News

อสังหาฯ ปีชวดทรงตัว ลุ้นสัญญาณบวก

LivingInsider Report 2020-01-03 11:30:34

 

ผ่านไปแล้วอีกปีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยปี 2562 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ผู้ประกอบการต่างร้องเป็นเสียงเดียวกันว่า ทำธุรกิจด้วยความยากลำบากและหนักหน่วง เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อผู้บริโภคหดตัวจากหนี้ครัวเรือนที่สูงขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ส่งผลกระทบต่อตลาดรวมมากพอสมควร

 

ทั้งนี้ จากปัจจัยลบดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวและปรับแผนธุรกิจเพื่อสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น อาทิ ปรับแผนลงทุนชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป,การปรับลดขนาดและจำนวนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ให้เหมาะกับดีมานด์ที่หดตัว หลังมาตรการ LTV ถูกบังคับใช้ สำหรับปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯ มองว่ายังมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องจากปี 2562 และเชื่อว่าภาพตลาดรวมอสังหาฯ ทั้งปีจะยังทรงตัว หรืออาจติดลบ อย่างไรก็ตาม หากขยายตัวคาดว่าจะขยายตัวได้ไม่เกิน 5%

 

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คาดว่าตลาดก็น่าจะทรงตัว หรือเป็นบวกขึ้นมาได้ 5% บวกลบ เทียบกับปีนี้ 2562 โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ทำให้สต๊อกลดลงประกอบอัตราดอกเบี้ยขาลง

 

ส่วนปัจจัยลบที่ระมัดระวัง คือปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง และส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้ยูนิตเหลือขายคงค้างมากเกินไป ด้านโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คาดว่า จะเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปี 2562 โดยคาดว่าจะมีจำนวนอยู่ที่ 113,000-125,000 ล้านบาท แยกเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 65,000 ยูนิต ส่วนยอดโอนรวมราว 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท

 

อธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ เชื่อว่ายังคงทรงตัว เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เห็นได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังสูงกว่า40% ซึ่งต่างจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมาตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20%

 

ทั้งนี้ ยังมีคงมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนและมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยปัจจัยบวก ได้แก่ ดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านยังคงที่ทำให้ผู้กู้จะมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น, กำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่, อีซีซี เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้นทั้งอาคารสำนักงานเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรมโรงแรม คอนโดฯ และอื่นๆ ซึ่งยังมีนักลงทุนต่างชาติอย่างจีน ฮ่องกง มาเลเซียและราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 เชื่อว่าจะเป็นปีแห่งผลกระทบโดยจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทรงตัวหรือไม่เติบโต จาก 2562 ตลาดติดลบ 15-20% (กรุงเทพฯ และปริมณฑล)โดยมี 7 ปัจจัยเสี่ยงหลักที่ส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ คือ

 

1. มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และมาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (DSCR) ซึ่ง ธปท. ส่งสัญญาณไปยังธนาคารพาณิชย์ต่างๆว่าจะบังคับใช้ในปีนี้  

 

2. การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น

 

3. ค่าเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง

 

4. ภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่อง

 

5. หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น

 

6. เริ่มมีการผิดชำระหนี้ภาคเอกชน ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้

 

7. สงครามการค้าที่ยังยืดเยื้อ

 

"จาก 7 ปัจจัยดังกล่าว มองว่าจะทำให้การเติบโตอสังหาฯ ปีนี้เป็นศูนย์ (zero growth) อย่างชัดเจน ขณะที่ปัจจัยบวกปีนี้ ที่เห็นชัดมีเพียง 2 ปัจจัยคือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูงโดยผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องใช้ความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ มีความแข็งแรงทางการเงินถึงจะอยู่รอด"

 

ส่วนการแข่งขันปีนี้จะยังเป็นเรื่องของสงครามราคา เชื่อว่าจะรุนแรงในทุกเซ็กเมนต์โดยปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดสงครามราคาคือ การสะสมของยอดขายในธุรกิจอสังหาฯ จากผลกระทบจากแอลทีวีที่มีการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารทำให้เกิดซัพพลายที่ไหลกลับมาจากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ไม่ว่าจะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายสะสมมา 2 ปี, ตลาดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวที่ขายสะสมมา 1 ปี เป็นแรงกดดันทำให้นำสต๊อกเดิมที่ถูกยกเลิก เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มาขายใหม่

 

แต่ในแง่ของผู้บริโภคได้ประโยชน์เต็มๆสำหรับบริษัทแผนปี 2563 จะเน้นการดำเนินธุรกิจที่จะไม่ยึดติดกรอบ พร้อมปรับและพัฒนาแบรนด์ให้ตอบโจทย์ลูกค้าทุกเซ็กเมนต์ โมเดลธุรกิจยืดหยุ่นให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนไปไร้รูปแบบ เพื่อสร้างรายได้

 

ปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC)กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เชื่อว่าจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอยสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่าง ๆ ลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ นั้นยังมองไม่เห็น

 

ส่วนการที่ภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดคือโครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนรายนั้นยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ

 

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัดผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่อการลงทุน กล่าวว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้มองว่าจะทรงตัว โดยโครงการเปิดขายออกสู่ตลาดจะเป็นโครงการที่มีการคัดกรองมาอย่างดี ทั้งตัวผลิตภัณฑ์, ทำเล, ราคาที่มีความเหมาะสมโดยอสังหาฯประเภทการอยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแต่ละทำเล ทำเลที่ดี ในราคาที่เหมาะสมยังเติบโตได้อยู่ บางทำเลมีการชะลอตัวบ้าง จากซัพพลายที่เหลืออยู่จำนวนมากจะยังคงชะลอตัวต่อไป ส่วนเซ็กเมนต์ตลาดอสังหาฯ ออกแบบมาเพื่อการลงทุนเชื่อว่ายังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

 

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้หรือ ORI กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 บริษัทมองว่าภาพรวมน่าจะฟื้นตัวจากปีนี้เล็กน้อย หลังได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการจากทางภาครัฐที่ได้ประกาศมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม

 

ทั้งนี้ แผนการดำเนินธุรกิจบริษัทจะเน้นกลยุทธ์ทำความเข้าใจในตัวลูกค้าว่าต้องการอะไร เพื่อให้เหมาะสมกับคนในพื้นที่นั้นๆรวมถึงปรับปรุงทุกโครงการที่ออกมาเพื่อเป็นการต่อยอดอีก และจะเน้นเรียลดีมานต์มากขึ้น ส่วนงบลงทุนไว้ปีละ 10,000 ล้านบาท เพื่อใช้สำหรับรองรับโครงการคอนโดมิเนียม โครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งใช้สำหรับซื้อที่ดินรองรับพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง ขณะที่งบลงทุนสำหรับโรงแรม บริษัทวางไว้ปีละ 500-1,000 ล้านบาท

 

เสรี สินธุอัสว์ ผู้อำนวยการฝ่ายการเงิน บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ LALIN กล่าวว่า มุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 บริษัทคาดว่าจะเติบโตได้ดีกว่าปีนี้จากโอกาสที่ภาครัฐจะออกนโย บายอื่น ๆเพื่อกระตุ้นตลาดในระยะถัดไป ซึ่งจะช่วยทำให้ทิศทางธุรกิจอสังหาฟื้นตัวมากขึ้น

 

อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องจับตาดูสำหรับบริษัทยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยปกติมีแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่ปีละไม่ต่ำกว่า 8-10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมราว 4,000-5,000 ล้านบาท และวางงบลงทุนซื้อที่ดินต่อปีไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าสำหรับตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 2563 นี้คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อไป แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้างแต่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปีที่ผ่านมาไม่มากนักเพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ นั้นยังคง

 

ขณะที่ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาลผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไปก่อนแบบในปี 2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการรัฐบาล

 

สำหรับการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ นั้นในปี 2563 คงเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมและเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูง ๆ นอกจากนี้ปี 2563 ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัดเพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

 

"ปี 2563 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การคลาย ความเสี่ยงและการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่กลับมาแบบในปี 2561 ถ้าสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่คลี่คลาย"

 

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2563 เชื่อว่าจะยังทรงตัวจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะจีนและฮ่องกงหดตัวลงจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น, ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนมาตรการควบคุสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และบางพื้นที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

 

อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว ด้วยการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนหายไปจากมาตรการ LTV รวมถึงหันมาลงทุนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กลางใจเมือง เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวจากการปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน โรงแรมหรือร้านค้า แทน การลงทุนพัฒนาคอนโดฯ ที่มีปัญหาซัพพลายล้น หรือการขยายตลาดอสังหาฯ ในระดับราคาสูงขึ้นตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ

 

"ปี 2563 ถือเป็นโอกาสทอง สำหรับผู้บริโภคในการซื้ออสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการมี โปรโมชั่นและส่วนลดเพื่อระบายสต๊อก รวมทั้ง ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ แต่ยังคงต้องจับตามมองตลาดต่างชาติที่ยังคง มีแนวโน้มชะลอตัวจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น7-8%" กมลภัทร กล่าว

 

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 มองว่าจะยังคงเผชิญปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่ส่งผลทำให้ตลาดยังคงชะลอตัว แม้จะมีมาตรการจากภาครัฐมากระตุ้นกำลังซื้อแต่ส่งผลในเชิงบวกเพียงไตรมาสแรกของปีเท่านั้น ส่วนไตรมาส 2 อาจจะกลับไปสู่ภาวะเดิม และคอยติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัวหรือไม่ในไตรมาส 3 และ 4

 

ดังนั้น การดำเนินธุรกิจจึงต้องเดินกลยุทธ์ธุรกิจด้วยความระมัดระวังซึ่งบริษัทวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ 30 โครงการ เน้นเปิดตัวโครงการแนวราบเป็นหลัก เพราะเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริง (Real demand) ส่วนการเปิดตัวโครงการแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม ต้องเลือกพัฒนาโครงการในทำเลและพื้นที่มีความต้องการเป็นหลัก ทำราคาที่คนเข้าถึงได้

 

ขอบคุณข่าวจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/441185

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ