ค่าโอนที่ดิน 2569 อัปเดตล่าสุด พร้อมขั้นตอนและเอกสารที่ต้องใช้

 

MAIN POINT

• ค่าโอนที่ดิน ประกอบไปด้วยค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคิดตามขั้นบันได และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท
• ในปี 2569 รัฐบาลมีมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือเพียง 0.01% สำหรับบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ที่ซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน ตั้งแต่วันนี้ ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 

 

ก่อนโอนที่ดินต้องรู้! อัปเดตค่าโอนที่ดิน ปี 2569 มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง Livinginsider จะพามาดูค่าโอนที่ดินฉบับล่าสุด พร้อมสรุปขั้นตอนและรายการเอกสารสำคัญ เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น เข้าใจได้ง่าย ๆ ไม่เสียเวลา

 

ค่าโอนที่ดิน 2569 รวมค่าธรรมเนียมที่ต้องรู้

ค่าใช้จ่ายการโอนอสังหาริมทรัพย์	จำนวนเงิน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% จากราคาประเมิน (กรณีปกติ)
	0.01% จากราคาประเมิน (กรณีซื้อขายอสังหาฯ ไม่เกิน 7 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2570)
ค่าจดจำนอง	1% จากราคาประเมิน (กรณีปกติ)
	0.01% จากราคาประเมิน (กรณีซื้อขายอสังหาฯ ไม่เกิน 7 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2570)
ค่าอากรแสตมป์	0.5% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดจากราคาที่สูงกว่า)
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) แต่ถ้าใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีหรือถือครองอสังหาเกิน 5 ปี ไม่ต้องเสีย
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา คำนวณตามขั้นบันได จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
	ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล เสียภาษี 1% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยึดจากราคาที่สูงกว่า)
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท

 

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน

กรณีปกติ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2569 รัฐบาลมีมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% สำหรับบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ที่ซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน ไม่เกินวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เท่านั้น

 

2. ค่าจดจำนอง

กรณีกู้ซื้อบ้านกับสถาบันการเงิน จะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าบ้าน แต่ในปี 2569 รัฐบาลมอบนโยบายปรับลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย ที่ซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน ไม่เกินวันที่ 30 มิถุนายน 2570

 

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองพร้อมกัน

นาย A ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองดังนี้ 

กรณีปกติ: 

• เสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 2,000,000 x 2% = 40,000 บาท
• เสียค่าจดจำนอง 2,000,000 x 1% = 20,000 บาท
• รวม 40,000 + 20,000 = 60,000 บาท

 

กรณีปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%:

• เสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 2,000,000 x 0.01% = 200 บาท
• เสียค่าจดจำนอง 2,000,000 x 0.01% = 200 บาท
• รวม 200 + 200 = 400 บาท

 

ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 60,000 - 400 = 59,600 บาท

 

*หมายเหตุ: สำหรับอสังหาฯ มูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ยังคงเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็น 2% และค่าจดจำนอง 1% ของราคาประเมินตามปกติ

 

3. ค่าอากรแสตมป์

การซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดินจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (ยึดจากราคาที่สูงกว่า)

 

ตัวอย่าง

• ราคาประเมิน 1.5 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท จะเสียค่าอากรแสตมป์จากราคาซื้อ-ขาย คือ 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท

 

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี 

 

ตัวอย่าง

• ราคาประเมิน 2.2 ล้านบาท และราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาประเมิน คือ 2,200,000 x 3.3% = 72,600 บาท

 

5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สำหรับนิติบุคคล หากขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน (ยึดจากราคาที่สูงกว่า) แต่หากเป็นบุคคลธรรมดา ต้องนำราคาประเมินมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง

ตารางอัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดา กรณีซื้อ-ขาย บ้าน/ที่ดิน/คอนโด

เงินได้สุทธิ (บาท)	จำนวนเงินได้ (บาท)	อัตราภาษี
0-300,000	300,000	5%
300,001-500,000	200,000	10%
500,001-750,000	250,000	15%
750,001-1,000,000	250,000	20%
1,000,001-2,000,000	1,000,000	25%
2,000,001-5,000,000	3,000,000	30%
ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป	-	35%

 

ตารางการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปี (ปี)	ร้อยละของเงินได้ (จากราคาประเมิน)
1	92%
2	84%
3	77%
4	71%
5	65%
6	60%
7	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

 

6. ค่าใช้จ่ายโอนที่ดินอื่น ๆ

นอกจากค่าธรรมเนียมหลักแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท ซึ่งต้องจ่าย ณ วันที่ทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินให้เรียบร้อย

 

ตัวอย่างค่าโอนที่ดิน 2569 ในกรณีต่าง ๆ

ค่าโอนที่ดินซื้อขายปกติ

การโอนซื้อขายที่ดินแบบปกติ เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยทั้งสองฝ่ายตกลงยินยอมทำสัญญาซื้อขายที่ดินต่อกัน จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้

รายละเอียด	ค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน/ราคาขาย หรือ 0.01% ตามเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียม ปี 2570
ค่าจดจำนอง	1% ของราคาประเมิน/ราคาขาย หรือ 0.01% ตามเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียม ปี 2570
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน นิติบุคคล เสีย 1% ของราคาประเมิน/ราคาขาย
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	ค่าพยาน 20 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

 

ค่าโอนที่ดินให้ลูก

สำหรับการโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโดให้ลูก จะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ที่พ่อแม่ได้จดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร

รายละเอียด	โอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย	โอนให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมการโอน	0.5% ของราคาประเมิน	0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน	0.5% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่เสีย	3.3% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	5% (เฉพาะมูลค่าที่ดินหรือบ้านส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาท)	คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	ค่าพยาน 20 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท

 

ค่าโอนที่ดินให้สามี-ภรรยา

สำหรับการโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโด ระหว่างสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยไม่ใช่ในรูปแบบการมอบมรดก จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้

รายละเอียด	ค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน	0.5% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	ค่าพยาน 20 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท

 

ค่าโอนที่ดินให้ญาติพี่น้อง

สำหรับการโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโดให้กับญาติพี่น้อง เช่น พี่ น้อง ลุง ป้า น้า อา ลูกสะใภ้ ลูกเขย โดยไม่ใช่ในรูปแบบการมอบมรดก จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้

รายละเอียด	ค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน หรือ 0.5% ของราคาประเมิน หากปู่ย่า-ตายาย โอนให้หลานผู้สืบสันดาน
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	คิดตามขั้นบันไดของราคาประเมิน
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	ค่าพยาน 20 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

 

ค่าโอนที่ดินมรดก

ค่าโอนที่ดิน/บ้าน/คอนโด สำหรับการมอบเป็นมรดก จะมีค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดังนี้

รายละเอียด	ค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน	0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส) หรือ 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือบุตรบุญธรรม)
ค่าอากรแสตมป์	ไม่เสีย
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ไม่เสีย
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ	ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท ค่าประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท

 

ทั้งนี้หากการโอนมรดกมีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท ผู้ที่ได้รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดก ตามความสัมพันธ์ ดังนี้

• ถ้าเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม ส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 10%
• ถ้าเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือผู้สืบสันดาน ส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 5%
• ถ้าเป็นสามี-ภรรยาที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

 

เอกสารโอนที่ดินที่ต้องเตรียม

1. เอกสารโอนที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดา

เอกสารการโอนที่ดินของผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน และสำเนาบัตรประชาชน
• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล และสำเนา (ถ้ามี)
• ทะเบียนบ้าน และสำเนาทะเบียนบ้าน

เอกสารการโอนที่ดินของผู้ขาย

• โฉนดที่ดิน
• บัตรประชาชน และสำเนาบัตรประชาชน
• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล และสำเนา (ถ้ามี)
• ทะเบียนบ้าน และสำเนาทะเบียนบ้าน
• กรณีที่มีคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรส ใบทะเบียนสมรส และสำเนาใบทะเบียนสมรส
• กรณีการหย่า ต้องมีใบสำคัญการหย่า และสำเนาใบสำคัญการหย่า

2. เอกสารโอนที่ดินสำหรับนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่อายุไม่เกิน 1 เดือน
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่อายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรมว.มหาดไทย หรือหากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
• รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัท พร้อมระบุวัตถุประสงค์และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
• สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการที่มีอำนาจลงนาม
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

 

ทั้งนี้สำหรับบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องจัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้

• ใบมอบอำนาจ
• สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

 

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร และตรวจสอบได้ที่ไหน?

ขอบคุณรูปภาพจาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th

 

ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคากลางที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ ที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพื่อเป็นแนวทางเบื้องต้นในการซื้อขายที่ดิน/บ้าน/คอนโด

สามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ผ่าน 2 ช่องทาง

• กรณีมีโฉนดที่ดิน: เช็กได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th โดยค้นหาจากเลขที่โฉนด เลขที่ดิน จังหวัดที่ตั้งของแปลงที่ดิน
• กรณีไม่มีโฉนดที่ดิน: สามารถหาเลขที่ดินได้จากบนแผนที่ของเว็บไซต์กรมที่ดิน landsmaps.dol.go.th แล้วจึงนำเลขที่ดินไปเช็กราคาประเมินได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์

 

ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

1. ยื่นคำร้อง กรอกรายละเอียดลงในแบบฟอร์มใบคำขอ พร้อมแนบเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ และรอรับบัตรคิว
2. ลงลายมือชื่อ เมื่อถึงคิว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ร่วมกัน
3. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน และคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพื่อออกใบคำนวณค่าใช้จ่าย
4. ชำระเงิน ยื่นใบคำนวณค่าใช้จ่ายที่ฝ่ายการเงิน ชำระเงินให้เรียบร้อย 
5. รับโฉนด เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด ให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายตรวจสอบความถูกต้อง จากนั้นผู้ซื้อจะได้รับโฉนด พร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน

1. ค่าโอนที่ดินคืออะไร?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดิน เพื่อเปลี่ยนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ประกอบด้วยหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาขาย

2. ค่าโอนที่ดิน ใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ผู้ซื้อกับผู้ขายอาจออกคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นคนออกทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

3. ชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินได้ทางไหนบ้าง?

การจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น โดยชำระเงินที่ฝ่ายการเงินของสำนักงานที่ดินโดยตรง

 

สรุปครบ จบทุกเรื่องค่าโอนที่ดินปี 2569

การโอนที่ดินในปี 2569 มีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรทำความเข้าใจให้รอบคอบ ทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี และอื่น ๆ เพียงเตรียมเอกสารให้ครบ ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน และคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้น เพียงเท่านี้ก็จะช่วยให้ทุกขั้นตอนเป็นไปอย่างราบรื่น 

 

รวมเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับที่ดิน จาก LivingInsider

• โฉนดที่ดินคืออะไร มีกี่ประเภท สรุปครบที่นี่
• ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม สามารถทำอะไรได้บ้าง
• ซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองดีจริงไหม มีเรื่องอะไรที่ต้องระวัง

 

ค้นหาทำเลโดนใจ ครบทุกโครงการที่ LivingInsider

ค้นหาโครงการน่าอยู่บนทำเลศักยภาพ ครบทั้งการซื้อ ขาย เช่า และลงทุน กับ Livinginsider เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสที่รวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย จากยอดผู้ใช้งานกว่า 3.3 ล้านคนต่อเดือน และยอดดูประกาศรวมกันกว่า 9.5 ล้านครั้งต่อเดือน พร้อมให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

 

ค้นหาประกาศ ขาย ให้เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน