ซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองดีจริงไหม มีเรื่องอะไรที่ต้องระวัง?

หลายคนคงคุ้นเคยกับหมู่บ้านจัดสรรกันดี เพราะเป็นตัวเลือกยอดนิยมของคนอยากมีบ้าน ทั้งสะดวก ปลอดภัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ แต่รู้ไหมว่ายังมีอีกทางเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กัน นั่นคือการซื้อ “ที่ดินจัดสรร” มาสร้างบ้านเอง ที่ได้ทั้งทำเลดีและอิสระในการออกแบบบ้านแบบที่อยากได้จริง ๆ บทความนี้ LivingInsider เลยจะพาไปดูกันว่า การซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองดีจริงไหม และมีเรื่องอะไรที่ต้องระวังบ้าง?

ทำความรู้จักที่ดินจัดสรร

“ที่ดินจัดสรร” คือ ที่ดินที่เจ้าของนำมาแบ่งขายเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะเป็นการแบ่งจากที่ดินผืนเดียว หรือจากหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดกันก็ได้ นอกจากนี้ ถ้ามีการแบ่งที่ดินย่อยไม่ถึง 10 แปลงในช่วงแรก แล้วมาแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี จนครบ 10 แปลงขึ้นไป ก็ถือว่าเป็นที่ดินจัดสรรเช่นกันตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 

แต่การจะขายที่ดินจัดสรรได้นั้น ต้องได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมายจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ก่อน และถ้าที่ดินนั้นติดจำนอง ต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้รับจำนองก่อน และต้องระบุด้วยว่าเจ้าหนี้จะได้รับเงินจากการขายที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเท่าไหร่

ข้อดีของการซื้อที่ดินจัดสรรไปปลูกบ้านเอง

การซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองดีจริงไหม และมีข้อดีอะไรบ้าง ไปดูกันเลยย

มีระบบสาธารณูปโภคครบ

ข้อดีของการซื้อที่ดินจัดสรรคือ เจ้าของโครงการจะทำสาธารณูปโภค เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ไว้เสร็จสรรพ เรียกว่าได้ส่วนกลางพร้อมใช้เหมือนอยู่โครงการบ้านจัดสรรเลย แต่ถ้าเราซื้อที่ดินเปล่าทั่วไป จะไม่มี Facilities เหล่านี้ ที่สำคัญกฎหมายกำหนดให้สาธารณูปโภคทั้งหมดเป็นภาระจำยอม

หมายความว่าเจ้าของที่ดินทุกแปลงในโครงการมีสิทธิ์ใช้ร่วมกันได้อย่างเท่าเทียม ไม่มีใครเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว เช่น ถ้าที่ดินแปลง A มีถนนอยู่หน้าบ้าน เจ้าของแปลงนั้นก็ห้ามปิดทางหรือเก็บค่าผ่านทางจากเพื่อนบ้าน เพราะถนนนั้นถือเป็นทางส่วนกลางของทุกคนในโครงการนั่นเอง

ออกแบบบ้านเองได้ตามใจชอบ

แม้จะเป็นการซื้อที่ดินจัดสรรจากโครงการไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่าทั่วไป แต่เราสามารถออกแบบบ้านเองได้ตามใจชอบ เลือกจัดเลย์เอาต์ภายในได้อย่างอิสระ อยากให้ห้องไหนอยู่มุมไหน อยากตกแต่งบ้านเป็นสีอะไรก็ได้ไม่จำกัด ต่างจากการซื้อบ้านจัดสรรที่ทุกหลังมีดีไซน์เหมือนกันเกือบ 100%

อีกทั้งหมู่บ้านส่วนใหญ่ยังมีข้อห้ามไม่ให้ดัดแปลงรั้วหรือทาสีภายนอกแตกต่างไปจากที่โครงการออกแบบมา ทำให้บางครั้งเราอาจจะเจอบ้านที่ถูกใจ แต่ก็ไม่ได้ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงไปทั้งหมด

กำหนดงบประมาณสร้างบ้านเองได้

อีกข้อดีของการซื้อที่ดินจัดสรรมาปลูกบ้านเอง คือเราสามารถกำหนดงบประมาณได้ด้วยตัวเอง อยากใช้วัสดุแบบไหน เลือกแบรนด์อะไร ก็มีสิทธิ์เปรียบเทียบราคาและเลือกว่าอันไหนคุ้มค่าที่สุด แต่ถ้าเป็นบ้านโครงการ เรามักไม่มีสิทธิ์เลือกในส่วนนี้ เพราะดีเวลอปเปอร์จัดการมาให้หมดแล้ว

นอกจากนี้ ราคาบ้านโครงการมักรวมต้นทุนหลายอย่างไว้ในราคาขาย เช่น ค่าการตลาด ค่าบริหาร ซึ่งถ้าเราสร้างบ้านเองจะไม่มีค่าใช้จ่ายเหล่านี้ อย่างไรก็ตาม แม้จะมีต้นทุนราคาที่ดิน แต่ก็มีโอกาสใช้งบประมาณน้อยกว่าการซื้อบ้านในโครงการ

ข้อเสียของการซื้อที่ดินจัดสรรไปปลูกบ้านเอง

แม้ว่าการซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองจะมีอิสระในการออกแบบตามใจชอบ แต่ก็มีข้อเสียอื่น ๆ เหมือนกัน ส่วนจะมีอะไรบ้างนั้น ทางทีมได้รวบรวมปัญหาหลัก ๆ มาไว้ให้แล้ว

ต้องคุมงานก่อสร้างตั้งแต่ต้นจนจบ

ถ้าเลือกซื้อบ้านในโครงการ เราจะได้บ้านพร้อมอยู่ ไม่ต้องปวดหัวหาผู้รับเหมา หรือมาคุมงานก่อสร้างเองให้ยุ่งยาก เว้นแต่ว่าจะอยากต่อเติมหรือตกแต่งภายในเพิ่มเติมเท่านั้น แต่ถ้าซื้อที่ดินจัดสรรมาปลูกบ้านเอง ก็ต้องเริ่มตั้งแต่หาผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ เลือกวัสดุที่ตรงกับความต้องการ และต้องคอยดูหน้างานอยู่ตลอด เพราะถ้าไม่มีใครช่วยคุมงานเลย ก็มีโอกาสเกิดข้อผิดพลาดได้ง่าย อาจจะต้องเหนื่อยหน่อย หรือถึงขั้นต้องลางานมาดูบ้านเป็นระยะ ๆ ซึ่งบางคนก็อาจใช้วิธีแบ่งหน้าที่กันในครอบครัว เพื่อช่วยกันดูแลให้ทุกอย่างเป็นไปตามแผน

ราคาขายต่ออาจไม่เป็นไปตามความคาดหวัง

บ้านสร้างเองมักสะท้อนความชอบและรสนิยมส่วนตัวของเจ้าของ ทำให้บางครั้งขายต่อยากกว่าบ้านในโครงการ เพราะคนซื้ออาจไม่ชอบดีไซน์หรือวัสดุบางอย่าง อีกทั้งบางคนชอบหมู่บ้านจัดสรรที่บ้านมีแบบเดียวกันทั้งโครงการ ซึ่งดูเป็นระเบียบและสบายตา รวมถึงชื่อเสียงของแบรนด์หมู่บ้านก็มีผลต่อมูลค่าและการตัดสินใจด้วยเหมือนกัน เพราะฉะนั้นข้อเสียที่ต้องยอมรับของการซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองคือในอนาคตหากจะขายต่ออาจไม่ได้ราคาสูงอย่างที่ตั้งไว้ในตอนแรก 

ต้องติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า-น้ำประปาเอง

ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรร ส่วนใหญ่โครงการจะขอมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาไว้ให้ก่อนในนามบริษัท พอถึงตอนรับโอนบ้านก็จะโอนมิเตอร์มาเป็นชื่อเรา พร้อมเสียค่าธรรมเนียมให้กับโครงการตามจริง ซึ่งบางที่ก็มีโปรโมโมชันฟรีมิเตอร์น้ำ-ไฟให้เลย ถือว่าคุ้มมาก เพราะไม่ต้องเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเอง แต่ถ้าเป็นกรณีสร้างบ้านเอง แม้จะอยู่ในโครงการที่ดินจัดสรร เจ้าของบ้านต้องเป็นคนจัดการทุกขั้นตอนเองทั้งหมด ทั้งยื่นขอติดตั้งและออกค่าใช้จ่าย ไม่มีเจ้าหน้าที่มาช่วยอำนวยความสะดวกเหมือนตอนซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร

เรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อที่ดินจัดสรร

สำหรับใครที่มีความสนใจซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเองอย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ ถ้ายังไม่ได้ตรวจสอบเรื่องสำคัญต่อไปนี้!

อย่าลืมตรวจสอบว่ามี “ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน” ไหม?

ก่อนซื้อที่ดินจัดสรรควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าโครงการนั้นมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือเปล่า เพราะนี่คือหลักฐานสำคัญที่ยืนยันว่าโครงการได้รับอนุมัติอย่างถูกต้องตามกฎหมายจากหน่วยงานรัฐ มีการวางผังถนน ระบบไฟฟ้า น้ำประปา และสาธารณูปโภคครบตามมาตรฐาน แต่ถ้าไม่มีใบอนุญาต หรือเป็นใบอนุญาตปลอม จะเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง เช่น รับโอนไม่ได้ หรือบางกรณีไม่มีสาธารณูปโภคให้ใช้ตามที่ควรจะเป็น

เช็กให้ดี! โฉนดที่ดินมีภาระผูกพันหรือเปล่า?

ก่อนซื้อที่ดินจัดสรรควรเช็กโฉนดให้ดีว่ามีภาระผูกพันอะไรหรือเปล่า อย่างเช่น ถนนด้านหน้าที่ดินของเรา หรือหน้าโครงการที่ดินจัดสรรเป็นภาระจำยอม คนอื่นใช้สัญจรไปมาได้ ในอนาคตอาจจะมีปัญหาตามมา ทั้งในเรื่องของถนนชำรุดและการดูแลรักษา อันนี้ก็ต้องไปดูว่าเจ้าของเดิมได้มีการทำข้ออตกลงเรื่องความรับผิดไว้อย่างไร ไม่อย่างนั้นอาจกลายเป็นภาระของเรา อีกอย่างที่ดินที่ติดภาระจำยอมมักไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ ดังนั้นหากวันข้างหน้าอยากจะขายต่อ ก็อาจจะต้องใช้เวลาสักหน่อย และคงต้องยอมลดราคาเพื่อให้ปิดการขายได้ง่ายด้วย

ตรวจแนวเขตที่ดินจริงก่อนซื้อ

อีกหนึ่งเรื่องที่ต้องระวังในการซื้อที่ดินจัดสรรมาสร้างบ้านเอง คือดูให้แน่ใจว่าแนวเขตที่ดินไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ของคนอื่น หรืออยู่ในพื้นที่ต้องห้ามอย่างเขตป่าสงวนหรืออุทยาน เพราะถ้าเลยเขตจริงไปแค่ไม่กี่เมตรก็อาจกลายเป็นคดีบุกรุกได้ทันที แถมสร้างบ้านไม่ได้ ต้องเสียเวลาแก้เรื่องเอกสารอีกยาว นี่ยังไม่รวมปัญหากับเพื่อนบ้านที่อาจตามมาในอนาคต เพราะฉะนั้นก่อนซื้อควรให้รังวัดที่ดินตรวจสอบแนวเขตจริงในพื้นที่ให้ตรงกับโฉนดทุกครั้ง จะได้ไม่เจ็บตัวทีหลัง

บทความที่เกี่ยวข้อง

จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

รู้จัก ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม สามารถทำอะไรได้บ้าง

โฉนดที่ดินคืออะไร มีกี่ประเภท สรุปครบที่นี่

“ที่ดินตาบอด” จะขอทางออกต้องทำยังไง?