News

3 สมาคมอสังหาฮึดไม่ลดราคา พรีเซลเก่าหนุน-ที่ดินพุ่ง 251%

LivingInsider Report 2020-02-28 13:22:21

3 สมาคมลุ้นโควิด-19 สงบ หวังอสังหาฯบูมครึ่งปีหลัง ชี้คอนโดฯราคาไม่ลง เพราะสถิติที่ดินแพงขึ้นถึง 251% วัสดุต้นทุนพุ่ง 100% กินบุญเก่ายอดพรีเซลหนุน ตลาดยังไม่หัวทิ่ม แนะรัฐสอนการออม แชร์ข้อมูลเครดิตบูโร เร่งออกมาตรการกระตุ้นตลาดแมส 3-5 ล้าน จี้เศรษฐีใช้เงินสร้างระบบหมุนเวียน

 

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ประกอบด้วยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จัดสัมมนาใหญ่หัวข้อ “แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563”

 

เมื่อ 25 กุมภาพันธ์ 2563 ที่โรงแรมอโนมา ราชดำริ ชี้ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องจากปี 2562 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) ประเมินการเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มใกล้เคียงปี 2560 คาดเปิดตัวใหม่รวม 111,471 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบ 45% คอนโดมิเนียม 55%

 

ราคาที่ดินขึ้น 251%

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ปีที่ตลาดบูมสุดคือปี 2561 มีมูลค่ารวมหรือมูลค่ายอดพรีเซล (ยอดขายใหม่) 562,000 ล้านบาท แล้วลดเหลือ 500,000 ล้านบาทในปี 2562

 

ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 11 เดือนแรกปีที่แล้ว (มกราคม-พฤศจิกายน 2562) ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เมื่อเทียบปี 2560 มียอดโอน 670,000 ล้านบาท, ปี 2561 เกือบ 840,000 ล้านบาท เทียบปี 2562 ยังมียอดโอน 850,000 ล้านบาท เท่ากับยอดโอนสูงขึ้น

 

ภาคธุรกิจยังไม่ถึงกับล้มละลาย เพราะมียอดพรีเซล 1-2 ปี ตลาดจึงไม่หัวทิ่มแต่คอนโดฯสร้างใหม่ราคาสูงขึ้น เพราะเจอปัญหาที่ดินแพงขึ้นถึง 251% โดยเฉลี่ยจากปี 2558 ส่งผลให้คอนโดฯราคาขึ้นตลอดเวลา ส่วนต้นทุนวัสดุก่อสร้างก็เช่นกัน ปี 2562 ราคาเพิ่ม 100%

 

“ถ้าที่ดินยังแพงอย่างนี้ ผู้บริโภคที่รอซื้อของถูกคงยาก แม้อยู่ในภาวะกำลังซื้อไม่แข็งแรงก็ตาม”

 

จี้รัฐแก้วินัยการออม

ปัจจัยที่มีผลกระทบทั้งเทรดวอร์ กำลังซื้อต่างชาติถดถอย หนี้ครัวเรือน การเข้มงวดเรื่องสินเชื่อและกระบวนการขออนุมัติรายงาน EIA และ LTV-loan to value มาตรการบังคับเงินดาวน์20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่สอง ซึ่งสถิติยอดปล่อยสินเชื่อคอนโดฯสัญญาแรก -1% สัญญาที่สอง -26% และสัญญาที่สาม -40% มีภาวะหัวทิ่มชัดเจน แบงก์ชาติจึงผ่อนเกณฑ์LTV

 

ส่วนปัจจัยบวกคือดอกเบี้ยต่ำมาก และรัฐมีมาตรการกระตุ้น เสถียรภาพรัฐบาลดีกว่าตอนตั้งรัฐบาล ทำให้การลงทุนภาครัฐต่อเนื่อง งบประมาณเริ่มลงทุนจริง ทำให้ปลดล็อกข้อกังวลต่าง ๆ ทั้งค่าเงินบาทเริ่มอ่อนตัว, การจัดสีผังเมืองใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น

 

“LTV ทางแบงก์ชาติผ่อนคลายด้วยการเพิ่มยอดกู้จาก 100% เป็น 110% สำหรับสินเชื่อบ้านหลังแรก แต่ยังเข้มงวดการผ่อนหนี้ผู้กู้ จุดอ่อนคือการศึกษาไทยไม่ได้สอนวินัยการออม ทำให้สังคมไทยถูกกระทบอย่างแรง สะท้อนยอดกู้ไม่ผ่านสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 20-50%”

 

ปัญหากู้ไม่ผ่านกลายเป็นงูกินหาง เพราะต้องนำบ้าน-คอนโดฯมารีเซลใหม่ ยอดโพสต์ไฟแนนซ์ก็ตกลง เศรษฐกิจภาพใหญ่ก็ชะงัก ข้อเสนอแนะต้องสอนการออมและไม่จำกัดข้อมูลเครดิตบูโรในกลุ่มสถาบันการเงิน ควรแชร์ให้ดีเวลอปเปอร์คัดกรองลูกค้าได้ด้วยตั้งแต่ต้นทาง คาดตลาดจะกลับมาบูมครึ่งปีหลัง เมื่อไวรัสโควิด-19 คลี่คลาย

 

แนะรัฐกระตุ้น 3-5 ล้าน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เชียงใหม่กับภูเก็ตจะหนักกว่าเพื่อน โดยเฉพาะจังหวัดที่ต้องพึ่งพาตลาดลูกค้าคนจีน แต่แนวราบในต่างจังหวัดยังขายได้ ที่กระทบหนักคือสินค้าหลังละ 50-70 ล้านบาท ส่วนปัจจัยลบคือราคาที่ดินไม่ได้ลดลง

 

ที่น่าห่วงคือการทำตลาดออนไลน์บนเฟซบุ๊กเริ่มเป็นต้นทุนที่ใกล้เคียงหรือมากกว่าการใช้คัตเอาต์ เพราะไม่มีคนมาติดตามบนเพจ สะท้อนภาวะเศรษฐกิจถึงยุคกำลังซื้อตกต่ำสุดขีด

 

ขอเสนอแนะให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเซ็กเมนต์ราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักของธุรกิจที่อยู่อาศัย หากขยับได้ถึงกลุ่มราคา 5 ล้านบาท มั่นใจว่าจะช่วยระบายสต๊อกและสนับสนุนเรียลดีมานด์ได้แน่นอน

 

ยอดโอนกินบุญเก่า

ดร.อาภากล่าวด้วยว่า ภาวะเศรษฐกิจขาลงของธุรกิจอสังหาฯ มีวัฏจักรขึ้น-ลง ซึ่งจะพบว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเป็นช่วงขาขึ้นตลอด แม้แต่ในปีนี้ยังประเมินว่าครึ่งปีแรก 2563 ท่ามกลางไวรัสโควิด-19 คาดว่าตลาดรวมยังทรงตัว ไม่ได้ลดลง มูลค่าการลงทุนก็ไม่ได้ลดลงในภาคสถาบันการเงินมีสภาพคล่องล้นแบงก์ อยู่ที่ทำยังไงดีเวลอปเปอร์จะสามารถส่งผู้กู้ที่มีคุณภาพที่ดีถึงมือแบงก์

 

ที่สำคัญ แนวโน้มยอดโอนปีนี้รับอานิสงส์จากการขายในปี 2561 ซึ่งเป็นยุคบูมที่สุดในระหว่างปี 2558-2561 เพราะฉะนั้น ยอดโอนปีนี้ยังมีสัญญาณบวกว่าแนวโน้มไม่น่าจะลดลงแต่อย่างใด

 

แนวราบขึ้นยกแผง

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวราบยังเป็นเรียลดีมานด์ ไม่มีเก็งกำไร แม้เศรษฐกิจผันผวนและมีปัจจัยลบกระทบเยอะ จึงเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการหันมาบริหารจัดการต้นทุน

 

“ท่ามกลางคลื่นลมสลาตันกำลังมา ผู้ประกอบการต้องทำตัวเป็นต้นหญ้าที่ลู่ลมได้ ถ้าทำตัวเป็นต้นไม้ใหญ่จะหักโค่นง่าย ท่ามกลางคลื่นลมสลาตันกำลังมา”

 

อุปสรรคคือต้นทุนที่ดินค่อนข้างแพง ทำให้ราคาเริ่มต้น 2-3-4 ล้านบาทหมดแล้ว โดยแทบจะไม่เห็นราคา 1-1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล บ้านเดี่ยวจะเริ่มที่ 5 ล้านบาทขึ้น

 

ปัจจัยเสี่ยงเพิ่ม

ปัจจัยลบที่คนไม่ค่อยพูดถึงคือมาตรการบัญชีใหม่ IFRS 9 กับ DSR-debt service ratio มีผลต่อพิจารณาสินเชื่อโดยตรง ข้อเสนอแนะคือคนมีเงินต้องส่งเสริมให้ใช้เงิน ถ้าต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2-3-4 ไม่ควรสร้างอุปสรรค อยากให้ภาครัฐปรับความเข้าใจการซื้อบ้านหลังที่ 2 ไม่ใช่เรื่องไม่ดี หากลูกค้าไม่ขอสินเชื่อ ไม่ดึงเงินออกจากสถาบันการเงินจะทำให้เศรษฐกิจภาพใหญ่ไม่หมุนเวียน

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-425557

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ