‘หนี้ครัวเรือน’ แผลลึก คนซื้อบ้าน

ผ่ามุมคิด

ท่ามกลางปัญหาสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้านความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ หากไม่นับว่ามาจากปัจจัย LTV ธปท. สั่งคุมอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันแล้ว ภาพซบเซาของตลาดยังมาจากภาวะการก่อหนี้ระดับครัวเรือนของคนไทย พัวพันหนี้รถ หนี้บัตรเครดิตพุ่ง ติดอันดับ 11 ของโลก และเมื่อเงินใช้จ่ายไม่เพียงพอ การก่อหนี้เพิ่มจึงถูกสกัด กระทบหนักในกลุ่มหนี้ที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหนี้ระยะยาว 

โดยนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มองในทิศทางเดียวกันว่า นอกจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เป็นไปตามคาดแล้ว ภาวะหนี้ครัวเรือนเปรียบเป็น “แผลซึมลึก ต้องใช้เวลารักษา” หลังพบยอดลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) เพิ่มมากขึ้น จากเดิม 17-20% สู่ระดับ 25% สะท้อนถึงความไม่พร้อมของผู้ซื้อ ชี้ปีหน้ายังทำงานเหนื่อย แนะปรับตัวหลายด้าน ขณะเดินเกมปลายปี เจาะทำเลเดือด เรียลดีมานด์ รังสิต-ลำลูกกา รับแหล่งงานขนาดใหญ่

หนี้ครัวเรือนกดกำลังซื้อ

แม้ขณะนี้ตลาดอสังหาฯ มีปัจจัยบวกเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ทั้งยังมีมาตรการกระตุ้น อสังหาฯ ของรัฐ ช่วยให้ลูกค้ากู้บ้านได้ง่ายขึ้น ในช่วงไฮซีซันของปี แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าช่วงดังกล่าวคงไม่หวือหวาเหมือนทุกปีที่ผ่านมา เพราะภาพรวมเศรษฐกิจเติบโตตํ่ากว่าเป้า จากภาคการส่งออกติดลบ ขณะที่กำลังซื้อของคนถดถอย 

สะท้อนจากยอดธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ ในกลุ่มคนซื้อบ้านสูง 20-25% เพราะพบมีหนี้ส่วนบุคคลอื่น ๆ เป็นจำนวนมาก ทำให้เหลือเงินใช้จ่ายจำนวนน้อย ประกอบกับคนไทยไร้เงินออม ทำให้ลูกค้ากู้ไม่ผ่านจำนวนมาก ขณะที่ความเข้มงวดในแง่การปิดหนี้เคลียร์เครดิตใช้ระยะเวลามากขึ้นนาน 3 เดือน ทำให้กำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ได้รับการอนุมัติยากยิ่งขึ้น และน่าจะอยู่ในสภาวะแบบนี้ไปอีกหลายปี

“เป็นความจริงที่หนีไม่พ้น เพราะคนหนึ่งมีหนี้ ผ่อนทุกอย่างเต็มมือ ทั้งรถคันแรก มือถือ ไหนจะหนี้บัตรเครดิตอีก ทำให้กำลังซื้อในกลุ่มอสังหาฯ ก็ลดลงไปด้วย เป็นเรื่องใหญ่ที่ไม่มีทางแก้”

ปรับตัวรับเสี่ยง

ทั้งนี้จากสถานการณ์ดังกล่าว คาด 1-2 ปีข้างหน้า ยังเป็นช่วงที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวให้พร้อม ระมัดระวังเรื่องสภาพคล่อง ซึ่งนอกจากจะต้องควบคุมต้นทุนให้ดี เพื่อตรึงราคาให้ลูกค้าจากกำลังซื้อที่หนืด แนะควรหันกลับมาพัฒนาภายในองค์กรเป็นหลัก ทั้งในแง่บุคลากรและกลยุทธ์การพัฒนา-การขายโครงการ เช่น ขณะนี้บริษัทเริ่มปรับแผนการทำธุรกิจ เช่น แบ่งการพัฒนาทีละเฟส เฟสละ 30 หลัง เป็นบ้านพร้อมอยู่แค่ 10 หลัง และสั่งสร้าง 20 หลัง เพื่อรองรับความเสี่ยง ขณะเดียวกันเพื่อให้ทันกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป เพราะปัจจุบันลูกค้ามีความต้องการแตกต่างกันเฉพาะกลุ่มและมักมีการหาข้อมูลมาก่อน ทั้งนี้มักจะเลือกจากฟังก์ชันบ้าน และทำเลที่ตอบโจทย์ต่อการ
ใช้ชีวิตเท่านั้น

“ในอนาคตมีอะไรท้าทายอีกมาก ใครปรับตัวเร็วกว่าเป็นโอกาส ใครปรับช้าก็เสียมาร์เก็ตแชร์ เรื่องในองค์กรเป็นสิ่งสำคัญ พัฒนาทีมอย่างไรให้รับกับความเสี่ยงทุกด้าน”

แนวราบนํ้าซึมบ่อทราย

นายชูรัชฏ์ กล่าวต่อว่า จากข้อมูลพบช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดฯมีความเสี่ยง ติดลบรุนแรง ขณะที่แนวราบยังทรงตัว เพราะกลุ่มผู้ซื้อยังเป็นเรียลดีมานด์ ที่ซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยจริง แม้จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไปบ้าง แต่ดีมานด์กลุ่มแนวราบยังมีเรื่อย ๆ แม้ไม่หวือหวา คล้าย “นํ้าซึมบ่อทราย” เพราะอย่างไรก็ตาม ยังมีความต้องการจากคนจบการศึกษาใหม่ และกลุ่มคนแต่งงานสร้างครอบครัวใหม่ทุกปี ซึ่งตลาดทาวน์โฮมในทำเลรอบนอกเมือง ที่ราคาที่ดินยังจับต้องได้ เป็นทางเลือกทดแทนความต้องการในกลุ่มคอนโดฯ ราคาแพงของผู้ซื้อได้

“ในแง่ผู้ประกอบการ คอนโดฯแข่งปีละ 6 หมื่นหน่วยไม่ไหว ส่วนในแง่คนซื้อ ราคาทาวน์โฮม ใกล้เคียงกับคอนโดฯ แต่มีฟังก์ชันห้อง มีที่จอดรถให้ เมื่อคำนวณค่ารถไฟฟ้า กับนํ้ามันรถ ไม่ต่างกันถือเป็นทางเลือกให้ลูกค้าได้”

รังสิตตลาดแข่งดุ

อย่างไรก็ตาม ทำเลที่มีความโดดเด่นในกลุ่มแนบราบ ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ มีแหล่งงานขนาดใหญ่ ทั้งกลุ่มอุตสาหกรรมการบิน, คนทำงานในห้าง, ศูนย์ราชการ มหาวิทยาลัย และตลาดไท คือ โซนทางเหนือของกรุงเทพฯ อย่าง รังสิต-ปทุมธานี ซึ่งอนาคตจะคึกคักมากขึ้นจากรถไฟฟ้า 2 สาย สีแดง (รังสิต-บางซื่อ) และสีเขียว หมอชิต-คูคต

รวมถึงแผนขยายสนามบินดอนเมือง และเส้นทางไปสู่ถนนวงแหวน อีกด้วย นับเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงในกลุ่มทาวน์เฮาส์-ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 2-6 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เดิมผู้ประกอบการท้องถิ่นมีเยอะ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจ รายเล็กกู้ได้ยากขึ้น ไม่มีการขยายโครงการใหม่ เหลือเพียงรายกลาง-รายใหญ่ ที่แข่งขันกันดุเดือด ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีแบรนด์ 70% ทั้งนี้ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการเปิดขายในโซนรังสิตรวม 7 โครงการ มูลค่า 4 พันล้านบาท

“แนบราบแต่ละปี รวม 4 หมื่นหน่วย กระจุกตัวในกรุงเทพฯโซนบน ย่านรังสิต-ปทุมธานี 7-9 พันหน่วย เพราะโซนนี้ไม่ได้มีความต้องการแค่คนในพื้นที่ แต่คนในเมืองก็ย้ายมาอยู่ รายใหญ่แข่งกันดุ”

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/property/415470?utm_source=category&utm_medium=internal_referral&utm_campaign=property