ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ปี 63 เปลี่ยน ผลจากธุรกิจและการท่องเที่ยวชะงัก

ปี 2563 เป็นปีที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงหลายประการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของประเทศไทย ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก รายงานว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดในด้านปริมาณการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในตลาดค้าปลีกลดลง และตลาดโรงแรมพยายามต่อสู้เพื่อรักษากระแสเงินสด

ตลาดอาคารสำนักงาน

การทำงานจากที่บ้านไม่เพียงแต่เป็นมาตรการที่ใช้รักษาระยะห่างทางสังคมในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 เท่านั้น แต่จะเป็นสิ่งที่จะยังคงดำเนินต่อไปหลังจากนี้ หลายบริษัทได้มีการทบทวนกลยุทธ์ในการจัดพื้นที่ทำงาน (Workplace Strategy) และบางแห่งก็เริ่มเปลี่ยนแปลงวิธีการทำงานและสถานที่ทำงานของแต่ละหน่วยธุรกิจในองค์กร 

พฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปรวมถึงแรงกดดันด้านการเงินส่งผลให้ผู้เช่าหลายรายลดขนาดพื้นที่สำนักงานลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสำนักงานระดับเกรดบีที่ตั้งอยู่นอกใจกลางธุรกิจหรือนอกซีบีดี ซึ่งผู้เช่ามีความอ่อนไหวมากกว่าในเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน และการที่ผู้เช่าบางรายไม่สามารถย้ายเข้าสำนักงานได้เพราะไม่สามารถเข้าตกแต่งพื้นที่สำนักงานในช่วงที่มีการล็อกดาวน์ได้

จึงทำให้แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานมีเพิ่มขึ้นเพียง 21,000 ตารางเมตร ขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้วเพิ่มขึ้น 128,000 ตารางเมตร แต่อย่างไรก็ตาม แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ยังพบว่า มีการเช่าพื้นที่ล่วงหน้าเกิดขึ้นในกลุ่มธุรกิจที่มีการขยายตัวอย่างอี-คอมเมิร์ซและแพลตฟอร์มด้านเทคโนโลยีที่มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว

จากการสำรวจของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่าพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 มีปริมาณ 9.17 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยโครงการสำคัญที่แล้วเสร็จในปีนี้คือ สปริง ทาวเวอร์ และเดอะ พาร์ค ที่สร้างแล้วเสร็จในไตรมาสแรก โดยปีนี้มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาด 345,900 ตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นจาก 6.9% ณ สิ้นปี 2562 เป็น 8.9% ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 

ในขณะที่อัตราการใช้พื้นที่โดยรวมในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงเล็กน้อย มาอยู่ที่ 91.1% แต่พื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้ดีที่สุดในปีนี้อยู่ในกลุ่มอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่นอกซีบีดี ซึ่งมีพื้นที่สำนักงานในย่านนี้ทั้งหมดเพียง 674,000 ตารางเมตรหรือ 7.4% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในตลาดการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนและการพัฒนาของเมืองได้ทำให้อาคารสำนักงานคุณภาพดีนอกซีบีดีซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่าทำเลในซีบีดีอยู่มากได้รับความน่าสนใจมากขึ้น 

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคการุณย์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “ในปีนี้ มีการขยับค่าเช่าไม่มากนัก เนื่องจากเจ้าของอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ยังคงค่าเช่าในอัตราเดิมเพื่อรักษาผู้เช่า รวมถึงช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ เจ้าของอาคารบางรายยังเสนอส่วนลดพิเศษสำหรับช่วงเวลาสั้นๆ ในไตรมาส 2 และ 3 เพื่อช่วยเหลือธุรกิจที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19”

“ความท้าทายหลักที่ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญยังคงเป็นเรื่องพื้นที่สำนักงานใหม่อีกกว่า 1.17 ล้านตารางเมตรที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ตลาดภายในสามปีข้างหน้านี้”

ตลาดพื้นที่ค้าปลีก

ธุรกิจค้าปลีกของไทยต้องเผชิญกับจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าและอำนาจการจับจ่ายใช้สอยของลูกค้าที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคก็ลดลงสู่จุดต่ำสุดในรอบ 20 ปีเมื่อเดือนเมษายน 2563  โดยลดลงมาอยู่ที่ 47.2  แม้ว่าความเชื่อมั่นจะปรับตัวดีขึ้นในเดือนต่อๆ มาแต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ห่างจากช่วงก่อนโควิด-19 ธุรกิจที่หยุดชะงักไปและภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นได้ทำให้หนี้ครัวเรือน ณ ไตรมาส 2 ปี 2563 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 83.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) จาก 78.9% ในปีที่แล้ว

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี รายงานว่า พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 7.8 ล้านตารางเมตร ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมาจากโครงการค้าปลีกใหม่ 12 โครงการที่เปิดให้บริการ ซึ่งมีพื้นที่รวม 100,000 ตารางเมตร และสยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ตถือเป็นการโครงการที่ใหญ่ที่สุดในปีนี้

ขณะที่อัตราการใช้พื้นที่ค้าปลีกโดยรวมในตลาดยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 96% แต่แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เริ่มเห็นว่าการพัฒนาโครงการค้าปลีกในย่านใจกลางกรุงเทพฯ เริ่มลดลง ซึ่งโครงการลักษณะนี้มักต้องอาศัยความต้องการจากนักท่องเที่ยวมากกว่าคนไทย ซึ่งต่างจากโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมือง ผู้ค้าปลีกบางรายโดยเฉพาะอาหารและเครื่องดื่ม กำลังพิจารณาลดการใช้พื้นที่ต่อสาขาและเน้นไปที่บริการจัดส่งมากขึ้นตามการเติบโตของการใช้บริการสั่งอาหารออนไลน์ในประเทศไทย

“แนวโน้มในธุรกิจค้าปลีกที่สำคัญในปีนี้ คือ การเติบโตอย่างเห็นได้ชัดของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซในไทย และวิธีที่ผู้ค้าปลีกปรับตัวเข้ากับการค้าปลีกออนไลน์หลังจากมีการใช้มาตรการรักษาระยะห่างทางสังคม เราได้มีการพูดถึงกันมาตลอดถึงเรื่องความจำเป็นในการใช้ช่องทางการค้าที่หลากหลาย (Omni-channel) ในช่วงเวลาที่ตลาดค้าปลีกเกิดการเปลี่ยนแปลง  และโควิด-19 ได้เป็นตัวเร่งให้เปลี่ยนแปลงเกิดเร็วขึ้น” นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

ธุรกิจค้าปลีกจะฟื้นตัวจากโควิด-19 ได้เร็วเพียงใดนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่ามาตรการกระตุ้นจากภาครัฐมีประสิทธิภาพเพียงใด เช่น โครงการ “คนละครึ่ง” และ “เราเที่ยวด้วยกัน” รวมถึงจะมีการผ่อนปรนข้อจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศเมื่อใด พื้นที่ค้าปลีก โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ไม่สามารถอาศัยเพียงความต้องการภายในประเทศเท่านั้นในระยะยาว

ตลาดโรงแรม

ธุรกิจท่องเที่ยวซึ่งเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมสำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้รับผลกระทบอย่างมากในปีนี้ เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาตั้งแต่ไตรมาส 2 โดยจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2563 อยู่ที่ 6.7 ล้านคน เทียบกับเกือบ 30 ล้านคนในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

โรงแรมในกรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ที่ 6.7% ในเดือนเมษายนหลังจากมีการล็อกดาวน์ในประเทศ แต่ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 13.7% ในไตรมาส 3 ปี 2563 โดยอาศัยเพียงการเข้าพักแบบ Staycation หรือการพักผ่อนในสถานที่ใกล้ๆ เท่านั้น แม้จะมีการยกเลิกมาตรการล็อกดาวน์ในเดือนมิถุนายนและโรงแรมต่างๆ ได้รับอนุญาตให้กลับมาเปิดดำเนินการได้ แต่ตลาดก็ไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนของการฟื้นตัวเนื่องจากข้อจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศยังคงมีอยู่

โรงแรมบางแห่งตัดสินใจเปิดให้บริการห้องพักบางส่วนพร้อมเสนอส่วนลด ขณะที่บางแห่งเปิดให้บริการเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่มเพื่อสร้างรายได้บางส่วนเป็นการช่วยรักษากระแสเงินสด “เจ้าของโรงแรมบางแห่งกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่เคยวางแผนมาก่อน คือ สถานการณ์ที่ไม่มีนักท่องเที่ยวนานกว่า 9 เดือน

ซึ่งทำให้ต้องตกอยู่ภายใต้แรงกดดันและทำให้บางคนตัดสินใจเสนอขายโรงแรม อย่างไรก็ตาม ความคาดหวังของผู้ขายและผู้ซื้อยังมีความแตกต่างกันค่อนข้างมากซึ่งทำให้การซื้อขายเป็นไปได้ยาก ซีบีอาร์อีเชื่อว่าความแตกต่างนี้จะลดลงในปีหน้าเพราะผู้ขายมีแรงกดดันเพิ่มมากขึ้น” นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็น

ณ ไตรมาส 3 ปี 2563 ในกรุงเทพฯ มีโรงแรมทั้งสิ้นเกือบ 50,000 ห้อง เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเพียง 2.8% เนื่องจากมีโรงแรมใหม่เปิดให้บริการในปีนี้ไม่มากนัก จากข้อมูลที่มีการประกาศแผนออกมา แผนกวิจัย ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีโรงแรมอีกราว 9,200 ห้องที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดโรงแรมของกรุงเทพฯ ภายในปี 2566 ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงมากยิ่งขึ้น