News

2 อารมณ์ ลดค่าโอน-จำนอง บ้านใหม่แป้ก-ปีทองช็อปบ้านมือสอง

LivingInsider Report 2021-12-27 17:04:07

2 อารมณ์หลังรับทราบมติคณะรัฐมนตรี อังคาร 21 ธันวาคม 2564 ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จำนองที่อยู่อาศัยอีก 1 ปี

 

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ 3 นายกสมาคมในวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย และ 1 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เพื่อเจาะลึกถึงจุดเด่นจุดด้อยของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯเวอร์ชั่นปี 2565 เพราะครั้งนี้ต้องบอกว่าฝนตกทั่วฟ้า ได้รับอานิสงส์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง

 

ย้อนรอยมาตรการปี 2563-2564

สำหรับรายละเอียดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ของเดิมที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2564 กำหนดมาตรการหลัก ๆ คือ ให้มีการลดค่าโอน 2% ค่าจดจำนอง 1%

 

สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากอัตรา 3% หรือล้านละ 30,000 บาท ลดฮวบฮาบเหลือ 0.01% เหลือล้านละ 300 บาท, สิทธิประโยชน์สำหรับการซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในโครงการจัดสรรเท่านั้น

 

ล่าสุดมติ ครม.ฉบับต่ออายุมีการเปลี่ยนแปลงที่เป็นสาระสำคัญ 2 เรื่องด้วยกัน คือ 1.ต่ออายุอีก 1 ปีให้สิ้นสุดมาตรการวันที่ 31 ธันวาคม 2565 2.ของเดิมได้รับส่วนลดค่าโอน-จำนองเฉพาะที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในโครงการจัดสรร ของใหม่เพิ่มเติมผู้ได้รับประโยชน์จากการซื้อขายบ้านมือสองด้วย

 

เพดาน 3 ล้าน ทำบ้านใหม่แป้ก

“ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า มติ ครม. 21 ธันวาคม 2564 ที่ต่ออายุอีก 1 ปี ก็ต้องขอบคุณภาครัฐที่ให้มา อย่างไรก็ตาม การคงเพดานราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นการให้ในกลุ่มลูกค้าเก่าที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็สูง

 

ดังนั้น การที่จะคาดหวังให้เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจเซ็กเมนต์นี้อาจจะได้ผลน้อย เพราะมาตรการนี้ใช้มา 2 ปีแล้ว ดีมานด์สินค้าราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทถูกดูดซับไปจากตลาดพอสมควรแล้ว

 

“ตามกลยุทธ์ของไมเคิล อี. พอร์เตอร์ ตอนนี้ต้องหากลุ่มลูกค้าใหม่เพราะกลุ่มลูกค้าเดิมเราได้ทำมาต่อเนื่องระยะหนึ่ง และเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงจนขอสินเชื่อไม่ผ่าน ฉะนั้น จะคาดหวังผลการกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้มากนัก”

 

ข้อเสนอในนาม 3 สมาคมได้ขอการสนับสนุนในการขยายเพดานจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท หรือไม่จำกัดราคา โดยให้ได้รับสิทธิประโยชน์เพียง 3 ล้านบาทแรกนั่นคือ เสนอให้มาตรการรัฐขยายกลุ่มลูกค้าใหม่ แต่ภาครัฐกลับให้กลุ่มเดิม

 

เสนอลดค่าโอน-จำนองบ้านหลังแรก

ถัดมา “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า การให้สิทธิเฉพาะบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ใช้มา 2 ปีแล้ว ดังนั้น ซัพพลายในตลาดจึงถูกดูดซับไปเยอะแล้ว มาตรการต่ออายุปี 2565 คงเพดานราคา 3 ล้านบาทเหมือนเดิม ผลที่ออกมาก็อาจจะได้ลดลงเรื่อย ๆ เพราะคนที่ตัดสินใจซื้อก็ซื้อไปหมดแล้ว

 

“สิ่งที่เราเคยขอภาครัฐไปว่าให้ขยายเพดานขึ้นเป็น 5 ล้านบาทจะทำให้การซื้อขายมีเพิ่มขึ้น แต่พอเป็น 3 ล้านบาทเท่าเดิมคิดว่าไม่น่าจะช่วยกระตุ้นในปีหน้าได้เยอะ ลูกค้าเป็นกลุ่มที่มีปัญหาปฏิเสธสินเชื่อเยอะด้วย

 

ดังนั้น ถ้าจะหวังผลในเรื่องของการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยก็ยังช่วยได้อยู่สำหรับคนจะซื้อบ้าน แต่ไม่ได้ส่งผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจเพราะหากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจต้องขยายเพดานราคาให้สูงกว่านี้”

 

สิ่งที่ต้องการให้ช่วยอสังหาฯในระยะยาวอยากให้ภาครัฐส่งเสริมให้คนมีบ้านเป็นของตัวเองให้ได้มากที่สุด เพราะฉะนั้น คนที่ซื้อบ้านหลังแรกน่าจะยกเว้นค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% เป็นการถาวร ไม่ว่าจะซื้อราคาใดก็แล้วแต่ เพราะผู้ซื้อสามารถใช้สิทธินี้ได้แค่ครั้งเดียวในชีวิตอยู่แล้ว

 

“นอกจากนี้ เราเคยมีโครงการบ้านดีมีดาวน์ก็อยากให้นำกลับมาใช้ และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่เคยขอให้ขยับเพดานเป็น 3-5 ล้านบาท หรือจะซื้อบ้าน-คอนโดฯราคาเท่าไหร่ก็ได้แต่ให้สิทธิเฉพาะ 3 ล้านแรกเท่านั้น จะช่วยกระตุ้นตลาดได้มากกว่า แต่วันนี้พอออกมาเป็น 3 ล้านบาทเท่าเดิม ผลลัพธ์ก็คงเหมือนเดิม”

 

“ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%” ช่วยต่างจังหวัด

และ “มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยแจมมุมมองว่า ที่ผ่านมาการใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อสังหาฯต่างจังหวัดได้รับอานิสงส์ไม่มากนัก ช่วยยอดขายเพิ่มขึ้น 10% ซึ่งเป็นสินค้าเซ็กเมนต์ระดับกลาง-ล่าง มีปัญหาหนี้เสียหรือ NPL-nonperforming loan สูง และเข้าถึงสินเชื่อยาก รายได้ไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระ

 

โดยเฉพาะอย่างยิ่งแนวโน้มปี 2565 ปัญหา NPL คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก ทำให้การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยิ่งลำบากกว่าปีนี้

 

“ผมคิดว่ามาตรการนี้และการผ่อนปรน LTV 100% ไม่ค่อยมีผล ตัวที่น่าจะมีผลคือเรื่องของการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3% เหลือ 0.01% จะมีผลทำให้ตลาดดีขึ้นมากกว่า คำนวณราคาอสังหาฯ 1 ล้านบาท ลดไป 3 หมื่นบาท ถ้าบ้าน 3 ล้านบาท ก็ลดลง 1 แสนบาท

 

ถามว่าจะได้รับอานิสงส์เฉพาะคนที่ทำธุรกิจเท่านั้นหรือไม่ คิดว่าเขา (ดีเวลอปเปอร์) จะไปแข่งขันกัน เพราะตอนนี้ทุกคนอัดโปรโมชั่นกันหมดเลย ส่วนลดจากรัฐได้เท่าไหร่ก็เทให้ลูกค้าหมดเลย แข่งกันเพื่อระบายสต๊อก”

 

ซึ่งรัฐควรมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯทันทีในปี 2565 เพราะดูแนวโน้มอสังหาฯในอนาคตปี 2566-2568 คิดว่าก็คงไม่กระเตื้องขึ้นเพราะ GDP ที่จะมีผลต่อรายได้ครัวเรือนไม่อยู่ในขาขึ้น หากภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวไม่ดี ราคาพืชผลทางการเกษตรไม่ดี การใช้จ่ายในครัวเรือนไม่ดี ก็ไม่มีเงินให้ซื้ออสังหาฯ

 

เพดาน 3 ล้านดันยอดโอนปี’65 โต 15%

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นผลบวกต่ออสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะบวกไม่มากเพราะมาตรการไม่ได้ครอบคลุมอสังหาฯทุกราคา ให้เฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วน 50% ของตลาดรวม ทำให้มาตรการไม่ได้ส่งผลอย่างเต็มที่เพราะคนที่ซื้อบ้านราคาสูงกว่านี้ไม่ได้รับสิทธิประโยชน์

 

ทั้งนี้ REIC มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาททั้งประเทศ ช่วง 9 เดือนแรกปี 2564 ติดลบ -58%, ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ติดลบ -37%, ไม่เกิน 2 ล้านบาท ติดลบ -23% และทั้งกลุ่ม (ราคาไม่เกิน 3 ล้าน) อาจติดลบ -30% เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563 นั่นคือการโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่การโอนกรรมสิทธิ์ติดลบเยอะมาก

 

ขณะที่ปี 2565 มีทั้งมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และการผ่อนปรน LTV 100% ทำให้สามารถกู้ได้เต็มจำนวน สิ่งสำคัญคือกำลังซื้อกำลังผ่อนยังมีอยู่หรือไม่ เพราะธนาคารพิจารณาปล่อยสินชื่อจากกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระ หากไม่มีรายได้ หรือรายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือมีความเสี่ยง ธนาคารก็ไม่ปล่อยสินเชื่ออยู่ดี

 

ทั้งนี้ คาดว่าจะมีการขยายตัวจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธ์ 15% จากปี 2564 อย่างไรก็ตาม แม้จะมีการขยายตัวแต่ก็ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วงก่อนเกิดโควิด

 

และหากขยับเพดานเป็น 3-5 ล้านบาทจะช่วยยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากมีสัดส่วน 30-35% ของตลาด ซึ่งตรงนี้ก็เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้มีจำนวนคนกู้เงินมากขึ้น แต่รัฐไม่ได้มี incentive ให้

 

บ้าน-คอนโดฯมือสอง เฮทั้งแผ่นดิน

มติ ครม. 21 ธันวาคม 2564 ที่วิเคราะห์วิจารณ์กันว่าทำให้ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่แป้ก ขณะเดียวกัน ภาพคนละอารมณ์เป็นของตลาดมือสอง (ดูกราฟิกประกอบ)

 

โดยสถิติยอดโอนกรรมสิทธิ์ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2564) พบว่าภาพรวมมีหน่วยโอน 185,805 หน่วย เป็นยอดโอนบ้านใหม่ 95,485 หน่วย สัดส่วน 51.4% ยอดโอนบ้านมือสอง 90,320 หน่วย สัดส่วน 48.6%

 

ในด้านมูลค่ามีการโอนรวมกัน 572,628 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดโอนบ้านใหม่ 366,941 ล้านบาท สัดส่วน 64.1% บ้านมือสอง 205,687 ล้านบาท สัดส่วน 35.9%

 

จำนวนนี้เป็นการโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ดังนี้ บ้านใหม่ 50,524 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 52.96% มูลค่า 110,624 ล้านบาท สัดส่วน 30.15%

 

บ้านมือสองโอน 75,120 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 83.19% มูลค่าการโอน 108,317 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 52.68%

 

ดาต้าเบสจาก REIC บ่งชี้ว่า มาตรการลดค่าโอน-จำนองปี 2565 มี 2 อารมณ์จริง ๆ เพราะบ้านใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โอนจำนวนหน่วย 52.96% แต่มูลค่าโอนมีสัดส่วนเพียง 30.15% จึงฟันธงว่าบ้านใหม่แป้ก

 

ขณะที่บ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โอนจำนวนหน่วยถึง 83.19% ในด้านมูลค่าก็สูงถึง 52.68%

 

บรรทัดสุดท้าย อาจสรุปได้ว่าปี 2565 เป็นปีทองของบ้านมือสอง คู่แข่งที่น่ากลัวของบ้านใหม่มือหนึ่ง

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจากประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-828611

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ