Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ประกาศ ขาย เช่า คอนโด บ้าน ที่ดิน เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (325)   Invest (66) PR (1806)  News (1370)   Idea (59) Design (66) Talk (197)  Guest (44)  Vacation (100) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

2 โหรการเงินส่องคอนโด 2561 ซัพพลายใหม่ทะลัก-หมดยุคแข่งรีไฟแนนซ์ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ป่วนตลาดซื้อลงทุนให้เช่า


0 0

2 โหรการเงินส่องคอนโด 2561 ซัพพลายใหม่ทะลัก-หมดยุคแข่งรีไฟแนนซ์ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ป่วนตลาดซื้อลงทุนให้เช่า

 

ไตรมาส 2/61 สมาคมอาคารชุดไทยเชิญกูรูวงการการเงิน 2 รายร่วมกันมองเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงในปี 2561 พบว่าเป็นยุคดำรงอยู่อย่างเหนียวแน่นของบิ๊กแบรนด์รายใหญ่ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ประเมินได้ว่าเป็นทั้งขั้วบวกและขั้วลบในเวลาเดียวกัน

 

ยุคสร้างสมดุลพอร์ตรายได้

 

“เทอดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์เอเซียพลัส จำกัด มองภาพรวมยุคปี 2561 ดีเวลอปเปอร์มีความแข็งแกร่งใน 3 ด้านด้วยกันทั้ง “การเติบโต โครงสร้างการเงิน ต้นทุนการเงิน”

 

ในขณะที่ภาพการเติบโตนั้นมีการกระจุกตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่-รายกลางที่กินส่วนแบ่งตลาดรายเล็กเยอะมาก นำไปสู่แนวโน้มเมื่อถึงจุดหนึ่งกลายเป็นภาระในการขยายมาร์เก็ตแชร์ยากขึ้นถ้ายังพึ่งรายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว

 

ดังนั้น จึงได้เห็นทิศทางการปรับตัวในการปรับโครงสร้างรายได้ไปยังแอสเสทประเภทต่าง ๆ โดยเฉพาะแอสเสทที่สร้างรายได้ประจำหรือรีเคอริ่ง อินคัม อาทิ กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีการลงทุนธนาคาร โมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างและของตกแต่งแบรนด์โฮมโปร มีศูนย์การค้าเทอร์มินัล 21

 

“กลุ่มแลนด์มีกำไรปีละ 1,700 ล้านบาท สร้างรายได้ประจำหรือรายได้จากค่าเช่ามีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของรายได้รวมเมื่อรวมกับพอร์ตที่อยู่อาศัย โครงสร้างแบบนี้เป็นบัฟเฟอร์ช่วยลดความผันผวนของรายได้ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี”

 

ปี”60 แย่งลูกค้ารีไฟแนนซ์


ผู้บริหารอีกราย “ณัฐพล ลือพร้อมชัย” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ไขปริศนาตัวเลขสินเชื่อ ทำไมสินเชื่อปล่อยใหม่โต 8% แต่สินเชื่อคงค้างซึ่งควรเติบโต 10% แต่กลับโตเล็กน้อยเพียง 6%

 

โดยสถิติ ครึ่งปีแรก 2560 สินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบ 9% แต่ครึ่งปีหลังพลิกกลับมาเป็นบวกถึง 26% จากเดิมคาดการณ์ทั้งปี 2560 สินเชื่อปล่อยใหม่มี 5.9 แสนล้านบาท แต่เอาเข้าจริงดีดขึ้นไปถึง 6.3 แสนล้านบาท

 

คำเฉลยเป็นเพราะไส้ในของปี 2560 การเติบโตของสินเชื่อปล่อยใหม่มีส่วนผสมของการทำ “รีไฟแนนซ์” กันเองระหว่างธนาคาร เหตุผลเพราะเทรนด์หนี้เสียหรือ NPL (non performing loan) เด้งกลับมาสูงสุดนับแต่วิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 ทำให้ทุกคนกลัว

 

เมื่อมีภาพหนี้เสียตามหลอน ทุกแบงก์จึงแข่งกันเสาะหาหนี้ดีเพื่อปล่อยสินเชื่อให้ หนึ่งในตัวเลือกง่ายสุดเร็วสุดจึงมองมาที่ลูกหนี้ดีที่อยู่ในพอร์ตคู่แข่งขัน เรียกว่าเป็น ugly truth (แย่งหนี้ดี)

 

“เราอยากปล่อยสินเชื่อใหม่แต่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์เพราะปี”60 NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาสูงสุดนับแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง เป็นภาวะที่ดีเวลอปเปอร์ไม่พร้อม ลูกค้าไม่พร้อม แบงก์ก็ต้องหันมาดูกันเอง”

 

คอนโดสร้างเสร็จ-ส่งมอบทะลัก

 

ผู้บริหารแบงก์กรุงศรีฯ ระบุว่าสำหรับปีนี้ตลาดสินเชื่อมีความคาดหวังที่ดี ประเมินเป้าสินเชื่อภาพรวมโตได้อีก 4-7% ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 6.6-6.9 แสนล้านบาท สินเชื่อคงค้างโตสัก 6-8%

 

องค์ประกอบหลักในการประเมินทิศทางนี้มาจากปี 2561 ตลาดคอนโดมิเนียมมีคิวก่อสร้างแล้วเสร็จ และส่งมอบจำนวนเยอะมาก ดังนั้น เกมการแข่งขันด้านสินเชื่อจึงมุ่งเป้าไปที่การปล่อยสินเชื่อใหม่ ทดแทนการแข่งรีไฟแนนซ์ควบคู่ไปกับเศรษฐกิจมหภาคที่มีการกระจายรายได้ถึงมือรายย่อย ในต่างจังหวัดหัวเมืองสำคัญก็มีปัจจัยรายได้การท่องเที่ยวเข้ามาหนุนอีกต่างหาก

 

“ปัจจัยหนุนเราเห็นตั้งแต่ปลายปีที่แล้วมีข่าวดีจากการเติบโตเศรษฐกิจภาพรวมที่เป็นเส้นกราฟขาขึ้น 3 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผลที่ตามมาคือความเชื่อมั่นผู้บริโภคในการซื้อของชิ้นใหญ่ ปกติต้องรอ 4 ไตรมาส ก็คือตกปีนี้นี่แหละ”

 

มุมมองแบงก์ “ดอกเบี้ยบ้านถูก”

 

ประเด็นน่าสนใจเป็นเรื่องภาวะดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมในระดับต่ำและยาวนานติดต่อกัน “ณัฐพล” เปิดมุมมองว่าดูเหมือนดอกเบี้ยบ้านถูกแล้วจะดี แต่เป็นภาพดีเพียงด้านเดียวคือในด้านผู้บริโภคในฟากนายแบงก์ย่อมมองต่างมุมออกไป

 

“ปัจจุบัน ดอกเบี้ยบ้านถูกขนาดนี้ 2-3% นิด ๆ (ดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก) แต่ละแบงก์รับภาระ NPL ไม่ได้มาก พูดตรง ๆ เวลาหนี้เสียมันเสียทั้งก้อน แต่รับมา 3% แล้วเป็นหนี้เสีย ต้องปล่อยสินเชื่ออีกเท่าไหร่กว่าจะมาชดเชยก้อนนี้ได้ ต้องปล่อยกู้ 20-30 เท่าเพื่อชดเชยหนี้ 1 ก้อน จึงไม่คุ้มเลย”

 

ภาวะสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับต่ำในอีกด้านจึงเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของระบบสินเชื่อว่า ถ้าดอกเบี้ยถูกในระยะยาวเกินไปจะเปลี่ยนพฤติกรรมแบงก์ในการมอง ในการสกรีนลูกค้า

 

“ทิศทางปีนี้ ดีเวลอปเปอร์อยู่ในจุดที่สร้างเสร็จต้องส่งมอบยูนิตให้มากเท่าที่จะมากได้ แต่ลูกค้าได้ดอกเบี้ยถูก ซึ่งถูกเกินไปมันไม่บาลานซ์ เรา (แบงก์) ต้องมีการคัดทิ้ง สมัยก่อนลูกค้าเครดิตสีเทาอ่อน ๆ เรารับ แต่ตอนนี้เทาอ่อนก็ไม่เอา ต้องเทาจาง ๆ มาก ๆ เพราะไม่เช่นนั้นถัวกันไม่หมด”

 

ปัจจัยกระทบต่างชาติ-ผู้สูงวัย

 

สำหรับยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ “ณัฐพล” บอกว่าตอนนี้สถาบันการเงินมีข้อกังวล 2 เทรนด์หลัก ซึ่งมีผลต่อปริมาณคำขอสินเชื่อในอนาคตโดยตรง

 

เทรนด์แรกคือการพึ่งสินเชื่อในประเทศ ปัจจัยกระทบมาจาก “ลูกค้าต่างชาติ” จากกระแสหันไปเน้นเปิดตลาดผู้ซื้อลูกค้าต่างชาติมากขึ้นเนื่องจากสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ในสัดส่วน 49% ในขณะที่กลุ่มนี้ซื้อด้วยเงินสดไม่ได้ใช้เงินกู้ในประเทศ ดังนั้น ตลาดคอนโดฯอาจมีการเติบโตในปีนี้ แต่ในด้านสินเชื่อไม่ได้เติบโตตามยอดขาย

 

“โดยเฉพาะคอนโดฯ ลักเซอรี่ เวรี่ลักเซอรี่ ลูกค้าซื้อสดทั้งนั้น ขอให้กู้ก็ไม่ยอมกู้ นี่คือสิ่งที่เรากังวลว่าตลาดคอนโดฯ ยิ่งทิ้งห่างแบงก์ไปเรื่อย ๆ”

 

เทรนด์ที่ 2 ในฝั่งผู้บริโภค ปัจจัยกระทบมีทั้งแนวโน้มประชากรผู้สูงวัย ทำให้คาดหมายได้ว่าคนซื้อห้องชุดลดจำนวนลงไปเรื่อย ๆ เพราะคนรุ่นใหม่ลดลง การซื้อคอนโดฯ ย่อมลดลงเช่นกัน

 

อีกปัจจัยคือคนกลุ่มเจน Y-Z มีพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ แตกต่าง

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-176599

 

 


ระดับ : Legend สมัครเมื่อ : 2016-06-16 15:02:23 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2018-06-21 09:55:56
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

บทความที่น่าสนใจ

  • ราคาถูกที่สุด ไม่มีอยู่จริง

    ในโลกการลงทุน คำพูดว่าราคานี้ถูกสุดละ ไม่มีอยู่จริงครับ สิ่งที่มีอยู่จริงคือ ราคานี้ลงทุนได้ ใจเย็นๆ อย่าเพิ่งรีบร้อนเหตุการที่จะเล่าต่อไปนี้คือเรื่องจริงของตัวผมเอง

    |2016-07-13 Salaryman Estator 0

  • The Teak สาทร-ลุมพินี ห่านทองคำ ใจกลาง สาทร - ลุมพินี

    หลายคนคิดว่าคอนโดฯ กลางทำเล CBD อย่าง ‘สาทร-ลุมพินี’ เป็นสิ่งเพ้อฝันกลางวัน คนทำงานออฟฟิศทั่วไปมีหรือจะเป็นเจ้าของได้ แต่เดี๋ยวก่อน ‘ The Teak สาทร-ลุมพินี ’ กับราคาเปิดตัวเริ่มต้นเพียง 3.3 ล้านบาท* อยู่กลางเมือง ไม่จำเป็นต้องจ่ายแพงครับ

    |2018-09-11 Papayatop 0

  • ศุภาลัย วิสต้า ศรีราชา - แยกท่าเรือแหลมฉบัง Little Japan แดนสยาม

    ราคาเริ่มเพียง 43,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งถูกกว่าเจ้าอื่นๆที่เปิดขายเกือบครึ่งนึง ความคุ้มค่าแบบนี้จะเป็นเจ้าไหนไปไม่ได้นอกจากศุภาลัย

    |2017-10-10 Salaryman Estator 0

  • THE ELEMENT RAMA 9 The Urban Home Working Space

    THE ELEMENT RAMA 9 The Urban Home Working Space โฮมออฟฟิศกับสุดยอดโลเคชั่นในราคาเริ่มต้น 22.5 ล้าน

    |2018-04-12 LivingInsider Editor 1

  • The Excel อุดมสุข คอนโดอุดม(ความ)สุข ในราคามนุษย์เงินเดือน

    คนวัยทำงานหลายคนคงฝันถึงคอนโดซักที่สามารถใช้ชีวิตและเดินทางไปทำงานได้สะดวก สำหรับคนรุ่นใหม่ที่พึ่งทำงาน จะหาคอนโดในเมืองราคาไม่เกิน 2 ล้าน สมัยนี้คงเป็นไปได้ยาก

    |2018-01-30 LivingInsider Editor 4


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider