News

‘หนี้ครัวเรือน’ แผลลึก คนซื้อบ้าน

LivingInsider Report 2019-11-29 09:41:18

 

ผ่ามุมคิด

ท่ามกลางปัญหาสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้านความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ หากไม่นับว่ามาจากปัจจัย LTV ธปท. สั่งคุมอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันแล้ว ภาพซบเซาของตลาดยังมาจากภาวะการก่อหนี้ระดับครัวเรือนของคนไทย พัวพันหนี้รถ หนี้บัตรเครดิตพุ่ง ติดอันดับ 11 ของโลก และเมื่อเงินใช้จ่ายไม่เพียงพอ การก่อหนี้เพิ่มจึงถูกสกัด กระทบหนักในกลุ่มหนี้ที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหนี้ระยะยาว 

 

โดยนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มองในทิศทางเดียวกันว่า นอกจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เป็นไปตามคาดแล้ว ภาวะหนี้ครัวเรือนเปรียบเป็น “แผลซึมลึก ต้องใช้เวลารักษา” หลังพบยอดลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) เพิ่มมากขึ้น จากเดิม 17-20% สู่ระดับ 25% สะท้อนถึงความไม่พร้อมของผู้ซื้อ ชี้ปีหน้ายังทำงานเหนื่อย แนะปรับตัวหลายด้าน ขณะเดินเกมปลายปี เจาะทำเลเดือด เรียลดีมานด์ รังสิต-ลำลูกกา รับแหล่งงานขนาดใหญ่

 

หนี้ครัวเรือนกดกำลังซื้อ

แม้ขณะนี้ตลาดอสังหาฯ มีปัจจัยบวกเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ทั้งยังมีมาตรการกระตุ้น อสังหาฯ ของรัฐ ช่วยให้ลูกค้ากู้บ้านได้ง่ายขึ้น ในช่วงไฮซีซันของปี แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าช่วงดังกล่าวคงไม่หวือหวาเหมือนทุกปีที่ผ่านมา เพราะภาพรวมเศรษฐกิจเติบโตตํ่ากว่าเป้า จากภาคการส่งออกติดลบ ขณะที่กำลังซื้อของคนถดถอย 

 

สะท้อนจากยอดธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ในกลุ่มคนซื้อบ้านสูง 20-25% เพราะพบมีหนี้ส่วนบุคคลอื่น ๆ เป็นจำนวนมาก ทำให้เหลือเงินใช้จ่ายจำนวนน้อย ประกอบกับคนไทยไร้เงินออม ทำให้ลูกค้ากู้ไม่ผ่านจำนวนมาก ขณะที่ความเข้มงวดในแง่การปิดหนี้เคลียร์เครดิตใช้ระยะเวลามากขึ้นนาน 3 เดือน ทำให้กำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ได้รับการอนุมัติยากยิ่งขึ้น และน่าจะอยู่ในสภาวะแบบนี้ไปอีกหลายปี

 

“เป็นความจริงที่หนีไม่พ้น เพราะคนหนึ่งมีหนี้ ผ่อนทุกอย่างเต็มมือ ทั้งรถคันแรก มือถือ ไหนจะหนี้บัตรเครดิตอีก ทำให้กำลังซื้อในกลุ่มอสังหาฯ ก็ลดลงไปด้วย เป็นเรื่องใหญ่ที่ไม่มีทางแก้”

 

ปรับตัวรับเสี่ยง

ทั้งนี้จากสถานการณ์ดังกล่าว คาด 1-2 ปีข้างหน้า ยังเป็นช่วงที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวให้พร้อม ระมัดระวังเรื่องสภาพคล่อง ซึ่งนอกจากจะต้องควบคุมต้นทุนให้ดี เพื่อตรึงราคาให้ลูกค้าจากกำลังซื้อที่หนืด แนะควรหันกลับมาพัฒนาภายในองค์กรเป็นหลัก ทั้งในแง่บุคลากรและกลยุทธ์การพัฒนา-การขายโครงการ เช่น ขณะนี้บริษัทเริ่มปรับแผนการทำธุรกิจ เช่น แบ่งการพัฒนาทีละเฟส เฟสละ 30 หลัง เป็นบ้านพร้อมอยู่แค่ 10 หลัง และสั่งสร้าง 20 หลัง เพื่อรองรับความเสี่ยง ขณะเดียวกันเพื่อให้ทันกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป เพราะปัจจุบันลูกค้ามีความต้องการแตกต่างกันเฉพาะกลุ่มและมักมีการหาข้อมูลมาก่อน ทั้งนี้มักจะเลือกจากฟังก์ชันบ้าน และทำเลที่ตอบโจทย์ต่อการ
ใช้ชีวิตเท่านั้น

 

“ในอนาคตมีอะไรท้าทายอีกมาก ใครปรับตัวเร็วกว่าเป็นโอกาส ใครปรับช้าก็เสียมาร์เก็ตแชร์ เรื่องในองค์กรเป็นสิ่งสำคัญ พัฒนาทีมอย่างไรให้รับกับความเสี่ยงทุกด้าน”

 

แนวราบนํ้าซึมบ่อทราย

นายชูรัชฏ์ กล่าวต่อว่า จากข้อมูลพบช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดฯมีความเสี่ยง ติดลบรุนแรง ขณะที่แนวราบยังทรงตัว เพราะกลุ่มผู้ซื้อยังเป็นเรียลดีมานด์ ที่ซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยจริง แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไปบ้าง แต่ดีมานด์กลุ่มแนวราบยังมีเรื่อย ๆ แม้ไม่หวือหวา คล้าย “นํ้าซึมบ่อทราย” เพราะอย่างไรก็ตาม ยังมีความต้องการจากคนจบการศึกษาใหม่ และกลุ่มคนแต่งงานสร้างครอบครัวใหม่ทุกปี ซึ่งตลาดทาวน์โฮมในทำเลรอบนอกเมือง ที่ราคาที่ดินยังจับต้องได้ เป็นทางเลือกทดแทนความต้องการในกลุ่มคอนโดฯ ราคาแพงของผู้ซื้อได้

 

“ในแง่ผู้ประกอบการ คอนโดฯแข่งปีละ 6 หมื่นหน่วยไม่ไหว ส่วนในแง่คนซื้อ ราคาทาวน์โฮม ใกล้เคียงกับคอนโดฯ แต่มีฟังก์ชันห้อง มีที่จอดรถให้ เมื่อคำนวณค่ารถไฟฟ้า กับนํ้ามันรถ ไม่ต่างกันถือเป็นทางเลือกให้ลูกค้าได้”

 

รังสิตตลาดแข่งดุ

อย่างไรก็ตาม ทำเลที่มีความโดดเด่นในกลุ่มแนบราบ ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ มีแหล่งงานขนาดใหญ่ ทั้งกลุ่มอุตสาหกรรมการบิน, คนทำงานในห้าง, ศูนย์ราชการ มหาวิทยาลัย และตลาดไท คือ โซนทางเหนือของกรุงเทพฯ อย่าง รังสิต-ปทุมธานี ซึ่งอนาคตจะคึกคักมากขึ้นจากรถไฟฟ้า 2 สาย สีแดง (รังสิต-บางซื่อ) และสีเขียว หมอชิต-คูคต

 

วมถึงแผนขยายสนามบินดอนเมือง และเส้นทางไปสู่ถนนวงแหวน อีกด้วย นับเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงในกลุ่มทาวน์เฮาส์-ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 2-6 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เดิมผู้ประกอบการท้องถิ่นมีเยอะ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจ รายเล็กกู้ได้ยากขึ้น ไม่มีการขยายโครงการใหม่ เหลือเพียงรายกลาง-รายใหญ่ ที่แข่งขันกันดุเดือด ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีแบรนด์ 70% ทั้งนี้ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการเปิดขายในโซนรังสิตรวม 7 โครงการ มูลค่า 4 พันล้านบาท

 

“แนบราบแต่ละปี รวม 4 หมื่นหน่วย กระจุกตัวในกรุงเทพฯโซนบน ย่านรังสิต-ปทุมธานี 7-9 พันหน่วย เพราะโซนนี้ไม่ได้มีความต้องการแค่คนในพื้นที่ แต่คนในเมืองก็ย้ายมาอยู่ รายใหญ่แข่งกันดุ”

 

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/property/415470?utm_source=category&utm_medium=internal_referral&utm_campaign=property

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ