Review

Happy New Year พร้อมส่องเทรนด์อสังหาฯปี 2561

LivingInsider Editor 2017-12-31 15:11:16

Happy New Year

พร้อมส่องเทรนด์อสังหาฯปี 2561

 

เชื่อว่าปี 2560 ที่กำลังจะผ่าน เป็นอีกปีที่วงการอสังหาฯบ้านเรามีความเปลี่ยนแปลงและเรื่องที่เกิดขึ้นหลายอย่าง ยังไงก็ตามก็ยังถือว่าเป็นปีที่ดีและขาขึ้นครับ

 

หนึ่งในคำถามที่แฟนเพจเราถามเข้ามาประจำคือ ควรซื้อบ้านหรือคอนโดตอนไหนดี ราคามันแพงขึ้นเรื่อยๆแบบนี้ มันจะฟองสบู่และมีโอกาสถูกลงมั้ย ?
 


ในมุมมองส่วนตัวและประสบการณ์ผมคิดว่า 'เราห่างไกลคำว่าฟองสบู่มากๆ'

 

'ฟองสบู่' มันเคยเกิดขึ้นกับเราเป็นประเทศแรกในเอเชียตอน "ต้มยำกุ้ง" อะไรที่เราเคยเป็นมาแล้ว เราจะเข็ดและรู้วิธีรับมือกับมันครับ แล้วที่สำคัญเวลานี้เศรษฐกิจบ้านเราถือว่าแข็งมากๆครับ รายย่อยระดับ SME บางเจ้าอาจมีปัญหาบ้าง แต่เจ้าใหญ่ๆ เรียกได้ว่าเงินล้นครับ รวมถึงธนาคารที่แข็งแกร่งมากๆและพร้อมปล่อยกู้ตลอด อีกทั้งบริษัทอสังหาฯในตลาดบ้านเราก็มีรูปแบบทางการเงินที่หลากหลายมากกว่าเดิม ไม่ว่าจะหุ้นกู้ต่างๆ หรือการ JV กับต่างชาติ ทำให้แทบไม่มีเจ้าไหนมีความเสี่ยงด้านการเงินมากเหมือนแต่ก่อนที่ต้องกู้จากธนาคารอย่างเดียว
 


ที่สำคัญการท่องเที่ยวบ้านเราปีที่ผ่านมา มีนักท่องเที่ยวถึง 35 ล้านคน ซึ่งตรงนี้ถือเป็นยอดอันดับต้นๆของโลก ตรงจุดนี้ทำให้เราได้เปรียบประเทศอื่นๆและนี้ถือว่าช่วยทำให้หลายๆธุรกิจขับเคลื่อนได้ รวมถึงอสังหาฯที่เราจะเห็นต่างชาติเข้ามาซื้อมากขึ้นเรื่อยๆ
 


แล้วเห็นคอนโดเต็มไปหมด มันจะ Over Supply มั้ย ?
 


จริงๆผมมองว่า ถ้าดูจากจำนวนประชากรกับยูนิตที่ออกมาขาย ยังห่างไกลกับคำว่า Over Supply นะครับ เพราะคนในวัยทำงานมีเยอะกว่าจำนวนบ้านที่มีขายหลายเท่าเลย ใครๆก็อยากมีบ้านครับ แต่ที่ทำให้มันเหลือเยอะๆน่าจะเป็น Over Price มากกว่า เชื่อมั้ยครับว่า ที่ไหนที่ขายยากๆ ลองลดราคาลงมาซัก 30-50% สิครับ ผมเห็นวันเดียวเกลี้ยง ถึงแม้คนซื้ออยู่เองอาจจะไม่พร้อมซื้อ แต่นักลงทุนพร้อมซื้อเสมอ

 

แสดงว่านี่ไม่ใช่สัญญาณของ Over Supply แต่แค่ Over price ต่างหาก ถ้า Over Supply จริงๆมันต้องไม่มีคนซื้อทุกราคาใช่มั้ยละครับ แต่นี่ถ้าได้ราคาดีๆ ก็มีคนพร้อมซื้อเสมอ
 


ทั้งหมดทั้งมวลที่กล่าวมา ผมจึงแนะนำว่า ถ้าใครคิดจะซื้อบ้านและคอนโด เพื่ออยู่อาศัย ถ้าพร้อมแล้วก็ศึกษาดีๆแล้วรีบซื้อเลยครับ ในโลเคชั่นดีๆมันไม่ถูกลงแน่ๆนอน แต่จุดสำคัญที่จะทำให้ซื้อแล้วได้ราคาดีมากแค่ไหน อยู่ที่ Timing ในการซื้อครับ บางทีไม่ได้หมายความว่าคนไปต่อคิวในวันแรกสุดจะได้ราคาดีเสมอไปแล้ว

 

บางโครงการเมื่อสร้างเสร็จแล้ว ยังเหลือห้องในสต็อคมากๆ ก็อาจลดราคาต่ำกว่าวัน Pre-Sale ก็มีเยอะครับ ดังนั้นสำหรับคนซื้ออยู่เอง ที่ไม่ได้เน้นว่าต้องได้ห้องตำแหน่งดีที่สุด วิวดีที่สุด ผมว่าคุณรอมาซื้อตอนใกล้เสร็จก็ได้ครับ รับรองมีราคาดีๆมาให้คุณซื้อแน่นอน
 

แต่สำหรับนักลงทุน การได้ห้องตำแหน่งที่ดี คือปัจจัยที่สำคัญ ดังนั้นการจองในรอบแรกๆก็ยังสำคัญที่สุด ซึ่งใครจะมาสายนี้ ผมแนะนำว่า

 

คุณควรจะโฟกัสในย่านที่มีต่างชาติรู้จักเยอะๆไว้ก่อน และที่สำคัญ คุณควรจะมี 4C ก่อนลงสนาม นั่นก็คือ


- Connection การจะได้รอบแรกๆ คุณต้องได้ข้อมูลก่อน นั่นหมายความว่า คุณต้องเป็นลูกค้าเก่า ลูกค้า VIP หรือเป็นคนที่รู้จักคนใน
 


- Cash แน่นอนว่า เงินต้องมี คอนโดดีๆบางที่ ไม่ได้แสดงผลตอบแทนที่ดีในเวลาสั้นๆ แต่ต้องรอจังหวะและกระแสให้เกิดขึ้น ซึ่งบางครั้งต้องใช้เวลา ดังนั้นคุณต้องมีเงินผ่อนไปเรื่อยๆโดยไม่ต้องกังวล
 


- Cognizance คือ ความรู้ความเข้าใจ นั่นคือการทำการบ้านเพื่อหาข้อมูลก่อนที่คุณจะเลือกว่าห้องไหนที่คนซื้อต่อจะสนใจมากที่สุด ตรงนี้ต้องอาศัยประสบการณ์ และการศึกษาข้อมูลโครงการให้เยอะที่สุด
 


- Chanel คือ ช่องทางในการขาย ตรงนี้หลายๆคนคิดว่า ก็ไปลงเว็บต่างๆสิ แต่นั้นไม่ใช่ทั้งหมดครับ เพราะถ้าคุณอยากได้ราคาที่ดี บางทีเว็บก็ไม่ใช่ช่องทางที่ดีที่สุด ดังนั้นการรู้จักช่องทางขายหรือคนที่จะช่วยเราขายได้ก็เป็นเรื่องสำคัญมากๆครับ
 


เทรนด์อสังหาฯปี 2561


ต่างชาติยังพาเหรดมา JV


เราจะได้เห็นชาติต่างๆในเอเชีย เข้ามาร่วมทุน Joint Venture กับบริษัทอสังหาฯในไทยมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะบ้านเค้ามันตันจนทำต่อไม่ได้แล้ว แต่เค้ามองว่าประเทศไทยโดยเฉพาะในกทม. อีก 4-5 ปีเมื่อโครงสร้างระบบรางเชื่อมต่อกันหมด ราคาจะไปต่อได้อีกเยอะ ตอนนี้มันแค่เริ่มต้น นี่จึงเป็นโอกาสดีที่จะต้องรีบมา
 


ทาวน์โฮม 3-5 ล้าน มาแรง


ปีนี้จะเป็นปีที่ทาวน์โฮมที่อยู่ย่านที่ใกล้ๆเมือง จะขายดีขึ้นเรื่อยๆ เพราะการที่คอนโดราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะ 1 ห้องนอนที่ราคา 3-5 ล้านบาท ทำให้หลายคนยอมตัดสินใจขยับไปซื้อทาวน์โฮมที่ไกลออกไปหน่อยแต่ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า และอีกอย่างคนรุ่นใหม่จะเริ่มทำธุรกิจที่บ้านมากขึ้นเรื่อยๆ ทาวน์โฮมจึงสามารถเป็นทั้งบ้านและออฟฟิศได้ด้วย
 


Lock Foreigner Quota

ผู้ประกอบการจะโฟกัสในการหาพื้นที่พัฒนาโครงการในย่านที่มีต่างชาติสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้หลายเจ้าจะต้องใช้วิธีการล็อคโควต้าต่างชาติไว้ขายเอง เพราะถ้าปล่อยให้นักลงทุนซื้อไปขายกันเอง จะทำให้บางทีโควต้าต่างชาติเต็มและมีปัญหาที่หลัง ดังนั้นตรงจุดนี้สำหรับใครทีคิดซื้อไปขายต่างชาติ ขอให้ดูให้ดี เพราะคุณอาจขายไม่ได้ นอกจากขายคนไทยด้วยกันเองเท่านั้น
 


เทรนด์การเช่าดีกว่าซื้อยังไม่มา


เราอาจเห็นหลายๆชาติที่คนรุ่นใหม่ไม่ค่อยคิดซื้อบ้านกันแล้ว เพราะราคาแพงไปและราคาไม่ขึ้นไปกว่าเดิม แต่สำหรับคนไทย ผมว่าวันนั้นยังไม่มาถึง เพราะถึงแม้คอนโดในเมืองจะราคาแพงสุดๆ แต่ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาก็ยังสามารถทำ Product ในราคา 2-5 ล้าน ออกมาตอบโจทย์ได้ตลอดและยังมีปริมาณที่เยอะอยู่ ซึ่งถ้าจะเช่าก็ต้องจ่ายเกิน 15,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป คนไทยหลายคนถ้าต้องเช่าราคาแบบนี้จะเลือกซื้อดีกว่า อีกทั้งยังมีโอกาสได้ Capital Gain ในอนาคตด้วย ที่สำคัญสำหรับคนไทยการที่มีบ้านเป็นของตัวเอง มันไม่ใช่แค่ที่พักอาศัยเท่านั้น แต่ยังแสดงถึงความมั่นคงในอนาคตด้วย เวลาที่คุณจะคบกับใคร จุดนี้ก็สำคัญ เพราะถ้ายังเช่าอยู่มันดูเหมือนคุณไม่มี option
 


ดอกเบี้ยขาลง แบ้งค์แข่งกันปล่อยกู้


อย่างที่แจ้งไปตอนแรก ธนาคารบ้านเราถือว่าเงินล้นมากๆ ดังนั้นสำหรับคนมีเครดิต เค้าจะแย่งให้คุณกู้กันเลย ปีหน้าผมคิดว่า เราคงจะได้เห็นโปรและดอกดีๆจากธนาคารที่ฟาดฟันกัน จนการผ่อนแบบ ล้านละไม่ถึง 5,000 บาท/เดือน เป็นเรื่องปกติของทุกธนาคาร
 


เช่ารายวันมาแรงและควบคุมยาก


อย่างที่รู้กันว่า ด้วยเทคโนโลยีต่างๆ ทำให้การปล่อยเช่ารายวันทำได้ง่าย และที่สำคัญคือได้ผลตอบแทนดีมากๆ อาจได้ถึง 15% ต่อเดือน นั่นทำให้หลายคนไม่สนใจว่า การปล่อยเช่าแบบนี้จะเดือดร้อนยังไงบ้าง นิติบุคคลก็ทำได้แค่เตือน จะให้ไปฟ้องลูกบ้านโดยตรง ก็คงไม่มีที่ไหนกล้าทำ ปัญหาที่เกิดขึ้นคือลูกบ้านแจ้งจับกันเอง ตรงนี้ผมคิดว่าปีหน้าจะมีปัญหาแบบนี้เยอะขึ้นและเกิดขึ้นกับคอนโดทุกที่ ไม่ใช่แค่คอนโดตามต่างจังหวัดเท่านั้น ซึ่งเราจะเห็นข่าวแบบนี้บ่อยๆแน่ครับ ตราบใดที่รัฐยังไม่เข้ามาตั้งกฏระเบียบให้ชัดเจน
 


Developer หลายเจ้าจะเริ่มเน้นการตลาดแบบ Experience


ในยุคที่เราเสพข้อมูลกันเยอะจนสมองแทบรับไม่ไหว การที่จะให้ลูกค้ารู้สีกดีและจดจำแบรนด์ เป็นเรื่องที่ทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ การทำการตลาดแบบให้ประสบการณ์ดีๆเป็นทางที่จะทำให้เกิดการจดจำได้ดีที่สุด ดังนั้นปีนี้เราอาจได้เห็นหลายเจ้ายอมจ่ายงบหาที่สร้าง Experience Space ให้ลูกค้าของตัวเองตามสถานที่ต่างๆมากขึ้นเรื่อยๆ
 


บริษัทอสังหาฯไม่ใช่แค่บ้านและคอนโดขาย แต่ต้องมี New Feature ใหม่ๆมาร่วมด้วย


หลายเจ้าน่าจะเริ่มเห็นแล้วว่า แค่การทำแค่อสังหาฯอย่างเดียว จะไม่สามารถสร้างยอดขายได้มากกว่านี้เท่าไรแล้ว เราอาจได้เห็นบริษัทอสังหาฯควบรวมกับธุรกิจอื่นๆที่จะมาเสริมธุรกิจหลักของตัวเองมากขึ้น ซึ่งตรงจุดนี้ ต่อไปธุรกิจอสังหาฯ จะไม่ใช่แค่ Real Estate อย่างเดียวแต่จะกลายเป็น Life Style Real Estate มากขึ้น
 

 

Happy New Year 2561

 

สองปีที่ผ่านมา เราได้เริ่มต้นอะไรบางอย่าง ที่เราเชื่อว่าจะช่วยเชื่อมต่อระบบนิเวศของคนในวงการอสังหาเข้าด้วยกัน ซึ่งหลายคนใช้ระบบเบต้าบางส่วนไปแล้วโดยไม่รู้ตัว และเว็บไซต์ LivingInsider ก็ถือเป็นส่วนนึงในนั้น ตลอดสองปีที่เว็บไซต์นี้ก่อตั้งขึ้นมา เรามีผู้ติดตามเพจกว่า 133,000 คน มีผู้ติดตาม Line@ 5,035 คน มีผู้ล็อคอินเข้าระบบเว็บไซต์ 15,035 คน มีเพจวิวประมาณ 1.5-2 ล้านคร้ังต่อเดือน บางบทความมียอดคลิกอ่านถึง 80,000 กว่าครั้ง
 


เราดีใจมากๆที่มุมมองของเรามีคนชอบครับ แม้การทำ Content จะไม่ใช่ส่วนหลักๆที่เราทำอยู่ แต่เราจะพยายามทำ Content ดีๆให้มากขึ้นและหลากหลายกว่านี้นะครับ ซึ่งปีหน้าคงจะได้เห็นรูปแบบใหม่ๆมากขึ้นครับ
 


นอกจากส่วนของ Content ก็ยัง มีหลายคนที่ขายบ้านและคอนโดได้จากการลงประกาศในเว็บเรา เราภูมิใจที่มีส่วนช่วยในการขายบ้านหรือคอนโดของท่านได้ ทุกคำขอบคุณที่ท่านส่งเข้ามาให้ตอนแจ้งลบกระทู้ เราเก็บไว้หมดแล้วครับ ขอบคุณทุกกำลังใจและคำขอบคุณจริงๆครับ
 


เราเชื่อว่าสิ่งที่เราพัฒนามานานกำลังจะออกมาให้ทุกคนได้ใช้กันเร็วๆนี้ครับ หวังว่าหลายคนน่าจะชอบนะครับ

 

สำหรับปี 2561 ที่กำลังจะเริ่มขึ้น เราขอให้ทุกคนหา Passion ของตัวเองให้เจอนะครับ เพราะเมื่อไรที่คุณเจอมันแล้ว สิ่งอื่นๆก็จะตามมาเองครับ หรือคนที่เจอมันแล้วก็ขอให้ทำให้สำเร็จตามเป้าหมายของตัวเองครับ Happy New Year 2561 ครับผม

โดย LivingInsidser Editor

เขียนความคิดเห็น
บทความล่าสุด