News

สีส้มตะวันออก จุดตัด 3 รถไฟฟ้า ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ดันราคาที่ดินทะยาน

LivingInsider Report 2022-01-13 11:29:38

สีส้มตะวันออก จุดตัด 3 รถไฟฟ้า “ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี” 17 สถานี ดันราคาที่ดินทะยาน 9.6 แสน ต่อตารางวา

 

เปิดศักราชปีเสือ 2565 ตามไปดูราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ผ่าใจกลางเมือง เพราะเรากำลังพูดถึง รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) เนื่องจากเส้นทางตั้งต้นที่ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ย่านรัชดาฯ ไปสิ้นสุดที่สุวินทวงศ์ 

 

จึงมีชื่อเรียกอีกอย่างว่า “สายสีส้มตะวันออก” ล่าสุดมีความคืบหน้าการก่อสร้าง ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 ภาพรวมอยู่ที่ 88.46% โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

ระบุว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มถือเป็นเส้นทางที่ดีมากที่สุดสายหนึ่ง เพราะวิ่งเข้าเมืองโดยตรง ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นมาก และทำให้เมืองขยายไปทางตะวันออกยิ่งขึ้น

 

2559 อนุมัติสีส้มตะวันออก

ข้อมูลพื้นฐานสายสีส้มตะวันออกเส้นนี้เป็นระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (heavy rail) ระยะทางรวม 39.8 กิโลเมตร แบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่ เส้นทางกรุงเทพฯตะวันตก ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ กับเส้นทางกรุงเทพฯตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ - มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

 

โดยเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2553 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ - ปริมณฑล และมีรถไฟฟ้าสายสีส้มความยาวตลอดเส้นช่วงตลิ่งชัน - มีนบุรี รวมอยู่ด้วย

 

ต่อมาเมื่อวันที่ 11 มกราคม 2554 มีมติ ครม.อนุมัติจัดจ้างที่ปรึกษาดำเนินงานรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็น 2 ช่วง คือ สีส้มตะวันออก กับสีส้มตะวันตกดังกล่าว

 

จุดสตาร์ตอยู่ที่มติ ครม.วันที่ 9 เมษายน 2559 อนุมัติดำเนินงานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ - มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ก่อน มีจำนวน 17 สถานีด้วยกัน

 

ขณะที่สายสีส้มตะวันตกมีเส้นทางวิ่งผ่าใจกลางเมือง ทำให้มีอุปสรรคในด้านการเวนคืนรื้อย้ายที่ทำให้โครงการล่าช้ามากกว่า

 

เปิดรายชื่อ 17 สถานี

รายละเอียดคืบหน้าการก่อสร้าง ทาง “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ระบุ ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 มีความก้าวหน้ารายสถานี ดังนี้

 

1.สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เสร็จแล้ว 99.83% 2.สถานี รฟม. เสร็จแล้ว 99.11% 3.สถานีวัดพระราม ๙ (ประดิษฐ์มนูธรรม) เสร็จแล้ว 99.53% 4.สถานีรามคำแหง 12 เสร็จแล้ว 88.76% 5.สถานีรามคำแหง เสร็จแล้ว 90.87% 6.สถานี กกท. เสร็จแล้ว 91.52% 7.สถานีรามคำแหง 34 (หัวหมาก) เสร็จแล้ว 88.29% 8.สถานีแยกลำสาลี เสร็จแล้ว 74.86%

 

9.สถานีศรีบูรพา เสร็จแล้ว 76.68% 10.สถานีคลองบ้านม้า เสร็จแล้ว 80.05% 11.สถานีสัมมากร เสร็จแล้ว 58.19% 12.สถานีน้อมเกล้า เสร็จแล้ว 71.79% 13.สถานีราษฎร์พัฒนา เสร็จแล้ว 56.80% 14.สถานีมีนพัฒนา เสร็จแล้ว 69.33% 15.สถานีเคหะรามคำแหง เสร็จแล้ว 76.03% 16.สถานีมีนบุรี เสร็จแล้ว 64.96% และ 17.สถานีแยกร่มเกล้า (สุวินทวงศ์) เสร็จแล้ว 73.34%

 

ขณะที่ความก้าวหน้างานโครงสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าอยู่ที่ 97.49% และงานโครงสร้างอาคารจอดแล้วจรอยู่ที่ 30.67% คาดว่าภายในปี 2565 จะก่อสร้างแล้วเสร็จได้ทั้งหมดและเปิดการเดินรถได้

 

วิ่งผ่าเมือง-ซื้อลงทุน 70%

ทั้งนี้ AREA ประเมินว่าตลอดแนวเส้นทางสีส้มตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2564 ทั้งหมด 2,954 หน่วย รวมมูลค่า 7,990 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 2.705 ล้านบาท

 

ภายใต้สถานการณ์โควิดทำให้ยอดขายยังค่อนข้างน้อยอยู่ที่ 910 หน่วย เท่ากับรอขาย 2,044 หน่วย แสดงว่าในปี 2564 การเปิดตัวโครงการไม่คึกคักมากนัก และการขายค่อนข้างชะลอตัวทั้ง ๆ ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าไปมากแล้ว

 

ส่วนมากเป็นห้องชุด ราคา 2 - 3 ล้านบาท มีจำนวน 2,180 หน่วย กับห้องชุด ราคา 3 - 5 ล้านบาท อีก 774 หน่วย สำหรับสินค้าบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวไม่เกิน 40 หน่วย

 

เหลือขาย 6.5 หมื่นล้าน

สำหรับหน่วยสะสมในแนวเส้นทางสีส้มตะวันออก AREA ประเมินว่ามีหน่วยรอขาย 13,356 หน่วย หมายความว่าซัพพลายเพิ่งขายไปได้ 30% ของภาพรวม

 

ทำให้มูลค่าสินค้ารอขายสะสม 65,936 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.350 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

 

สินค้าส่วนใหญ่เป็น “ห้องชุด” มากถึง 83% จากยอดการพัฒนาสะสมรวมกัน 44,986 หน่วย พบว่าเป็นห้องชุดถึง 37,390 หน่วย กลุ่มใหญ่ที่สุด ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 13,662 หน่วย

 

สัดส่วน 37% รองลงมา ราคา 3-5 ล้านบาท 8,707 หน่วย และราคา 1 - 2 ล้านบาท 8,267 หน่วย ขณะที่ห้องชุดรอการขายโดยเฉลี่ยมีเพียง 22 - 31%

 

ขณะเดียวกัน ห้องชุดราคาแพงมาก 20 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวน 240 หน่วย เหลือขาย 194 หน่วย มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เป็นส่วนน้อยแต่มีมูลค่าสูงมาก

 

บ้านแนวราบไฮเอนด์ผุดพรึ่บ

ถัดมา “บ้านเดี่ยว” มีการขายสัดส่วน 8% โดยมีหน่วยสะสม 3,772 หน่วย ขายไปแล้ว 2,347 หน่วย เหลือขาย 1,425 หน่วย สัดส่วน 38%

 

ข้อสังเกตบ้านเดี่ยวมีราคารวมค่อนข้างสูง 40,838 ล้านบาท ขายไปแล้ว 24,681 ล้านบาท รอขาย 16,158 ล้านบาท เฉลี่ยราคาหน่วยละ 10.827 ล้านบาท โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 5-10 ล้านบาท

 

และ “ทาวน์เฮาส์” มีหน่วยสะสม 3,053 หน่วย สัดส่วน 7% ของภาพรวม มียอดขายไปแล้ว 2,152 หน่วย เหลือขาย 901 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเหลือขาย 30%

 

โดยทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวมกัน 13,949 ล้านบาท ขายไปแล้ว 9,771 ล้านบาท เหลือขาย 4,176 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.569 ล้านบาท โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในราคา 3 - 5 ล้านบาท กับราคา 5 - 10 ล้านบาท

 

ที่ดินแพงสุดวาละ 9.6 แสน

ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก AREA ศึกษาแล้วพบว่าราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แพงที่สุดอยู่ที่ “สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย” อยู่ที่ตารางวาละ 960,000 บาท เพิ่มขึ้น 6% จากปี 2563

 

เหตุผลเพราะเป็นโซนที่มีการพัฒนาอสังหาฯอย่างเข้มข้นอยู่แล้วราคาจึงสูงมากเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ ในเวลาเดียวกัน สายสีส้มตะวันออกทำให้ราคาที่ดินตามริมถนนพระราม 9 เพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก

 

เพราะมีการปรับเปลี่ยนเส้นทางให้ผ่านถนนสายนี้โดย “สถานี รฟม.” กับ “สถานีประดิษฐ์มนูธรรม” มีราคาตลาดค่อนข้างสูงที่ 550,000 บาท/ตารางวา เพิ่มขึ้น 13% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา

 

สำหรับทำเลถนนรามคำแหงช่วงต้นถึงแยกลำสาลี 5 สถานีมีราคาใกล้เคียงกันประกอบด้วย “สถานีรามคำแหง 12-สถานีรามคำแหง-สถานี กกท.-สถานีหัวหมาก-สถานีลำสาลี” ราคาตารางวาละ 350,000 บาท เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2563

 

ขอบเมือง 1.4-2.2 แสน/วา

ส่วนในช่วง 3 สถานีขอบเมืองอย่าง “สถานีศรีบูรพา-สถานีคลองบ้านม้า-สถานีสัมมากร” มีราคาที่ดินตารางวาละ 220,000 บาท

 

ในช่วงถัดไป 4 สถานี ได้แก่ “สถานีน้อมเกล้า-สถานีราษฎร์พัฒนา-สถานีมีนพัฒนา-สถานีเคหะรามคำแหง” ราคาที่ดินตามตลาดเกาะกลุ่มอยู่ที่ 150,000-160,000 บาท/ตารางวา

 

และต้องจับตา 2 สถานีปลายทาง เริ่มจาก “สถานีมีนบุรี” ซึ่งเป็นช่วงใจกลางความเจริญในเขตมีนบุรี มีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 180,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 11%

 

ส่วน “สถานีสุวินทวงศ์” (แยกร่มเกล้า) แม้ยังมีราคาต่ำกว่าอยู่ที่ตารางวาละ 140,000 บาท แต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างสูงที่ 11% เช่นกัน

 

“ในอนาคตรัฐบาลควรแก้ไขผังเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกให้สามารถก่อสร้างอาคารชุดได้มากขึ้น โดยอาจให้มีสัดส่วนของพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR-floor area ratio ถึง 10 : 1 ในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าในรัศมี 500-1,000 เมตร” ข้อเสนอแนะจาก “ดร.โสภณ”

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/breaking-news/news-837406

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ดินแดง ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ