News

3 นายกชำแหละอสังหา 2019 ก้าวให้ข้าม LTV-โฟกัสลงทุนพอเพียง

LivingInsider Report 2019-02-05 16:44:40

3 นายกชำแหละอสังหา 2019 ก้าวให้ข้าม LTV-โฟกัสลงทุนพอเพียง

 

อีเวนต์ใหญ่แห่งปีของ 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน จัดสัมมนาหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2562” ปลายเดือนมกราคมที่ผ่านมา ครบถ้วนทั้งข้อมูลความเป็นไปในภาพรวมของปี 2561 รวมทั้งแนวโน้มปี 2562 ท่ามกลางปัจจัยบวก-ลบที่ต้องเผชิญ ขวัญกำลังใจที่พึงมีให้แก่กันของผู้ประกอบการ คือ สินค้าที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าปัจจัยสี่ ถึงยังไงก็ตาม การซื้อบ้านยังเป็นความจำเป็นขั้นพื้นฐานของมนุษย์

 

มองต่างมุม-ฟองสบู่คอนโดฯ

ประเดิมด้วย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินปัจจัยบวกปีหมูบินว่า GDP ยังคงโตต่อเนื่องที่ 4% และแม้ว่าปีที่แล้ว นักท่องเที่ยวจีนลดลง แต่ก็ค่อย ๆ กลับมาแล้ว เพียงแต่อาจยังไม่ฟื้นตัวเทียบเท่าตอนที่มีสถิติพีกสูงสุด อย่างไรก็ตาม มีตัวช่วยจากลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศไทยมากขึ้น เช่น คนจีน เพิ่มขึ้น 68% ในรอบ 5 ปี

 

แนวโน้มปี 2562 สินค้าคอนโดมิเนียมยังมีการเติบโตได้ แต่เป็นการเติบโตในอัตราชะลอตัวในแง่ของการขายที่ 7.6% เหตุผลมาจาก 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดฯจำนวนมาก มียอดขายรอโอน หรือ backlog สะสมทยอยก่อสร้างให้เสร็จเพื่อส่งมอบในอนาคต แน่นอนว่าส่วนหนึ่งอาจโอนได้ ส่วนหนึ่งที่อาจจะโอนไม่ได้เช่นกัน คำนวณแล้วจำนวนที่โอนได้ยังคิดว่าอยู่ในระดับไม่วิกฤต

 

“จำนวนหน่วยหรือจำนวนมูลค่า ดิฉันมีความเห็นว่ายังคงเติบโตเล็กน้อย หรือทรงตัวเท่านั้น แต่ไม่ถึงขั้นติดลบ เนื่องจากว่าฐานของปี 2561 เป็นฐานที่กระโดดขึ้นไปมากกว่าปกติ ถ้ามองผิวเผินจะคิดว่า คอนโดฯเกิดฟองสบู่ ขายโอนกันเยอะ

 

แต่ว่าคนที่พูดบางรายลืมนึกถึงปัจจัยการเพิ่มขึ้นของจำนวนสถานีรถไฟฟ้า การเพิ่มขึ้นของจำนวนสายรถไฟฟ้า จึงต้องเกิดดีมานด์ขึ้นในพื้นที่ใหม่ ๆ กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ จะเอาหน่วยโอนของปีปัจจุบันไปเทียบกับอดีตเก่า ๆ ที่มีสถานี (รถไฟฟ้า) จำนวนน้อย แล้วก็บอกว่าเกิดฟองสบู่ ดิฉันไม่เห็นด้วยในฐานะสมาคมอาคารชุดไทย…”

 

ม่วงแป้กยาว-น้ำเงินแข่งดุ

ทำเลเด่นยังยกให้ “จตุจักร ห้วยขวาง ลาดพร้าว ราชเทวี” ดีมานด์สูงต่อเนื่อง ทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง มองไปที่แนวรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง “สีม่วง-สีน้ำเงินต่อขยายฝั่งธนฯ” เพราะมีการแข่งขันสูงทั้งด้านยูนิตและจำนวนโครงการในแง่กำลังซื้อลูกค้า

 

มองจากมุมที่อัตราการว่างงานต่ำ มนุษย์เงินเดือนรายได้ปรับตัวขึ้น 5.5% จึงฟันธงว่าห้องชุดตลาดกลาง-บนยังขายได้ ถ้าเงินน้อยก็ซื้อยูนิตเล็ก เงินมากหน่อยก็ซื้อยูนิตใหญ่ ความต้องการเรียลดีมานด์วันนี้ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง ถ้าคนยังมีกำลังซื้อจากรายได้ประจำ ส่วนห้องชุดตลาดล่างควรเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ รวมทั้งหลีกเลี่ยงการทำตลาดใหม่ (ลงทุนใหม่)

 

นอกจากนี้ โมเดลธุรกิจขายสิทธิการเช่า หรือลีสโฮลด์ เป็นทางเลือกใหม่สำหรับลูกค้าที่อยากอยู่ในเมือง แต่การซื้อแบบโอนกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ ราคาแพงเกินเอื้อมดังนั้น ห้องชุดขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ถ้าเจาะผู้ซื้ออายุ 35-40 ปี บวกอายุการเช่า 30 ปี เท่ากับอายุตัว 70 ปี เรียกว่าอยู่ได้จนแก่ โดยไม่เดือดร้อนอะไร

 

คาถาอยู่รอด ลูกค้า Super Fan

“ดร.อาภา” มองด้วยว่า โครงการร่วมทุนกับต่างชาติ (JV-joint venture) มีแนวโน้มมากขึ้นไปอีก ปีที่แล้วสัดส่วนลงทุนอยู่ที่ 26% ของตลาดรวม ปีนี้คาดว่าเพิ่มเป็น 30%

 

เหลียวกลับมาดีเวลอปเปอร์คนไทยต้องทำกลยุทธ์ธุรกิจแบบหลายขา ไม่ว่าจะเป็นให้ความระมัดระวัง ถ้าหากว่าทำเลไม่แจ่มแจ๋วจริง ๆ ก็ควรชะลอการลงทุน, เร่งระบาย backlog ตลาดกลาง-ล่างถ้าติดมือ หันมาเน้นทำคอนโดฯตอบสนองกลุ่มกำลังซื้อกลาง-บน

 

การพัฒนาโครงการใหม่ต้องตอบสนองความต้องการเฉพาะรูปแบบ หรือ niche market เพื่อสร้างความแตกต่าง

 

สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯมีคำแนะนำว่า ตอนนี้ไม่ใช่เวลาที่จะเข้า ท่านต้องไปสำรองเงินสดเพื่อใช้จ่ายให้พ้นวาระวิกฤตตอนนี้

 

“สิ่งสำคัญที่สุด คือ การสร้างความพึงพอใจให้มากขึ้นกับฐานลูกค้าเดิม จุดโฟกัสเน้นการสร้าง super fan ลูกค้าแฟนคลับตัวจริง เสียงจริง ดีกับเขาให้สุดชีวิต หากวันใดที่บริษัทมีเหตุให้เกิดปัจจัยลบ super fan จะมาเป็นเบาะกันกระแทก ช่วยเหลือได้บ้างบางส่วน นี่คืออาวุธชิ้นสุดท้ายที่จะต้องทำ”

 

อสังหาฯยังโต-ตจว.ไปต่อได้

ถัดมา “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย บนบทบาทเข้าไปช่วยยกระดับแพลตฟอร์มให้กับดีเวลอปเปอร์ต่างจังหวัด เปิดมุมมองถึงภาวะบูมเงียบของความต้องการที่พักอาศัยทั่วไทย

 

“สถิติตอนนี้อสังหาฯภาคอีสานเติบโตดีขึ้น มีการขายแต่ก็ค่อย ๆ ไป ทางฝั่ง EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ก็ยังขายได้เรื่อย ๆ เพื่อนผมทำโครงการบ้านเดี่ยวก็ต้องรีบปิดเฟส เพราะจองหมดแล้ว สร้างไม่ทัน ยังขายได้ ในราคาหลังละ 3-4 ล้านขายดี…”

 

ประเด็นที่พูดถึงกันมาก คือ นักท่องเที่ยวจีนลดลง สิ่งที่แชร์ข้อมูลออกมา คือ นักท่องเที่ยวจีนมีการเช็กอินห้องพักในภูเก็ตแบบยกครัว โดยเฉพาะหาดป่าตองได้เห็นภาวะโอเวอร์บุ๊กกิ้ง ห้องพักไม่พอ ต้องส่งต่อไปยังโรงแรมใกล้เคียง ตัวชี้วัดอีกตัว คือ ช่วงโลว์ซีซั่นค่าห้อง 2,500 บาท สามารถอัพไปถึง 7,500 บาท/คืนก็มีมาแล้ว

 

“ถ้าคนจีนไม่มั่นใจว่าที่ที่เขามาเที่ยวปลอดภัย ลูกเล็กอยู่สบาย ท่องเที่ยวดี ค่าใช้จ่ายดี เขาไม่แบกกันมาทั้งครอบครัวหรอก บางคนบอกเราจะเสียชาติแล้ว เพราะคนจีนมาซื้ออสังหาฯบ้านเราเยอะแยะ ตอนนี้ผลวิจัยของเว็บจีน ไทยเป็นอันดับหนึ่งในใจคนจีน

 

เงินหยวนอ่อนค่าลงมาเรื่อย ๆ ไม่รู้จะทำอะไร ต้องไปซื้ออสังหาฯเก็บไว้ เขาก็เล็งประเทศไทยก่อนเลย ปีที่แล้วยอดขายคนจีน 2-5 หมื่นล้านบาท จากยอดขายทั้งตลาด 8 แสนล้าน มันเป็นจุดเล็กมากเมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์…”

 

ทั้งนี้ “พรนริศ” ระบุว่า ปี 2561 มียอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งของใหม่และมือสอง 8-9 แสนล้านบาท ถือว่าสูงที่สุดในรอบ 6-7 ปี ปีนี้แม้มีปัจจัยลบเข้ามามาก แต่ภาคธุรกิจอสังหาฯก็ยังเติบโตได้อยู่

 

“ส่วนตัวผมเชื่อว่าประเทศไทยยังไปต่อข้างหน้าได้ หลายครั้งเวลาที่รัฐบาลเรียกทั้ง 3 สมาคมเข้าไปถาม ทุกเซ็กเตอร์มีปัญหาหมด พอมาถึงอสังหาฯของเรา growth ลดลง แต่เราก็ยัง growth อยู่เราเป็นปัจจัยสี่ ทุกท่านทราบดี วัสดุก่อสร้างท่านก็ยังขายได้อยู่เรื่อย ๆ เพียงอาจจะจ่ายเครดิตยาวแล้วโดนเบี้ยวบ้าง ผู้รับเหมาก็มีงานอยู่เรื่อย ๆ ประเทศไทยต้องเดินต่อ คนต้องการมีบ้าน”

 

รัฐบาลเสถียรภาพฟื้นเชื่อมั่น

และกระดูกเบอร์ใหญ่ของวงการ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยอมรับว่า ปีนี้เป็นปีที่ต้องเหนื่อยกันหน่อยหนึ่ง ใครจะพูดยังไงก็ไม่ต้องคิดมาก ปีนี้ต้องทำใจ

 

โดยชำแหละปัจจัยกระทบเรียงตัวเริ่มจาก “ดอกเบี้ย” ถ้าปรับขึ้นแค่ 0.25% ในปีนี้ก็จะดีมาก เพราะทุก ๆ 0.25% ที่ปรับขึ้น เพิ่มภาระต่อผู้ซื้อ 2% ความสามารถในการซื้อลดลงบางส่วน ผลกระทบนามธรรม คือ ทุกครั้งที่มีการปรับดอกเบี้ยขึ้น ส่งผลด้านจิตวิทยาต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้าโดยอัตโนมัติ

 

ทั้งนี้ สงครามการค้าสหรัฐ-จีน หรือเทรดวอร์ กระทบเศรษฐกิจโลกชะลอตัวแน่นอน การลงทุนต้องแม่นยำมากขึ้น คาถาคือให้ลงทุนเท่าที่มีความสามารถในการชำระหนี้ได้ จุดเน้นคือ “สภาพคล่อง” มีความจำเป็นสูงสุดในปีนี้

 

สำหรับการเมืองไทยที่กำหนดเลือกตั้ง 24 มีนาคม 2562 ต้องรอดูจนกว่าเห็นความชัดเจน ทำให้ประเมินว่า ครึ่งปีแรก 2562 คาดว่า new launch คงน้อย

 

ถ้าครึ่งปีหลังพรรคการเมืองที่จัดตั้งรัฐบาลแล้วมีเสถียรภาพ ผู้ประกอบการมีความมั่นใจและทยอยเปิดตัวโครงการใหม่

 

“…ฉะนั้น กลยุทธ์ครึ่งปีแรก จุดเน้นคือพยายาม hold on บนของที่มีอยู่แล้ว” LTV-ของแสลงไฮไลต์ครึ่งปีแรก หนีไม่พ้นมาตรการ LTV-loan to value มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 โดยแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 จำนวน 20% ขึ้นไป สิ่งที่ต้องทำ คือ ทุกคนต้องเร่งระดมขายสินค้าคงค้างออกไปให้มากที่สุด

 

เพราะถ้าเหลือติดมือข้ามไปหลังวันที่ 1 เมษายน ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมอยู่ไม่มีเวลาผ่อนดาวน์ ทำให้ขายลำบากกว่าเดิม เพราะลูกค้าต้องผ่อนดาวน์แพงขึ้น

 

ผลกระทบทางอ้อมจากมาตรการ LTV ทำให้วัฏจักรการลงทุนหมุนย้อนกลับไปหาโมเดลบ้านสั่งสร้าง หรือบ้านที่ต้องการเวลาผ่อนดาวน์ยาวขึ้น ไซด์เอฟเฟ็กต์ตามมาคือ ปัญหาร้องเรียน “สคบ.-สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค” สูงขึ้น

 

รวมทั้งสินค้าใหม่จะถูกแข่งขันจากบ้าน-คอนโดฯมือสอง ซึ่งต้องจับตามองว่าปริมาณที่ออกมาขายแข่งมีปริมาณมากน้อยแค่ไหน

 

รัฐ+เอกชนฝึกช่างพรีแคสต์

“อธิป” ชำแหละรายสินค้า พบว่า “ทาวน์เฮาส์” แนวโน้มเติบโตสูงกว่าบ้านเดี่ยว-คอนโดฯ เปรียบเทียบถ้าซื้อห้องชุด 30 ตารางเมตร แต่ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้ามีทาวน์เฮาส์ 80-100 ตารางเมตร ในราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน คนมักตัดสินใจซื้อทาวน์เฮาส์มากกว่า เพราะพื้นที่ใหญ่ขึ้น ได้โฉนดที่ดินอีกต่างหาก

 

ส่วนสินค้าบ้านเดี่ยวมองว่า ทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตลาดเริ่มนิ่ง แตกต่างกับบรรยากาศการซื้อบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัดมีสูงกว่า

 

สรุปคือปีนี้ สินค้าแนวราบมีแนวโน้มเติบโตได้ ส่วนห้องชุดมีโอกาสทรงตัว หรือติดลบ 2-3%

 

ถือโอกาสชำแหละไปถึงไซต์ก่อสร้างโครงการ ปีนี้ประเด็นหลักที่ไม่ควรมองข้าม คือ ปัญหาการใช้แรงงานก่อสร้าง โดยเฉพาะแรงงานต่างด้าว มีปัญหากฎระเบียบควบคุมเข้มงวด ทางออกยังทำได้ในเรื่องการใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูป (precast, prefab)

 

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนยังสูงกว่าระบบก่อสร้างแบบดั้งเดิม (conventional) 10% สิ่งที่อยากเห็น คือ ความร่วมมือภาครัฐกับเอกชนในการฝึกอบรมช่างฝีมือ เพื่อมารับหน้าที่ติดตั้งพรีแคสต์ เพราะทุกวันนี้โรงงานพรีแคสต์ผลิตให้อย่างเดียว ไม่ได้มีบริการติดตั้งให้แต่อย่างใด

 

จี้สางปมใหม่-การกู้ร่วม

มีอีกประเด็นที่คำตอบยังไม่ชัดจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” เป็นเรื่องพฤติกรรมการขอสินเชื่อ ซึ่งมีการทำ “กู้ร่วม” จำนวนมาก โดยเฉพาะสินค้าตลาดกลาง-ล่าง ราคาต่ำ 5 ล้านบาท

 

ผลกระทบ คือ การกู้ร่วมมีผู้กู้หลัก-ซื้อเป็นบ้านหลังแรก เครดิตไม่พอมีคนกู้ร่วม ถ้าหากมีการนับผู้กู้ร่วมว่าซื้อเป็นบ้านหลังแรกไปแล้ว ต่อมาถ้าผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านของตัวเองจะถูกตีความซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 มีความหมายเท่ากับต้องดาวน์แพงกว่าบ้านหลังแรก อยู่ที่ 20%

 

“ตอนนี้สัญญากู้ของคนรายได้ระดับปานกลาง หรือต่ำกว่า มีจำนวนการกู้ร่วมค่อนข้างอยู่ในเกณฑ์สูง ถ้ามีผลกระทบตลาดตรงนี้จะ soft ลงไป การขายก็จะยากขึ้น เพราะการกู้ร่วมทำให้คนกู้ร่วมซึ่งเขาไม่ได้เป็นคนกู้หลักเสียสิทธิ เขาก็ไม่อยากมาเสียสิทธิ”

 

ฟองสบู่ VS โอเวอร์ซัพพลาย

“มีคนพูดถึงเรื่องฟองสบู่ เรื่องโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งผมคิดว่าสับสนไปหมด จริง ๆ แล้วโอกาสเกิดสิ่งเหล่านี้พร้อม ๆ กันมันไม่มี โอเวอร์ซัพพลาย คือ ของเหลือ ฟองสบู่ คือ ของขาด คนแย่งกันซื้อจนต้องปรับราคาขึ้นไปแบบผิดปกติ ที่ไม่ได้มาจากต้นทุน มันจะเกิดพร้อมกันไม่ได้ มันเหมือนน้ำกับน้ำมัน” คำระบายความในใจยาว ๆ เวลาพูดเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ

 

สำหรับกระแสลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจีนช็อปซื้อที่อยู่อาศัยเมืองไทย คนในสังคมไทยแตกตื่นว่า คนจีนมาซื้อห้องชุดเยอะ แต่เมื่อตรวจสอบตัวเลขไส้ในพบว่า ปี 2561 ที่ระบุกันว่าตลาดร้อนแรง มีลูกค้าจีนซื้อเพียง 1 หมื่นยูนิต สัดส่วนน้อยกว่า 10% ของตลาดรวม ไม่น่ามีผลกระทบมากนัก

 

“คนจีนไม่ได้กู้เงินภายในประเทศมาซื้อ ฉะนั้น ถ้าเกิดเขามีการระงับหรือชะลอการให้สินเชื่อ ห้ามเอาเงินออกนอกประเทศ เราค่อนข้างอ่อนไหว เพราะฉะนั้นก็ต้องแบ่งรับแบ่งสู้ให้ดี ว่าเราเอนไปหาคนจีนเยอะไป หรือพยายามสร้างพอร์ตโฟลิโอที่มีคนต่างชาติมาซื้อผสมอยู่ ที่เป็นส่วนน้อยด้วยซ้ำ”

 

อุปสรรคเดิม ๆ EIA ล่าช้า

“อธิป” สรุปมุมมองว่า แนวทางการพัฒนาโครงการในปีนี้ ดีเวลอปเปอร์ต้องเน้นเรื่องการดูแลสภาพคล่องตัวเอง เพราะธนาคารมีสิทธิ์ที่จะ conservative มากที่สุด ในปี 2562 ต้องมีสภาพคล่องที่เพียงพอ ถ้าเกิดบังเอิญยอดโอน ยอดขายไปเจอมาตรการ LTV

 

หลังวันที่ 1 เมษายน แล้วตัวเลขไม่เข้าเป้า เมื่อถึงตอนนั้นการรันธุรกิจจำเป็นต้องมีแผนสำรองในการเสริมสภาพคล่องในการทำธุรกิจต่อมาอุปสรรคในการพัฒนาโครงการปีนี้ ยังเป็นเรื่อง “EIA-รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม” เหมือนเดิม แต่ที่ทำท่าจะมากกว่าเดิม คือ ตอนนี้การพิจารณา EIA มีการกระจายตัว เริ่มออกไปสู่ต่างจังหวัดแล้ว

 

ปัญหาที่พบคือ แต่ละระบอบของจังหวัดมีมาตรฐานการพิจารณาของตัวเอง บางแห่งใช้เวลานานมากน้อยไม่เท่ากัน

 

“…ตอนนี้ใครมีปัญหาเรื่อง EIA ต้องสะท้อนมาที่สมาคมโดยเร็ว ราคาค่าทำ EIA ต่อเล่มไปหลักล้านบาทแล้ว จากเดิมแค่หลักแสนบาท ในขณะที่ความล่าช้ายังคงเดิม”

 

บทสรุปบรรทัดสุดท้าย ตลาดต่างจังหวัดน่าเป็นห่วงสภาพกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว สินค้าแนวราบต่างจังหวัดยังพอไปได้ แต่แนวสูงต้องระวัง

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-286526

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ