News

ตลาดพื้นที่สำนักงาน ขึ้น หรือ ลง ดูจากอะไร ?

LivingInsider Report 2018-09-26 13:57:47

ตลาดพื้นที่สำนักงาน ขึ้น หรือ ลง ดูจากอะไร ? 

 

จากการสำรวจภาพรวมของข้อมูลสถานการณ์พื้นที่สำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร ปี 2561 ช่วงครึ่งปีแรกนั้น บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป พบว่ามีพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าและพร้อมให้บริการประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตร

 

และคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 200,000 ตารางเมตรตลอดทั้งปี หรือคิดเป็นพื้นที่สำนักงานประมาณ 8.8 ล้านตารางเมตรภายในปี 2561 นี้ โดยส่วนใหญ่ปัจจัยที่ทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงาน “ขึ้น” หรือ “ลง” นั้น มาจากการเติบโตของทำเลล้วนๆ เพราะจะช่วยทั้งควบคุมต้นทุน และสร้างโอกาสการลงทุนในอนาคต 

 

แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่สำนักงานบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ

ทำเลที่มีการพัฒนาพื้นที่สำนักงานนี้ ส่วนใหญ่จะเกาะกลุ่มกันอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District หรือ CBD) เช่น สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต อโศก สุขุมวิทช่วงต้น และพระราม 4 ส่วนที่เหลือกระจายตัวออกไปยังบริเวณเส้นทางเดินรถไฟฟ้า (BTS)

 

และรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เช่น รัชดาภิเษก พระราม 9 พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต และจนถึงปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานบริเวณ CBD และศูนย์กลางธุรกิจใหม่เหล่านี้ มีอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่าร้อยละ 90 ในภาพรวม ซึ่งในปีนี้มีแนวโน้มที่ดีขึ้นแตกต่างจากปีที่ผ่านมา

 

การปรับขึ้นค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานบนทำเลชั้นนำ 


เมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าของพื้นที่สำนักงาน พบว่าบริเวณถนนสุขุมวิทมีอัตราการเปลี่ยนแปลงค่าเช่า (Y-o-Y) สูงที่สุดโดยประมาณ คือ 11% บริเวณพระราม 9 ประมาณ 7% บริเวณถนนพหลโยธินและวิภาวดี ประมาณ 5% โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A ประมาณ 900-1,200 บาท/ตารางเมตร/เดือน

 

ในขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด B อยู่ที่ประมาณ 750 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานทั้งเกรด A และ B มีอัตราค่าเช่าพื้นที่สูงขึ้นทุกปีในบริเวณ CBD และคาดว่าในอนาคตค่าเช่าเฉลี่ยจะมีการปรับขึ้นอีกโดยประมาณ 3-5 %

 

การเติบโตของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A และ B 

หากเปรียบเทียบข้อมูลการเติบโตของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A และ B จะพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด B มีแนวโน้มว่าจะสูงขึ้นอีก ทั้งนี้สาเหตุหนึ่งเป็นเพราะความต้องการพื้นที่สำนักงานเกรด B นั้นมีอยู่มาก ขณะที่พื้นที่สำนักงานเกรด A มีแนวโน้มจะเข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วง 1-5 ปีนี้ แต่อัตราค่าเช่าก็สูงมากเช่นกัน โดยเฉพาะในบริเวณ CBD จึงเป็นโอกาสที่พื้นที่สำนักงานเกรด B จะเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ต้องการพื้นที่สำนักงาน 

 

การแบ่งเกรดสำนักงานนั้น นอกจากจำแนกด้วยเกณฑ์ด้านทำเล และขนาดอาคารแล้ว สำนักงานเกรด A ยังมีส่วนประกอบอาคาร งานระบบ  และงานสถาปัตยกรรม เช่น การใช้ระบบทำความเย็นจากส่วนกลาง (Central Chiller) โดยมีระบบที่ปรับแรงลมได้อัตโนมัติสำหรับระบบปรับอากาศ รวมถึงการจัดให้มีเครื่องปรับอากาศเพื่อรักษาอุณหภูมิให้เหมาะสมตลอด 24 ชั่วโมง แยกเฉพาะสำหรับห้อง Server

 

ซึ่งการออกแบบให้มีลิฟต์แยกในแต่ละโซน รวมถึงการติดตั้งลิฟต์ขนของแยกออกจากลิฟต์โดยสาร ฝ้าเพดานภายในสำนักงานมีความสูงอย่างน้อย 2.8 เมตรจากพื้น และการได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว ขณะที่สำนักงานเกรด B และ C จะมีส่วนประกอบอาคาร งานระบบ และงานสถาปัตยกรรมดังกล่าวไม่ครบทุกรายการ   

 

ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา 


ทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้นโดยส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป อย่างไรก็ดี รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก ซึ่งเพิ่มจำนวนขึ้นแบบทวีคูณจาก 20 แห่ง

 

จนปัจจุบันมีมากกว่า 100 แห่ง สอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น และการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยี และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Trading รวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ (Professional Service) อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ต่อหน่วยไม่ใหญ่มาก (ไม่เกิน 300 ตารางเมตร) ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ใกล้กับย่านพักอาศัย รวมถึงใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจ ในอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป เพื่อตอบโจทย์ความต้องการสำนักงานที่ยังเป็นช่องว่างทางการตลาดได้

 

ทำเลที่มีแนวโน้มการขยายตัวเชิงพาณิชยกรรม

เมื่อพิจารณาทำเลช่วงต้นของถนนวิภาวดีรังสิตพบว่า เป็นทำเลที่มีแนวโน้มการขยายตัวเชิงพาณิชยกรรม เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว เส้นทางหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ซึ่งโครงสร้างอยู่บนแนวถนนพหลโยธิน และมีจุดตัดกับถนนวิภาวดีรังสิตตรงบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ที่กำลังก่อสร้างอยู่มีกำหนดแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2563

 

โดยรถไฟฟ้าสายนี้ยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลือง รวมทั้งรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ซึ่งเมื่อเปิดให้บริการแล้วจะกลายเป็นเส้นทางเชื่อมโยงเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองโดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย อีกทั้งแผนการลงทุนของภาครัฐที่จะให้มีโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านโครงข่ายคมนาคมที่สำคัญคือ ศูนย์คมนาคมพหลโยธินหรือสถานีกลางบางซื่อ

 

โดยมีเป้าหมายจะพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งของกรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Transportation Hub) ให้เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางทุกระบบ โดยเฉพาะระบบรางทุกรูปแบบ ทั้งรถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง รถไฟความเร็วสูง และรถไฟเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและดอนเมือง สามารถเชื่อมต่อกรุงเทพมหานครกับพื้นที่ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันออก (EEC) และ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงการการเชื่อมโยงระหว่างประเทศ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย

 

อย่างไรก็ดี ถนนวิภาวดีรังสิตเป็นทำเลที่ใกล้กับที่พักอาศัยขนาดใหญ่ และแหล่งสาธารณูปโภคมากมาย อาทิ ศูนย์การค้า สถานีขนส่ง ตลอดจนสวนจตุจักร แหล่งพักผ่อนที่มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ ทั้งในย่านวิภาวดี จตุจักร ลาดพร้าว ครอบคลุมต่อไปยังบางเขน หลักสี่ รามอินทรา ประกอบกับมีพื้นที่สำนักงานในทำเลนี้ไม่มากนัก และพื้นที่สำนักงานยังมีอัตราการครอบครองสูงกว่าร้อยละ 90 ทำให้ช่วงต้นของถนนดังกล่าวเป็นทำเลที่มีศักยภาพเหมาะกับการพัฒนาพื้นที่สำนักงาน     

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ