Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (142)   Invest (57) PR (840)  News (617)   Idea (28) Design (33) Talk (62)  Guest (17)  Vacation (25) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

คอนโดการันตีค่าเช่า เสือนอนกิน จริงเหรอ ?


0 3

 

 

อย่าเพิ่งเข้าใจผิด ผมไม่ได้กำลังจะบอกว่าซื้อคอนโดการันตีค่าเช่าไม่ดีนะครับ แต่อยากจะสะกิดให้ลองคิดดูอีกครั้ง เกี่ยวกับการลงทุน โอกาส และความเสี่ยงอะไรคือความเสี่ยงสำหรับการซื้อคอนโดการันตีค่าเช่าหละ ? (ฟังดูแล้วมันไม่น่ามีความเสี่ยงเลยนะ) มีครับ เยอะด้วย 

 

 

‪‎เสี่ยงหนึ่ง  คุณอาจกำลังซื้อของแพงเกินราคา ลองนึกภาพตามนะครับ ถ้าของราคาจริง 100 บาท คนขายเอามาขายคุณ คุณไม่ซื้อ คนขายเลยกลับไปสำรวจตลาดมา พบว่าคุณชอบลงทุนแบบมีผลตอบแทนทุกปี คนขายเลยมาเสนอคุณใหม่ 130 บาท พร้อมการันตีคืนเงิน 10 บาท ทุกปี 3 ปี ซื้อไหมครับ?  แน่นอน  "คุณไม่ซื้อ" ใครมันจะไปบ้าซื้อเนอะ อยู่ดีๆ ก็เอาเงินเราไปเพิ่ม 30 บาท แล้วค่อยทยอยคืนเงินให้เรา นี่มัน นอกจากจะขายของเราแล้ว ยังมาขอยืมเงินเราทางอ้อม แบบไม่มีดอกเบี้ยอีก คุณเชื่อไหม? ในโลกของการลงทุนอสังหาฯ มีคนมากมายตกลงซื้อของ 130 บาทด้วยข้อเสนอนี้ Developer นอกจากจะขายของเราได้แล้ว ยังได้เงินไปหมุนทำโครงการ ต่อๆ ไป โดยไม่ต้องเสียดอกกู้ธนาคารอีก ทำไมหละ ทำไมคนซื้อกัน?  เพราะในโลกแห่งการลงทุน ไม่มีใครติดป้ายราคา 100 บาท ให้เราเห็นครับ เราอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่าของนั้นมูลค่าจริงคือ 100 บาท สิ่งที่เราเห็นคือราคา 130 บาท และคืนเงินมาให้เราทุกปี ดีจริงๆ อ้าวแล้วทำไงดี?  ไม่ยากครับ เราแค่ต้องลงพื้นที่จริง และเปรียบเทียบข้อเสนอไม่ต่ำกว่า 20 ข้อเสนอ ก่อนลงทุนทุกครั้ง เราจะเห็นว่าคอนโด ทำเลนี้ คุณภาพก่อสร้างนี้ ส่วนกลางแบบนี้ เค้าขายกันราคาเท่าไหร่  "เราจะสามารถเห็นป้ายราคา 100 บาท โดยไม่ต้องดูป้ายราคา"

 

 

‪เสี่ยงสอง กู้ไม่ได้100% หรือแม้แต่90% ของราคาซื้อ ธนาคารเค้ามีฐานข้อมูลมากมาย สามารถเปรียบเทียบ พูดง่ายๆ คือ"ธนาคารเค้าเห็นป้ายราคาครับ" เค้ารู้ว่าคอนโดนี้ราคา 100 บาท (ราคาประเมิน) และ developer ส่วนใหญ่ ที่ทำคอนโดการันตีค่าเช่าจะไม่ใช่รายใหญ่ ธนาคารมักจะปล่อยกู้แค่ 80 บาท  (ซวยหละสิ ตูซื้อมาตั้ง 130 บาท)  อย่าไปเชื่อ! ถ้าเจ้าของโครงการ (คนขาย) บอกคุณว่ากู้ได้ 100%  "เค้าไม่ใช่ธนาคารครับ เค้าจะมาตอบแทนธนาคารได้ไง" พอเราหลงจ่ายเงินจองและดาวไป เราจะตกเป็นรองทันที แล้วเค้าจะบอกคุณว่า"ใช่ กู้ได้ 100% แต่เป็น 100% ของราคาประเมินนะ ไม่ใช่ราคาขาย" หรือพูดง่ายๆ คือธนาคารให้กู้ได้ 100% ของ 100 บาท อ้าว แล้วตอนซื้อไม่เห็นบอกเรา บอกแต่กู้ได้ 100% ถ้าคุณลองไปถามคนขายแบบนี้ตอนหลังจากที่คุณจ่ายเงินดาวเค้าไปแล้ว คุณจะได้คำตอบว่า"พอดีคุณไม่ได้ถาม" ยากมากในชีวิตจริง ที่ธนาคารรายไหนจะมาการันตีว่ากู้ได้ 100% ของราคาซื้อครับ เพราะธนาคารเค้าฉลาด เค้ารู้ว่าเค้าควบคุมราคาซื้อขายไม่ได้ โดยเฉพาะคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ธนาคารจะให้ได้แค่ราคาประเมินเบื้องต้น ถ้าธนาคารให้กู้เกินกว่ามูลค่าจริงของมัน ความเสี่ยงจะไปตกกับธนาคารทันที

 

 

‪เสี่ยงสาม developer หนีหายไประหว่างทาง ไม่ทันได้เงินคืน  คิดง่ายๆ เลยครับ developer เอาเงิน 30 บาทเราไปลงทุนต่อ คำถามคือ แล้วถ้าเค้าเอาไปลงทุนต่อแล้วเจ๊งหละ?  คุณน่าจะพอรู้คำตอบ ว่าคุณจะได้เงิน 30 บาทของคุณคืนไหม?  ถ้าเราเป็นธนาคาร คนกู้ไม่คืนเงิน เรายังมีทรัพย์สินไว้ขายทอดตลอด  แต่การให้เค้ายืมเงิน 30 บาท(ทางอ้อม) กรณีนี้เราไม่มีแม้แต่สินทรัพย์ค้ำประกันนะครับ ถ้า developer เกิดปัญหาการเงินขึ้นมา เราจะได้เงินเป็นคนสุดท้ายในบรรดาเจ้าหนี้ของเค้า หรือแปลง่ายๆ ว่า อาจไม่ได้คืนเลย  อย่าเพิ่งเชื่อว่าสิ่งที่ผมพูดถูกทั้งหมดนะครับ  อยากให้ลองคิดดูดีๆ ด้วยเหตุผลของตัวคุณเอง แล้วคุณจะเข้าใจความเสี่ยงด้วยตัวคุณเอง รวมไปถึงโอกาสที่มี  จริงๆ แล้ว การการันตีค่าเช่า "ดีครับ" มันเหมือนกับการซื้อ"ประกัน" ไม่ต่างอะไรกับการประกันอื่นๆ ป้องกันความเสี่ยงในกรณีหาผู้เช่าไม่ได้  โดยปกติผมจะให้คุณค่ากับการการันตีค่าเช่า ไม่เกินประมาณ 3% ของมูลค่าคอนโด เช่นถ้า"มูลค่า"คอนโด 100 บาท( เน้นนะครับว่ามูลค่า ซึ่งเกิดจากการประเมินของเราเอง ไม่ใช่ราคา) ผมจะยอมจ่ายแพงกว่า ถ้าเค้ายอมการันตีค่าเช่า แต่จะไม่เกิน 103 บาท เพราะ 3% คือค่าเช่าประมาณ 4 เดือน ซึ่งโดยส่วนใหญ่ถ้าเราเลือกคอนโดดีจริงๆ เราจะหาผู้เช่าได้ในเวลาไม่เกิน 4 เดือนครับ

 

 

สุดท้าย การลงทุนทุกอย่างก็กลับมาที่ "เราต้องเข้าใจโอกาส ความเสี่ยง รวมไปถึงลงมือทำจริง ประสบการณ์จริง" ซึ่งเป็นพื้นฐานของการลงทุนทุกประเภท  วางแผนเหมือนเล่นเกมวางแผน ถ้าคุณรู้จักมัน ผมว่าคุณน่าจะสนุกกับมันนะ

 

 

Salaryman Estator

 


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-06-13 17:13:29 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-08-15 10:54:19
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

  • The Excel รัชดา 17 คอนโดรัชดา ราคาแบบนี้ รอมานานแล้ว

    ต่อให้ไม่ใช่คอนโด Excel แบรนด์ไหนมาขึ้นคอนโดในซอยนี้ ตอนนี้ผมก็ว่าน่าสนใจหมด ผมอยากให้คุณลองไปไล่ดูซอยคี่ทุกซอย ตั้งแต่ฟอร์จูนไล่ลงมาถึงแยกรัชดาลาดพร้าว คุณจะเห็นว่าที่ผมบอกคือ ความจริงว่า ซอย 17 สภาพแวดล้อมน่าอยู่ที่สุด

    |2017-08-18 LivingInsider Editor 0

  • All Inspire Online Booking ห้องสวยๆ อยู่แค่ปลายนิ้ว

    เราเริ่มยอมรับเรื่องการจองออนไลน์แบบนี้มากขึ้นเรื่อยๆ หลายคนรอเฝ้าหน้าจอ ซ้อมคลิก รอจองห้องสวยๆ อยู่ที่บ้านชิลชิล โดยไม่ต้องตื่นมาต่อคิว

    |2017-08-15 Salaryman Estator 0

  • Chapter One Midtown ออกไปแตะขอบฟ้า...ที่ลาดพร้าว 24

    ผมมองว่านี่คือคอนโดที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่อย่างแท้จริง โดยเฉพาะ Sky Facility ที่จะให้คุณ...ออกไปแตะขอบฟ้าได้ทุกวัน

    |2017-08-12 LivingInsider Editor 0

  • The Nest สุขุมวิท 64 คอนโดทำเล Real Demand ในย่าน ECBD

    ย่านปุณณวิถีถึงแยกบางนากลายเป็นทำเลทองของนักลงทุนและ Real Demand ที่ต้องการหาบ้านที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตและราคายังจับต้องได้ มนุษย์เงินเดือนและคนทั่วไปก็ยังซื้อไหวแบบไม่ลำบาก

    |2017-08-15 Salaryman Estator 0

  • Phenomenal 10 งานนี้ใครอยากมีบ้านต้องมาดู

    งานนี้บอกเลยว่าคุ้มมากครับ ใครกำลังวางแผนหาบ้านให้ตัวเองซักหลัง ผมแนะนำให้มาดูกันเลยครับ มีหลายโลเคชั่น ทั่วกรุงเทพเลยครับ ใครชอบตรงไหนเลือกได้เลย

    |2017-08-15 LivingInsider Editor 0

บทความที่น่าสนใจ


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider