Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (167)   Invest (56) PR (957)  News (676)   Idea (28) Design (40) Talk (62)  Guest (17)  Vacation (26) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

คอนโดการันตีค่าเช่า เสือนอนกิน จริงเหรอ ?


0 3

 

 

อย่าเพิ่งเข้าใจผิด ผมไม่ได้กำลังจะบอกว่าซื้อคอนโดการันตีค่าเช่าไม่ดีนะครับ แต่อยากจะสะกิดให้ลองคิดดูอีกครั้ง เกี่ยวกับการลงทุน โอกาส และความเสี่ยงอะไรคือความเสี่ยงสำหรับการซื้อคอนโดการันตีค่าเช่าหละ ? (ฟังดูแล้วมันไม่น่ามีความเสี่ยงเลยนะ) มีครับ เยอะด้วย 

 

 

‪‎เสี่ยงหนึ่ง  คุณอาจกำลังซื้อของแพงเกินราคา ลองนึกภาพตามนะครับ ถ้าของราคาจริง 100 บาท คนขายเอามาขายคุณ คุณไม่ซื้อ คนขายเลยกลับไปสำรวจตลาดมา พบว่าคุณชอบลงทุนแบบมีผลตอบแทนทุกปี คนขายเลยมาเสนอคุณใหม่ 130 บาท พร้อมการันตีคืนเงิน 10 บาท ทุกปี 3 ปี ซื้อไหมครับ?  แน่นอน  "คุณไม่ซื้อ" ใครมันจะไปบ้าซื้อเนอะ อยู่ดีๆ ก็เอาเงินเราไปเพิ่ม 30 บาท แล้วค่อยทยอยคืนเงินให้เรา นี่มัน นอกจากจะขายของเราแล้ว ยังมาขอยืมเงินเราทางอ้อม แบบไม่มีดอกเบี้ยอีก คุณเชื่อไหม? ในโลกของการลงทุนอสังหาฯ มีคนมากมายตกลงซื้อของ 130 บาทด้วยข้อเสนอนี้ Developer นอกจากจะขายของเราได้แล้ว ยังได้เงินไปหมุนทำโครงการ ต่อๆ ไป โดยไม่ต้องเสียดอกกู้ธนาคารอีก ทำไมหละ ทำไมคนซื้อกัน?  เพราะในโลกแห่งการลงทุน ไม่มีใครติดป้ายราคา 100 บาท ให้เราเห็นครับ เราอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่าของนั้นมูลค่าจริงคือ 100 บาท สิ่งที่เราเห็นคือราคา 130 บาท และคืนเงินมาให้เราทุกปี ดีจริงๆ อ้าวแล้วทำไงดี?  ไม่ยากครับ เราแค่ต้องลงพื้นที่จริง และเปรียบเทียบข้อเสนอไม่ต่ำกว่า 20 ข้อเสนอ ก่อนลงทุนทุกครั้ง เราจะเห็นว่าคอนโด ทำเลนี้ คุณภาพก่อสร้างนี้ ส่วนกลางแบบนี้ เค้าขายกันราคาเท่าไหร่  "เราจะสามารถเห็นป้ายราคา 100 บาท โดยไม่ต้องดูป้ายราคา"

 

 

‪เสี่ยงสอง กู้ไม่ได้100% หรือแม้แต่90% ของราคาซื้อ ธนาคารเค้ามีฐานข้อมูลมากมาย สามารถเปรียบเทียบ พูดง่ายๆ คือ"ธนาคารเค้าเห็นป้ายราคาครับ" เค้ารู้ว่าคอนโดนี้ราคา 100 บาท (ราคาประเมิน) และ developer ส่วนใหญ่ ที่ทำคอนโดการันตีค่าเช่าจะไม่ใช่รายใหญ่ ธนาคารมักจะปล่อยกู้แค่ 80 บาท  (ซวยหละสิ ตูซื้อมาตั้ง 130 บาท)  อย่าไปเชื่อ! ถ้าเจ้าของโครงการ (คนขาย) บอกคุณว่ากู้ได้ 100%  "เค้าไม่ใช่ธนาคารครับ เค้าจะมาตอบแทนธนาคารได้ไง" พอเราหลงจ่ายเงินจองและดาวไป เราจะตกเป็นรองทันที แล้วเค้าจะบอกคุณว่า"ใช่ กู้ได้ 100% แต่เป็น 100% ของราคาประเมินนะ ไม่ใช่ราคาขาย" หรือพูดง่ายๆ คือธนาคารให้กู้ได้ 100% ของ 100 บาท อ้าว แล้วตอนซื้อไม่เห็นบอกเรา บอกแต่กู้ได้ 100% ถ้าคุณลองไปถามคนขายแบบนี้ตอนหลังจากที่คุณจ่ายเงินดาวเค้าไปแล้ว คุณจะได้คำตอบว่า"พอดีคุณไม่ได้ถาม" ยากมากในชีวิตจริง ที่ธนาคารรายไหนจะมาการันตีว่ากู้ได้ 100% ของราคาซื้อครับ เพราะธนาคารเค้าฉลาด เค้ารู้ว่าเค้าควบคุมราคาซื้อขายไม่ได้ โดยเฉพาะคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ธนาคารจะให้ได้แค่ราคาประเมินเบื้องต้น ถ้าธนาคารให้กู้เกินกว่ามูลค่าจริงของมัน ความเสี่ยงจะไปตกกับธนาคารทันที

 

 

‪เสี่ยงสาม developer หนีหายไประหว่างทาง ไม่ทันได้เงินคืน  คิดง่ายๆ เลยครับ developer เอาเงิน 30 บาทเราไปลงทุนต่อ คำถามคือ แล้วถ้าเค้าเอาไปลงทุนต่อแล้วเจ๊งหละ?  คุณน่าจะพอรู้คำตอบ ว่าคุณจะได้เงิน 30 บาทของคุณคืนไหม?  ถ้าเราเป็นธนาคาร คนกู้ไม่คืนเงิน เรายังมีทรัพย์สินไว้ขายทอดตลอด  แต่การให้เค้ายืมเงิน 30 บาท(ทางอ้อม) กรณีนี้เราไม่มีแม้แต่สินทรัพย์ค้ำประกันนะครับ ถ้า developer เกิดปัญหาการเงินขึ้นมา เราจะได้เงินเป็นคนสุดท้ายในบรรดาเจ้าหนี้ของเค้า หรือแปลง่ายๆ ว่า อาจไม่ได้คืนเลย  อย่าเพิ่งเชื่อว่าสิ่งที่ผมพูดถูกทั้งหมดนะครับ  อยากให้ลองคิดดูดีๆ ด้วยเหตุผลของตัวคุณเอง แล้วคุณจะเข้าใจความเสี่ยงด้วยตัวคุณเอง รวมไปถึงโอกาสที่มี  จริงๆ แล้ว การการันตีค่าเช่า "ดีครับ" มันเหมือนกับการซื้อ"ประกัน" ไม่ต่างอะไรกับการประกันอื่นๆ ป้องกันความเสี่ยงในกรณีหาผู้เช่าไม่ได้  โดยปกติผมจะให้คุณค่ากับการการันตีค่าเช่า ไม่เกินประมาณ 3% ของมูลค่าคอนโด เช่นถ้า"มูลค่า"คอนโด 100 บาท( เน้นนะครับว่ามูลค่า ซึ่งเกิดจากการประเมินของเราเอง ไม่ใช่ราคา) ผมจะยอมจ่ายแพงกว่า ถ้าเค้ายอมการันตีค่าเช่า แต่จะไม่เกิน 103 บาท เพราะ 3% คือค่าเช่าประมาณ 4 เดือน ซึ่งโดยส่วนใหญ่ถ้าเราเลือกคอนโดดีจริงๆ เราจะหาผู้เช่าได้ในเวลาไม่เกิน 4 เดือนครับ

 

 

สุดท้าย การลงทุนทุกอย่างก็กลับมาที่ "เราต้องเข้าใจโอกาส ความเสี่ยง รวมไปถึงลงมือทำจริง ประสบการณ์จริง" ซึ่งเป็นพื้นฐานของการลงทุนทุกประเภท  วางแผนเหมือนเล่นเกมวางแผน ถ้าคุณรู้จักมัน ผมว่าคุณน่าจะสนุกกับมันนะ

 

 

Salaryman Estator

 


ระดับ : Supreme สมัครเมื่อ : 2016-06-13 17:13:29 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-08-15 10:54:19
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

บทความที่น่าสนใจ

  • THE ESSE Asoke (ดิ เอส อโศก) LIVE LIFE SIMPLY ใจกลางสุขุมวิท

    ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายคนบอกว่า ถ้าคุณจะเลือกซื้อคอนโดให้ได้ผลตอบแทนดีที่สุด คุณต้องเลือกย่านใจกลางสุขุมวิทเท่านั้น เส้นทางแค่ 1.5 กิโลเมตรของถนนอโศกมนตรี คุณจะเห็นการผสมผสานไลฟ์สไตล์ของ Residential + Business + Education

    |2017-07-25 LivingInsider Editor 2

  • เมทริส พระราม 9-รามคำแหง Remaster The Modern DNA

    คอนโดเท่ๆ สไตล์ Mid-Century Modern ใจกลางย่านธุรกิจ พระราม 9-รามคำแหง นอกจากจะมีครบทุกปัจจัยในการใช้ชีวิตของคนเมืองแล้ว ที่นี่ยังเลี้ยงสัตว์ได้ด้วย

    |2017-09-18 Papayatop 0

  • The Tree อ่อนนุช สเตชั่น การขยับเข้าสู่ย่านใจกลางสุขุมวิท

    เป็นตัวเลขที่น่าสนใจมากๆ ที่มีแค่สถานีอ่อนนุชสถานีเดียวที่คนเยอะมากๆ ทั้งที่เป็นแค่สถานีธรรมดา ที่ไม่ใช่จุดเชื่อมต่ออะไรทั้งสิ้น ตัวเลขแบบนี้มันบอกอะไรเรา

    |2017-07-25 LivingInsider Editor 1

  • VTARA (วีธารา) สุขุมวิท 36 คอนโดทองหล่อราคาแบบนี้ #ดีต่อใจ

    VTARA สุขุมวิท 36 ผมว่านี่ก็ถือเป็นอีกที่นึงในสุขุมวิท ที่เรียกได้ว่า ดีและราคาต่ำกว่าตลาดจริงๆ จนแทบจะเรียกได้ว่า นี่คือ "คอนโดย่านทองหล่อ ราคาแบบนี้ #ดีต่อใจ"

    |2017-08-23 LivingInsider Editor 0

  • The Cube Station รามอินทรา 109

    The Cube Station รามอินทรา 109 หลายคนคงบอกว่า ถ้าจะให้มาซื้อคอนโดย่านนี้ สู้ไปซื้อบ้านเลยดีกว่ามั้ย แต่ถ้า

    |2017-07-25 LivingInsider Editor 0


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider