News

จัดสรรบิ๊กไซซ์ท่วมตลาด ลุย 7 หมื่นล้าน แก้เกมที่ดินแพง

LivingInsider Report 2018-08-06 13:34:09

จัดสรรบิ๊กไซซ์ท่วมตลาด ลุย 7 หมื่นล้าน แก้เกมที่ดินแพง

 

บิ๊กแบรนด์อสังหาฯงัดทีเด็ดแก้ทางที่ดินแพงมหาโหด แห่ผุดหมู่บ้านเมกะไซซ์ 100-400 ไร่ ชูกลยุทธ์ซื้อที่ตาบอด 60% ถัวเฉลี่ยทำเลติดถนนใหญ่-ถนนซอย 40% กดต้นทุนพัฒนาโครงการต่ำลง มีผลพลอยได้สร้างพื้นที่ส่วนกลางใหญ่กว่าปกติ กระตุ้นลูกค้าตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น แค่ 6 บิ๊กแบรนด์เปิดตัวทะลัก 70,000 ล้าน ชี้รายกลาง-รายเล็กแข่งลำบาก

 

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง 2561 พบว่าเปิดตัวโครงการแนวราบอย่างคึกคัก โดยเฉพาะผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ และเน้นพัฒนาโครงการบิ๊กไซซ์ขนาดที่ดิน 100 ไร่ขึ้นไป สะท้อนถึงการแข่งขันยังเป็นเกมของผู้เล่นรายใหญ่ และการปรับพอร์ตเพิ่มรายได้จากแนวราบมากขึ้น

 

6 บิ๊กเนมแข่งผุด 7 หมื่นล้าน

ซึ่งบิ๊กแบรนด์ 6 ราย ได้แก่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, พฤกษา เรียลเอสเตท, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน, โกลเด้นแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และศุภาลัย ได้พัฒนาโครงการ 100 ไร่

 

มูลค่ารวมกัน 7 หมื่นกว่าล้านบาท กระจายทำเลทุกมุมเมืองของกรุงเทพฯขนาดที่ดินเริ่มต้น 98-100 ไร่ บางรายอาจเริ่มที่ 100-200 ไร่ และจัดซื้อที่ดินเพิ่ม ถ้าผลตอบรับดีจากลูกค้า เน้นเจาะตลาดกลาง-ล่าง มีทั้งทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท/ยูนิต บ้านเดี่ยว 5-8 ล้านบาท ถึงบ้านเดี่ยวตลาดกลาง-บน 8-15 ล้านบาท/ยูนิต และตลาดพรีเมี่ยมราคา 15-30 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงเซ็กเมนต์ตลาดลักเซอรี่ 30-100 ล้านบาท

 

เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ ทำให้ต้องแบ่งการพัฒนาหลายเฟส โดยใช้เวลาปิดการขายอย่างน้อย 5 ปีขึ้นไป เทียบกับการพัฒนาโครงการไซซ์ปกติ 20-50-80 ไร่จะใช้เวลาพัฒนาและขายหมดทั้งโครงการ 3-5 ปี

 

เพอร์เฟคเปิดใหม่ 2 ฮับ

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เพอร์เฟคประสบความสำเร็จมากจากโมเดลธุรกิจแนวราบขนาด 100 ไร่ขึ้น ล่าสุดไตรมาส 3/61 เปิดตัวบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ “เพอร์เฟค เรสซิเดนซ์” มูลค่า 1,500 ล้านบาท ที่พระราม 9-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ กับสุขุมวิท 77

 

“พอร์ตโครงการขนาดร้อยไร่ขึ้นไปเป็นเรื่องถนัดของเพอร์เฟค เดิมมี 4 ฮับใหญ่ ๆ อยู่โซนรัตนาธิเบศร์ รามคำแหง สุขุมวิท 77 และรังสิต เริ่มจาก 200-300 ไร่ จนปัจจุบันเนื้อที่ 1,000 ไร่แล้วทุกฮับ ตอนนี้เราก็เปิดฮับใหญ่ขึ้นมาอีก 2 ฮับคือโซนกรุงเทพกรีฑา 400 ไร่ มูลค่าโครงการ 12,000 ล้าน กับโซนถนนชัยพฤกษ์ ที่ตัดแลนด์แบงก์บางส่วนขายให้ ม.หอการค้าฯ เราเหลืออีก 400 กว่าไร่ มูลค่าโครงการ 9,000 ล้าน”

 

ทั้งนี้ มูลค่าโครงการจากเดิม 3,000-9,000 ล้านบาท เมื่อซื้อแลนด์แบงกเพิ่มเป็นขนาด 1,000 ไร่ มูลค่าโครงการจึงปรับเพิ่มเกิน 10,000 ล้านบาท เช่น ฮับโครงการทำเลรัตนาธิเบศร์ เปิดขายมา 28 ปีแล้ว บ้านเดี่ยวเคยเริ่มที่ 3 ล้านปัจจุบันราคาขยับเป็น 10 ล้านบาท

 

“เฟสที่เหลือขายในทำเลรัตนาธิเบศร์ รังสิต รามคำแหง คาดว่าในปี 2562 ปิดโครงการได้แน่นอน ส่วนสุขุมวิท 77 คงขายอีก 2 ปีก็จะจบโครงการ เราก็เลยเปิดฮับใหญ่ขึ้นอีกหลายฮับ ที่กรุงเทพกรีฑา เดิมมีที่ดิน 300 ไร่ ก็จัดซื้อเพิ่มเป็น 400 ไร่ในปัจจุบัน มูลค่าจาก 5,700 ล้าน เพิ่มเป็น 12,000 ล้านบาท ส่วนฮับที่เหลืออยู่ระหว่างรวบรวมที่ดิน”

 

ซื้อที่ตาบอดถัวราคาริมถนน

สำหรับกลยุทธ์ทำไมต้องพัฒนาโครงการร้อยไร่ นายวงศกรณ์กล่าวว่า เพื่อบริหารต้นทุนให้ถูกลง แต่เป็นโมเดลเหมาะกับผู้ประกอบการรายใหญ่ เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนสูงในการจัดซื้อที่ดินตุนไว้ เปรียบเทียบกับโครงการแนวราบไซซ์อยู่ที่ 30-40-50-80 ไร่ ใช้เวลาพัฒนาโครงการจนถึงปิดการขายภายใน 2-3 ปี แลกกับจุดด้อยกว่าตรงที่ต้นทุนที่ดินในภาพรวมจะแพงกว่า

 

ขณะที่โมเดลธุรกิจบิ๊กไซซ์ วิธีการจะถัวเฉลี่ยต้นทุนที่ดินราคาถูก-แพงในโครงการเดียวกัน กล่าวคือจัดซื้อที่ดินตาบอดแปลงใหญ่ 60-70% ของขนาดโครงการ จากนั้นสัดส่วนที่ดิน 30-40% เกาะกลุ่มทำเลแพงซึ่งอาจอยู่ริมถนนสายหลัก ริมถนนซอย เมื่อคำนวณต้นทุนเป็นก้อนเดียวกัน ทำให้มีราคาถูกกว่าการพัฒนาโครงการไซซ์เล็ก

 

ไม่เกิน 100 ไร่ ไม่ต้องขอ EIA

ส่วนวิธีการพัฒนามีอีกหลายเทคนิค นายวงศกรณ์กล่าวว่า กลยุทธ์หมู่บ้านร้อยไร่มีจุดเด่นที่แบ่งการพัฒนาได้หลายเฟส สามารถนำเสนอสินค้าได้ครบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ซึ่งการทำบ้านหลายแบรนด์ทำให้เจาะลูกค้าเป้าหมายได้ครบทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์เมทโทร 4 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวเพอร์เฟค เพลส 8-15 ล้านบาท, เพอร์เฟค เรสซิเดนซ์ 10-20 ล้านบาท ไปถึงเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ 20-50 ล้านบาท

 

ทคนิคการพัฒนาโครงการบิ๊กไซซ์ ยังรวมถึงการแบ่งเฟสไม่ให้เกิน 100 ไร่ เพื่อจะได้ไม่ต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA เนื่องจากที่ผ่านมากระบวนการขออนุมัติมีเอกชนยื่นขอให้พิจารณาจำนวนมาก จึงทำให้ล่าช้าและอาจเป็นอุปสรรคในการสร้าง-ขาย-ส่งมอบให้กับลูกค้า การบริหารจัดการไม่ต้องยื่น EIA เป็นทางเลือกที่ดีเวลอปเปอร์นิยมนำมาใช้ในการวางแผนโครงการ

 

“การลงทุนโครงการไซซ์เล็กมีข้อดี ทำจบเร็วกว่า รับเงินเร็วกว่า เทียบโครงการร้อยไร่มีต้นทุนดีกว่า แต่ละโมเดลก็มีความได้เปรียบอยู่ เราผสมผสานทำโครงการใหญ่และโครงการเล็ก ควบคู่ไปด้วยกัน” นายวงศกรณ์กล่าว

 

ส่วนกลางจัดเต็ม-ลูกค้าชอบ

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า พฤกษาฯมีการลงทุนโครงการ 300 ไร่ ทำเลบางนา-กิ่งแก้ว โดยซื้อแลนด์แบงก์บางส่วนจากโครงการเจโมโพลิสเดิมมาพัฒนาแนวราบหลายแบรนด์ รวมทั้งพรีเมี่ยมแบรนด์ “เดอะปาล์ม” มูลค่าโครงการรวม 8,000 ล้านบาท

 

นายปิยะกล่าวว่า การจัดซื้อแลนด์แบงก์ขนาด 200-300 ไร่ มีข้อได้เปรียบตรงที่บริหารต้นทุนที่ดิน ภายใต้แนวคิดแลนด์อินเวสต์เมนต์ เนื่องจากต้นทุนที่ดินขึ้นเฉลี่ยปีละ 10% จากเดิมซื้อที่ดินแปลงเล็ก 30-50 ไร่ พัฒนาและขายจนแบรนด์ติดทำเล มีฐานลูกค้ารอซื้อ เวลาจัดซื้อที่ดินเพิ่มในทำเลเดิมกลายเป็นอุปสรรคเพราะราคาแพงขึ้น ดังนั้นการซื้อที่แปลงใหญ่จึงเท่ากับล็อกต้นทุนล่วงหน้า ทำให้แข่งขันได้ง่ายกว่าเดิม

 

“โครงการบิ๊กไซซ์มีผลตอบรับดีมาก เป็นกลยุทธ์ที่เราชอบ และมองหาโอกาสลงทุนทำเลใหม่ ๆ นอกจากต้นทุนที่ดินถูกลงแล้ว พื้นที่ส่วนกลางก็เป็นจุดขายเพราะทำขนาดใหญ่ขึ้น ทำให้เร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้เร็วขึ้น”

 

ศุภาลัย-โกลด์ผุด 2 มุมเมือง

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผยว่า เพิ่งเปิดตัวโครงการศุภาลัย ไพรด์ บางนา-ลาดกระบัง เนื้อที่ 149 ไร่ 142 ตารางวา มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ทำเลวัดศรีวารีน้อย-กิ่งแก้ว มีครบทั้งทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 113 ตารางเมตร และบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ฟังก์ชั่น 3-4 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 139-233 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.89-4.95 ล้านบาท

 

โดยศักยภาพทำเลอยู่ใกล้เส้นทางคมนาคมสำคัญและใกล้แหล่งงาน แหล่งช็อปปิ้งของกรุงเทพฯโซนตะวันออก ใกล้สถานศึกษาชั้นนำอย่างมหาวิทยาลัยหัวเฉียวเฉลิมพระเกียรติ โดยพื้นที่ส่วนกลางในโครงการมีถึง 5 ไร่เศษ ฟังก์ชั่นพิเศษมีพื้นที่ออกกำลังกายสำหรับสัตว์เลี้ยง หรือ dog park ด้วย

 

นายภวรัญชนม์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด และนายวิรัชต์ มั่นเจริญพร กรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ เปิดเผยว่า บริษัทเปิดโครงการบิ๊กไซซ์ทำเลที่ 3 “โกลเด้น เอ็มไพร์ บางแค” ห่างเดอะมอลล์ บางแค 2 กม. บนที่ดินรวม 170 ไร่ มูลค่ารวม 6,100 ล้านบาท แบ่งพัฒนา 4 เฟส มีครบทั้งทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 5-100 ล้านบาท

 

ก่อนหน้านี้ประสบความสำเร็จจากโครงการโกลเด้น เลค โคโม อ่อนนุช-พัฒนาการ บนที่ดิน 180 ไร่ มูลค่า 4,000 ล้านบาท กับโครงการบริติช อเวนิว ที่ดินรวม 120 ไร่ มูลค่า 4,000 ล้านบาท หลังจากนี้บริษัทวางแผนลงทุนเพิ่มอีก 2 โครงการ ไซซ์เกิน 100 ไร่ขึ้นไป

 

เอสซีฯบุก 2 ทำเลหมื่นล้าน

นายณัฏฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าคณะผู้บริหารด้านการตลาด บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า ครึ่งปีหลัง เอสซีฯเดินหน้าแผนลงทุนตามที่ได้ประกาศนโยบาย Township Concept Development 2 โครงการ 2 ทำเล แบ่งเป็นทำเลถนนกรุงเทพกรีฑา เนื้อที่รวม 115 ไร่ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท

 

กับทำเลบางกะดี จังหวัดปทุมธานี อีก 200 ไร่ มูลค่า 6,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกัน 10,000 ล้านบาท ตามแผนลงทุนนำร่องเฟสแรก ๆ เป็นสินค้าตลาดกลาง-บน มูลค่ารวมกันเกือบ 4,000 ล้านบาท ได้แก่ ทำเลกรุงเทพกรีฑามีทั้งทาวน์โฮม-บ้านเดี่ยวแบรนด์ “เวิร์ฟ พระราม 9” กับบ้านเดี่ยว “บางกอก บูเลอวาร์ด พระราม 9-2” มูลค่าโครงการ 2,525 ล้านบาท

 

กับทำเลบางกะดีที่วางแผนพัฒนา 8 เฟส เปิดตัวทาวน์เฮาส์ “เวิร์ฟ ติวานนท์ รังสิต” กับบ้านเดี่ยว “เวนิว ติวานนท์ รังสิต” ราคาเริ่มต้น 1.99-4.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,410 ล้านบาท

 

“สินค้าในกลุ่ม Luxury และคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างศึกษาตลาด หลังจากเปิดโครงการในเฟสแรกออกไป” นายณัฏฐกิตติ์กล่าว

 

“แลนด์ฯ” พูดน้อยต่อยหนัก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการสำรวจแผนลงทุนของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พบว่ามีการเปิดตัวโครงการไซซ์ใหญ่ 6 โครงการ 6 ทำเลด้วยกัน ขนาดที่ดินตั้งแต่ 98-173 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000-4,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกัน 19,320 ล้านบาท

 

“การพัฒนาโครงการขนาด 100 ไร่ เป็นเกมของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ เนื่องจากต้องมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง ต้นทุนจะไปจมกับการจัดซื้อที่ดินในการพัฒนาโครงการ และเป็นกลยุทธ์ที่บิ๊กแบรนด์นำมาใช้มากขึ้นในปัจจุบัน” นายภัทรชัยกล่าว

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-200228

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

รามอินทรา นวมินทร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ