News

2 โหรการเงินส่องคอนโด 2561 ซัพพลายใหม่ทะลัก-หมดยุคแข่งรีไฟแนนซ์ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ป่วนตลาดซื้อลงทุนให้เช่า

LivingInsider Report 2018-06-21 09:55:56

2 โหรการเงินส่องคอนโด 2561 ซัพพลายใหม่ทะลัก-หมดยุคแข่งรีไฟแนนซ์ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ป่วนตลาดซื้อลงทุนให้เช่า

 

ไตรมาส 2/61 สมาคมอาคารชุดไทยเชิญกูรูวงการการเงิน 2 รายร่วมกันมองเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงในปี 2561 พบว่าเป็นยุคดำรงอยู่อย่างเหนียวแน่นของบิ๊กแบรนด์รายใหญ่ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ประเมินได้ว่าเป็นทั้งขั้วบวกและขั้วลบในเวลาเดียวกัน

 

ยุคสร้างสมดุลพอร์ตรายได้

 

“เทอดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์เอเซียพลัส จำกัด มองภาพรวมยุคปี 2561 ดีเวลอปเปอร์มีความแข็งแกร่งใน 3 ด้านด้วยกันทั้ง “การเติบโต โครงสร้างการเงิน ต้นทุนการเงิน”

 

ในขณะที่ภาพการเติบโตนั้นมีการกระจุกตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่-รายกลางที่กินส่วนแบ่งตลาดรายเล็กเยอะมาก นำไปสู่แนวโน้มเมื่อถึงจุดหนึ่งกลายเป็นภาระในการขยายมาร์เก็ตแชร์ยากขึ้นถ้ายังพึ่งรายได้จากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว

 

ดังนั้น จึงได้เห็นทิศทางการปรับตัวในการปรับโครงสร้างรายได้ไปยังแอสเสทประเภทต่าง ๆ โดยเฉพาะแอสเสทที่สร้างรายได้ประจำหรือรีเคอริ่ง อินคัม อาทิ กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีการลงทุนธนาคาร โมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างและของตกแต่งแบรนด์โฮมโปร มีศูนย์การค้าเทอร์มินัล 21

 

“กลุ่มแลนด์มีกำไรปีละ 1,700 ล้านบาท สร้างรายได้ประจำหรือรายได้จากค่าเช่ามีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของรายได้รวมเมื่อรวมกับพอร์ตที่อยู่อาศัย โครงสร้างแบบนี้เป็นบัฟเฟอร์ช่วยลดความผันผวนของรายได้ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี”

 

ปี”60 แย่งลูกค้ารีไฟแนนซ์


ผู้บริหารอีกราย “ณัฐพล ลือพร้อมชัย” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ไขปริศนาตัวเลขสินเชื่อ ทำไมสินเชื่อปล่อยใหม่โต 8% แต่สินเชื่อคงค้างซึ่งควรเติบโต 10% แต่กลับโตเล็กน้อยเพียง 6%

 

โดยสถิติ ครึ่งปีแรก 2560 สินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบ 9% แต่ครึ่งปีหลังพลิกกลับมาเป็นบวกถึง 26% จากเดิมคาดการณ์ทั้งปี 2560 สินเชื่อปล่อยใหม่มี 5.9 แสนล้านบาท แต่เอาเข้าจริงดีดขึ้นไปถึง 6.3 แสนล้านบาท

 

คำเฉลยเป็นเพราะไส้ในของปี 2560 การเติบโตของสินเชื่อปล่อยใหม่มีส่วนผสมของการทำ “รีไฟแนนซ์” กันเองระหว่างธนาคาร เหตุผลเพราะเทรนด์หนี้เสียหรือ NPL (non performing loan) เด้งกลับมาสูงสุดนับแต่วิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 ทำให้ทุกคนกลัว

 

เมื่อมีภาพหนี้เสียตามหลอน ทุกแบงก์จึงแข่งกันเสาะหาหนี้ดีเพื่อปล่อยสินเชื่อให้ หนึ่งในตัวเลือกง่ายสุดเร็วสุดจึงมองมาที่ลูกหนี้ดีที่อยู่ในพอร์ตคู่แข่งขัน เรียกว่าเป็น ugly truth (แย่งหนี้ดี)

 

“เราอยากปล่อยสินเชื่อใหม่แต่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์เพราะปี”60 NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาสูงสุดนับแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง เป็นภาวะที่ดีเวลอปเปอร์ไม่พร้อม ลูกค้าไม่พร้อม แบงก์ก็ต้องหันมาดูกันเอง”

 

คอนโดสร้างเสร็จ-ส่งมอบทะลัก

 

ผู้บริหารแบงก์กรุงศรีฯ ระบุว่าสำหรับปีนี้ตลาดสินเชื่อมีความคาดหวังที่ดี ประเมินเป้าสินเชื่อภาพรวมโตได้อีก 4-7% ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 6.6-6.9 แสนล้านบาท สินเชื่อคงค้างโตสัก 6-8%

 

องค์ประกอบหลักในการประเมินทิศทางนี้มาจากปี 2561 ตลาดคอนโดมิเนียมมีคิวก่อสร้างแล้วเสร็จ และส่งมอบจำนวนเยอะมาก ดังนั้น เกมการแข่งขันด้านสินเชื่อจึงมุ่งเป้าไปที่การปล่อยสินเชื่อใหม่ ทดแทนการแข่งรีไฟแนนซ์ควบคู่ไปกับเศรษฐกิจมหภาคที่มีการกระจายรายได้ถึงมือรายย่อย ในต่างจังหวัดหัวเมืองสำคัญก็มีปัจจัยรายได้การท่องเที่ยวเข้ามาหนุนอีกต่างหาก

 

“ปัจจัยหนุนเราเห็นตั้งแต่ปลายปีที่แล้วมีข่าวดีจากการเติบโตเศรษฐกิจภาพรวมที่เป็นเส้นกราฟขาขึ้น 3 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ผลที่ตามมาคือความเชื่อมั่นผู้บริโภคในการซื้อของชิ้นใหญ่ ปกติต้องรอ 4 ไตรมาส ก็คือตกปีนี้นี่แหละ”

 

มุมมองแบงก์ “ดอกเบี้ยบ้านถูก”

 

ประเด็นน่าสนใจเป็นเรื่องภาวะดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมในระดับต่ำและยาวนานติดต่อกัน “ณัฐพล” เปิดมุมมองว่าดูเหมือนดอกเบี้ยบ้านถูกแล้วจะดี แต่เป็นภาพดีเพียงด้านเดียวคือในด้านผู้บริโภคในฟากนายแบงก์ย่อมมองต่างมุมออกไป

 

“ปัจจุบัน ดอกเบี้ยบ้านถูกขนาดนี้ 2-3% นิด ๆ (ดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรก) แต่ละแบงก์รับภาระ NPL ไม่ได้มาก พูดตรง ๆ เวลาหนี้เสียมันเสียทั้งก้อน แต่รับมา 3% แล้วเป็นหนี้เสีย ต้องปล่อยสินเชื่ออีกเท่าไหร่กว่าจะมาชดเชยก้อนนี้ได้ ต้องปล่อยกู้ 20-30 เท่าเพื่อชดเชยหนี้ 1 ก้อน จึงไม่คุ้มเลย”

 

ภาวะสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับต่ำในอีกด้านจึงเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของระบบสินเชื่อว่า ถ้าดอกเบี้ยถูกในระยะยาวเกินไปจะเปลี่ยนพฤติกรรมแบงก์ในการมอง ในการสกรีนลูกค้า

 

“ทิศทางปีนี้ ดีเวลอปเปอร์อยู่ในจุดที่สร้างเสร็จต้องส่งมอบยูนิตให้มากเท่าที่จะมากได้ แต่ลูกค้าได้ดอกเบี้ยถูก ซึ่งถูกเกินไปมันไม่บาลานซ์ เรา (แบงก์) ต้องมีการคัดทิ้ง สมัยก่อนลูกค้าเครดิตสีเทาอ่อน ๆ เรารับ แต่ตอนนี้เทาอ่อนก็ไม่เอา ต้องเทาจาง ๆ มาก ๆ เพราะไม่เช่นนั้นถัวกันไม่หมด”

 

ปัจจัยกระทบต่างชาติ-ผู้สูงวัย

 

สำหรับยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ “ณัฐพล” บอกว่าตอนนี้สถาบันการเงินมีข้อกังวล 2 เทรนด์หลัก ซึ่งมีผลต่อปริมาณคำขอสินเชื่อในอนาคตโดยตรง

 

เทรนด์แรกคือการพึ่งสินเชื่อในประเทศ ปัจจัยกระทบมาจาก “ลูกค้าต่างชาติ” จากกระแสหันไปเน้นเปิดตลาดผู้ซื้อลูกค้าต่างชาติมากขึ้นเนื่องจากสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ในสัดส่วน 49% ในขณะที่กลุ่มนี้ซื้อด้วยเงินสดไม่ได้ใช้เงินกู้ในประเทศ ดังนั้น ตลาดคอนโดฯอาจมีการเติบโตในปีนี้ แต่ในด้านสินเชื่อไม่ได้เติบโตตามยอดขาย

 

“โดยเฉพาะคอนโดฯ ลักเซอรี่ เวรี่ลักเซอรี่ ลูกค้าซื้อสดทั้งนั้น ขอให้กู้ก็ไม่ยอมกู้ นี่คือสิ่งที่เรากังวลว่าตลาดคอนโดฯ ยิ่งทิ้งห่างแบงก์ไปเรื่อย ๆ”

 

เทรนด์ที่ 2 ในฝั่งผู้บริโภค ปัจจัยกระทบมีทั้งแนวโน้มประชากรผู้สูงวัย ทำให้คาดหมายได้ว่าคนซื้อห้องชุดลดจำนวนลงไปเรื่อย ๆ เพราะคนรุ่นใหม่ลดลง การซื้อคอนโดฯ ย่อมลดลงเช่นกัน

 

อีกปัจจัยคือคนกลุ่มเจน Y-Z มีพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ แตกต่าง

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-176599

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ