รายการโปรด
สร้างกระแสเงินสดจาก คอนโดปล่อยเช่า
ประสบการณ์จริงๆจากมนุษย์เงินเดือน
ผมขอยกตัวอย่างจากคอนโดจริงแห่งหนึ่งในไทย ใช้ตัวเลขจริง (ปัดเศษนิดหน่อยเพื่อให้อ่านง่าย) เพื่อมาอธิบายการสร้างกระแสเงินสดจาก คอนโดปล่อยเช่า แบบชัดๆ นะครับ
หมายเหตุ: ผมใช้ตัวเลขจริงจากห้องที่มนุษย์เงินเดือนทั่วไปจับต้องได้ เพื่อให้เห็นว่าทำได้จริง แต่ขอไม่เอ่ยชื่อคอนโดนะครับ เดี๋ยวจะกลายเป็นการโฆษณาชวนเชื่อไปอีก
มุมมองก่อนเข้าซื้อ
ก่อนเข้าซื้อ ผมทำการสำรวจตลาดจนมั่นใจว่าทำเลนี้ห้อง studio 30 ตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้ที่ราคา 8,000-10,000 บาทต่อเดือนและมีความต้องการหนาแน่น มีคนเดินหาห้องเช่ากันเพียบ
คำนวณคร่าวๆ ด้วยค่าเช่าระดับนี้ ผมลงพื้นที่เพื่อหาคอนโดที่โดนใจตลาดและราคาอยู่ในช่วง 1.2-1.5 ล้าน จนได้ไปเจอคอนโดนึงที่ราคา walk-in ที่ 1.25 ล้าน และมีทุกอย่างครบตามที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ จริงๆ ราคานี้ก็ลงทุนได้แล้วนะครับ แต่ผมก็ยังคงติดต่อทีมงานเพื่อหาราคานักลงทุน จนสุดท้ายได้ไปที่ 1.12 ล้าน (ราคาโปรโมชั่น)
เข้าซื้อปีแรก
ด้วยความที่ราคาซื้อค่อนข้างดีเลยสามารถกู้เงินธนาคาร 1.2 ล้าน เอาเงินส่วนต่าง 80,000 มาจัดการกับค่าโอนและค่าตกแต่ง ความที่คอนโดโดนใจกลุ่มเป้าหมายและราคาอยู่ในช่วงที่ลูกค้าพอใจ ผมปล่อยห้องได้ก่อนจะแต่งเสร็จ อารมณ์ประมาณโอนวันนี้ แต่งเสร็จอาทิตย์หน้า ผู้เช่าเข้าวันถัดไปเลย
สรุป"เงินสด"ในปีแรก
- ไม่ได้ใช้เงินสดตัวเองในการครอบครอง
- ค่าผ่อนต่อเดือน 7,700 บาท
- ค่าส่วนกลาง 800 บาท
- ค่าเช่าต่อเดือน 9,000 บาท
- กระแสเงินสดจากค่าเช่า 500*12=6,000 บาท
- กระแสเงินสดจากการเอาดอกบ้านไปลดภาษี = 48,000*20%=9600 บาท
- สิ้นปียอดหนี้ลดลงจาก 1.2 เหลือ 1.15 ล้านบาท
ปีที่สองและสาม
ผมก็คุยกับผู้เช่าเป็นระยะเพื่อสร้างความสัมพันธ์และช่วยแก้ปัญหาเป็นครั้งคราว นอกจากนั้นแล้วไม่ได้ต้องทำอะไรเป็นพิเศษ
สรุป"เงินสด"ปีที่ 2-3
- กระแสเงินสดจากค่าเช่า =500*12*2=12,000 บาท
- กระแสเงินสดจากการลดภาษี=9600*2=19,200 บาท
- สิ้นปีที่สามยอดหนี้ลดลงเหลือ 1.05 ล้านบาท
พอครบสามปี
- Refinance ยอดหนี้กลับไปที่ 1.2 ล้าน เอาเงินสด 150,000 ออกมาเพื่อไปลงทุนอย่างอื่นต่อ
หลังจากสี่ปี
- กินกระแสเงินสดจากค่าเช่าและลดหย่อนภาษีไปเรื่อยๆ
- เมื่อโอกาสเหมาะสมอาจเพิ่มค่าเช่าเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด
- ของในห้องถ้ามีเสียหายก็เอาเงินประกันของผู้เช่าและจ่ายเพิ่มนิดหน่อยด้วยตัวเองเพื่อ renovate
- ทุกๆ 3 ปีก็ refinance กินเงินก้อน
Happy Happy 3 ปีแรกได้เงินสดออกมาเกือบ 200,000 พร้อมทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสดให้คุณได้ไปตลอด เจ๋งมาก
จากตัวอย่างข้างบน น่าจะเห็นภาพมากขึ้นเนอะว่านักลงทุนเค้าสร้างกระแสเงินสดกันยังไงและมาจากทางไหนบ้าง คุณอาจต้องใจเย็นนิดนึง ลองคิดง่ายๆ ถ้าคุณเห็นว่ากระแสเงินสดต่อเดือนจากค่าเช่าแค่ 500 บาทแล้วคิดว่าน้อยไม่น่าทำ นั่นเพราะคุณลืมไปว่ากระแสเงินสดมันมาจากหลายทางและมันจะโตขึ้นเรื่อยๆ ตามเวลา เงินเลี้ยงตัวมันเองได้
ในระยะยาวคุณไม่ต้องลงทุน"เวลา"เพิ่มมากนัก ในเวลาเดียวกันคุณสามารถลงทุนได้เพิ่มอีกหลายหลังเพราะคุณไม่ได้ใช้เงินสดส่วนตัว ลองคิดง่ายๆ ตัวอย่างข้างบนเกิดจากคอนโดแค่หลังเดียวเองนะ และคุณไม่ได้ใช้เงินสดส่วนตัวเลย! ถ้าคุณลงทุนแบบเดียวกัน 3 หลังเลยหละ ? อะไรจะเกิดขึ้น !!! ก็ได้ 3 เท่าเลยน่ะสิครับ
ถ้าใครสนใจรายละเอียดเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นวิธีการเลือกคอนโด ทำไมเราต้อง refinance วิธีการหาผู้เช่า หรือแม้แต่"ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโด" ลองตามอ่านบทความที่ผมเคยเขียนได้เลยครับอ่านได้ที่นี่ คลิกอ่านเลย
ฝากๆ สุดท้าย ผมเขียนบทความนี้ขึ้นเพื่อให้เห็นว่า"มันทำได้จริงครับ" แค่มันอาจต้องใช้ความทุ่มเทเพื่อเป็นนักลงทุนที่ดี และใช้ความอดทนรอคอยให้เงินงอกเงยหลังจากที่ลงทุนไปแล้ว แต่ผมว่ามันคุ้มนะในระยะยาว
อย่าไปพยายามฟังใครที่บอกว่า"ทำไม่ได้หรอก" ถ้าคุณไปถามคนที่ทำไม่ได้ เค้าก็จะบอกคุณว่าทำไม่ได้ ถ้าคุณอยากสำเร็จ ให้เปิดใจให้กว้าง คนทำไม่ได้ก็เยอะ แต่คนทำได้ก็เยอะนะ "ทำไมคุณถึงต้องเป็นคนที่ทำไม่ได้หละ?" ถ้าไม่รู้จะเริ่มยังไง ลองศึกษาจากคนที่"ทำได้"ครับ คนที่ประสบความสำเร็จพวกนี้เค้าพร้อมที่แชร์เสมอ ถ้าคุณพร้อมรับและตั้งใจจริงเป็นกำลังใจให้ครับ
สรุปเหตุการณ์คนผ่อนบ้านไม่ไหว แบงค์ปฏิเสธสินเชื่อ ผ่อนบ้านแพง
2024-03-11
โดนเวนคืนที่ดิน ได้เงินเท่าไหร่ จะเช็กได้ยังไงว่าเราอยู่แนวเวนคืน
2024-07-31
15 ดอกไม้กลิ่นหอม เพิ่มความหอมและความสดชื่นให้คนในบ้าน
2024-09-09
ไม่เข้าประชุมเจ้าของร่วม มีผลเสียอย่างไรบ้าง ?
2020-07-07
ต่อรองราคาบ้านและคอนโดอย่างไรให้คุ้มค่ามากที่สุด
2024-09-13
ก็ดีได้รู้ข่าวสารเกี่ยวกับคอนโดเร็วดีค่ะ
ชอบในการการลงบทความที่รวดเร็วค่ะ
บทความดีๆ อ่านแล้วตัดสินใจง่ายขึ้นเลยค่ะ
อ่านแล้วต้องอุทานว่า เริ่ด!!!
เขียนได้ดีมากค่ะ
รีวิวดี ภาพชัดเจน