News

คอนโด-ตึกสูงต้นทุนพุ่ง กฎเข้ม ประหยัดพลังงาน ป่วน

LivingInsider Report 2018-02-23 16:03:07

คอนโด-ตึกสูงต้นทุนพุ่ง กฎเข้ม “ประหยัดพลังงาน” ป่วน

 

กระทรวงพลังงานเอาจริง ชง ครม.ไฟเขียวกฎกระทรวงคุมตึกใหม่ 9 ประเภท คอนโดฯ-โรงแรม-ห้าง-โรงพยาบาล-โรงเรียน ต้องออกแบบก่อสร้างตามเกณฑ์ประหยัดพลังงานใหม่ ภายใน 3 ปี เข้มปีแรกกับโครงการหมื่นตารางเมตรขึ้นไป นายกสมาคมอาคารชุดฟันธง “คอนโดฯ” ตลาดกลาง-ล่าง 7 หมื่นล้านสะเทือนหนัก

 

เผย “มิกซ์ยูสเจ้าสัว” โดนเต็ม ๆ กลุ่มจัดสรรเฮโลรักษ์โลกตามเทรนด์ ชี้ต้นทุนค่าก่อสร้างขึ้นพรวด 30-40% สุดท้ายผู้บริโภครับไป รัฐบาลวางเป้า 20 ปี ประหยัดพลังงาน 4.8 หมื่นล้านบาท

 

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า จากมติคณะกรรมการบริหารนโยบายพลังงาน (กบง.) ที่มี ดร.สิริ จิระพงษ์พันธ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน เป็นประธานประชุมเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2561 เห็นชอบออกกฎกระทรวงกำหนดประเภท หรือขนาดของอาคาร และมาตรฐาน หลักเกณฑ์และวิธีการในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. …โดยจะนำเสนอคณะกรรมการนโยบายพลังงานแห่งชาติ (กพช.) และคณะรัฐมนตรีในเร็ว ๆ นี้

 

เพื่อบังคับใช้เป็นมาตรฐานกับอาคารขนาดใหญ่ที่ใช้พลังงานสูง เรียกว่า เกณฑ์มาตรฐานประสิทธิภาพด้านพลังงานในอาคาร (building energy code) โดยกำหนดหลักเกณฑ์อาคารที่จะก่อสร้างใหม่หรือดัดแปลงให้ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ

 

เข้มตึก 9 ประเภท

 

รวมอาคาร 9 ประเภท คือ 1.สำนักงาน 2.โรงแรม 3.โรงพยาบาล 4.ศูนย์การค้า 5.โรงมหรสพ 6.สถานบริการ 7.อาคารชุมนุมคน 8.อาคารชุด และ 9.สถานศึกษา ขนาดพื้นที่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องออกแบบตามที่ระบุในกฎกระทรวง

 

ได้แก่ ระบบกรอบอาคาร ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบผลิตน้ำร้อน และการใช้พลังงานหมุนเวียน ซึ่งให้เริ่มใช้กับอาคารขนาดใหญ่ก่อน และทยอยบังคับใช้ทั้ง 9 ประเภทภายใน 3 ปี

 

ปีที่ 1 บังคับใช้กับอาคาร 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ปีที่ 2 บังคับใช้กับอาคารขนาด 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป และปีที่ 3 บังคับใช้กับอาคารตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

 

คาดว่าจะช่วยประหยัดพลังงานได้มากกว่าร้อยละ 10 ภายใต้เป้าหมาย 20 ปี รวม 13,700 ล้านหน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 48,000 ล้านบาท

 

คอนโดฯสะเทือนหนัก

 

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในเบื้องต้นมีผลกระทบแน่นอนกับต้นทุนโครงการอาคารสูง

 

เนื่องจากที่ผ่านมาเทรนด์พัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมหรืออีโค่ดีไซน์ไม่ได้มีกฎหมายบังคับใช้ แต่เป็นภาคสมัครใจของผู้ประกอบการที่แข่งนำเสนอการใช้วัสดุรักษ์ธรรมชาติ

 

“อาคารประหยัดพลังงานหรือ building energy code ผมยังไม่รู้รายละเอียดข้อกฎหมายใหม่ ต้องประชุมหาข้อสรุปก่อน”

 

อย่างไรก็ตาม เซ็กเมนต์ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบรุนแรงสุดคือ คอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่าง หรือกลุ่มราคายูนิตละ 1-3 ล้านบาท เนื่องจากการพัฒนาคอนโดฯ ต้นทุนก่อสร้างและวัสดุถือเป็นฟิกซ์คอสต์ การก่อสร้างตึกสูง 30 ชั้นมีค่าก่อสร้างเท่ากัน แต่ถ้าขายตลาดบนหรือตลาดลักเซอรี่ ต้นทุนก่อสร้างมีสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับต้นทุนรวม ขณะที่การขายในตลาดกลาง-ล่าง ต้นทุนค่าก่อสร้างจะเป็นต้นทุนหลัก

 

จากสถิติตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 ประเมินมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 431,970 ล้านบาท โตจากปีก่อนหน้า 19% สินค้าคอนโดฯมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด คิดเป็นมูลค่าตลาด 245,986 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้าน/ยูนิต มูลค่าเกือบ 70,000 ล้านบาท ส่วนราคา 3-5 ล้านอยู่ที่ 50,000 กว่าล้านบาท ราคาเกิน 7 ล้านบาท มีมูลค่าตลาดสูงสุด 72,000 ล้านบาท

 

แนวโน้มปีนี้ คาดว่ากลุ่มต่ำกว่าราคา 3 ล้านบาท/ยูนิต มีมูลค่าตลาดเกิน 70,000 ล้านบาท เท่ากับว่ากลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุด

 

ซ้ำเติมตลาดกลาง-ล่าง

 

“อาคารประหยัดพลังงานมีมา 5-10 ปีแล้ว มาตรฐานที่รัฐนำมาใช้ ทุกครั้งจะมีปัญหาทันที คือเรื่องต้นทุน โดยเฉพาะเรื่องก่อสร้างอาคาร เพราะต้องใช้วัสดุสเป็กสูงขึ้น ปัจจุบันตลาดกลาง-ล่าง มีปัญหาสะสมอยู่มาก ทั้งกำลังซื้อชะลอตัว ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล”

 

ซึ่งแนวโน้มปี 2561 ตลาดกลาง-ล่างมีบิ๊กอิมแพ็กต์ 3 ปัจจัยหลัก หรือ 3 สูง คือ หนี้ครัวเรือนสูง ราคาน้ำมันสูง ค่าแรงสูง โดยสัดส่วนคอนโดฯราคาขายตารางเมตรละ 3 แสนบาท มีต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุใกล้เคียงกับราคาขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท แต่คำนวณต้นทุนรวม กลับพบว่าคอนโดฯ กลาง-ล่าง มีสัดส่วนต้นทุนก่อสร้างและอื่น ๆ 40% ส่วนคอนโดฯไฮเอนด์ต้นทุนก่อสร้างเพียง 20%

 

นายกสมาคมอาคารชุดไทย เสนอแนะว่า รัฐควรมีเกรซพีเรียดหรือระยะเวลาผ่อนผันให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคปรับตัว อาจจะ 2 ปี จากนั้นควรประเมินผลกระทบที่แท้จริง

 

กรีนบิลดิ้งต้นทุนพุ่ง 40%

 

นายวรัทภพ แพทยานันท์ กรรมการและผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (CMC) กล่าวว่า การบังคับใช้มาตรฐานอาคารอนุรักษ์พลังงานถือเป็นเทรนด์และนโยบายที่ดี ผู้ประกอบการต้องปรับตัวนำมาใช้ให้เป็นประโยชน์ ซึ่งบริษัทพัฒนาคอนโดฯกว่า 40 โครงการแล้ว ปีนี้จะสร้าง 3-4 โครงการใหม่

 

ซึ่งปัจจุบันมีมาตรฐานหลายระดับ ที่เข้มข้นใช้อยู่แล้วคือ LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ของอเมริกา มี 6 หลักการ คือ 1.ทำเลที่ตั้ง 2.ใช้น้ำมีประสิทธิภาพ 3.พลังงาน+บรรยากาศ 4.วัสดุ+การก่อสร้าง 5.คุณภาพสภาพแวดล้อมในอาคาร 6.นวัตกรรมการออกแบบ

 

“การสร้างคอนโดฯถ้าทำตามมาตรฐาน LEED ระดับเข้มข้น ต้นทุนจะเพิ่มทันที 30-40% ผมไม่รู้รายละเอียดว่า building energy code จะเข้มข้นระดับไหน อาจแค่ใช้วัสดุกระจกเขียวตัดแสง สะท้อนความร้อน หรือลงลึก ma-chanism system เครื่องปั๊มน้ำ การโรเทตน้ำมาใช้ใหม่ ผมไม่รู้ว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไหร่ แต่อย่างน้อยต้องมี 5-10%”

 

ส่วนข้อเสนอแนะคงต้องยินดีปฏิบัติตามกฎหมายใหม่ แต่ในสภาพเศรษฐกิจโดยรวมมองว่า รัฐควรมีมาตรการส่งเสริมเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะทำกรีนบิลดิ้งภายใต้ Building Energy Code ได้โบนัสพัฒนาตัวอาคารได้มากขึ้น เช่น เดิมทำเลโครงการมี FAR (Floor Area Ratio- สัดส่วนสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) 3:1 หรือพัฒนาได้ 3 เท่า อาจเพิ่มเป็น 5 เท่า เป็นต้น

 

“แอสเซทไวส์” มองบวก

 

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดฯ แบรนด์ “Brown-Modiz-Atmoz” ราคา 2 ล้านบาทบวกลบ กล่าวว่า building energy code แม้เป็นกฎหมายใหม่แต่เป็นปัจจัยบวก เพราะพลังงานที่ใช้ในอาคารเป็นค่าใช้จ่าย ถ้าทำให้อาคารประหยัดพลังงานได้ก็เป็นเรื่องดี

 

ส่วนผลกระทบมากสุดคือ เรื่องต้นทุน ปกติคอนโดฯกลาง-ล่างมีต้นทุนค่าก่อสร้าง 35% ค่าที่ดิน 20% การบริหารต้นทุนของผู้ประกอบการจึงควบคุม 2 ตัวนี้ที่รวมกันอยู่ที่ 55%

 

กรณีนี้ค่าก่อสร้าง 35% รวมค่ารับเหมาและค่าวัสดุ หากใช้เกณฑ์คอนโดฯประหยัดพลังงาน จะกระทบต่อต้นทุนรับเหมาที่เพิ่มค่างาน บวกกับวัสดุสเป็กสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนเพิ่ม 5% จะเป็นดัชนีให้ปรับราคาขายห้องชุดเพิ่มขึ้น เพื่อสะท้อนต้นทุนโครงการที่แท้จริง

 

“ปัจจุบันต้นทุนสร้างคอนโดฯตลาดกลาง-ล่างอยู่ที่ตารางเมตรละ 15,000-20,000 บาท ถ้าตลาดบนอยู่ที่ 25,000-30,000 บาท หากมีกฎหมายใหม่ที่ถามมา คงต้องศึกษาใหม่อีกครั้ง” นายกรมเชษฐ์กล่าว

 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการก่อสร้างมิกซ์ยูสเริ่มทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2561-2568 พบว่า 10 โครงการมีมูลค่ารวมเกิน 4.5 แสนล้านบาท ได้แก่ โครงการ “วัน แบ็งคอก” ที่ดินเช่า 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตร.ม. บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิม มูลค่า 1.25 แสนล้านบาท

 

โครงการ “The PARQ” 24 ไร่ย่านคลองเตย หัวมุมถนนพระราม 4-รัชดาฯ พื้นที่ 3.2 แสน ตร.ม. มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท, โครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” พื้นที่ 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 พื้นที่ 220,000 ตร.ม. มูลค่า 8,500 ล้านบาท, โครงการ “ฟอเรสเทียส์” บนที่ดิน 300 ไร่ ถนนบางนา กม.7 ขาเข้า มูลค่า 9 หมื่นล้านบาท, โครงการ “ไอคอนสยาม” ร่วมทุนกลุ่มสยามพิวรรธน์ 50 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท

 

โครงการ “Whizdom 101” ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์ มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท, โครงการ “เดอะ แกรนด์พระราม 9” เนื้อที่ 73 ไร่ พื้นที่รวม 1.2 ล้าน ตร.ม. มูลค่า 6 หมื่นล้านบาท, โครงการ “โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์” ที่ดิน 22 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 3.2 หมื่นล้านบาท, โครงการ “สิงห์ คอมเพล็กซ์” มูลค่า 4.2 พันล้านบาท และโครงการมิกซ์ยูสกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลกรุ๊ป ที่ดิน 23 ไร่ หัวมุมพระราม 4 มูลค่า 36,700 ล้านบาท

 

มิกซ์ยูสแสนล้านอ่วม

 

รายงานข่าวกล่าวว่า ข้อบังคับใหม่นี้จะมีผลกระทบโดยตรงกับโครงการมิกซ์ยูสทั่วกรุงเทพฯ ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศลงทุนสร้างในช่วง 3 ปีนี้พอดี

 

ต้นทุนสูงแต่คุ้มในระยะยาว

 

แหล่งข่าวผู้บริหารในวงการค้าปลีก ฉายภาพกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ศูนย์การค้าเป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีชั่วโมงการให้บริการต่อวันเป็นระยะเวลานานและใช้พลังงานมาก ทำให้ศูนย์การค้าอยู่ในเคสเป็นอาคารควบคุมตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2535 ที่ต้องอนุรักษ์พลังงาน ที่ผ่านมาแม้จะออกเป็นกฎหรือไม่ก็ตาม

 

แต่เรื่องการประหยัดพลังงานเป็นเรื่องใหญ่และสำคัญของธุรกิจค้าปลีก โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการใหม่ ๆ หรือรีโนเวตศูนย์การค้าเดิมให้ประหยัดพลังงานมากที่สุด เพราะถึงต้นทุนจะเพิ่มในครั้งแรกแต่เป็นการคุ้มทุนและดีต่อต้นทุนการแข่งขันในระยะยาว

 

“ระบบแอร์เป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุด ทำให้การลงทุนในแต่ละศูนย์การค้าจะให้ความสำคัญเรื่องการปรับปรุงอุปกรณ์การติดตั้งอุปกรณ์เพิ่มเติม และการเปลี่ยนทดแทน ซึ่งนอกจากแอร์แล้ว มาตรการประหยัดพลังงานในอาคารจะรวมถึงระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบบำบัดน้ำเสีย และลิฟต์”

 

ทั้งนี้ ช่วงที่ผ่านมาต้นทุนค่าสาธารณูปโภคซึ่งเป็นต้นทุนหลักของการบริหารศูนย์การค้า คือ ประมาณ 30% ปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เป็นผลจากการลงทุนด้านการประหยัดพลังงานอย่างต่อเนื่องของศูนย์การค้า ยกตัวอย่าง ต้นทุนสาธารณูปโภคในส่วนของศูนย์การค้าปรับขึ้นเพียง 1.4% ซึ่งปรับขึ้นน้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราเฉลี่ยค่าไฟ (Ft) ที่ปรับขึ้น 3.8%

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

 

https://www.prachachat.net/property/news-121362

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ