News

อสังหาตจว.ต้านแบงก์ชาติ จี้แยกตลาดเก็งกำไร-เรียลดีมานด์

LivingInsider Report 2018-10-22 13:33:28

อสังหาตจว.ต้านแบงก์ชาติ จี้แยกตลาดเก็งกำไร-เรียลดีมานด์

 

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศลุกฮือต้านแบงก์ชาติบังคับเก็บเงินดาวน์ 20% บ้านหลัง 2ยื่นข้อเสนอให้แยกตลาดเก็งกำไรในกรุงเทพฯ ออกจากตลาดเรียลดีมานด์ในต่างจังหวัด เลื่อนบังคับใช้ 1-2 ปี ปรับข้อกำหนดการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป เผยทุนท้องถิ่นเจอศึกหนักโครงการอยู่ระหว่างขายเคว้ง

 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญบังคับใช้กับ 1.การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป 2.การซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมต้องมีเงินดาวน์ 20%

 

3.ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องมีเงินดาวน์ 20% โดยเปิดรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนจนถึงวันจันทร์ 22 ตุลาคม 2561 ได้ส่งผลกระทบในวงกว้างโดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัด มีความเคลื่อนไหวคัดค้านมาตรการเบื้องต้นของ ธปท.จากทั่วประเทศ

 

แบงก์รอสรุปผลเฮียริ่ง 22 ต.ค.

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในวันที่ 22 ตุลาคมนี้ ธปท.เปิดรับฟังความคิดเห็นเป็นวันสุดท้าย จากนั้นจะรวบรวมความคิดเห็นผู้เกี่ยวข้องทั้งธนาคารพาณิชย์ ผู้ประกอบการ และประชาชนทั่วไปเพื่อมาประกอบการพิจารณา ซึ่งกรอบเวลาดำเนินการตั้งเป้าบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562

 

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า สมาคมธนาคารไทยได้เชิญสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐไปร่วมหารือด้วยเมื่อเร็ว ๆ นี้ มติที่ประชุมในฝั่งสมาคมธนาคารไทยมีจุดยืนพร้อมปฏิบัติตามมาตรการ ธปท.เกือบทั้งหมด เพียงแต่จะมีการขอให้กำหนดรายละเอียดมากขึ้น คือ 1.นิยามบ้านหลังที่ 2 ไม่ต้องการให้มีความซับซ้อนหรือเพิ่มกระบวนการทำงานของแบงก์

 

2.มาตรการเกี่ยวกับสินเชื่อท็อปอัพ (สินเชื่อต่าง ๆ ที่ปล่อยกู้ร่วมกับสินเชื่อบ้าน) ซึ่ง ธปท.ไม่ให้นำมานับรวมกับการใช้หลักประกันเดียวกัน ทางสมาคมธนาคารไทยขอให้แยกในส่วนการจ่ายเบี้ยประกันชีวิต เพราะมองว่าไม่ควรถูกนับเป็นการให้สินเชื่อด้วย

 

ธอส.ขอยกเว้นบ้านต่ำ 3 ล้าน

นายฉัตรชัยกล่าวว่า ส่วนของ ธอส.มองว่าการเก็บเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 ในสัดส่วน 20% ถือว่าสูงเกินกำลังซื้อของประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง-น้อย โดยเฉพาะฐานลูกค้าธนาคารซึ่งส่วนใหญ่ขอสินเชื่อซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่แล้ว โดยพฤติกรรมลูกค้าสินเชื่อกลุ่มนี้ เริ่มจากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นหลังเล็ก ๆ ก่อน จากนั้นค่อยขยับขยายมาซื้อหลังใหญ่ขึ้น

 

“เรามองประเด็นนี้ว่าลูกค้าเราไม่ใช่ประเภท search for yield หรือซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนหาผลตอบแทน ซึ่งได้นำเสนอประเด็นนี้เข้าไปในรอบการเปิดรับฟังความคิดเห็นแล้ว แต่ถ้า ธปท.ไม่ยอม ก็คงต้องใช้ความพยายามนำเสนอข้อมูลไปยังกระทรวงการคลังให้รับทราบปัญหาและอุปสรรค เพราะเกณฑ์กำกับแบงก์รัฐจะต้องผ่านความเห็นชอบของกระทรวงการคลังด้วย ไม่ได้บังคับใช้ทันที” นายฉัตรชัยกล่าว

 

5 สมาคมอีสานร้องให้ทบทวน

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดขอนแก่น เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม 2561 สมาคมในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา อุบลราชธานี และสกลนคร ได้หารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ภาคตะวันออกเฉียงเหนือเกี่ยวกับมาตรการดังกล่าว เพื่อสรุปประเด็นปัญหาทั้งหมดนำเสนอไปยัง ธปท.สำนักงานใหญ่ โดยมี 3 เสนอให้ ธปท.ทบทวน ดังนี้

 

1.ธปท.ต้องแยกตลาดกรุงเทพฯ หรือโซนเก็งกำไรที่ต้องการควบคุมกับตลาดในต่างจังหวัดที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเรียลดีมานด์ ไม่ควรออกมาตรการควบคุมแบบหว่านแห เพราะแต่ละทำเลแต่ละพื้นที่มีความจำเป็นแตกต่างกันไป

 

2.ขอมาตรการส่งเสริมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเป็นกรณีพิเศษ ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และต้นทุนดอกเบี้ยต่ำ โดยสามารถใช้แนวทางช่วงสะสมเงินดาวน์ด้วยการให้ดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนเป็นพิเศษ เพื่อเปลี่ยนพฤติกรรมให้คนสะสมเงินดาวน์มากขึ้น

 

รวมทั้งรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยสามารถมีบ้านเป็นของตนเองโดยกำหนดราคาบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาท ขอให้ขยายเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพื่อใช้สิทธิประโยชน์จากภาครัฐได้ และ 3.ขอให้ผู้ประกอบการมีเวลาในการปรับตัว โดยเลื่อนบังคับใช้ออกไปอย่างน้อย 1-2 ปี

 

ทุนท้องถิ่นตกใจ-เบรกลงทุน

นายชาญณรงค์กล่าวว่า ถ้า ธปท.ยืนยันกำหนดเดิมโดยให้จ่ายเงินดาวน์ 20% ในวันที่ 1 มกราคม 2562 ประเมินว่าอาจทำให้ตลาดอสังหาฯใน 5 จังหวัดภาคอีสานตัวเลขหดหายไปถึง 50% หรือ 1 หมื่นล้านบาท เหมือนกับทำให้ตลาดช็อก เพราะปัจจุบันหัวเมืองต่างจังหวัดมีการขยายตัวสูงมาก คนส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องซื้อบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา

 

ในขณะที่ลูกค้ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้รับผลกระทบและเดือดร้อน ไม่ใช่กลุ่มที่มีรายได้สูงและกลุ่มเก็งกำไร ซึ่งผลกระทบระยะสั้นที่เห็นชัดขณะนี้ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเบรกการลงทุนเพื่อชะลอดูความชัดเจนของแบงก์ชาติ

 

“ความตั้งใจสกัดการเก็งกำไรอาจส่งผลตรงกันข้าม เพราะในหลายจังหวัดสภาพไม่เหมือนกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวอื่น ๆ ที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อแล้วราคาปรับตัวขึ้นสูง ซึ่งมาตรการดังกล่าวอาจทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ประโยชน์ เนื่องจากมีเงินทุนเยอะกว่า มีอำนาจต่อรองกับธนาคารและคู่ค้าต่าง ๆ มากกว่า”

 

80 โครงการในอุดรฯเคว้ง

นายจตุรงค์ ธนะปุระ เลขานุการสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี กล่าวว่า ในระยะยาวมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการทำให้ขายบ้านได้น้อยลง เพราะพื้นฐานของคนอุดรฯนิยมซื้อบ้านหลังที่ 2 ในตัวเมืองปัจจุบันมีโครงการใหม่อยู่ระหว่างขาย 80 โครงการ

 

ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบของนักลงทุนท้องถิ่น ส่วนแนวสูงหรือคอนโดฯ เป็นของกลุ่มทุนจากส่วนกลาง มีส่วนแบ่งตลาด 50%สถิติตลาดอสังหาฯอุดรธานีในปี 2560 มีมูลค่าตลาดรวม 5,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านใหม่ 2,500 ล้านบาท บ้านมือสอง 2,500 ล้านบาท ต้องรอดูว่าคำนิยามการซื้อหลังที่ 2 เป็นแบบใด แต่มาตรการนี้มีผลกระทบต่อกำลังซื้อแน่นอน เพราะกู้ไม่ได้ก็ไม่สามารถโอนได้

 

เบรกอสังหาฯแต่ไฮสปีดกำลังมา

นายนราทร ธานินพิทักษ์ อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มีข้อวิตกผลกระทบเรื่องแรงงาน วัสดุก่อสร้าง เศรษฐกิจโดยรวม ทำให้ผู้ประกอบการชะลอตัวโครงการใหม่

 

“ยอดขายบ้านในโคราชลดลงแน่นอนเพราะที่ดินขึ้นราคา สาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่จะเข้ามาสู่โคราช ไม่ว่าจะเป็นมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ กดดันให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น แต่เศรษฐกิจไม่ดี รายได้ผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นด้วย ธปท.ควรหามาตรการให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินได้มากกว่าเดิม มากกว่ามาสร้างภาระในตอนนี้”

 

โวยไม่มีรถไฟฟ้าให้เก็งกำไร

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผยว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในระยองสัดส่วน 90% เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ และนิยมซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่จริง โดยเฉพาะลูกค้าคนกรุงเทพฯ ที่มาทำงานในพื้นที่ ดังนั้นจึงเสนอให้ ธปท.บังคับเก็บเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป

 

“ที่สำคัญ ตอนนี้ระยองเป็นจังหวัดที่ไม่มีรถไฟฟ้า ทำให้การเก็งกำไรอสังหาฯจะเป็นลักษณะค้าที่ดินเปล่า ซึ่งธนาคารไม่ปล่อยกู้ในกรณีนี้อยู่แล้ว”

 

สำหรับการปรับตัวของทุนท้องถิ่น นายเปรมสรณ์กล่าวว่า การทำธุรกิจตอนนี้ใช้วิธีการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า ทั้งเร่งผู้รับเหมาก่อสร้างให้เสร็จเร็วขึ้นในแปลงที่มีลูกค้าจองแล้วเพื่อจะได้เร่งโอนภายในปีนี้ รวมถึงการเร่งระบายสต๊อกด้วย

 

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ผลกระทบหนักตกอยู่กับภาวะการชะลอตัวของลูกค้าที่จะซื้อบ้านในกลุ่มโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือสร้างเสร็จหลังเดือนมกราคม 2562 หาก ธปท.ต้องการแก้ปัญหา ควรเข้มงวดสินเชื่อที่มีเงินทอนหรือการให้วงเงินกู้เกินราคาทรัพย์สิน

 

“การซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นความจำเป็นและทำให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ ช่วยผู้มีรายได้น้อยทางอ้อม เพราะการเช่าบ้านใช้ต้นทุนต่อเดือนน้อยกว่าการซื้อ เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาทผ่อน 8,000 บาท แต่เช่าจะตก 3,000 บาท/เดือน” นายมีศักดิ์กล่าว

 

ซื้อหลัง 2 ให้ลูกเรียนหนังสือ

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เปิดเผยว่า ประเด็นเรื่องปรับเงินดาวน์ 20% ได้มีการประชุมหารือข้อคิดเห็นระหว่างผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันแล้ว มีความเห็นว่า ธปท.อาจต้องปรับแก้ไขมาตรการบางข้อเพื่อความเหมาะสม และป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบต่อลูกค้าเรียลดีมานด์

 

“จุดโฟกัสคือ กรณีผู้ปกครองส่งบุตรหลานมาเรียนหนังสือในต่างจังหวัด ถ้ามีกำลังซื้อก็จะซื้อบ้านให้อยู่อาศัย รวมถึงบางคนมีบ้าน ทาวน์เฮาส์อยู่แล้ว เมื่อมีความพร้อมก็อยากขยับขยายมาซื้อบ้านเดี่ยวอีกหลัง” นายศุภชัยกล่าว

 

นายบุญ ยงสกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ประเมินว่า ผู้ประกอบการในภูเก็ตได้รับผลกระทบบ้างแต่ไม่เยอะ โดยคอนโดฯในภูเก็ตส่วนใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ส่วนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวนไม่มากนัก ที่สำคัญลูกค้ามีความสามารถในการกู้เงินได้

 

“สิ่งสำคัญตอนนี้คือปัญหาการท่องเที่ยวมากกว่า ถ้าการท่องเที่ยวภูเก็ตซบเซาลง อสังหาฯย่อมกระทบตามไปด้วย เนื่องจากเศรษฐกิจของภูเก็ตอิงกับการท่องเที่ยวเป็นหลัก” นายบุญกล่าว

 

เชียงใหม่จัดอีเวนต์เร่งโอน

นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทในจังหวัดเชียงใหม่มีสัดส่วน 10% อาจไม่กระทบมากนัก เมื่อเทียบกับดีมานด์หลักอีก 90% ที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรกและอยู่อาศัยจริง

 

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 4/61 ผู้ประกอบการเริ่มออกโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายเพื่อเร่งปิดการขายภายในสิ้นปีนี้

 

นายกนกศักดิ์ เชี่ยวศิลปธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท กาญจน์กนก พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นรายใหญ่ จ.เชียงใหม่ กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯเชียงใหม่ สถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว หากมีมาตรการ ธปท.ออกมาซ้ำเติมอีก คาดว่ากระทบต่อดีมานด์ซื้อบ้านหลังที่ 2 แน่นอน และทำให้ตลาดเกิดภาวะชะลอตัว

 

บริษัทประเมินมีลูกค้า 10% ที่ได้รับผลกระทบ แต่อีก 90% เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 4/61 ปรับกลยุทธ์เร่งปิดการขายโครงการก่อนสิ้นปีนี้ ด้วยการจัดอีเวนต์

 

Easy Day 7-11 พฤศจิกายน 2561 ณ เซ็นทรัลแอร์พอร์ทพลาซ่า โปรโมชั่นคือ จอง 5,000 บาท พร้อมทำสัญญา 50,000 บาท อยู่ฟรี 1 ปี หากโอนภายในเดือนธันวาคม 2561 อยู่ฟรีอีก 1 ปี รวมเป็น 2 ปี ฟรีติดตั้งแอร์ทุกห้องนอน เงินทำสัญญาผ่อนชำระ 4 เดือน เป็นต้น

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-237769

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ