Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ประกาศ ขาย เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (337)   Invest (66) PR (1850)  News (1391)   Idea (65) Design (66) Talk (202)  Guest (46)  Vacation (100) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

อิสระ บุญยัง ถกฟองสบู่ ดอกเบี้ย-สินเชื่อ-เก็งกำไร คือตัวแปร


0 0

“อิสระ บุญยัง” ถกฟองสบู่ “ดอกเบี้ย-สินเชื่อ-เก็งกำไร” คือตัวแปร

 

กระแสฟองสบู่วงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับการติดตามอย่างใกล้ชิดจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นระยะ ๆ กล่าวสำหรับปี 2561 มีปรากฏการณ์พิเศษจาก 2 เงื่อนไขหลักที่นำไปสู่ข้อวิตกกังวลของแบงก์ชาติ ทางหนึ่งคือมีลูกค้าจีนจำนวนมากช็อปซื้อคอนโดมิเนียม ล่าสุดมียอดเงินโอนจากต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยในปี 2560 กว่า 7 หมื่นล้านบาท อีกทางหนึ่งมาจากแคมเปญการตลาดแบบโจ๋งครึ่มที่จั่วหัวดึงดูดลูกค้านักลงทุน โดยการันตีผลตอบแทน 4-7% เป็นเวลา 2-4 ปี จนหวั่นเป็นการสร้างดีมานด์เทียม

 

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นกรรมการบอร์ดจัดสรร เป็นกรรมการผู้จัดการกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และเป็นดีเวลอปเปอร์ที่ทำงานบนดาต้าเบสมาอย่างต่อเนื่องและยาวนาน เกิดอะไรขึ้นกับกระแสฟองสบู่รอบนี้ และตลาดอสังหาฯไทยจะไปต่อกันอย่างไรได้บ้าง

 

Q : ภาพรวมรอบ 8 เดือนปีนี้

ตลาดหลักในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ข้อเท็จจริง 8 เดือนแรกที่ดูว่าเปิดเยอะ ๆ แต่มันชะลอตัวนะในภาพรวม มีสองขา 1.นิวซัพพลายลดลงทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม ทุกคนต้องคำนึงถึงยอดขาย ซึ่งยอดขายไม่ดีเหมือนเดิม 2.ในขณะที่ยอดโอนโต 30% แต่ไม่กล้าประเมินดี ส่วนยอดรับรู้รายได้น่าจะทะลุ 5 แสนล้านบาท แต่นิวซัพพลายโตน้อย หรือติดลบด้วย

 

ซึ่ง 4 เดือนสุดท้ายปีนี้ไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว เพราะไม่มีมาตรการอะไรมาเร่งรัด แต่ยอดโอนดีทุกคนทำให้ในตลาดฮึกเหิม ยอดโอนดีที่สุด อาจดีในรอบหลายปี ในหลักการถือว่าสะท้อนภาพดี คือ ทุกคนระมัดระวัง ถ้าอัตราดูดซับไม่ดีมากก็หยุดได้ กับรับรู้รายได้ดี ทุกคนมีสภาพคล่องสูง ทุกคนพร้อมจะลงทุนสร้างอัตราเติบโตในอนาคต

 

Q : ไตรมาส 4 แข่งขันสูง

ใช่ อันนั้นแน่นอนอยู่แล้ว แต่ก็ไม่เชื่อจะเปิดตัวรุนแรงกันมากถึงขนาด 100 โครงการ เพราะถ้าย้อนดูสถิตินิวซัพพลายช่วงปี 2553-สิงหาคม 2561 ตลาดคอนโดฯอย่างเดียวชะลอตัวลงทุกปี จะเห็นว่าในปี 2556 เปิดตัวสูงสุด 8.5 หมื่นหน่วย หลังจากนั้นลดลงตลอด สะท้อนว่าผู้ประกอบการมีความระมัดระวังตัว

 

ส่วนตลาดแนวราบ ยอดแตะแถว ๆ ปีละ 4 หมื่นหน่วยบวกลบ มีปี 2559 ที่เปิดตัวสูงสุด 4.9 หมื่นหน่วย แต่ที่เหลือก็ไม่ได้ทำนิวไฮ ในขณะที่ 8 เดือนแรก แนวราบปีนี้เปิดตัวลดลงจากปีที่แล้ว -30% จาก 32,779 หน่วย เหลือ 23,008 หน่วยมีตัวเลขที่อยากชี้ให้เห็น

 

คือ ยอดสินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน สถิติปี 2554 ที่มีน้ำท่วมใหญ่ มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง 0.4% อยู่ที่ 375,536 ล้านบาท แต่หลังจากนั้นโตต่อเนื่อง 7-8 ปี โตตลอด ปีนี้ก็จะโตกว่าปีที่แล้ว เพราะตอนนี้มีลูกค้าจีนมาแชร์เยอะ เดิมมียุโรป รัสเซีย ซึ่งภูเก็ตยังมีรัสเซีย แต่ทุกตลาดของอสังหาฯเมืองไทยมีลูกค้าจีนเป็นหลัก

 

ตัวเลขสินเชื่อปีนี้สูง 6 แสนกว่าล้าน ส่วนสำคัญประการหนึ่งเป็นเพราะสถาบันการเงินก็มีนวัตกรรม ลูกค้าดีผ่อนสิบปีเอาเงินไปต่อเติมไหม ทำอะไรเพิ่มไหม มี new moving ด้วย ไม่ใช่ new loan อย่างเดียว แบงก์ออฟเฟอร์เอาเงินไปปรับปรุงบ้านหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ไหม

 

ถามว่าฟองสบู่อสังหาฯมีไหม …ไม่คิดว่าจะเป็นถึงขนาดนั้น ไม่ได้พูดเพื่อไม่ให้ sentiment ตลาดมันเสียนะ แต่พูดจาก fact ของดาต้าเบส

 

Q : ผลกระทบดอกเบี้ยนโยบาย

เรื่องดอกเบี้ย ผมมองเป็นปัจจัยบวกตั้งแต่ธันวาคม 2558 ธปท.ยังคงดอกเบี้ยนโยบาย 1.5% ตลอดหลายปี ดอกเบี้ยเป็นตัวแปรสำคัญและต่ำสุดในประวัติการณ์ จริง ๆ เคยต่ำสุด 1.25% เมื่อเดือนเมษายน 2552 ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรทำให้อัตราการผ่อนถูกลง แม้แบงก์ชาติออกมาส่งสัญญาณ แต่ทุกแบงก์ก็แข่งกันหมด

 

ในอดีตสินเชื่อที่อยู่อาศัย รัฐมีแบงก์รัฐ คือ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) แบงก์เอกชนมีไทยพาณิชย์ กสิกรไทย แต่วันนี้เอ่ยชื่อมีธนชาต ยูโอบี ฯลฯ ทุกคนมาแข่งขันสินเชื่อบ้านหมด สะท้อนว่าแบงก์ชาติออกมาตรการเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ไม่ให้ใช้ 0% แต่สินเชื่อภาพรวมทะลุจาก 5.7 แสน เป็น 5.8 แสนล้านบาท ซัพพลายเยอะ เงินในระบบก็เยอะ ดอกเบี้ยก็กดลงต่ำ

 

ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยความเสี่ยงต่ำสุดเทียบกับสินเชื่ออื่น เช่น แบงก์ปล่อยกู้อุตสาหกรรม ปล่อย 100 บาทต้องกันสำรอง 100 บาท แต่สินเชื่ออสังหาฯกันสำรอง 30% ปล่อยกู้ 100 บาท กันสำรอง 30 บาท จึงไม่มีข้อสงสัยว่าทำไม สินเชื่ออสังหาฯมีดอกเบี้ยต่ำกว่าดอกเบี้ยทุกประเภท เพราะความเสี่ยงต่ำกว่า กันสำรองน้อยกว่า แบงก์มีทุนเท่าเดิมแต่ปล่อยสินเชื่อได้ 3 เท่า ขณะที่ปล่อยสินเชื่ออื่นได้เพียง 1 เท่า

 

ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรทำให้ผู้ซื้อมีความสามารถซื้อเพิ่มหรือลดลง เมื่อก่อนเงินเดือน 3 หมื่น ผ่อนบ้านได้แค่ 1 หมื่นกว่าบาท หรือล้านละ 1-1.2 หมื่น เพราะดอกเบี้ย 7-9% ปัจจุบันงวดผ่อนล้านละ 7,000 บาท ดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญ ทำให้ผ่อนถูกหรือแพง

 

Q : หนี้เสียอสังหาฯสูงขึ้น

แบงก์ชาติคุมนโยบายการเงิน การส่งสัญญาณไม่ถือว่าผิด การเตือนเป็นระยะ ๆ อย่างสมัยสิบปีที่แล้วมีการออกมาตรการ LTV-loan to value ต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดฯ 5-10% ออกมาแล้วช่วยได้บ้าง รอบนี้ในฐานะผู้กำกับดูแลด้านการเงินเป็นการเตือนก็ไม่เสียหาย แต่ภาวะตลาดแข่งขันสูง ผมถามว่ามีใคร (สถาบันการเงิน+ผู้ประกอบการ) เชื่อไหม เสนอดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก 2-3% ฟรีโอน-จำนอง ฯลฯ

 

Q : ผู้ว่าการแบงก์ชาติส่งสัญญาณแรง

ความห่วงใยของ ธปท. ในฐานะผู้กำกับนโยบายสถาบันการเงินเป็นเรื่องเข้าใจได้ เพราะธุรกิจอสังหาฯผูกติดกับสินเชื่อที่มีมูลค่าหลายแสนล้านต่อปี ถ้าแบงก์ชาติมอนิเตอร์และพบข้อสังเกตอะไรแล้วออกมาส่งสัญญาณ อย่างน้อยเป็นการเตือน

 

ในยุคผู้ว่าการ ดร.ประสาร ไตรรัตน์วรกุล ช่วงนั้น ธปท.ห่วงสถานการณ์มีโอเวอร์ซัพพลายไหม มีการพบ 3 สมาคม ทั้งสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และออก LTV ยุคนั้น

 

ตอนจะมี LTV ผมต่อรองเองว่าบ้านจัดสรรไม่มีการเก็งกำไรเกิดขึ้นเลย ลูกค้าเรียลดีมานด์ทั้งหมด การก่อสร้างตั้งแต่ปี 2540 ไม่ว่ารายใหญ่ กลาง เล็ก มักสร้างบ้านเสร็จ หรือเกือบแล้วเสร็จแล้วขาย ไม่เหมือนในอดีตสร้างนาน 24-36 เดือน ฉะนั้น การออกมาตรการแอลทีวีทันทีจะก่อผลกระทบ

 

เพราะไม่มีใครเตรียมการตั้งรับเป็นที่มาแบงก์ชาติกำหนด LTV กับแนวราบ 95% ให้ดาวน์ 5% ทำให้ระบบในวงจรผู้ประกอบการไม่ช็อก ผู้ซื้อไม่เป็นไรอยู่แล้ว

 

ส่วนอาคารชุดกำหนด LTV 90% ดาวน์ 10% รวมกับมาตรการที่ออกก่อนหน้านั้นตั้งแต่ยุคหม่อมอุ๋ย (ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล) ใครซื้อบ้านเกิน 10 ล้าน ต้องดาวน์ 20% หากแบงก์ใดจะปล่อยสินเชื่อเกิน เช่น นักบิน หมอ เพราะรายได้เยอะ ทำได้ แต่แบงก์ต้องกันสำรองเพิ่ม เป็นรูปธรรมทั้งส่งสัญญาณและออกมาตรการมาดูแลภาคอสังหาฯ

 

ในรอบนี้ที่แบงก์ชาติส่งสัญญาณมา ยังมองเป็นปัจจัยบวกมากกว่าลบ แต่ถ้าจะออกมาตรการใด ๆ ออกมาไม่ควรกะทันหัน ควรให้ทุกฝ่ายปรับตัว ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ แบงก์ จะสกัดเก็งกำไรไม่ได้เสียหาย แต่อย่าลืมว่าการเก็งกำไรส่วนหนึ่งไม่ได้มาถึงสถาบันการเงิน กลุ่มเก็งกำไรคอนโดฯขายใบจองไปแล้ว มีจำนวนน้อยที่เก็งกำไรโดยรับโอน

 

Q : มีข้อเสนอแนะอะไรบ้าง

ถ้าได้รับเชิญไปคุย ผมคงไม่กล้าเสนอแนะอะไร คงไปรับฟัง และชี้แจงข้อเท็จจริงว่า แนวราบไม่มีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลาย ข้อกำหนด LTV แนวราบที่ให้เก็บเงินดาวน์ 5% ไม่ควรเพิ่ม น่าจะคงไว้แล้วมาแก้ปัญหาสถาบันการเงินในเรื่องคัดกรองมากกว่า

 

โดยเฉพาะการซื้อคอนโดฯพร้อมกันหลายยูนิต สถาบันการเงินควรมีบันทึกให้คำรับรองจากผู้ซื้อไว้ ขณะเดียวกันให้สินเชื่อแค่ 1-2 ยูนิต ตามความสามารถหรือกำลังซื้อที่มีได้ หรือโครงสร้างทางการเงินที่แสดงกับแบงก์ จะได้ไม่เกิดเก็งกำไรจากการซื้อทีละ 4-5 ยูนิต

 

ปัญหาที่ต้องโฟกัส คือ คนซื้อเก็งกำไร ขายต่อใบจอง, เก็งกำไรกึ่งลงทุนระยะสั้น กลุ่มรายย่อยที่จะไปติดกับดักเก็งกำไร ในส่วนของเรียลดีมานด์จะไปทำให้เขาเดือดร้อนทำไม

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-228794

 


ระดับ : Legend สมัครเมื่อ : 2016-06-16 15:02:23 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2018-10-03 13:41:33
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

บทความที่น่าสนใจ

  • UNiO สุขุมวิท 72 เฟส 2 มองมุมไหนก็คุ้ม

    ใครหาคอนโดฯ ทำเลดีใกล้ BTS ห้ามพลาดเลยกับ UNiO สุขุมวิท 72 (เฟส 2) เนรมิตส่วนกลางสไตล์ ‘รีสอร์ทหรูริมหาด’ ตอบโจทย์การพักผ่อนวันหยุด ลองเข้าชมแล้วคุณจะเห็นว่ามัน Very Good แค่ไหน

    |2018-05-15 Papayatop 0

  • Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง‬

    การลงทุนไหนดี การลงทุนไหนไม่ดี มันขึ้นอยู่กับว่าคุณมีแผนการลงทุนยังไง และคาดหวังอะไรจากการลงทุนนั้นๆ ใครจะไปรู้หละ? ถ้าไม่ใช่ตัวคุณเอง

    |2018-10-02 Salaryman Estator 0

  • Chapter One Flow Bangpo FORGET THE PAST AND LET IT FLOW

    ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดติดแม่น้ำเจ้าพระยา ติด Interchange ติดทางด่วน ใกล้ตัวเมือง สร้างโดยบริษัทชั้นนำของประเทศ แถมยังมากับราคา Promotion สุดพิเศษที่ทุกคนเอื้อมถึงได้ ผมเชื่อว่าโครงการนี้จะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับคุณครับ

    |2018-10-09 Salaryman Estator 0

  • Noble Around Sukhumvit 33 Tailor Your New Identity

    ผมแนะนำว่า ถ้าคุณกำลังหาคอนโดย่านใจกลางสุขุมวิทเท่ๆซักที่ ที่เหมาะเจาะทั้งอยู่เองหรือจะลงทุน คุณควรจะมาดูโครงการ Noble Around สุขุมวิท 33 อย่างยิ่ง

    |2017-08-06 LivingInsider Editor 0

  • พาสำรวจ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ย่านพักอาศัยของคนมีระดับ เชื่อมต่อ NEW CBD พระราม 9

    ถนนกรุงเทพพกรีฑาตัดใหม่หรือถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า เป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามอง คาดการณ์ว่าอีกไม่นานหลังการเปิดใช้บริการถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้าเต็มรูปแบบ 100% ราคาของที่ดินย่านนี้จะต้องทะยานตัวขึ้นสูงไปอีกแน่นอน

    |2018-03-05 LifeScape 0


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider