เจาะลึกการลงทุนคอนโดเทล โอกาส ผลตอบแทน และความเสี่ยงที่ต้องเข้าใจก่อนลงสนามจริง 

“คอนโดเทล” คือหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนอสังหาฯ ที่หลายคนให้ความสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในหัวเมืองท่องเที่ยว แต่ก่อนที่จะตัดสินใจก้าวเข้าสู่สนามจริง เราขอพาไปทำความเข้าใจโมเดลการลงทุนรูปแบบนี้ให้ชัดเจนขึ้น ว่าจะได้รับผลตอบแทนยังไง และมีความเสี่ยงอะไรบ้างที่ต้องระวัง

คอนโดเทลคืออะไร ทำไมใคร ๆ ถึงอยากลงทุน

ฟังจากชื่อก็ชัดเจนอยู่แล้วว่า “คอนโดเทล” คือการผสมระหว่าง “Condominium” (คอนโดมิเนียม) กับ “Hotel” (โรงแรม) เป็นคอนโดที่มีการขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอย่างถูกต้อง จึงเป็นคอนโดที่มีบริการที่พักแบบรายวันหรือรายสัปดาห์เหมือนโรงแรม ซึ่งต่างจากคอนโดทั่วไปที่ที่ตามกฎหมายแล้ว ต้องปล่อยเช่าอย่างน้อย 30 วันขึ้นไป และไม่สามารถให้เช่าระยะสั้นได้

โดยผู้ซื้อจะยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเหมือนคอนโดทั่ว ๆ ไป แต่ในด้านการบริหารจัดการ ทางโครงการจะมีทีมงานมืออาชีพเข้ามาดูแลแบบครบวงจร ตั้งแต่การหาผู้เข้าพัก รับจองห้อง ดูแลลูกค้าในระหว่างการเข้าพัก ไปจนถึงการทำความสะอาดหลังเช็กเอาต์ เรียกได้ว่าเจ้าของแทบไม่ต้องลงแรงเองเลย

ผลตอบแทนการลงทุนคอนโดเทล

สำหรับผลตอบแทนการลงทุนคอนโดเทลในช่วงปีแรก ๆ ส่วนใหญ่ทางโครงการจะการันตีค่าตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ เช่น 8% ต่อปี ใน 3 ปีแรก สมมติว่าซื้อคอนโดมา 4,500,000 บาท เท่ากับว่าในช่วงเวลา 3 ปีนี้จะได้ค่าตอบแทน 4,500,000 × 8% = 360,000 บาท หรือตกเดือนละ 30,000 บาท 

หลังจากนั้นโครงการจะให้ผลตอบแทนโดยการแบ่งสัดส่วนรายได้ เช่น 60 (เจ้าของห้อง) : 40 (โครงการ) สมมติว่าเดือนนี้มีรายได้จากค่าเช่า 30,000 บาท เราก็จะได้ค่าตอบแทน 30,000 × 60% = 18,000 บาท ส่วนโครงการได้ 30,000 × 40% = 12,000 บาท

เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนทั้งสองรูปแบบ จะเห็นว่าในช่วงแรกที่โครงการการันตีผลตอบแทน เราจะได้รับเงินในจำนวนที่แน่นอนและคงที่ตลอดระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งช่วยให้เราอุ่นใจ เพราะไม่ว่าจะมีผู้เข้าพักมากน้อยแค่ไหน หรือเศรษฐกิจจะผันผวนยังไง รายได้ของเราก็ยังเท่าเดิม แต่ถ้าในช่วงไฮซีซั่นที่มีนักท่องเที่ยวเยอะ และห้องของเราสามารถสร้างรายได้ได้มากกว่าเปอร์เซ็นต์ที่โครงการรับประกันไว้ เราก็จะยังคงได้รับผลตอบแทนในจำนวนเท่าเดิม

ส่วนผลตอบแทนในรูปแบบการแบ่งปันรายได้ หากถึงฤดูกาลท่องเที่ยวที่มีความต้องการห้องพักสูง และสามารถปรับค่าเช่าได้มากขึ้นจากช่วงเวลาปกติ เราก็จะมีรายได้เพิ่มขึ้น แต่ข้อเสียคือ ถ้าเป็นช่วงโลว์ซีซั่น หรือมีสถานการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว ห้องของเราอาจมีผู้เข้าพักน้อยลง และทำให้รายได้ลดลงตามไปด้วย

จุดเด่นของการลงทุนคอนโดเทล

ไม่ต้องบริหารจัดการเอง

อย่างที่บอกไปว่าคอนโดเทลมีทีมงานมืออาชีพของโครงการคอยบริหารจัดการให้ตั้งแต่ต้นจนจบ เพราะฉะนั้นเราจึงไม่ต้องวุ่นวายกับการหาผู้เช่า ทำการตลาด รับจองห้องพัก ทำความสะอาด หรือดูแลแขกที่เข้าพักด้วยตัวเอง จึงเหมาะมากสำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา

ได้สิทธิเข้าพักฟรีแบบฟิน ๆ

เมื่อไหร่ที่เราไปเที่ยวหรือทำธุระในจังหวัดที่ซื้อคอนโดเทลไว้ ก็สามารถเข้าพักได้ฟรี โดยทางโครงการจะให้สิทธิเจ้าของห้องเข้าพัก 14-30 วัน/ปี แล้วแต่ข้อตกลงในสัญญา ทั้งนี้ ต้องแจ้งล่วงหน้าเพื่อดูความพร้อมของห้องก่อน 

รายได้จากการปล่อยเช่าสูง

โดยทั่วไปค่าเช่าที่พักระยะสั้นจะสูงกว่าค่าเช่ารายเดือนเมื่อเทียบตามสัดส่วนพื้นที่ ยกตัวอย่าง คอนโดขนาด 30 ตร.ม. ปล่อยเช่าระยะยาว 15,000 บาท/เดือน หรือเฉลี่ย 500 บาท/วัน แต่ถ้าปล่อยเช่ารายวัน อาจได้วันละ 1,000 - 1,500 บาท ขึ้นอยู่กับทำเลและบริการ ซึ่งหากมีอัตราเข้าพักที่ดี ก็จะสร้างรายได้รวมต่อเดือนได้สูงกว่า

ห้องได้รับการดูแลตามมาตรฐานโรงแรม

ด้วยความที่คอนโดเทล ถูกบริหารจัดการโดยทีมงานมืออาชีพในรูปแบบโรงแรม ดังนั้นห้องพักของเราก็จะได้รับการดูแลตามมาตรฐานโรงแรมอยู่เสมอ ดังนั้นจึงมั่นใจได้ว่า ทั้งเรื่องความสะอาด เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ต่าง ๆ จะถูกรักษาให้อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งานอยู่ตลอดเวลา 

ข้อจำกัดและความเสี่ยงของการลงทุนคอนโดเทล

อาจไม่สามารถเข้าพักได้ทุกเมื่อที่ต้องการ

แม้ว่าจะสามารถไปพักที่ห้องของตัวเองได้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไปเมื่อไหร่ก็ได้นะ ต้องแจ้งล่วงหน้าเพื่อให้โอเปอเรเตอร์เช็กความพร้อมของห้องก่อน เพราะถ้ามีลูกค้าจองห้องตรงกับวันที่เราจะไป ก็ต้องเลือกวันอื่นที่ห้องว่าง หรือบางโครงการอาจมีห้องสำรองให้เจ้าของพักแทน

รายได้ไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับอัตราเข้าพัก

หลังหมดช่วงการันตีผลตอบแทน ค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพักเป็นหลัก ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงไฮซีซั่นถือเป็นโอกาสทองที่จะได้ค่าเช่าสูงกว่าช่วงปกติ และมีแขกมาเข้าพักต่อเนื่อง แต่พอถึงช่วงโลว์ซีซั่น หรือเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างเช่นสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา มีคนเข้าพักน้อยลง รายได้ก็ลดลงตามไปด้วย

เจ้าของไม่มีสิทธิจัดการห้องเอง

คอนโดเทลส่วนใหญ่จะให้ทีมงานผู้เชี่ยวชาญเป็นผู้ดูแลการปล่อยเช่า 100% เจ้าของไม่สามารถหาลูกค้าเอง หรือเลือกให้เช่าหรือไม่ให้เช่าในบางช่วงเวลาได้ตามใจ ดังนั้นจึงต้องยอมรับในระบบการบริหารรวมของโครงการข้อนี้ แตกต่างจากคอนโดทั่วไปที่เจ้าของห้องมีสิทธิจัดการทุกอย่างเองหมด

ต้องจ่ายค่าบริการรายเดือน

นอกจากค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายตามปกติแล้ว คอนโดเทลยังมีค่าใช้จ่ายด้านการบริหารจัดการที่เราต้องเสียให้กับโครงการทุก ๆ เดือนตามที่ระบุในสัญญา และค่าใช้จ่ายที่ว่านี้ก็เป็นคนละส่วนกับส่วนแบ่งรายได้ด้วย นั่นเท่ากับว่าเราจะไม่ได้ค่าเช่าเต็มจำนวนเหมือนกับซื้อคอนโดทั่วไปปล่อยเช่า แถมยังต้องจ่ายค่าบริการรายเดือนด้วย

ก่อนลงทุนคอนโดเทล ควรพิจารณาอะไรบ้าง?

ทำเลต้องตอบโจทย์การท่องเที่ยวจริง

เลือกโครงการที่อยู่ในหัวเมืองท่องเที่ยวที่มีนักเดินทางตลอดปี เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา รวมถึงในบริเวณโดยรอบก็ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ใกล้สถานที่สำคัญ หรือเดินทางสะดวกสบาย เพราะมีโอกาสดึงดูดนักท่องเที่ยวได้มากกว่า ยิ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตด้านการท่องเที่ยวสูงเท่าไหร่ โอกาสที่ห้องของเราจะถูกจองและสร้างรายได้ก็ยิ่งมีมากเท่านั้น

ความน่าเชื่อถือของโครงการและทีมบริหาร

ทีมงานที่มาบริหารจัดการคอนโดเทล คือหนึ่งในปัจจัยที่ช่วยให้การลงทุนไปได้ดี เพราะถ้าเป็นแบรนด์โรงแรมหรือทีมมืออาชีพที่มีชื่อเสียงและประสบการณ์ยาวนาน ย่อมช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและมีฐานลูกค้าเดิมอยู่แล้ว รวมถึงมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี แต่ถ้าเป็นทีมที่ไม่เคยบริหารโรงแรมมาก่อน อาจส่งผลต่อคุณภาพการบริการและรายได้ในระยะยาว

ทำความเข้าใจรูปแบบผลตอบแทน

ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดเทล ควรทำความเข้าใจโมเดลผลตอบแทนอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็น การการันตีและระยะเวลาที่กำหนด หรือการแบ่งสัดส่วนรายได้ และเช็กให้ดีว่ามีค่าใช้จ่ายแฝงอะไรบ้าง เช่น ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ค่าซ่อมบำรุง หรือค่าบริการอื่น ๆ เพื่อจะได้คำนวณคร่าว ๆ ว่า เราจะมีรายได้สุทธิเดือนละเท่าไหร่ และคุ้มค่าที่จะลงทุนหรือไม่

สภาพคล่องในการขายต่อ 

แม้เป้าหมายของการลงทุนคอนโดเทล คือปล่อยเช่า แต่ก็ควรพิจารณาถึงโอกาสในการขายต่อในอนาคตด้วย เนื่องจากการขายคอนโดเทลอาจไม่ง่ายเหมือนคอนโดทั่วไป เพราะผู้ซื้อรายใหม่จะต้องรับเงื่อนไขของสัญญาบริหารจัดการโรงแรมต่อจากเรา ทำให้กลุ่มผู้ซื้ออาจแคบลง ดังนั้นอย่าลืมประเมินความต้องการของตลาดรอง และแนวโน้มราคาอสังหาฯ ในทำเลนั้นด้วย

คอนโดเทลเป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่น่าจับตา แต่ก่อนจะตัดสินใจก้าวเข้าสู่สนามนี้ ควรทำความเข้าใจโมเดลรายได้ให้ชัด และไม่ลืมประเมินความคุ้มค่าในระยะยาว เพราะแม้บางช่วงอาจสร้างรายได้สูง แต่ก็มีความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้ามเช่นกัน

บทความที่เกี่ยวข้อง

ความหมายคอนโดเทล เหมาะแก่การลงทุนเพิ่มรายได้

ปล่อยเช่าคอนโดรายวัน ผิดกฎหมายยังไง?

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่อยู่อาศัยพ่วงบริการ เพิ่มความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต