ทะลวงกำลังซื้อจีน แก้เกมธปท.คุมปล่อยกู้

ทะลวงกำลังซื้อจีน แก้เกมธปท.คุมปล่อยกู้

สถาบันการเงินวิเคราะห์ แนวโน้มตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2-4 ปี 2562 ว่า จะมีอัตราการเติบโตติดลบอยู่ที่ 1% จากผลพวงการบังคับใช้ แอลทีวี เกณฑ์ใหม่วางเงินดาวน์ 20% ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงเดือนเมษายน เป็น ต้นไป เกิดความชะงักงัน โดยมีสาเหตุมาจาก 1. การเร่งขายเร่งโอนไปก่อนหน้านี้ 2. นักลงทุนนักเก็งกำไร เริ่มมองผลตอบแทนได้ไม่คุ้มเสียหาก LTV มีผลบังคับใช้ 3. เศรษฐกิจ ทั้งภายในภายนอกรุมเร้าเกิดความไม่มั่นคงทำให้กำลังซื้อหดหาย

ดังนั้นตลาดต่างชาติ จึงเป็นความหวังของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยมีมุมมองเห็นที่ตรงกันว่า ตลาดอินเตอร์ หรือ ต่างชาติ อย่างจีน ยังมีกำลังซื้อที่ดีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยพิจารณาจากการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่ตรงตามกำหนด และเชื่อมั่นว่า เป็นฐานกำลังซื้อขนาดใหญ่ สามารถพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้านเราให้เติบโตต่อเนื่อง แม้จะไม่หวือหวา เหมือนที่ผ่านมาก็ตาม

สอดคล้องกับ สถาบันการเงิน ออกมาระบุว่า ลูกค้าจีนยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในไทยมากถึง 27% สวนทางกับกูรูที่ส่งสัญญาณเตือนว่า ทั้งปีนี้และปีหน้า อาจมีความเสี่ยงเกิดปรากฏการณ์ไม่กลับมาโอนกรรมสิทธิ์ จากผลของสงครามการค้าและเศรษฐกิจจีนที่อ่อนแอลง

จากการตอกยํ้า ของนายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทออลล์อินสไปร์ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ALL) ที่ระบุว่า จีนยังให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มที่เคลื่อนไหวมากที่สุดคือ ฮ่องกง เนื่องจากชื่นชอบการลงทุน กระจายไปทั่วโลก และ ยังมองว่า ตลาดในไทยยังน่าสนใจ

ทั้งนี้ที่ผ่านมา บริษัทเน้นกลุ่มลูกค้า 5 ประเทศ ได้แก่ฮ่องกง จีน สิงคโปร์ ไต้หวัน และมาเลเซีย และปีนี้ มีแผนขยายตลาดไปยังกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งที่ผ่านมายังไม่พบว่ามีการทิ้งดาวน์หรือโอน อย่างไรก็ตาม ยังมองว่าจีนเป็นฐานใหญ่ ขณะกระแสข่าวที่ออกมาจากบริษัทวิจัยยืนยันว่าไม่เป็นความจริง

ธนากร ธนวริทธิ์

“ผม ยังไม่เห็นดีเวลอปเปอร์ท่านไหน ออกมาให้ข้อมูลว่า จีน จะไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ แต่กระแสส่วนใหญ่ที่ได้ยินจะเป็นนักวิเคราะห์ที่คาดการณ์กันเอง”

เช่นเดียวกับ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI กล่าวว่าฐานลูกค้าจีนยังเป็นตลาดใหญ่ที่น่าสนใจ และยังมีคำสั่งซื้อคอนโดมิเนียม อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ยังมองว่าไม่มีการทิ้งโครงการ เนื่องจากยังมั่นใจ ว่าเมืองไทยน่าอยู่

ด้านมุมสะท้อนของ นายถวนันท์ ธเนศเดชสุนทร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดีเวล แกรนด์แอสเสท จำกัด เปิดเผยว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 อ้างอิงจากข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญยังคงมีการเติบโต

โดยในส่วนความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูงเติบโตในเขตใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ามาจากกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงบน รวมถึงกำลังซื้อของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ที่ชื่นชอบโครงการย่านสุขุมวิทและรัชดาฯ

ส่วนโครงการแนวราบมีการขยายตัวในเขตชานเมือง กรุงเทพฯและปริมณฑลรวมถึงตัวเมืองของจังหวัดท่องเที่ยวหลักในภาคใต้ นอกจากนี้พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯส่วนหนึ่งเริ่มหันมาทำโครงการที่สร้างรายได้ประจำ เช่นอพาร์ตเมนต์โครงการมิกซ์ยูสหรืออาคารเชิงพาณิชย์แทนการทำโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินราคาสูงให้คุ้มค่ามากขึ้น

ขณะที่บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด  นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ มองว่าคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ไม่ได้เสียเปรียบคอนโดฯ ฟรีโฮลด์ซึ่งเชื่อว่าต่างชาติยังให้ความสนใจ เนื่องจากขึ้นอยู่กับทำเล ขณะเดียวกันต่างชาติโดยเฉพาะจีน มักคุ้นชินกับการ เช่าระยะยาวอยู่ก่อนแล้ว เพียงแต่เมืองไทยอัตราค่าเช่าจะถูกกว่า

ผ่าเส้นทางใต้ดินจีนลงทุนอสังหาฯไทย

ปี 2561 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศ ไทย(ธปท.) พบตัวเลขคนจีนนำเงินเข้าประเทศ ไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่า 7 หมื่นล้านบาท กว่า 2 หมื่นหน่วย (ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ย 3 ล้านบาท) แต่ตามข้อเท็จจริงจีนซื้อและลงทุนอสังหาฯไทยมากถึง 2 แสนล้านบาท หรือประมาณ 4-5 หมื่นหน่วย จากมูลค่ารวมของอสังหาฯไทย ทั้งประเทศ 6 แสนล้านบาทนั้น

จึงเป็นคำถามว่า “แล้วตัวเลข ตกหล่น ไปไหน” ...คำตอบคือ วิธีการนำเงินเข้าออกหมุนเวียนของจีน มีทั้งบนดินและใต้ดิน สำหรับเส้นทางใต้ดิน ส่วนใหญ่มักหาประโยชน์ในกรุงเทพมหานคร และจังหวัดหัวเมืองใหญ่ โดยมองไทยเป็นขุมทรัพย์ทำเงิน

จากการใช้นอมินี ตั้งบริษัทสัญชาติไทยขึ้นมา พัฒนาเองซื้อขายกันเอง บางรายเหมาโครงการของคนไทยแบบยกตึก ทั้งขายและให้เช่า เช่น พัทยามีกว่า 100 โครงการ ยังไม่รวมในเขตกรุงเทพมหานคร และจังหวัด หัวเมืองท่องเที่ยวอื่น

โบรกเกอร์รายหนึ่งเล่าว่า จีนไม่เพียงแต่ซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น พวกเขาซื้อบ้านจัดสรรด้วย โดยโบรกเกอร์จีนจะทำหน้าที่เหมาโครงการ 20-30 หน่วย หรือยกโครงการเพื่อนำไปตั้งโต๊ะขายยังเมืองที่มีกำลังซื้อ

ขณะที่ผู้ประกอบการไทยที่ จอยต์เวนเจอร์ กับนักลงทุนจีน มีกว่า 20 รายในปัจจุบันถือเป็นช่องทางการลงทุนที่ถูกต้องสุจริต โดยต้องการฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงจากจีน อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้ประกอบการประเมินว่า การทิ้งโครงการ ของจีนเป็นเรื่องยากเพราะวางเงินดาวน์ 30% แล้ว

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

http://www.thansettakij.com/content/391307