แบงก์ส่งสัญญาณชัด ช็อปคอนโดราคาถูก

กูรูชี้เทรนด์อสังหาฯ ราคาปรับลด เหตุเศรษฐกิจโลกถดถอย-ดีเวลอปเปอร์ลดเสี่ยง อัดโปรฯ กระตุ้นยอดขายระบายสต๊อก เป็นจังหวะผู้บริโภคช็อปบ้าน-คอนโดฯ ราคาถูก

ภาพรวมราคาอสังหาริม ทรัพย์ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมาปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จากผลการสำรวจของศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics พบว่า แม้ว่าราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังไม่ปรับลดลงมาก ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์แม้ยังไม่ติดลบแต่เริ่มชะลอลง เห็นได้จากต้นปีราคาเติบโต 6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่ในเดือนกรกฎาคมราคาปรับลด 1.7% และเดือนสิงหาคมราคาปรับลด 1.5%

ขณะที่ราคาที่ดินเมื่อต้นปีราคาเพิ่มขึ้น 3.3% แต่แนวโน้มราคาปรับลดต่อเนื่องตั้งแต่เดือนมิถุนายนลดลง 3.1% เดือนกรกฎาคมลดลง 3.9% และเดือนสิงหาคมลดลง 4.1% ขณะที่คอนโดมิเนียมต้นปีเติบโตขึ้น 6.3% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่เดือนเมษายนราคาลดลง 1.3% และลดลงต่อเนื่อง

นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย 4 ประเทศ ประกอบด้วย ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปรับลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อสกัดเก็งกำไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับลดราคาเพื่อลดความเสี่ยงกระตุ้นยอดขายเพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไป

“ผมกังวลเรื่องราคาคอนโดฯ ที่จะปรับลดอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งกระทบความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อจากเดิมคนมีเงินเหลือเลือกลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า แต่ตอนนี้ทำได้ไม่ง่าย ขณะที่แบงก์เองต่างระมัดระวัง ซึ่งไม่ใช่กลัวคนไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ แต่แบงก์กลัวราคาหลักประกันลดลงทำให้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพิ่ม จึงเป็นความเสี่ยงแบงก์ไม่กล้าอนุมัติเงินให้สินเชื่อเท่าเดิม และอาจต้องกดอัตราส่วน LTV เพื่อราคาที่จะปรับลดลงในอนาคต”

นายพรชัย ปัทมินทร รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจขนาดใหญ่ บรรษัทธุรกิจและวาณิชธนกิจ ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอมรับมีมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จำนวนการซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะตลาดจีน ส่งผลให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ทำให้ราคาปรับลดลง

จากแนวโน้มดังกล่าว จึงจะเห็นผู้ประกอบการอสัง หาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) โครงการเกรด A ออกโปรเจ็กต์สู่ตลาดมากกว่าโครงการเกรด B รวมถึงพื้นที่และทำเลจะอยู่ในแหล่งที่มีความต้องการ เช่นเดียวกับการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาจากพื้นที่และทำเลที่คาดว่าจะมีความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความแข็งแรงของผู้ประกอบการเน้นกลุ่มที่มีโครงการระดับเกรด A

แหล่งข่าวจากธนาคารรายใหญ่ระบุว่า สถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์ราคาปรับลดลงนั้น เป็นโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่สามารถจะซื้อที่อยู่อาศัย หรืออสังหาริมทรัพย์ในขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นหรือในทำเลที่ดีได้ในราคาถูก

“ปัจจัยทั้ง เศรษฐกิจ เศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ในหลายประเทศ ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคส่งออกของไทย รวมทั้งรายได้ของผู้ประกอบธุรกิจ และเชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคภายในชะลอกำลังซื้อ รวมถึงการไม่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ ปรับลดลง ทั้งแนวราบและแนวสูง”

นายสำมิตร สกุลวิระ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาหลักประกันอสังหาที่ปรับลดลง จะเกิดได้จาก 2 กรณี คือ เกิดฟองสบู่แตก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ติดหนี้จำนวนมาก และเทขายอสังหาริมทรัพย์ในมือออกมาในราคาถูก แต่ไทยยังไม่เกิดสถานการณ์ในลักษณะเช่นนี้ หรือในกรณีที่ดีมานด์หรือความต้องการซื้อไม่มีในตลาดจนถึงจุดที่ดีเวลอปเปอร์ต้องลดราคาลงมา เพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกมา ซึ่งตอนนี้ธนาคารยังไม่เห็นมีดีเวลลอปเปอร์รายใดออกแบบทำแบบนี้

ด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวด และเน้นปล่อยสินเชื่อตามความต้องการซื้อของตลาดเป็นหลัก เช่น ถ้าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังไม่มีธนาคารก็อาจจะไม่เน้นปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ ตลอดจนการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้มากกว่าดูมูลค่าหลักประกัน ซึ่งปัจจุบันความสามารถการชำระหนี้ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากยอดขายปรับลดลง ทำให้วงเงินปล่อยสินเชื่อปรับลดลงตามให้สอดคล้องกัน

“คนกลัวจะเกิดฟองสบู่แตก และผู้ประกอบการหนี้ท่วมหัว จึงต้องเทขายของราคาถูกลง ซึ่งตอนนี้ไทยยังไม่ได้เกิดเหตุการณ์นี้ หรือกรณีไม่มีคนซื้อต้องลดราคาก็ยังไม่เห็นผู้ประกอบการถอดใจทำแบบนั้น เพราะแบงก์เองก็เข้มงวด เราดูความสามารถการชำระหนี้เป็นหลัก ส่วนหลักประกันจะดูเรื่องเงินฝากและพันธบัตร หากหลักประกันลดวงเงินก็ต้องลดลงตาม”

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/413037