คอนโด...ราคามีแต่จะขึ้น คอนโด...คนเจ๊งกันเยอะ สองประโยคฮิตที่ฟังดูย้อนแย้ง?

คอนโด... ราคามีแต่จะขึ้น

คอนโด... คนเจ๊งกันเยอะ

สองประโยคฮิตที่ฟังดูย้อนแย้ง?

ไม่ว่าคุณไปงานสัมมนาการลงทุนอสังหาฯ ไหนก็ตาม ผมเชื่อว่าก่อนคุณกลับบ้าน ต้องได้ยินประโยคว่า "คอนโดราคามีแต่จะขึ้น" อย่างน้อย 2 ครั้ง พอเดินกลับบ้าน เจอคนรอบตัว เพื่อนที่ทำงาน หรืออ่านข่าว กลับพบว่า คนจำนวนไม่น้อยที่เสียหายจากการลงทุนคอนโด

ผมว่ามันเป็นความย้อนแย้งที่น่าสนใจนะ "ถ้าเราลงทุนในอะไรก็ตาม ที่ราคามีแต่จะขึ้น แล้วจะเจ๊งได้ยังไง?"

รุ่นน้องหลายคนมักถามผมด้วยความไม่เข้าใจในความย้อนแย้งนี้ มือใหม่จะสงสัยว่าพวกเซียนๆ ชอบบอกว่าการลงทุนคอนโดมันง่าย ราคามีแต่จะขึ้น เชื่อได้รึเปล่า?

ผมอยากจะบอกว่า ทั้งสองประโยคนี้เป็นความจริงทั้งคู่ครับ แล้วมันเป็นไปได้ยังไง?

ผมสรุปวิธีการลงทุนคอนโด(ให้เจ๊ง)

5 ข้อ ไว้ในบทความนี้ มาดูกันเลยครับ

1. ซื้อแพงกว่าคนอื่นในตึกเดียวกันแต่ดันนึกว่าตัวเองได้มาถูก

เป็นเรื่องปกติที่คนขายจะต้องบอกคุณว่าของที่เค้ากำลังขายมันถูก และราคาที่คุณได้ คือราคาพิเศษ สำหรับลูกค้าแบบคุณเท่านั้น คุณเข้ามาซื้อได้ถูกเวลาพอดี

ฟังดูดีครับ แต่ในความเป็นจริง ถ้าคุณไม่สามารถประเมินมูลค่าของคอนโด หรือรู้ราคาตลาดด้วยตัวเอง เน้นนะครับว่า"ด้วยตัวเอง"คุณอาจได้ของที่ราคาสูงกว่าคนอื่น โดยไม่รู้ตัว (ราคาสูงกว่าในที่นี้ ผมหมายรวมถึงกรณีได้ราคาเท่ากัน แต่ได้ห้องตำแหน่งหรือชั้นที่แย่กว่าด้วยนะครับ)

อีกอย่างที่หลายคนมักจะเข้าใจผิดก็คือ "ไปซื้อวัน Pre-sales ยังไงก็ได้ราคาถูกที่สุด จากนั้นก็แค่ถือรอราคามันขึ้น เพราะอสังหาฯ ราคามีแต่ขึ้น"ไม่จริงนะครับ โลกมันไม่สวยแบบนั้น ถ้าเป็นจริง คนคงรวยไปหมดแล้ว

ชีวิตจริงมันมีหลายรอบครับ ทั้ง Pre-sales Grand-Opening VIP Big-Lot และ VVIP ไม่แค่นั้น มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อย ที่สามารถใช้อาวุธลับจองห้องได้ก่อนจะมี Sales office ซะอีก

วงการอสังหาฯ มันมีลูกเล่นมากกว่าที่คนนอกวงการเข้าใจมาก อย่างพวกที่บอกว่าซื้อวัน Pre-Sale แล้วขายให้เราเท่าราคาหน้าสัญญา แบบไม่เอากำไรเลย!!! ฟังดูคนขายเป็นคนดี ไม่ก็อาจบอกเหตุอะไรบางอย่างให้ดูเหมือนกำลังร้อนเงิน เลยรีบขาย ... แต่จริงๆ ไม่ใช่ครับ หลายกรณี คนขายเท่าหน้าสัญญา แต่ยังได้กำไร

แบบนี้เราต้องซื้อแต่ที่ราคาถูกที่สุดหรอ? ไม่ใช่ครับ! ตราบใดที่คุณไม่ใช่ลูกเจ้าของโครงการ ยากที่คุณจะซื้อได้ในราคาที่ถูกที่สุด 

จริงๆ ผมว่า ซื้อในราคาที่ขายก็กำไรเป็นเรื่องที่ดีนะครับ(win-win) และคุณก็คงไม่รู้ด้วยว่าราคาไหนถูกสุด หรือคนขายมีต้นทุนเท่าไหร่

ทางออกที่ง่ายกว่าคือ หาความรู้ด้วยตัวเอง ลงสำรวจเปรียบเทียบคอนโดเยอะๆ สมองมนุษย์เราฉลาดมากนะครับ ถ้าเราเห็นอะไรมามากพอ เราจะสามารถบอกได้ทันทีว่ามันถูกหรือแพง คุ้มหรือไม่คุ้ม

ไม่จำเป็นต้องได้ราคาถูกที่สุด เพราะมันเป็นไปไม่ได้ แต่ต้องได้ราคาดีกว่าคนส่วนใหญ่ และคุ้มค่ากับคุณภาพของสินค้า

2. ซื้อมาแพงเมื่อเทียบกับโครงการรอบๆ

มีคนเคยถามผมว่า"ลงทุนคอนโดน่าจะง่ายนะ แค่ซื้อให้ได้ราคาดี แล้วถือ" ไม่ใช่นะครับ หลายโครงการต่อให้ได้ราคารอบ VVIP ก็ยังไม่น่าลงทุน เพราะทำเล แบรน design หรือคุณภาพโดยรวม สู้โครงการคู่แข่งรอบๆ ไม่ได้ ยิ่งในปัจจุบัน บางโครงการราคาสูง แต่อัดงบการตลาดจน Sold out ได้ในวันแรกทางแก้เหมือนกับข้อแรกเลยขอแค่คุณรู้จริง จะรอดจากกับดักข้อนี้

3. แผนการลงทุนเปลี่ยนทุกวัน

ต้องยอมรับว่าลงทุนสมัยนี้มันเริ่มไม่ง่ายเหมือนสมัยก่อน คอนโดที่ปิดตาจิ้มก็กำไรหายากขึ้นมาก ยิ่งทำให้ต้องมีแผนการลงทุน คุณต้องเลือกองค์ประกอบทุกอย่างให้เข้ากับแผนการลงทุน เพื่อเสริมจุดเด่นให้เหนือคู่แข่ง

นักลงทุนจำนวนไม่น้อยที่ตอบไม่ได้ว่า แผนการลงทุนของคุณเป็นยังไง จนสุดท้ายมักจะตอบว่า"ยังไงก็ได้ขอแค่กำไร"

อย่างบางคนบอกว่าอยากรวยยาวๆ แบบไม่เร่งรีบ ด้วยการปล่อยเช่า แต่พอไปดู โครงการ ดันจองไปเพียงแค่เพราะได้ยินว่าคอนโดนี้กำลังอยู่ในกระแสและราคาน่าจะขึ้นในเดือนหน้า แบบนี้เสี่ยงมากนะครับ
คุณกำลังเล่นในสนามที่คุณไม่ถนัดด้วยแผนการที่คุณไม่ถนัด(หรือไม่มีแผน) ในขณะที่คู่แข่งอาวุธครบมือ

4. เลือกคอนโดไม่เข้ากับแผนการลงทุน

ตลาดปัจจุบันปรับสมดุลไวกว่าแต่ก่อนมาก คอนโดที่ปล่อยเช่าก็ได้ราคาขึ้นก็ดี หายากมากแล้วครับ ต้องเลือกอย่างใดอย่างนึง

ทำเลไหนที่แนวโน้มราคากำลังวิ่งขึ้น นักลงทุนจะไปดันราคาขาย จนทำให้ค่าเช่าที่ได้ไม่คุ้มกับราคา เพราะค่าเช่าเป็น Real demand ไม่ค่อยวิ่งตามราคาที่นักลงทุนเก็งกำไรกันเท่าไหร่

คอนโด Yield 8% ที่คนบอกว่าไม่มีแล้ว จริงๆ ยังมีนะครับ แค่มันอาจไม่ได้อยู่ในทำเลยอดฮิต ที่สามารถคาดหวังกำไรจากราคาขายได้เหมือนโซนยอดฮิตอย่างสุขุมวิท พระราม 9 หรือลาดพร้าว

ก่อนลงทุนต้องมีแผนการ และก่อนจ่ายเงินจองต้องมั่นใจว่ามันเข้ากับแผนการที่วางไว้ อย่าตัดสินใจรายวันตามอารมณ์

5. เก็งใบจองที่ตัวเองโอนไม่ไหว

ข้อนี้เป็นวิธี(เจ๊ง) ยอดฮิตเลย เพราะผลกำไรมันหอมหวน ล่อใจคนอยากรวยไวอย่างพวกเรามาก (ผมด้วย)

ยกตัวอย่าง คอนโด 2 ล้าน บางแห่งจองแค่ 20,000 ถ้าราคาคอนโดขึ้นแค่ 5% หรือ 100,000 บาท เท่ากับว่าเรากำไร 500% เมื่อเทียบกับเงินที่เราใช้จองทันที

แต่ๆ ถ้ามันเป็นแบบนั้นมันก็ดี แต่ถ้ามันไม่เป็นแบบนั้นหละ? สมัยนี้มันไม่ง่ายอย่างงั้น นอกจากต้องศึกษาก่อนเลือกคอนโดทุกครั้งแล้ว เราต้องมีแผนสำรองไว้เสมอว่าถ้าเราผ่อนดาวไปแต่ขายใบจองไม่ได้จะทำยังไง (อย่าคิดว่ายังไงก็ขายได้นะครับ นักลงทุนประสบการณ์สูงแค่ไหนก็พลาดได้)

โดยส่วนตัว ผมไม่เคยแนะนำให้ใครเก็งกำไรใบจองโดยที่โอนไม่ไหวเลย เพราะมันเหมือนการคาดหวัง และเอาเงินของเราไปแขวนไว้กับสิ่งที่เราควบคุมได้ยาก

กับดักทั้ง 5 ข้อมีคนติดกันเยอะมากนะครับ คอนโดไม่เหมือนบ้านที่มีมูลค่าที่ดินเต็มๆ มารองรับ ถ้าคุณไม่ศึกษา เปรียบเทียบอย่างระมัดระวัง เสียเงินฟรีได้ง่ายๆ

การลงทุนคอนโดมันง่าย สำหรับคนที่รักการลงทุนในเวลาเดียวกัน การลงทุนคอนโดมันยาก สำหรับคนที่แค่อยากได้เงินแต่ไม่อยากเรียนรู้

ทำให้เราได้ยิน 2 ประโยคที่ย้อนแย้งจากคนสองกลุ่มอยู่เสมอ เราฟังกลุ่มไหนดีหละ? ไม่ต้องฟังใครครับ ถ้าคุณอยากทำมันจริงๆ เรียนรู้เลย ลงมือทำทันที แล้วคุณจะรู้ด้วยตัวเองว่าประโยคไหนมันจริงสำหรับคุณ...

บทความน่าสนใจที่คุณต้องอ่าน

• กูรู้ กูรู พารวย ............ได้จริงหรือ
• รวมมิตรคำถามลงทุนปล่อยเช่าคอนโด
• ราคาถูกที่สุด ไม่มีอยู่จริง