“กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ขึ้นแท่นทำเลทองบ้านหรู ขายก็ดีลงทุนก็ได้ พบผลตอบแทนจากการเช่า 7.5–10% ต่อปี

ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมีทำเลไม่กี่ทำเลที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก และบางทำเลกลายเป็นทำเลเก่าที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ลดลง เนื่องจากไม่มีที่ดินในการพัฒนาและราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาบ้านในระดับราคาเดียวกันหรือใกล้เคียงกับโครงการที่เคยพัฒนาและเปิดขายมาก่อนหน้านี้

อีกทั้งกำลังซื้อปัจจุบันของทำเลนั้น ๆ อาจจะยังไม่สามารถตอบสนองได้เพียงพอ และมีทำเลศักยภาพอื่นเกิดขึ้น ที่ได้รับความสนใจจากกำลังซื้อของผู้บริโภครวมไปถึงสามารถพัฒนาบ้านหรูที่มีราคาแพงเปิดขายได้ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนบางนา–ตราด ช่วงไม่เกิน กม.10, พื้นที่ทำเลราชพฤกษ์, ย่านเกษตร-นวมินทร์, วงแหวนกาญจนาภิเษก, พุทธมณฑล สาย 1–4, ย่านเทพรักษ์ เทพรัตน์ เป็นต้น

โดยช่วงเวลา 3–4 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนสายสำคัญที่เปิดให้บริการใหม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการและเริ่มเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แต่ทำเลที่ได้รับการพูดถึง หรือมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วง 3–4 ปีที่ผ่านมานั้น คงต้องยกให้พื้นที่ตามแนว “ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือ ถนนศรีนครินทร์–ร่มเกล้า” เป็นทำเลทองของบ้านหรูอย่างแท้จริง

พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่จากการเข้าซื้อที่ดินหรือทยอยเก็บที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีมานานเป็นระยะเวลามากกว่า 10 ปี รวมไปถึงการเข้าไปซื้อที่ดินต่อจากเจ้าของหรือผู้ประกอบการบางรายที่มีที่ดินในมือหลาย 100 ไร่ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ ถนนย่อย หรือ ซอยบางซอยที่แยกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

จึงเห็นการพัฒนาโครงการที่อาจจะมีมากกว่า 1 โครงการ หรือ มากกว่า 1 ผู้ประกอบการ ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน รวมทั้งซอยหรือถนนสายรองที่เห็นก็อาจจะเป็นทางภาระจำยอมหรือทางที่เกิดจากการพัฒนาร่วมกันของเจ้าของที่ดินทุกราย ซึ่งไม่บ่อยนักที่จะเห็นการพัฒนาร่วมกันลักษณะแบบนี้ในทำเลอื่น ๆ ของกรุงเทพมหานคร

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) มองว่า ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นอีก 1 ทำเลขุมทรัพย์อสังหาฯ ของกรุงเทพฯที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

นอกจากนั้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมายังมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดให้บริการอีก 2–3 แห่ง มีทั้งเป็นโครงการของผู้ประกอบการที่พัฒนาขึ้นเพื่อเพิ่มมูลค่าโครงการบ้านจัดสรรของตนเอง และเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ทั่วไปที่รองรับคนในพื้นที่ ซึ่งความโดดเด่นนั้นไม่ได้เน้นแค่ร้านอาหาร แต่มีบริการ และซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดเล็กด้วย ตลอดจนตลาดสด หรือร้านอาหารทั่วไปก็มีกระจายอยู่ในทำเลนี้เช่นกัน และเริ่มมีการพัฒนามากขึ้นตามความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

ในขณะที่ถ้าต้องการซื้อสินค้าจำนวนมากหรือเดินทางไปศูนย์การค้าไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ที่อยู่ไกลออกไปก็ยังคงสะดวก เชื่อมต่อกับทางด่วน ถนนหลักหลายเส้นทาง เช่น ถนนพระราม 9 ถนนศรีนครินทร์ ถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนรามคำแหง วงแหวกาญจนาภิเษก ถนนเจ้าคุณทหาร เป็นต้น รวมไปถึงซอยหรือถนนสายรองบางเส้นทางที่เชื่อมต่อกับถนนสายอื่น ๆ ได้อีก และยังไม่ไกลจากเส้นทางพิเศษอย่างมอเตอร์เวย์ด้วย

สถาบันการศึกษาในทำเลนี้ก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่ โรงเรียนทั่วไป โรงเรียน 2 ภาษา และโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง เช่น Brighton College Bangkok, Wellington College International School, โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า, โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า ฝ่ายอินเตอร์เนชั่นแนล โปรแกรม, โรงเรียนเทพศิรินทร์ร่มเกล้า เป็นต้น

สิ่งอำนวยความสะดวกและการเดินทางที่สะดวกแบบนี้จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจว่าทำไมพื้นที่ตอลดแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่นี้จึงเป็นที่สนใจของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมากมาย

โดยโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในช่วง 3–4 ปีที่ผ่านมาได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก ทั้ง ๆ ที่บ้านในเกือบทุกโครงการมีราคาขายที่ค่อนข้างสูงเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ถ้าเป็นทาวน์โฮมก็ไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นราคาขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่น ๆ แต่ก็มีอัตราการขายและได้รับความสนใจสูงทุกโครงการมาตลอด

สิ่งที่น่าสนใจ คือ ทำเลนี้เป็นหนึ่งในไม่กี่ทำเลของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่บ้านจัดสรรบางโครงการปิดการขายเร็วบางโครงการมียอดจอง 100% หรือ มากกว่า 50% ตั้งแต่ไม่กี่วันแรกที่เปิดขายอย่างเป็นทางการ แม้ว่าบางโครงการอาจจะใช้เวลาในการขายนานพอสมควรแต่ส่วนใหญ่ได้รับความสนใจมากและปิดการขายได้ค่อนข้างเร็ว

บ้านหรูในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ได้รับความนิยมสูงมากเป็นเพราะกลุ่มลูกค้าที่มีทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งตอบโจทย์ของความต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลที่สะดวกของคนไทยบางกลุ่ม และชาวต่างชาติที่เป็นทั้งนักธุรกิจหรือเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทยตัดสินใจเลือกบ้านในทำเลนี้

เพราะต้องการให้บุตรหลานตนเองเรียนโรงเรียนนานาชาติแถวนี้ หรือเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปดูธุรกิจของตนเองในพื้นที่ต่าง ๆ ความต้องการเช่าที่สูงมากในทำเลนี้จึงมีผลต่อเนื่องไปยังบางโครงการที่สามารถปิดการขายได้เร็วเพราะมีกลุ่มนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อต้องการนำมาปล่อยเช่า

ผลตอบแทนจากการเช่าของบ้านเดี่ยวในโครงการบ้านจัดสรรในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ค่อนข้างสูง จากการสำรวจและสอบถามนักลงทุนรวมไปถึงผู้ประกอบการ และรวบรวมจากประกาศเช่าตามมาร์เก็ตเพลสต่าง ๆ เห็นได้ชัดเจนเลยว่าผลตอบแทนจากการเช่าบ้านเดี่ยวในทำเลนี้อยู่ในช่วงระหว่าง 7.5–10.0% ต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงมาก ๆ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดในพื้นที่ใจกลางเมืองที่อัตราผลตอบแทนต่ำกว่านี้มาก

และแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าหรือตัวแทนขายไปบ้าง อัตราผลตอบแทนก็ปรับลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าทำเลนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากทั้งแบบความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และความต้องการเช่า

ทั้งนี้ แนวโน้มคงจะเป็นแบบนี้ต่อไปในอีกหลายปีข้างหน้า เนื่องจากศักยภาพของทำเลและปัจจัยที่เป็นองค์ประกอบอื่น ๆ จะคงอยู่ไปอีกนานรวมทั้งความเจริญที่เกิดขึ้นบนพื้นที่ส่งผลให้ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เติบโตขึ้นในทุกวัน