Invest

สร้างกระแสงเงินสดจากการปล่อยเช่าคอนโด ประสบการณ์จริงๆจากมนุษย์เงินเดือน

Salaryman Estator 2020-04-10 11:57:17

  

 

สร้างกระแสเงินสดจาก คอนโดปล่อยเช่า

ประสบการณ์จริงๆจากมนุษย์เงินเดือน

 

 

ผมขอยกตัวอย่างจากคอนโดจริงแห่งหนึ่งในไทย ใช้ตัวเลขจริง (ปัดเศษนิดหน่อยเพื่อให้อ่านง่าย) เพื่อมาอธิบายการสร้างกระแสเงินสดจาก คอนโดปล่อยเช่า แบบชัดๆ นะครับ

 

 

หมายเหตุ: ผมใช้ตัวเลขจริงจากห้องที่มนุษย์เงินเดือนทั่วไปจับต้องได้ เพื่อให้เห็นว่าทำได้จริง แต่ขอไม่เอ่ยชื่อคอนโดนะครับ เดี๋ยวจะกลายเป็นการโฆษณาชวนเชื่อไปอีก

 

 

มุมมองก่อนเข้าซื้อ

 

ก่อนเข้าซื้อ ผมทำการสำรวจตลาดจนมั่นใจว่าทำเลนี้ห้อง studio 30 ตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้ที่ราคา 8,000-10,000 บาทต่อเดือนและมีความต้องการหนาแน่น มีคนเดินหาห้องเช่ากันเพียบ

 

คำนวณคร่าวๆ ด้วยค่าเช่าระดับนี้ ผมลงพื้นที่เพื่อหาคอนโดที่โดนใจตลาดและราคาอยู่ในช่วง 1.2-1.5 ล้าน จนได้ไปเจอคอนโดนึงที่ราคา walk-in ที่ 1.25 ล้าน และมีทุกอย่างครบตามที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ จริงๆ ราคานี้ก็ลงทุนได้แล้วนะครับ แต่ผมก็ยังคงติดต่อทีมงานเพื่อหาราคานักลงทุน จนสุดท้ายได้ไปที่ 1.12 ล้าน (ราคาโปรโมชั่น)

 

 

เข้าซื้อปีแรก

 

ด้วยความที่ราคาซื้อค่อนข้างดีเลยสามารถกู้เงินธนาคาร 1.2 ล้าน เอาเงินส่วนต่าง 80,000 มาจัดการกับค่าโอนและค่าตกแต่ง ความที่คอนโดโดนใจกลุ่มเป้าหมายและราคาอยู่ในช่วงที่ลูกค้าพอใจ ผมปล่อยห้องได้ก่อนจะแต่งเสร็จ อารมณ์ประมาณโอนวันนี้ แต่งเสร็จอาทิตย์หน้า ผู้เช่าเข้าวันถัดไปเลย

 

สรุป"เงินสด"ในปีแรก


- ไม่ได้ใช้เงินสดตัวเองในการครอบครอง


- ค่าผ่อนต่อเดือน 7,700 บาท


- ค่าส่วนกลาง 800 บาท


- ค่าเช่าต่อเดือน 9,000 บาท


- กระแสเงินสดจากค่าเช่า 500*12=6,000 บาท


- กระแสเงินสดจากการเอาดอกบ้านไปลดภาษี = 48,000*20%=9600 บาท


- สิ้นปียอดหนี้ลดลงจาก 1.2 เหลือ 1.15 ล้านบาท

 

 

ปีที่สองและสาม

 

ผมก็คุยกับผู้เช่าเป็นระยะเพื่อสร้างความสัมพันธ์และช่วยแก้ปัญหาเป็นครั้งคราว นอกจากนั้นแล้วไม่ได้ต้องทำอะไรเป็นพิเศษ

 

สรุป"เงินสด"ปีที่ 2-3


- กระแสเงินสดจากค่าเช่า =500*12*2=12,000 บาท


- กระแสเงินสดจากการลดภาษี=9600*2=19,200 บาท


- สิ้นปีที่สามยอดหนี้ลดลงเหลือ 1.05 ล้านบาท

 

 

 

พอครบสามปี

 

- Refinance ยอดหนี้กลับไปที่ 1.2 ล้าน เอาเงินสด 150,000 ออกมาเพื่อไปลงทุนอย่างอื่นต่อ

 

 

 

หลังจากสี่ปี

 

- กินกระแสเงินสดจากค่าเช่าและลดหย่อนภาษีไปเรื่อยๆ


- เมื่อโอกาสเหมาะสมอาจเพิ่มค่าเช่าเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด


- ของในห้องถ้ามีเสียหายก็เอาเงินประกันของผู้เช่าและจ่ายเพิ่มนิดหน่อยด้วยตัวเองเพื่อ renovate 


- ทุกๆ 3 ปีก็ refinance กินเงินก้อน

 

Happy Happy smiley  3 ปีแรกได้เงินสดออกมาเกือบ 200,000 พร้อมทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสดให้คุณได้ไปตลอด เจ๋งมาก
 

 

จากตัวอย่างข้างบน น่าจะเห็นภาพมากขึ้นเนอะว่านักลงทุนเค้าสร้างกระแสเงินสดกันยังไงและมาจากทางไหนบ้าง คุณอาจต้องใจเย็นนิดนึง ลองคิดง่ายๆ ถ้าคุณเห็นว่ากระแสเงินสดต่อเดือนจากค่าเช่าแค่ 500 บาทแล้วคิดว่าน้อยไม่น่าทำ นั่นเพราะคุณลืมไปว่ากระแสเงินสดมันมาจากหลายทางและมันจะโตขึ้นเรื่อยๆ ตามเวลา เงินเลี้ยงตัวมันเองได้

 

ในระยะยาวคุณไม่ต้องลงทุน"เวลา"เพิ่มมากนัก ในเวลาเดียวกันคุณสามารถลงทุนได้เพิ่มอีกหลายหลังเพราะคุณไม่ได้ใช้เงินสดส่วนตัว ลองคิดง่ายๆ ตัวอย่างข้างบนเกิดจากคอนโดแค่หลังเดียวเองนะ และคุณไม่ได้ใช้เงินสดส่วนตัวเลย! ถ้าคุณลงทุนแบบเดียวกัน 3 หลังเลยหละ ? อะไรจะเกิดขึ้น !!! ก็ได้ 3 เท่าเลยน่ะสิครับ

 

ถ้าใครสนใจรายละเอียดเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นวิธีการเลือกคอนโด ทำไมเราต้อง refinance วิธีการหาผู้เช่า หรือแม้แต่"ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโด" ลองตามอ่านบทความที่ผมเคยเขียนได้เลยครับอ่านได้ที่นี่ คลิกอ่านเลย

 

ฝากๆ สุดท้าย ผมเขียนบทความนี้ขึ้นเพื่อให้เห็นว่า"มันทำได้จริงครับ" แค่มันอาจต้องใช้ความทุ่มเทเพื่อเป็นนักลงทุนที่ดี และใช้ความอดทนรอคอยให้เงินงอกเงยหลังจากที่ลงทุนไปแล้ว แต่ผมว่ามันคุ้มนะในระยะยาว

 

อย่าไปพยายามฟังใครที่บอกว่า"ทำไม่ได้หรอก" ถ้าคุณไปถามคนที่ทำไม่ได้ เค้าก็จะบอกคุณว่าทำไม่ได้ ถ้าคุณอยากสำเร็จ ให้เปิดใจให้กว้าง คนทำไม่ได้ก็เยอะ แต่คนทำได้ก็เยอะนะ "ทำไมคุณถึงต้องเป็นคนที่ทำไม่ได้หละ?"  ถ้าไม่รู้จะเริ่มยังไง ลองศึกษาจากคนที่"ทำได้"ครับ คนที่ประสบความสำเร็จพวกนี้เค้าพร้อมที่แชร์เสมอ ถ้าคุณพร้อมรับและตั้งใจจริงเป็นกำลังใจให้ครับ 

 

 

Salaryman Estator

 

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ