News

จับตาที่ดินแนวรถไฟฟ้า ใจกลางเมือง หลังคลังลุยเก็บภาษีที่ดิน 100%

LivingInsider Report 2022-01-21 13:04:14

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการวันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2563 นั้น ก่อนหน้านี้ สร้างความกังวลให้บุคคลและนิติบุคคลทั่วประเทศไทยกันพอสมควร เพราะว่าต้องเสียภาษีตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคิดตามราคาประเมินราชการ

 

อีกทั้งยังเป็นภาษีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในประเทศต้องเสียภาษีตัวนี้ แต่อาจจะมีที่ดินของบางหน่วยงานที่ได้รับการยกเว้น หรือว่ามีที่ดินที่ได้รับการลดหย่อนไม่ได้เสียภาษีนี้แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย

 

แต่ทันทีที่มีประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้ ก็มีการประกาศกระทรวงมหาดไทยออกมาในเรื่องของการลดหย่อนภาระภาษี เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 จึงมีประกาศลดหย่อนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงอีก 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

 

ล่าสุด กระทรวงคลังออกมายืนยันว่าจะเดินหน้าจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 100% ในปี พ.ศ.2565 นี้ หลังจากที่คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) เสนอให้กระทรวงการคลังขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ออกไปอีก 2 ปี 

 

เพื่อบรรเทาผลกระทบจากโควิด-19 แต่กระทรวงการคลังระบุว่า จะไม่มีขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีกแล้ว เพราะหลังจากกระทรงการคลังลดภาษีให้แล้ว 2 ปี ส่งผลท้องถิ่นสูญเสียรายได้ไปกว่า 60,000 ล้านบาท 

 

เนื่องจากการลดภาษีที่ดินในแต่ละปีทำให้รายได้ของท้องถิ่นหายไปถึง 30,000 ล้านบาท ทั้งนี้การจัดเก็บภาษีที่ดินเป็นรายได้หลักที่นำเข้าสู่ท้องถิ่น ซึ่งตามหลักรัฐบาลต้องหาเงินไปชดเชยให้ท้องถิ่น แต่ที่ผ่านมารัฐชดเชยให้ได้เพียงปีแรกเท่านั้น

 

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิก พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซีลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าถึงแม้ว่ารัฐบาลจะไม่ต่ออายุการลดหย่อนภาษีออกไป และหันมาเดินหน้าการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้ไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยและประชาชนทั่วไป  

 

เพราะประชาชนโดยมากถือครองที่ดินจำนวนจำกัดและมูลค่าที่ดินไม่สูง แต่กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินในครั้งนี้ คือ กลุ่มเศรษฐีที่ถือครองที่ดินจำนวนมากมูลค่าสูงๆ และผู้มีที่ดินสะสมจำนวนมาก รวมถึงผู้ถือครองที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป

 

ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคาดว่าจะมีจำนวนไม่มากเนื่องจากปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ ไม่เน้นนโยบายการถือครองที่ดินรอการพัฒนา แต่จะเน้นซื้อที่ดินเข้ามาและพัฒนาโครงการในทันที

 

อย่างไรก็ตาม บริษัทอสังหาฯ ที่มีการถือครองที่ดินสะสมในมือจำนวนมาก ๆ จะได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่ดินที่มีการถือครองหากไม่สามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ภายใน 3 ปี เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่าที่ดินที่ทิ้งรกร้างจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้า

 

ซึ่งอัตราก้าวหน้านี้จะจัดเก็บในระยะเวลาทุกๆ 3 ปี และหากใน 3 ปีแรกยังไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงดังกล่าว ในอีก 3 ปีถัดไปจะมีการจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันได ซึ่งจะทำให้ผู้ถือครองที่ดินต้องจ่ายภาษีสูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดินที่ถือครองไว้

 

ส่วนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังจากการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้จึงยังไม่เคยมีผลบังคับใช้แบบที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติเลยแต่ในปี พ.ศ.2565 กระทรวงการคลังประกาศออกมาว่าจะไม่มีการลดหย่อนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกแล้ว

 

ซึ่งเรื่องนี้อาจไม่ได้มีผลกระทบโดยตรงต่อคนทั่วไปที่มีบ้านราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท  หรือเกษตรกรที่มีที่ดินมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท เพราะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ในมุมของคนที่มีที่ดินจำนวนมากแล้วยังไม่มีการพัฒนาใดๆ บนที่ดิน จำเป็นต้องเริ่มคิดว่าจะทำอะไรบนที่ดินแล้วเนื่องจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

 

ระบุว่า ที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั้นมีอัตราการจัดเก็บภาษีที่เป็นแบบขั้นบันไดโดยในปีที่ 1-3 เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราที่ระบุไว้ซึ่งผันแปรกับมูลค่าที่ดิน แต่ถ้าผ่านไป 3 ปีแล้วยังไม่มีการพัฒนาบนที่ดินหรือมีกิจกรรมใด ๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงขึ้น 0.3% จากอัตราภาษีที่เสียอยู่แล้ว

 

นายสุรเชษฐกล่าวว่า เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงในกรุงเทพมหานครมีการเตรียมการเพื่อรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากช่วงเวลานี้อาจจะยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการบนที่ดินของตนเอง โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่มีมูลค่าที่ดินสูง ๆ

 

เนื่องจากต้องการรอการเปลี่ยนแปลงผังเมืองกรุงเทพมหานคร ระหว่างนี้เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่เป็นผู้ประกอบการมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์บนที่ดินมาเป็นเกษตรกรรม ทั้งการปลูกพืช เช่น มะนาว มะม่วง มะพร้าว กล้วย เป็นต้น หรือบางแปลงมีการเลี้ยงสัตว์บนที่ดิน

 

เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการพัฒนาใด ๆ บนที่ดิน จะมีการจัดเก็บภาษีแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของที่ดิน โดยอัตราภาษีสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราภาษีที่ 0.70% 

 

แต่สำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลในมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราภาษีที่ 0.10% เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่ไม่มีศักยภาพมีการบอกขายที่ดินกันมาก่อนหน้านี้แล้ว โดยเฉพาะที่ดินมูลค่าสูงๆ สำหรับภาษีที่ดินจึงเปรียบเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงบนที่ดินได้ในระดับหนึ่งแต่อาจจะไม่มากนัก เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะยอมจ่ายภาษีนี้ไปก่อนในช่วงแรก

 

เพราะต้องการรอให้ราคาที่ดินของตนเองปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากรอเส้นทางรถไฟฟ้าโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลและเอกชน เป็นต้น เพราะสุดท้ายเมื่อพวกเขาประกาศขายที่ดินออกไปก็รวมรายจ่ายทั้งหมดเข้าไปในราคาที่ดินที่ประกาศขายแน่นอน  

 

นอกจากนี้ที่ดินอีกประเภทที่อาจจะได้รับผลกระทบในส่วนนี้คือ ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม โครงการค้าปลีกที่อาจจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่มากกว่าภาษีโรงเรือนที่พวกเขาเคยเสียอยู่และเลี่ยง หรือว่าหาช่องทางลดหย่อนได้ยากขึ้นเพราะอัตราภาษีพิจารณาจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

 

สำหรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น หากเป็นที่ดินว่างเปล่า มูลค่าที่ดิน 0-50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.30% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 50-200 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.40% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 200-1,000 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.50% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท จะต้องจ่ายภาษีในอัตรา 0.70%

 

ส่วนที่ดินว่างเปล่าที่มีมูลค่ามากว่า 5,000 ล้านบาทจะต้องจายภาษีในอัตรา 0.70% ทั้งนี้ที่ดินว่างเปล่านั้นหากไม่มีการใช้ประโยชน์และปล่อยให้รกร้างเป็นระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันไดในทุก ๆ 3 ปี โดยอัตราจัดเก็บภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% และมีอัตราการจัดเก็บสูงสุดไม่เกิน 3%

 

ส่วนที่ดินเกษตรกรรม (นิติบุคคล) สำหรับปลูกพื้ชและเลี้ยงสัตว์ จะมีอัตราการจัดเก็บภาษีที่ต่างออกไป โดยที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 0-75 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.01% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 75-100 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.03%

 

และที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 100-500 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.05% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.07% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.10%

 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มรูปแบบในปีนี้ แน่นอนว่าจะส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ เป็นหลักทำให้มีผู้ประกอบการออกมาเรียกร้องก่อนหน้านี้ ขณะที่ในภาคประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยนั้นไม่ได้รับผลกระทบ

 

แต่จะมีส่วนที่ขัดแย้งกัน คือ เรื่องที่เราส่งเสริมให้มีการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 สามารถทำได้ โดยมีการผ่อนเกณฑ์มาตรการเรื่อง LTV (loan-to-value หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัย แต่หากเจ้าของทรัพย์หรือที่มีบ้านหลังที่ 2 ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านตามระยะที่ระบุไว้จะไม่ได้ลดหย่อนและต้องเสียในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้เรามีภาระภาษีต่อไป 

 

ทั้งนี้ข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ระบุถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีพ.ศ.2565 ซึ่งเดิมคาดว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 85,911 หน่วย เติบโตถึง 99.6% การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 324,22 หน่วย มูลค่า 879,886 ล้านบาท เติบโต 5.3%

 

พบว่า หน่วยเหลือขายใน 27 จังหวัดคงเหลือ 282,764 หน่วย มูลค่ากว่า 1,250,479 ล้านบาท (ณ ครึ่งแรกปี 64) ซึ่งตัวเลขน่าจะปรับตัวลดลงเนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการและทำโปรโมชันกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์เต็มที่

 

อนึ่ง นอกจากการเร่งระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นแล้ว สิ่งที่จะมีให้เห็นมากขึ้นคือการเปลี่ยนที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ในแนวรถไฟฟ้า และพื้นที่ใกล้เมือง รวมถึงที่ดินในจังหวัดปริมณฑลที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งมีมูลค่าสูง

 

และที่ดินในย่านใจกลางเมืองจะเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินมาเป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งใช้สำหรับปลูกพืชเลี้ยงสัตว์ ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีให้เห็นกันบ้างแล้ว เช่น ที่แปลงใหญ่ติดสถานีรถไฟฟ้าบางหว้า ซึ่งมีการนำวัวมาเลี้ยงในที่ดินแปลงดังกล่าวแทนการปลูกพืชเพื่อแปลงสภาพที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม 

 

ซึ่งจากการอิงตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย ยังมีเรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม พ.ศ.2563 ซึ่งกำหนดว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเลี้ยงสัตว์ วัว 1 ตัวต่อที่ดิน 5 ไร่ 

 

ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันดีว่า ที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้ายิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ายิ่งมีมูลค่าสูง ดังนั้นจึงไม่แปลกที่จากนี้ไปเราจะเห็นว่าที่ดินขนาดใหญ่ในเมืองจะถูกนำมาใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมากขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่ยังไม่สามารถขายออกได้ก่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบ 100% ในปีนี้ 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ผู้จัดการออนไลน์

https://mgronline.com/stockmarket/detail/9650000006154

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

พัฒนาการ ศรีนครินทร์

พัฒนาการ ศรีนครินทร์ กรุงเทพกรีฑา สวนหลวง

รัชดา ห้วยขวาง

รัชดาภิเษก ห้วยขวาง สุทธิสาร ศูนย์วัฒนธรรม เหม่งจ๋าย