มัดรวมเรื่องจำเป็นที่ควรรู้ หากอยากขายคอนโดให้ต่างชาติ

เมื่อชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้อสังหาริมทรัพย์เองก็พลอยคึกคักตามไปด้วยเช่นเดียวกัน เพราะต่างชาติมักให้ความสนใจในการเข้ามาเช่า-ซื้อคอนโดกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งจะเป็นการเพิ่มโอกาสให้นักลงทุน และเจ้าของห้องได้ปิดการขายไวขึ้น แต่ต้องขอบอกนิดนึงว่า การขายคอนโดให้ต่างชาติ จะมีหลายๆ ปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง และมีหลายเรื่องที่เจ้าของห้องรวมไปถึงเอเจนท์มือใหม่ที่ควรรู้

ข้อจำกัดสำหรับต่างชาติซื้อคอนโด

ตามหลักกฎหมายของประเทศไทยแล้ว ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดได้ ไม่ว่าจะเป็นแบบ Freehold คือซื้อขายขาดเป็นเจ้าของเองอย่างสมบูรณ์แบบ และแบบ Leasehold คือการถือเช่าแบบระยะยาว ซึ่งส่วนมากจะเป็นเวลาเช่า 30 ปี เมื่อครบกำหนดก็จะต้องคืนให้เจ้าของ

อย่างไรก็ดีการที่ต่างชาติซื้อคอนโด ย่อมมีเงื่อนไขในการซื้อแน่นอนอยู่แล้ว โดยหากเป็นแบบ Freehold ชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของโครงการทั้งหมด อธิบายง่ายๆ คือ ถ้าทั้งโครงการมีทั้งหมด 800 ยูนิต ชาวต่างชาติจะมีสิทธิ์ซื้อได้เพียง 392 ยูนิตเท่านั้น แต่ถ้าเป็นแบบ Leasehold จะไม่ได้มีกำหนดสัดส่วนหรือก็คือจะเป็นต่างชาติเช่าทั้งหมดของโครงการก็ได้

ควรขายคอนโดให้ต่างชาติที่มีคุณสมบัติแบบไหน?

ข้อแรกจะต้องเป็นต่างชาติที่ซื้อในนามบุคคล รวมถึงต้องมีพาสปอร์ตและมีวีซ่า เพื่อแสดงให้เห็นว่าเข้ามาทำอะไรในไทย หรือมีใบอนุญาตทำในงานในประเทศไทยอย่างน้อย 1-2 ปีขึ้นไป เพื่อเป็นการยืนยันว่าเข้ามาอยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมาย ซึ่งจะมีการกำหนดระยะเวลาการอยู่แตกต่างกันไปตามแต่ละบุคคล นั่นหมายความว่าการทำธุรกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อคอนโดนั้น ต้องอยู่ในกรอบเวลาที่วีซ่ากำหนดเอาไว้ 

นอกจากนี้ยังมีเอกสารอื่นๆ ที่คล้ายกับของคนไทย อย่างเช่น หากผู้ซื้อมีการจดทะเบียนสมรสก็จะต้องมีบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตของคู่สมรส หรือเอกสารยินยอมจากคู่สมรส ขณะเดียวกันถ้าจดทะเบียนที่ประเทศอื่น จะต้องทำการแปลและรับรองเอกสารเป็นภาษาไทย โดยศูนย์การแปลที่ได้รับการรับรองพร้อมตราประทับ รวมไปถึงสัญญาซื้อขาย เป็นต้น

การกู้กับธนาคารของชาวต่างชาติ

ตามหัวข้อเลยกับวิธีการกู้ธนาคารสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งธนาคารในไทยไม่มีนโยบายการออกสินเชื่อให้ชาวต่างชาติ ยกเว้นว่าจะทำการสมรสกับคนไทย หรือถ้าอยากจะกู้ร่วมกับคู่สมรสคนไทยก็สามารถทำได้เช่นเดียวกัน ซึ่งสามารถกู้ได้สูงสุดถึง 95% แต่จะมีเพียงไม่กี่ธนาคารเท่านั้นอย่างธนาคารยูโอบี ธนาคารกสิกร และธอส. โดยจะต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด

อีกกรณีหนึ่งถ้าชาวต่างชาติจะขอสินเชื่อซื้อคอนโดด้วยตนเอง จะต้องกู้กับธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ เช่น ธนาคารอุตสาหกรรมและการพาณิชย์แห่งประเทศจีน (ICBC) และ MBK Guarantee แต่จะให้วงเงินที่น้อยกว่าธนาคารในไทย สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 70% และจะมีระยะเวลาการกู้ที่สั้นกว่า 

ขั้นตอนการโอนเงิน

พอมาถึงขั้นตอนนี้ ก็ยังมีรายละเอียดที่ค่อนข้างซับซ้อน เพราะไม่ว่าจะเป็นในส่วนของการมัดจำ ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าธรรมเนียมต่างๆ ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องทำการโอนเงินมาจากต่างประเทศ ที่แน่นอนว่าจะต้องเป็นสกุลเงินจากต่างประเทศเท่านั้น และจะต้องทำการกรอกเอกสารเพื่อขอใบรับรอง ว่าโอนมาเพื่อทำธุรกรรมสำหรับการซื้อคอนโด

และอีกหนึ่งสิ่งที่คนขายคอนโดให้ต่างชาติควรเช็กคือ เอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction form) เพื่อเป็นการยืนยันว่ามีการโอนเงินมาจริงๆ และอย่าลืมดูด้วยว่าวัตถุประสงค์ที่เขียนมานั้นเพื่อซื้อคอนโดรึเปล่า เพราะถ้าผิดวัตถุประสงค์หรือไม่ได้เขียนกำกับมา เราก็จะไม่สามารถขายให้ได้ แต่ถ้าถูกต้องเรียบร้อยแล้วก็นำเอกสารไปยื่นกับกรมที่ดินได้เลย

ผู้ที่ขายคอนโดให้ต่างชาติ ต้องขอเอกสารยืนยันโควต้า

หนึ่งในเอกสารที่ใครจะขายคอนโดให้ต่างชาติควรเตรียมให้พร้อม ได้แก่ เอกสารยืนยันโควต้าต่างชาติ ว่าโครงการนั้นๆ ยังอยู่ในเกณฑ์ที่กำหนด คือไม่เกิน 49% ของโครงการทั้งหมด โดยสามารถทำการขอได้ที่ฝ่ายนิติบุคคล แต่แนะนำว่าให้ขอล่วงหน้าอย่างน้อย 7-15 วัน ขณะเดียวกันในกรณีที่ผู้ขายติดค้างค่าส่วนกลางก็จะต้องทำการชำระให้เรียบร้อยก่อน ถึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้กันได้

ไม่ว่าจะนักลงทุนหรือเอเจนท์ที่เป็นมือใหม่ ที่อยากเพิ่มเปอร์เซ็นต์ให้ปล่อยคอนโดได้ไวขึ้น การขายคอนโดให้ต่างชาติจะช่วยตอบโจทย์ในเรื่องนี้ได้ ซึ่งการรู้เรื่องพวกนี้ติดตัวไว้จะทำให้ตอบคำถามของชาวต่างชาติได้ และเป็นการสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ ที่ถึงแม้ว่าจะมีดีเทลและยากมากกว่าขายให้คนไทยด้วยกันเอง แต่เชื่อเถอะว่าสิ่งที่จะได้รับกลับมาคุ้มค่าชัวร์!!