หน้าแรก
MAIN POINT
ก่อนโอนที่ดินต้องรู้! อัปเดตค่าโอนที่ดิน ปี 2568 มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง Livinginsider จะพามาดูค่าโอนที่ดินฉบับล่าสุด พร้อมสรุปขั้นตอนและรายการเอกสารสำคัญ เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น เข้าใจได้ง่าย ๆ ไม่เสียเวลา

| ค่าใช้จ่ายการโอนอสังหาริมทรัพย์ | จำนวนเงิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% จากราคาประเมิน (กรณีปกติ) |
|
0.01% จากราคาประเมิน (กรณีซื้อขายอสังหาฯ ไม่เกิน 7 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2569) |
|
| ค่าจดจำนอง | 1% จากราคาประเมิน (กรณีปกติ) |
|
0.01% จากราคาประเมิน (กรณีซื้อขายอสังหาฯ ไม่เกิน 7 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2569) |
|
| ค่าอากรแสตมป์ |
0.5% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ |
3.3% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) แต่ถ้าใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีหรือถือครองอสังหาเกิน 5 ปี ไม่ต้องเสีย |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา คำนวณตามขั้นบันได จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง |
| ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล เสียภาษี 1% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) | |
| ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ | ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท |
กรณีปกติ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2568 รัฐบาลมีมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% สำหรับบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ที่ซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน ไม่เกินวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น
กรณีกู้ซื้อบ้านกับสถาบันการเงิน จะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าบ้าน แต่ในปี 2568 รัฐบาลมอบนโยบายปรับลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ที่ซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน ไม่เกินวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองพร้อมกัน
นาย A ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองดังนี้
กรณีปกติ:
กรณีปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%:
ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 60,000 - 400 = 59,600 บาท
*หมายเหตุ: สำหรับอสังหาฯ มูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ยังคงเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็น 2% และค่าจดจำนอง 1% ของราคาประเมินตามปกติ
การซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดินจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (ยึดจากราคาที่สูงกว่า)
ตัวอย่าง
การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
ตัวอย่าง
สำหรับนิติบุคคล หากขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) แต่หากเป็นบุคคลธรรมดา ต้องนำราคาประเมินมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตารางอัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดา กรณีซื้อ-ขาย บ้าน/ที่ดิน/คอนโด
| เงินได้สุทธิ (บาท) | จำนวนเงินได้ (บาท) | อัตราภาษี |
| 0-300,000 | 300,000 | 5% |
| 300,001-500,000 | 200,000 | 10% |
| 500,001-750,000 | 250,000 | 15% |
| 750,001-1,000,000 | 250,000 | 20% |
| 1,000,001-2,000,000 | 1,000,000 | 25% |
| 2,000,001-5,000,000 | 3,000,000 | 30% |
| ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป | - | 35% |
ตารางการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง
| จำนวนปี (ปี) | ร้อยละของเงินได้ (จากราคาประเมิน) |
| 1 | 92% |
| 2 | 84% |
| 3 | 77% |
| 4 | 71% |
| 5 | 65% |
| 6 | 60% |
| 7 | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
นอกจากค่าธรรมเนียมหลักแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท ซึ่งต้องจ่าย ณ วันที่ทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินให้เรียบร้อย

การโอนซื้อขายที่ดินแบบปกติ เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยทั้งสองฝ่ายตกลงยินยอมทำสัญญาซื้อขายที่ดินต่อกัน จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
| รายละเอียด | ค่าโอนที่ดิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน |
|
| ค่าจดจำนอง |
|
| ค่าอากรแสตมป์ |
|
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ |
|
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา |
|
| ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ |
|
สำหรับการโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโดให้ลูก จะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ที่พ่อแม่ได้จดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร
| รายละเอียด | โอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย | โอนให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 0.5% ของราคาประเมิน | 0.5% ของราคาประเมิน |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมิน | 0.5% ของราคาประเมิน |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ | ไม่เสีย | 3.3% ของราคาประเมิน |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | 5% (เฉพาะมูลค่าที่ดินหรือบ้านส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาท) | คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน |
| ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ |
|
|
สำหรับการโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโด ระหว่างสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยไม่ใช่ในรูปแบบการมอบมรดก จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
| รายละเอียด | ค่าโอนที่ดิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 0.5% ของราคาประเมิน |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมิน |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน |
| ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ |
|
สำหรับการโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโดให้กับญาติพี่น้อง เช่น พี่ น้อง ลุง ป้า น้า อา ลูกสะใภ้ ลูกเขย โดยไม่ใช่ในรูปแบบการมอบมรดก จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
| รายละเอียด | ค่าโอนที่ดิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน |
|
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมิน |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาประเมิน |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน |
| ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ |
|
ค่าโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโด สำหรับการมอบเป็นมรดก จะมีค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดังนี้
| รายละเอียด | ค่าโอนที่ดิน |
| ค่าธรรมเนียมการโอน |
|
| ค่าอากรแสตมป์ | ไม่เสีย |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | ไม่เสีย |
| ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ |
|
ทั้งนี้หากการโอนมรดกมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดก ตามความสัมพันธ์ ดังนี้

เอกสารการโอนที่ดินของผู้ซื้อ
เอกสารการโอนที่ดินของผู้ขาย
ทั้งนี้สำหรับบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องจัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
ขอบคุณรูปภาพจาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th
ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคากลางที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ ที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพื่อเป็นแนวทางเบื้องต้นในการซื้อขายที่ดิน/บ้าน/คอนโด
สามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ผ่าน 2 ช่องทาง
ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดิน เพื่อเปลี่ยนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ประกอบด้วยหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาขาย
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ผู้ซื้อกับผู้ขายอาจออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นคนออกทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
การจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น โดยชำระเงินที่ฝ่ายการเงินของสำนักงานที่ดินโดยตรง
การโอนที่ดินในปี 2568 มีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทำความเข้าใจให้รอบคอบ ทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี และอื่น ๆ เพียงเตรียมเอกสารให้ครบ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน และคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้น เพียงเท่านี้ก็จะช่วยให้ทุกขั้นตอนเป็นไปอย่างราบรื่น
ค้นหาโครงการน่าอยู่บนทำเลศักยภาพ ครบทั้งการซื้อ ขาย เช่า และลงทุน กับ Livinginsider เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสที่รวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย จากยอดผู้ใช้งานกว่า 3.3 ล้านคนต่อเดือน และยอดดูประกาศรวมกันกว่า 9.5 ล้านครั้งต่อเดือน พร้อมให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
ค้นหาประกาศ ขาย ให้เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน
5 อันดับ ทำเลเปิดตัวโครงการใหม่ และขายได้ใหม่สูงสุด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566
2024-04-12
เปิดตัวเลข 7 ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่มีราคาประเมินที่ดินใหม่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด
2023-06-17
อยากซื้อบ้านแต่เงินเดือนน้อย ต้องทำอย่างไรให้กู้ผ่าน
2024-07-31
ส่องทำเลทอง เยาวราช ไชน่าทาวน์เมืองไทย
2023-01-30
กู้ซื้อบ้านมือสอง มีขั้นตอนอย่างไร ใช้อะไรบ้าง มือใหม่ต้องรู้!
2024-07-08
ใช้ภาษาที่เข้าใจง่าย อ่านแล้วรู้เรื่องดีครับ
แจ่มเลยค่ะ รีวิวได้ครบถ้วน
รูปในรีวิวสวยดี เห็นล่ะชอบเลย *-*
ชอบๆ มีสาระประโยชน์มากค่ะ
ได้ความรู้มากๆเลยครับ