ส.คอนโดฟันธงตลาด ดีกระจุก-แย่กระจาย อสังหาแพงมาแรงสุดรอบ 8 ปี-ที่ดินขาดช่วงทุบโครงการแนวราบ

อสังหาฯไตรมาส 1/60 "คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์" กอดคอกันโต 16-31% "บ้านเดี่ยว" แป้กมูลค่าติดลบ -8% เผยปัญหาใหม่ของดีเวลอปเปอร์ปีนี้แลนด์แบงก์ในมือขาดช่วงเพราะราคาปรับสูงขึ้นทุกวัน ชี้มี 5 ปัจจัยเขย่าการเปลี่ยนแปลง จับตาสินค้าราคาแพงยูนิตเกิน 10 ล้านมาแรงสุดในรอบ 8 ปี (2552-2559)

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมี่ยม ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วมากในช่วงปี 2559-2560 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างองค์กรและโครงสร้างธุรกิจ เทรนด์มาแรงคือลูกค้าตลาดพรีเมี่ยมหรือตลาดบน โดยมูลค่าตลาดของเซ็กเมนต์นี้มีการเติบโตทั้งรายได้และส่วนแบ่งการตลาด
 

8-11 บิ๊กแบรนด์กวาดเรียบ
 

ทั้งนี้ สถิติตลาดอสังหาฯไตรมาส 1/60 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มียอดขายรวมกัน 98,013 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโตในแง่มูลค่า 14% เทียบกับไตรมาส 1/59 ที่มีมูลค่าตลาดรวม 85,835 ล้านบาท มียูนิตขายรวม 26,365 ยูนิต เติบโต 10% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยพบว่าเป็นยอดขายของผู้ประกอบการรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์ 11 บริษัท คิดเป็นสัดส่วน 56% 
 

แบ่งเป็นยอดขายตลาดคอนโดมิเนียม 50,936 ล้านบาท เติบโตในแง่มูลค่า 31% ในขณะที่มียูนิตขายรวมกัน 14,072 ยูนิต เติบโต 15% และเป็นยอดขายของบิ๊กแบรนด์เพียง 8 บริษัท คิดเป็นสัดส่วน 58% 
 

ตลาดทาวน์เฮาส์มียอดขายรวม 20,110 ล้านบาท เติบโต 16% เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลางหันมาลงทุนเปิดตัวจำนวนมากขึ้น โดยอยู่ในมือ 8 บริษัท มาร์เก็ตแชร์รวมกัน 56% 
 

ในขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวมียอดขายรวม 18,844 ล้านบาท ติดลบ -18% อยู่ในมือบิ๊กแบรนด์ 9 บริษัท มาร์เก็ตแชร์รวมกัน 60%
 

"จะเห็นว่าตลาดอยู่ในมือรายใหญ่ 8-11 บริษัทเท่านั้น มีข้อสังเกตว่า คอนโดฯในกรุงเทพฯมีแรงกดดันจากต้นทุนราคาที่ดินแพงมาก ทำให้การลงทุนถูกผูกขาดอยู่กับผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น ที่สามารถลงทุนในโครงการที่ดินแพง ๆ ได้"
 

ตลาดบนขายดีกระจุกตัว
 

นายประเสริฐกล่าวว่า ความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจเป็นกลุ่มตลาดราคาแพง โดยมูลค่าตลาดรวมไตรมาส 1/60 จำนวน 98,013 ล้านบาท เป็นส่วนแบ่งตลาดกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาทถึง 38% 
 

โฟกัสคอนโดฯที่มีมูลค่าตลาดรวม 50,936 ล้านบาท พบว่ากลุ่มราคาที่ทำให้ตลาดโตเป็นของราคาเกิน 10 ล้านบาทถึง 71% มูลค่ารวม 14,934 ล้านบาท หรือมูลค่า 1 ใน 3 ของตลาดรวมในเขตกรุงเทพฯ แต่นับจำนวนยูนิตมีเพียง 581 ยูนิตเท่านั้น ที่สำคัญยังพบด้วยว่าเป็นยอดขายของผู้ประกอบการเพียง 4 บริษัท ได้แก่ โครงการ 98 ไวร์เลส ของค่ายแสนสิริ, รีเสิร์ฟ ทองหล่อ ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท, 28 ชิดลม ค่ายเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, เดอะแบงค็อก ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และบางยูนิตของโครงการศุภาลัย โอเรียนทอล สุขุมวิท 39
 

"ทิศทางที่เห็นไตรมาสแรกตลาดดีกระจุกตัว ไม่ได้โตแบบกระจาย ผู้ประกอบการบางคนบ่นอุบ ยอดขายแย่มากเลยเพราะไม่ใช่ส่วนที่โต การโตได้รับการกระจุกตัว คนที่ไม่ได้รับยอดขายก็เลยบ่นเพราะไม่ได้มองเห็นภาพตลาดรวม สรุปก็คือตลาดดีกระจุกแย่กระจาย"
 

มึนตึ้บแลนด์แบงก์ขาดช่วง
 

ส่วนทาวน์เฮาส์ให้โฟกัส 3-4 บริษัท อาทิ พฤกษาฯ มีมาร์เก็ตแชร์มากกว่า 20% บริษัทที่มาแรงคือค่ายโกลเด้นแลนด์ และมีคู่แข่งสำคัญจากค่ายเอพี (ไทยแลนด์) และควอลิตี้เฮ้าส์ ลงทุนต่อเนื่องทำให้ตลาดรวมโต 16% ดังกล่าว
 

มูลค่าขายเทียบรายไตรมาสพบว่า ไตรมาส 1/60 อยู่ที่ 20,110 ล้านบาท เกือบทำนิวไฮจากไตรมาส 1/58 ที่มีมูลค่า 23,024 ล้านบาท ไตรมาส 1/59 อยู่ที่ 17,104 ล้านบาท ทำให้ไตรมาสแรกปีนี้เทียบกับช่วงเดียวกันโตได้ 16% และถ้าเทียบกับไตรมาส 4/59 โตถึง 22% เช่น ค่ายโกลเด้นแลนด์ เปิดตัวทำเลลาดกระบัง อ่อนนุช นนทบุรี ทำยอดขายบริษัทเดียว 2,000 กว่าล้านบาท
 

จุดเปลี่ยนแปลงต้องจับตาบ้านเดี่ยวที่มีการเติบโตติดลบ -18% สาเหตุเพราะปี 2559 ตลาดรวมมีการเติบโตนิวไฮ 85,236 ล้านบาท ซัพพลายหลักมาจากการเปิดตัวโครงการของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในขณะที่ไตรมาส 1/60 ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ จึงเห็นการขาดช่วงเล็กน้อยของยอดขาย
 

"ปัญหาของผู้ประกอบการทุกคนในปีนี้ ยอดขายดีไม่ว่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ คีย์ซักเซสมาจากแลนด์แบงก์เก่าราคาเดิม ผู้ประกอบการต้องการสร้างยอดขายเพื่อผลักดันการเติบโต จึงเอาแลนด์แบงก์เดิมมาลงทุน วันนี้ถ้าซื้อที่ดินในทำเลเดิมจะขายราคาปัจจุบันไม่ได้แล้ว เริ่มเห็นการขาดช่วงของแลนด์แบงก์ที่นำมาพัฒนาโครงการ"
 

ลูกค้าซื้อลงทุนโผล่แจม
 

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯนายประเสริฐกล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงของปี2559 เป็นต้นมามีการปรับองค์กรและปรับโครงสร้างธุรกิจ ภาพปีนี้มีปัจจัยต้องคำนึงมากขึ้น 5 ปัจจัยด้วยกัน เริ่มจาก 1.โครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงจากเดิมรายใหญ่กินมาร์เก็ตแชร์รายกลาง-เล็ก ไปสู่การมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่เข้ามาแข่งขันกับบิ๊กแบรนด์ในวงการ
 

2.การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของผู้ประกอบการจากเดิมเป็นบริษัทในวงการมีขนาดเล็ก-กลาง-ใหญ่ไปสู่การจอยต์เวนเจอร์ในประเทศและต่างประเทศมากขึ้น3.โครงสร้างในฝั่งผู้ซื้อก็มีการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน จากเดิมมีเรียลดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง, ซื้อลงทุนปล่อยเช่า และซื้อลงทุนเก็งกำไร ไปสู่การซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุน (Investment Demand) มากขึ้น เป้าหมายซื้ออสังหาฯ ลงทุนให้ชนะเงินเฟ้อ
 

4.จุดขายและรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลง เดิมเน้นทำเล+ราคา+โปรดักต์ ไปสู่การนำเสนอจุดขายที่ซับซ้อนมากขึ้นในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส เนื่องจากกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่เข้าสู่วงการพัฒนาที่ดินมีความพร้อม เช่น โรงแรม ค้าปลีก สำนักงานให้เช่า 
 

และ 5.เงื่อนไขในด้านที่ดิน เดิมเป็นแบบโอนกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (Freehold) แต่เนื่องจากราคาแพงขึ้นและที่ดินหายาก ทำให้ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการหันไปใช้ทางเลือกในการเช่าระยะยาวหรือลีสโฮลด์ (Leasehold) เนื่องจากเจ้าของที่ดินหน่วยงานรัฐเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ทำเลในเมือง ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1494217589