News

ศูนย์ข้อมูลฯ ชงรัฐ ลดค่าโอน-จำนอง บ้าน 3-5 ล. ฟื้นตลาด

LivingInsider Report 2020-09-30 15:07:53

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะรัฐขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง จากราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 3-5 ล้านบาท เชื่อกระตุ้นกำลังซื้อคึกคัก เหตุเป็นพอร์ตใหญ่ มูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด ชงรัฐถกแบงก์โยกหนี้สั้นรวมพอร์ตระยาว เพิ่มเพดานก่อหนี้ เร่งกระตุ้นตลาดฟื้น

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะรัฐขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง จากที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 3-5 ล้านบาท เชื่อกระตุ้นกำลังซื้อคึกคัก เหตุเป็นพอร์ตใหญ่ มูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด ชงรัฐถกแบงก์โยกหนี้สั้นรวมพอร์ตระยาว เพิ่มเพดานก่อหนี้ เร่งกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง ดึงคนมีเงินซื้ออสังหาฯ

 

ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเซ็คเตอร์ที่ติดหล่มเศรษฐกิจหนัก จากผลกระทบโควิด-19 ลากยาว จนสุดอั้น จากยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวหนัก ผู้ประกอบการอสังหาฯ รวมถึงหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จึงเรียกร้องให้รัฐบาลออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นคนมีเงิน แต่ยังลังเลที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เร่งการตัดสินใจซื้อ

 

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังมีแนวโน้มชะลอตัวไม่ต่ำกว่า 2 ปี โดยเริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการ Macroprudential หรือการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV -Loan to Value) และเริ่มกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 ทำให้คาดว่า ณ สิ้นในปี 2563 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 319,210 ยูนิต ลดลง 18.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ 392,863 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 723,213 ล้านบาท ลดลง 22.3% ลดลงจากค่าเฉลี่ย 2 ปี ที่มีมูลค่า 933,021 ล้านบาท 

 

คาดใช้เวลา ปีฟื้นสู่จุดสูงสุดปี 61

โดยคาดว่าต้องใช้เวลาถึง 5 ปี กว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นกลับไปในจุดที่เติบโตสูงสุดในปี 2561 ซึ่งมีการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศสูงสุดอยู่ที่ 702,900 ล้านบาท 

 

ทั้งนี้ ผลสำรวจยังพบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดมีทิศทางสูงขึ้น โดยสิ้นปี 2563 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายสูงสุดในรอบ 5 ปี หรืออาจจะเกินกว่านั้น โดยในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมาพบว่า อัตราเหลือขายไม่ถึง 3 แสนหน่วย แต่หน่วยเหลือขายเริ่มทะลุ 3 แสนหน่วย อยู่ที่ 301,098 ยูนิตตั้งแต่ครึ่งปีหลังของปี 2562 โดยในครึ่งแรกของปี 2563 หน่วยเหลือขายลดลงเล็กน้อย อยู่ที่ 293,319 ยูนิต 

 

โดยเมื่อประเมินจากอัตราดูดซับที่มีแนวโน้มลดลง โดยในครึ่งหลังของ 2563 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นไปแตะ 319,528 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1.4 ล้านล้านบาท ทิศทางหน่วยเหลือขายไม่หยุดแค่เท่านี้ ในสิ้นปี 2564 ยังจะทะยานเพิ่มขึ้นถึง 328,578 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1.5 ล้านล้านบาท 

 

แนะกระตุ้นที่อยู่อาศัย3-5ล้าน

นายวิชัย ยังกล่าวว่า ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หากรัฐบาลจะใช้ภาคอสังหาฯเป็นกลไกในการกระตุ้นเศรษฐกิจ จะต้องส่งเสริมให้คนซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดยังมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์สูง และไม่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อเท่ากับตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า3ล้านบาท และถือว่ามีหน่วยเหลือขายในสัดส่วนสูง

 

โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 พบว่าระดับราคา 3-5 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยเหลือขาย รวมทั้งสิ้น 86,949 ยูนิตซึ่งถือเป็นอัตราส่วนที่เหลือขายอันดับ 2 รองจาก ตลาดบ้านราคา 2.01-3 ล้านบาท ที่มีจำนวน 91,763 ยูนิต แต่หากคิดเป็นมูลค่าเหลือขาย ที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท ถือว่ามีมูลค่าเหลือขายสูงสุดอันดับแรก มีมูลค่ารวม 356,500 ล้านบาท 

 

ชี้มูลค่าเหลือขายสูงสุดในตลาด

“หากรัฐกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะทำให้ตลาดอสังหาฯกลับมาคึกคัก เพราะเป็นตลาดที่มีหน่วยเหลือขายที่มีมูลค่าสูง อีกทั้งเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ โดยคาดว่าในระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ 18,800 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 30,410 หน่วย รวมมีจำนวน 49,000 หน่วย”

 

ดังนั้นจึงเสนอให้รัฐขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง เหลือ 0.01% จากที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขยับมาถึงราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งประเมินว่าจะทำให้เงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจประมาณ 2 แสนล้านบาท 

 

“ในช่วงนี้ภาวะตลาดไม่ดี แม้ภาคเอกชนจะเร่งกระตุ้นตลาดผ่านการลดราคา เพื่อรักษาสภาพคล่อง แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงไตรมาส 3 ยังพบว่า อารมณ์ (Sentiment) ของผู้ซื้อยังซบเซา โดยคาดว่าจะชะลอตัวจนถึงสิ้นปีหน้า จึงเสนอให้ภาครัฐกระตุ้นตลาดด้วยมาตรการดังกล่าว จะจูงใจให้คนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ทำให้ตลาดกลับมาเติบโตจากเดิมสมมติฐานปกติ (Base case) หากไม่มีการกระตุ้นจะทำให้การปล่อยสินเชื่อใหม่ ในสิ้นปี 2563 ติดลบ 15.2% ขยับเป็นสมมติฐานดีที่สุด (Best case) ติดลบ 10.8% และทำให้คาดการณ์สินเชื่อ ในปี 2564 ในกรณี Base case อยู่ที่ 1.3% และในกรณี Best case ขยายตัว 8.1%  

 

โยกหนี้สั้นเป็นหนี้ระยะยาว 

นายวิชัย ยังเสนอให้แก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่เป็นอุปสรรคในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลังจากธนาคารพาณิชย์มีมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ พร้อมตั้งสำรองเงินในช่วงที่ผ่านมา เพื่อรองรับปัญหาการขาดชำระหนี้ หรือ ทำให้เกิดหนี้เสีย (NPL) ที่อาจจะเกิดขึ้นในช่วงหลังเดือนต.ค.เมื่อสิ้นสุดมาตรการพักชำระหนี้ ซึ่งคาดหวังว่าจะมีการนำสินเชื่อกลับมาปล่อยใหม่ในช่วงหลังจากมาตรการพักชำระหนี้สินสุดลง 

 

ดังนั้นภาครัฐควรหารือหน่วยงานเกี่ยวข้อง เสริมมาตรการทางการเงินในจังหวะดังกล่าว ด้วยการทำให้ประชาชนทุกระดับซื้อสินทรัพย์ได้ง่ายขึ้น (Ease to buy) โดยการผ่อนปรนมาตรการให้เข้าถึงสินเชื่อ ผ่านการจัดพอร์ตสินเชื่อ ด้วยการปรับเกณฑ์อัตราสินเชื่อส่วนบุคคล ในกลุ่มของหนี้ระยะสั้น เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงเข้ามารวมอยู่ในสินเชื่อระยะยาว เพื่อลดภาระสินเชื่อให้กับประชาชน จะช่วยให้เพิ่มเพดาน อัตราการก่อหนี้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้น เพียงแต่ต้องมีกลไกและมาตรการกำกับดูแลความเสี่ยงในการเพิ่มหนี้ในอนาคต 

 

นอกจากนี้ รัฐบาลควรกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ผ่านกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสอง ที่มีสัดส่วน 40% ของตลาด โดยจำนวนบ้านมือสองที่พร้อมขายในตลาดอยู่ที่ 1.3-1.5 แสนหน่วยต่อปี โดยค่าเฉลี่ยการโอนในช่วง2ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2561 มีหน่วยการโอนสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยล่าสุดในไตรมาส 2 ปี 2563 มียอดโอนบ้านมือสองแนวราบ 32,711 ยูนิต ส่วนบ้านมือหนึ่งมีการโอน 22,490 ยูนิต แต่พบว่ามีอัตราการเติบในปี 2563 ติดลบ 19% หากเทียบกับบ้านใหม่ติดลบ 16% เป็นผลมาจากการไม่มีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ 

 

จี้ทำโรดแมพฟื้นอสังหาฯ

นอกจากนี้ภาครัฐควรจัดตั้งคณะทำงานและกำหนดระยะเวลา (ไทม์ไลน์) ทำโรดแมพขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ จาก 21 มาตรการที่ภาคอสังหาฯได้เข้าพบพล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ซึ่งนำเสนอมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยมีการจัดทำแผนสร้างร่วมมือระหว่างภาครัฐกับเอกชนอย่างชัดเจน เพื่อให้เกิดผลเป็นรูปธรรม 

 

ขอบคุณข่าวจาก กรุงเทพธุรกิจ

https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/900120

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ