อสังหาฯ ปีชวดทรงตัว ลุ้นสัญญาณบวก

ผ่านไปแล้วอีกปีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยปี 2562 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ผู้ประกอบการต่างร้องเป็นเสียงเดียวกันว่า ทำธุรกิจด้วยความยากลำบากและหนักหน่วง เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อผู้บริโภคหดตัวจากหนี้ครัวเรือนที่สูงขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ส่งผลกระทบต่อตลาดรวมมากพอสมควร

ทั้งนี้ จากปัจจัยลบดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวและปรับแผนธุรกิจเพื่อสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น อาทิ ปรับแผนลงทุนชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป,การปรับลดขนาดและจำนวนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ให้เหมาะกับดีมานด์ที่หดตัว หลังมาตรการ LTV ถูกบังคับใช้ สำหรับปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯ มองว่ายังมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องจากปี 2562 และเชื่อว่าภาพตลาดรวมอสังหาฯ ทั้งปีจะยังทรงตัว หรืออาจติดลบ อย่างไรก็ตาม หากขยายตัวคาดว่าจะขยายตัวได้ไม่เกิน 5%

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คาดว่าตลาดก็น่าจะทรงตัว หรือเป็นบวกขึ้นมาได้ 5% บวกลบ เทียบกับปีนี้ 2562 โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ทำให้สต๊อกลดลงประกอบอัตราดอกเบี้ยขาลง

ส่วนปัจจัยลบที่ระมัดระวัง คือปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง และส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้ยูนิตเหลือขายคงค้างมากเกินไป ด้านโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คาดว่า จะเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปี 2562 โดยคาดว่าจะมีจำนวนอยู่ที่ 113,000-125,000 ล้านบาท แยกเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 65,000 ยูนิต ส่วนยอดโอนรวมราว 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท

อธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ เชื่อว่ายังคงทรงตัว เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เห็นได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังสูงกว่า40% ซึ่งต่างจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมาตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20%

ทั้งนี้ ยังมีคงมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนและมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยปัจจัยบวก ได้แก่ ดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านยังคงที่ทำให้ผู้กู้จะมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น, กำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่, อีซีซี เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้นทั้งอาคารสำนักงานเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรมโรงแรม คอนโดฯ และอื่นๆ ซึ่งยังมีนักลงทุนต่างชาติอย่างจีน ฮ่องกง มาเลเซียและราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 เชื่อว่าจะเป็นปีแห่งผลกระทบโดยจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทรงตัวหรือไม่เติบโต จาก 2562 ตลาดติดลบ 15-20% (กรุงเทพฯ และปริมณฑล)โดยมี 7 ปัจจัยเสี่ยงหลักที่ส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คือ

1. มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และมาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (DSCR) ซึ่ง ธปท. ส่งสัญญาณไปยังธนาคารพาณิชย์ต่างๆว่าจะบังคับใช้ในปีนี้  

2. การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น

3. ค่าเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง

4. ภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่อง

5. หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น

6. เริ่มมีการผิดชำระหนี้ภาคเอกชน ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้

7. สงครามการค้าที่ยังยืดเยื้อ

"จาก 7 ปัจจัยดังกล่าว มองว่าจะทำให้การเติบโตอสังหาฯ ปีนี้เป็นศูนย์ (zero growth) อย่างชัดเจน ขณะที่ปัจจัยบวกปีนี้ ที่เห็นชัดมีเพียง 2 ปัจจัยคือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูงโดยผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องใช้ความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ มีความแข็งแรงทางการเงินถึงจะอยู่รอด"

ส่วนการแข่งขันปีนี้จะยังเป็นเรื่องของสงครามราคา เชื่อว่าจะรุนแรงในทุกเซ็กเมนต์โดยปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดสงครามราคาคือ การสะสมของยอดขายในธุรกิจอสังหาฯ จากผลกระทบจากแอลทีวีที่มีการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารทำให้เกิดซัพพลายที่ไหลกลับมาจากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ไม่ว่าจะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายสะสมมา 2 ปี, ตลาดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวที่ขายสะสมมา 1 ปี เป็นแรงกดดันทำให้นำสต๊อกเดิมที่ถูกยกเลิก เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มาขายใหม่

แต่ในแง่ของผู้บริโภคได้ประโยชน์เต็มๆสำหรับบริษัทแผนปี 2563 จะเน้นการดำเนินธุรกิจที่จะไม่ยึดติดกรอบ พร้อมปรับและพัฒนาแบรนด์ให้ตอบโจทย์ลูกค้าทุกเซ็กเมนต์ โมเดลธุรกิจยืดหยุ่นให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนไปไร้รูปแบบ เพื่อสร้างรายได้

ปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC)กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เชื่อว่าจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอยสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่าง ๆ ลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ นั้นยังมองไม่เห็น

ส่วนการที่ภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดคือโครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนรายนั้นยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัดผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่อการลงทุน กล่าวว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้มองว่าจะทรงตัว โดยโครงการเปิดขายออกสู่ตลาดจะเป็นโครงการที่มีการคัดกรองมาอย่างดี ทั้งตัวผลิตภัณฑ์, ทำเล, ราคาที่มีความเหมาะสมโดยอสังหาฯประเภทการอยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแต่ละทำเล ทำเลที่ดี ในราคาที่เหมาะสมยังเติบโตได้อยู่ บางทำเลมีการชะลอตัวบ้าง จากซัพพลายที่เหลืออยู่จำนวนมากจะยังคงชะลอตัวต่อไป ส่วนเซ็กเมนต์ตลาดอสังหาฯ ออกแบบมาเพื่อการลงทุนเชื่อว่ายังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้หรือ ORI กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 บริษัทมองว่าภาพรวมน่าจะฟื้นตัวจากปีนี้เล็กน้อย หลังได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการจากทางภาครัฐที่ได้ประกาศมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม

ทั้งนี้ แผนการดำเนินธุรกิจบริษัทจะเน้นกลยุทธ์ทำความเข้าใจในตัวลูกค้าว่าต้องการอะไร เพื่อให้เหมาะสมกับคนในพื้นที่นั้นๆรวมถึงปรับปรุงทุกโครงการที่ออกมาเพื่อเป็นการต่อยอดอีก และจะเน้นเรียลดีมานต์มากขึ้น ส่วนงบลงทุนไว้ปีละ 10,000 ล้านบาท เพื่อใช้สำหรับรองรับโครงการคอนโดมิเนียม โครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งใช้สำหรับซื้อที่ดินรองรับพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง ขณะที่งบลงทุนสำหรับโรงแรม บริษัทวางไว้ปีละ 500-1,000 ล้านบาท

เสรี สินธุอัสว์ ผู้อำนวยการฝ่ายการเงิน บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ LALIN กล่าวว่า มุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 บริษัทคาดว่าจะเติบโตได้ดีกว่าปีนี้จากโอกาสที่ภาครัฐจะออกนโย บายอื่น ๆเพื่อกระตุ้นตลาดในระยะถัดไป ซึ่งจะช่วยทำให้ทิศทางธุรกิจอสังหาฟื้นตัวมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องจับตาดูสำหรับบริษัทยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยปกติมีแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่ปีละไม่ต่ำกว่า 8-10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมราว 4,000-5,000 ล้านบาท และวางงบลงทุนซื้อที่ดินต่อปีไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าสำหรับตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 2563 นี้คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อไป แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้างแต่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปีที่ผ่านมาไม่มากนักเพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ นั้นยังคง

ขณะที่ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาลผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไปก่อนแบบในปี 2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการรัฐบาล

สำหรับการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ นั้นในปี 2563 คงเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมและเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูง ๆ นอกจากนี้ปี 2563 ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัดเพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

"ปี 2563 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การคลาย ความเสี่ยงและการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่กลับมาแบบในปี 2561 ถ้าสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่คลี่คลาย"

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2563 เชื่อว่าจะยังทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะจีนและฮ่องกงหดตัวลงจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น, ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนมาตรการควบคุสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และบางพื้นที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว ด้วยการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนหายไปจากมาตรการ LTV รวมถึงหันมาลงทุนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กลางใจเมือง เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวจากการปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน โรงแรมหรือร้านค้า แทน การลงทุนพัฒนาคอนโดฯ ที่มีปัญหาซัพพลายล้น หรือการขยายตลาดอสังหาฯ ในระดับราคาสูงขึ้นตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ

"ปี 2563 ถือเป็นโอกาสทอง สำหรับผู้บริโภคในการซื้ออสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการมี โปรโมชั่นและส่วนลดเพื่อระบายสต๊อก รวมทั้ง ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แต่ยังคงต้องจับตามมองตลาดต่างชาติที่ยังคง มีแนวโน้มชะลอตัวจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น7-8%" กมลภัทร กล่าว

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 มองว่าจะยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่ส่งผลทำให้ตลาดยังคงชะลอตัว แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐมากระตุ้นกำลังซื้อแต่ส่งผลในเชิงบวกเพียงไตรมาสแรกของปีเท่านั้น ส่วนไตรมาส 2 อาจจะกลับไปสู่ภาวะเดิม และคอยติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัวหรือไม่ในไตรมาส 3 และ 4

ดังนั้น การดำเนินธุรกิจจึงต้องเดินกลยุทธ์ธุรกิจด้วยความระมัดระวังซึ่งบริษัทวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ 30 โครงการ เน้นเปิดตัวโครงการแนวราบเป็นหลัก เพราะเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริง (Real demand) ส่วนการเปิดตัวโครงการแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม ต้องเลือกพัฒนาโครงการในทำเลและพื้นที่มีความต้องการเป็นหลัก ทำราคาที่คนเข้าถึงได้

ขอบคุณข่าวจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/441185