Pr

ภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2564 และคาดการณ์ 2565

LivingInsider Report 2022-01-18 15:25:18

ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ชี้ว่าภาวะการขายขยายตัวเล็กน้อยจากปี 2563 เนื่องมาจากการแพร่ระบาดของโรค Covid-19 ที่ยังคงอยู่และทวีความรุนแรงกว่าปีก่อนหน้าอย่างเห็นได้ชัดตามตัวเลขผู้ติดเชื่อใหม่

 

แม้ว่าสถานการณ์จะมีความคล้ายคลึงกันจากการบังคับใช้มาตการล๊อคดาวน์เป็นระยะเวลา 1 ไตรมาสเท่ากัน แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อเศรษฐกิจไทย

 

โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่สาม ทำให้การฟื้นตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยต้องถูกเลื่อนออกไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าปัจจัยที่อยู่เบื้องหลังอาจไม่แน่ชัด

 

เมื่อพิจารณาสถานการณ์ที่เริ่มคลี่คลายตัวจากการที่ประเทศไทยสามารถลดจำนวนผู้ติดเชื้อรายใหม่เพิ่มมากขึ้น การเปิดประเทศและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้นจาก ปีที่ผ่านมา สอดคล้องกับผลผลิตมวลรวมที่ขยายตัวกว่าปี 2563

 

โดยเปรียบเทียบความเป็นไปได้ ที่ผู้ประกอบการคุ้ยเคยกับสภาพตลาดและปรับตัวมากขึ้น ถือได้ว่าเป็นสัญญานในทิศทางบวกต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย 


การบังคับใช้มาตรการป้องกันสถานการณ์การแพร่ระบาดจากภาครัฐ การปิดห้างร้านและจำกัดกิจกรรมทางเศรษฐกิจหลายประเภทโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยวและที่เกี่ยวเนื่อง เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ในปี 2564 อุปสงค์โดยรวมในตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่กลับเข้ามาในตลาด

 

การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต่างชะลอการเปิดตัวสินค้าใหม่อย่างต่อเนื่องในห้วงสองปีที่ผ่านมา จึงทำให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย คาดการณ์ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยรวมในปี 2564 น่าจะอยู่ในระดับที่ประมาณ 76,000 หน่วย


ภาวการณ์ขายของสินค้ารายประเภท อาจกล่าวได้ว่าสูงขึ้นสำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ แต่กลุ่มอาคารชุดไม่มีทิศทางที่ชัดเจน

 

สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทุกประเภท คาดการณ์ว่ายอดขายได้ในปี 2564 จะอยู่ที่ระดับประมาณ 11,000 หน่วย เป็นที่สังเกตได้ว่ายอดขายของบ้านเดี่ยวนั้นมียอดขายได้ทรงตัวแม้อยู่ในช่วงวิกฤติ

 

แสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อในระดับกลางกึ่งบน เมื่อพิจารณาระดับราคาที่ของที่อยู่อาศัยที่ขายได้แล้ว พบว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์กลับขายได้เพิ่มขึ้นทุกระดับราคา

 

ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าแปลกเนื่องจากผู้ซื้อในกลุ่มนี้ควรจะเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน คาดการณ์ว่ายอดขายในปีนี้สำหรับที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ประมาณ 28,000 หน่วย เมื่อเทียบกับ ปี 2563 ที่ประมาณ 20,000 หน่วย


ในส่วนสินค้าประเภทอาคารชุดเป็นผลิตภัณฑ์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยยอดขายได้ของอาคารชุดในปี 2563 ถดถอยเหลือประมาณครึ่งหนึ่งจากสภาวะปกติ การประกาศใช้มาตรการ LTV ในช่วงต้นปี 2562 ทำให้อุปสงค์เริ่มชะลอตัวอยู่ก่อนแล้ว จำนวนหน่วยขายของอาคารชุดในปีนี้จึงคาดว่าจะยังทรงตัว

 

โดยในปี 2564 ประมาณการยอดขายได้ที่ระดับประมาณ 28,000 หน่วย จากการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มกลับเข้ามาเติมอุปทานในตลาดอีกครั้งตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป และการผ่อนคลายมาตการจำกัดการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ยังคงมีความเป็นไปได้ในด้านต่ำที่ยอดขายอาคารชุดจะเติบโตได้เทียบเคียงกับสภาวะก่อนเกิดวิกฤติ หรือราว 50,000 หน่วย


ฝ่ายวิจัย บมจ. ศุภาลัย ได้ทำการประมาณการพฤติกรรมของอัตราการขายจากสินค้าที่นำออกขายโดยรวม (%Sold) เปรียบเทียบกับอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (%GDP) โดยสามารถเขียนความสัมพันธ์ในรูปแบบของสมการ ดังนี้


Adjusted         =     0.422        S.E. of the estimate    =     9.3062
F-Statistic        =    20.726        Durbin-Watson        =    1.211


หมายเหตุ: *, ** 
ภายใต้ข้อสมติฐานที่ว่า ผลผลิตมวลรวมในประเทศของปี 2565 จะมีอัตราการเจริญเติบโตที่ 3 เปอร์เซ็นต์และไม่มีการระบาดของโรค Covid-19 ระลอกใหม่
จึงพยากรณ์ได้ว่าอัตราการขายของตลาดจะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 34 ซึ่งต่ำกว่าปี 2561 แต่สูงกว่าปี 2562 หรือปีก่อนการระบาดของโรค Covid-19 เล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลในอดีตแสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2555-2562 จะอยู่ในช่วงประมาณ 110,000-130,000 หน่วยต่อปี

 

แต่ในภาวะเช่นปี 2565 คาดว่าอุปทานน่าจะอยู่ในช่วง 90,000-100,000 หน่วย โดยจากการประมาณการจากแบบจำลอง สามารถทำนายได้ว่าภาวการณ์ขายมีความเป็นไปได้ในระดับกลางที่จะกลับมาที่ 100,000 หน่วยได้อีกครั้ง หรืออีกนัยหนึ่งคือ ภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะกลับไปสู่ปี 2562 หรือปีก่อนการเกิดโรคระบาด


การกลับมาฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของไทย ที่แม้ว่าในปี 2565 จะคาดการณ์ว่าการเติบโตจะดีขึ้นเล็กน้อยในอัตราราวสามเปอร์เซ็นต์ ตามการกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว และการกลับมาดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบอีกครั้ง

 

ทว่ากิจการท่องเที่ยวที่ส่วนใหญ่ก่อนการแพร่ระบาดโรค Covid-19 นั้นยังคงหายไป คาดว่าหายไปราวสามในสี่ส่วนจากสถานการณ์ปกติ จะเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถกลับสู่ค่าเฉลี่ยได้ในระยะสั้น

 

นอกจากนี้ราคาน้ำมันที่ไม่อาจสูงขึ้นต่อไปอีกในปี 2565 หรือแม้แต่ลดลง ก็ยังเป็นแรงกดดันในทางลบต่อภาคการค้าระหว่างประเทศ แม้ว่าการส่งออกจะยังคงดีอยู่ก็ตาม ปัจจัยข้างต้นจะส่งผลกระทบต่อไปเป็นสัดส่วนต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ตามที่ได้ประมาณการณ์ข้างต้น

 

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

พัฒนาการ ศรีนครินทร์

พัฒนาการ ศรีนครินทร์ กรุงเทพกรีฑา สวนหลวง

รัชดา ห้วยขวาง

รัชดาภิเษก ห้วยขวาง สุทธิสาร ศูนย์วัฒนธรรม เหม่งจ๋าย