอื่น ไม่ต้องมีคนพลุกพล่าน ไม่ต้องมีคนแปลกหน้ามาเดินบริเวณโครงการ ไม่ต้องแย่งกันใช้ส่วนกลาง ใครๆ ก็อยากมีความส่วนตัวเวลาว่ายน้ำบน Rooftop Pool จริงไหมล่ะครับ

    |2018-07-18 Salaryman Estator 0

  • Life Sukhumvit 62 Rare Item ราคาพิเศษ แบบนี้ Bangkok City Smart เท่านั้นที่จัดให้ได้

    โครงการกำลังจะปล่อยขายห้องชุดสุดท้ายของโครงการ!!! ที่เหลือห้องแค่เพียงจำนวนหยิบมือเดียว ทาง Bangkok City Smart ได้จัดโปรเด็ดๆทิ้งท้าย รับรองว่าคุ้มยิ่งกว่าถูกหวย!

    |2018-07-17 Salaryman Estator 0

บทความที่น่าสนใจ

  • Life ปิ่นเกล้า เชื่อมต่อชีวิตเมือง แค่ไม่กี่ก้าวจากหน้าบ้าน

    Life ปิ่นเกล้า เป็นอีกโครงการคุณภาพที่สุดโครงการนึงในย่านปิ่นเกล้า ทำเลที่กำลังพัฒนาสู่ Hub เชื่อมต่อฝั่งพระนคร - กรุงเทพฯ รถไฟฟ้าล้อมหมุนเมื่อไร รับรอง ปิ่นเกล้าจะกลายเป็น ศูนย์กลางธุรกิจของฝั่งธนฯ ไม่ต่างจากสุขุมวิทหรือพระราม 9

    |2018-04-05 Papayatop 0

  • พาชมบ้าน The Patio (พาทิโอ) รามอินทรา

    มีแฟนเพจหลายคนติดต่อสอบถามเกี่ยวกับโครงการนี้เข้ามาจำนวนมาก โดยเฉพาะอยากดูภาพบ้านตัวอย่างและฟังก์ชั่นภายในบ้าน วันนี้เดี๋ยวเราจะพาไปดูของจริงกันครับ

    |2017-05-24 LivingInsider Editor 0

  • ศุภาลัย เวอเรนด้า สถานี ภาษีเจริญ ชีวิตติดสบาย

    ปกติผมสนใจคอนโดที่อยู่ย่าน New CBD มากกว่า แต่พอรู้ว่าศุภาลัยจะมีโครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า สถานี ภาษีเจริญ ทำให้ผมต้องใช้กูเกิ้ลหาข้อมูลทันทีเลยครับ

    |2017-08-02 LivingInsider Editor 0

  • Life ลาดพร้าว กว่าถั่วจะสุก รถไฟก็มา

    Life ลาดพร้าว ต้องบอกว่านี่เป็นโลเคชั่นขวัญใจมหาชนโดยแท้เลยครับ คอนโดน่าจะสร้างเสร็จพร้อมกันพอดีกับสถานีรถไฟฟ้าที่แทบจะจ่อหน้าโครงการเลย สำหรับใครที่ซื้อไปแค่รอเวลาให้โลเคชั่นมันสุกเท่านั้นเองครับ

    |2017-11-07 LivingInsider Editor 3

  • Kave Condo (เคฟ คอนโด) คอนโดใกล้ ม.กรุงเทพ แค่ก้าวข้าม

    Kave Condo (เคฟ คอนโด) คอนโดใกล้ ม.กรุงเทพ แค่ก้าวข้าม ตอบโจทย์ผู้ทำงานหรือเรียน ที่ต้องการหาที่พักใกล้ๆ ม.กรุงเทพ ทุกข้อ ทุกประเด็น อย่างชัดเจน

    |2017-08-31 LivingInsider Editor 1


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider