News

ดึงต่างชาติ…ช็อปอสังหาฯไทย เช่ายาว 99 ปี คือคำตอบสุดท้าย

LivingInsider Report 2021-06-18 10:14:05

แหวกวงล้อมสถานการณ์โควิด ไม่ช้าก็เร็วไทยต้องเปิดประเทศ และไม่ช้าก็เร็วมาตรการดึงต่างชาติกลุ่มกำลังซื้อสูง 4 กลุ่มเข้าไทย โดยตั้งเป้าเป็นลูกค้าใหม่ 1 ล้านคนจะต้องมีการขับเคลื่อนไปสู่ภาคปฏิบัติ ภายใต้การผลักดันของทีมงาน “สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจและ รมว.พลังงาน

 

สำหรับลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูง 4 กลุ่มดังกล่าวประกอบด้วย 1.กลุ่มต่างชาติผู้มีความมั่งคั่งสูง (wealthy global citizen) มีทรัพย์สินเป็นของตัวเองไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์ 2.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (high skill professional) เช่น นักวิจัย โปรเฟสเซอร์ชื่อดัง รองรับนโยบาย EEC ของรัฐบาลประยุทธ์

 

3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (work from Thailand professional) ให้นึกไปถึงอาชีพแนวใหม่ด้านดิจิทัล (digital nomad) ซึ่งองค์กรที่ทำงานอยู่มีรายได้ 3 ปี เกิน 50 ล้านดอลลาร์ กับพนักงานองค์กรขนาดใหญ่วัยใกล้เกษียณ (corp program) คุณสมบัติทำหรือเคยทำในองค์กรที่มีรายได้ปีละ 1,000 ล้านดอลลาร์

 

โดย 3 กลุ่มแรกไม่จำกัดอายุลูกค้าต่างชาติ และ 4.กลุ่มต่างชาติผู้เกษียณอายุการทำงาน (wealthy pensioner) กำหนดคุณสมบัติอายุ 50 ปีขึ้นไป

 

สิทธิประโยชน์ที่ต่างชาติผู้มั่งคั่งจะได้รับ หลักใหญ่ใจความเป็นเรื่องการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี (รวมผู้ติดตาม คู่สมรส บุตรธิดา), สิทธิในการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่รัฐกำหนด และอื่น ๆ รวมทั้งประเด็นกรณีมีรายได้ในประเทศไทยให้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอัตราคงที่ 17% ซึ่งเป็นสิทธิประโยชน์มอบให้ต่างชาติที่ทำงานในเขต EEC อยู่แล้ว

 

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหารในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยกันกะเทาะและสังเคราะห์นโยบายใหม่ เปรียบเทียบกับโรคระบาดโควิดที่รัฐบาลกำลังให้ยาแรงด้วยการเร่งฉีดวัคซีนเพื่อควบคุมและป้องกัน ในมุมของมาตรการดึงต่างชาติผู้มั่งคั่งเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทย การแจกวีซ่า 10 ปีเป็นยาแรงที่จะช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยได้มากน้อยแค่ไหน

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร

 

CBRE แนะให้เช่ายาว 90-99 ปี

เปิดประเด็นด้วย “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ CBRE ประเทศไทย เครือข่ายโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติที่มีงานขายห้องชุดลักเซอรี่ล้นมือในยุคพีกของตลาดคอนโดฯช่วงปี 2560-2561 จนถึงปัจจุบัน

 

โฟกัสการให้วีซ่า 10 ปี ดึงลูกค้าต่างชาติ เบื้องต้นเกณฑ์ด้านคุณสมบัติไม่ใช่เรื่องใหม่ เป็นกฎที่รัฐบาลเคยออกวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติ เพียงแต่ปี 2564 มีการนำมาปัดฝุ่นให้กับเข้ายุคเข้ากับสมัย

 

จุดโฟกัสอยู่ที่การถือครองอสังหาฯมี 2 รูปแบบหลัก คือ “ฟรีโฮลด์-การถือกรรมสิทธิ์” กับ “ลีสโฮลด์-สิทธิการเช่า”

 

สำหรับเมืองไทย ประเด็นการให้สิทธิฟรีโฮลด์แก่ชาวต่างชาติ ปัจจุบันสามารถทำได้ด้วยการซื้อคอนโดฯ มีโควตาซื้อได้ไม่เกิน 49% ส่วนบ้านจัดสรรหรือบ้านแนวราบกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ทางตรงได้ ดังนั้น นโยบายที่มีสัญญาณว่าจะเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้มองว่าเป็นนโยบายที่ดี แต่เป็นประเด็นอ่อนไหวมากในสังคมไทย

 

ทางออกในการดึงกำลังซื้อต่างชาติ CBRE จึงเสนอาทางเลือกในการขยายสิทธิการเช่าระยะยาว ปัจจุบันไทยเปิดให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี เสนอให้เพิ่มอายุการเช่าเป็น 90-99 ปี เพื่อให้การถือครองสัญญาเทียบเท่าการซื้อกรรมสิทธิ์ (ลีสโฮลด์เทียบเท่าฟรีโฮลด์ถ้าอายุการเช่ายาว) โดยมีโมเดลในต่างประเทศที่ทำกันอย่างแพร่หลาย เช่น ประเทศอังกฤษมีอายุเช่าอสังหาฯ 99 ปี เป็นต้น

 

ตามแนวทางนี้ ถ้าหากรัฐบาลรับไปพิจารณาก็อยากเสนอให้ทำนโยบายให้ครบถ้วน หมายถึง ถ้าไทยขยายอายุการเช่าจาก 30 ปี เป็น 90-99 ปีขึ้นมาจริง ๆ ในขั้นตอนการปฏิบัติก็จะต้องง่ายและสะดวก โดยชาวต่างชาติเมื่อทำสัญญาเช่าลีสโฮลด์กับโครงการหรือกับเจ้าของอสังหาฯ แล้วสามารถไปจดทะเบียนสิทธิการเช่ายาว 90-99 ปีได้เลย

 

ข้อแตกต่างขั้นตอนการจดทะเบียนเช่า 30 ปีในปัจจุบัน กับสิ่งที่เสนอให้รัฐบาลทำสำหรับการเช่า 90-99 ปีในอนาคต คือ 1.การจดทะเบียนเช่า 30 ปี หมายความว่ากฎหมายไทยคุ้มครองเต็มเวลา 30 ปี

 

2.มีการพูดถึงโซน EEC ที่มีกฎหมายพิเศษเปิดทางให้ต่างชาติเช่าระยะยาว 50 ปีบวก 40 ปี รวมเป็น 90 ปี แต่ในทางปฏิบัติ เอกชนผู้เช่าต้องแบ่งทำสัญญาอย่างน้อย 3 รอบ เพราะกฎหมายไทยมีอายุการเช่าสูงสุดได้เพียงครั้งละ 30 ปี จึงเป็นจุดอ่อน เพราะต่างชาติรู้สึกการเช่าไม่มั่นคงในระยะยาว เพราะทุกครั้งที่มีการต่ออายุสัญญาในรอบที่ 2 และ 3 จะต้องมีการตกลงค่าเช่าใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายหรือมีต้นทุนเพิ่มในอนาคต

 

3.ข้อเสนอคือ หากไทยขยายอายุการเช่าระยะยาวเป็น 90-99 ปี ก็จะต้องสั่งการให้หน่วยงานในภาคปฏิบัติสามารถจดทะเบียนเช่ายาว 90-99 ปีให้จบในครั้งเดียว ไม่ใช่ให้มาทำสัญญาใหม่ทุก 30 ปี

 

“มุมมองเอกชนเราก็อยากเห็นขั้นตอนปฏิบัติการเช่าระยะยาว 90-99 ปีควรจะง่าย ไม่ใช่ว่าต้องไป subject to โน่น to นี่ อยากให้ขั้นตอนจดทะเบียนง่ายต่อการเข้าใจและการปฏิบัติ”

 

โดย MD CBRE ประเมินว่า ภาพรวมการฟื้นเศรษฐกิจในช่วงที่เหลือของปี 2564 นี้ ในเทอมการขายยังมีดีมานด์ต่างชาติสนใจซื้อและเช่าอสังหาฯเมืองไทยอยู่ ก่อนหน้านี้เมื่อต้นปี 2564 ที่ผ่านมา มีการสอบถามจากลูกค้าต่างชาติสนใจจะเข้ามาวิสิตไซต์ในภูเก็ต แต่หลังจากเกิดโควิดรอบ 3 ทุกอย่างถูกเลื่อนออกไปหมด

 

กรณีนโยบายภูเก็ตแซนด์บอกซ์เปิดรับนักท่องเที่ยว 1 กรกฎาคม 2564 นี้ no comment เพราะไม่รู้ว่ารัฐบาลคุมโรคระบาดได้หรือไม่ สิ่งที่รู้แน่น ๆ ก็คือ 1.ถ้าสถานการณ์โควิดไทยดีขึ้น มีการฉีดวัคซีน 2.มีการออกแพ็กเกจกระตุ้นอสังหาฯอีกรอบ กำลังซื้อทั้งไทยและต่างชาติฟื้นตัวแน่นอน

 

โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมีการเผยแพร่รายงานเกี่ยวกับกำลังซื้อต่างชาติในธุรกิจอสังหาฯพบว่า ส่วนใหญ่ยอดโอนมาจากลูกค้าจีน เฉลี่ยปีละ 7,500-7,900 คน หรือเกือบ 8,000 คน แต่ปี 2563 ลดเหลือ 5,000 คน ดังนั้น ถ้าหากมาตรการรัฐออกมาแล้วสามารถดึงกำลังซื้อกลับมาเท่าเดิมมีคนจีนโอนปีละ 8,000 คน คูณราคาซื้อ 10 ล้าน เท่ากับเป็นยอดโอน 80,000 ล้านบาท ได้เท่านี้ก็น่าพอใจมากแล้ว

 

ในแง่สัญชาติพบว่า ลูกค้าอสังหาฯหลัก ๆ คือ จีนกับรัสเซีย ที่เหลือมีเล็ก ๆ น้อย ๆ จากยุโรปและประเทศอื่น ๆ ลูกค้าจีนที่กำลังซื้อสูงอย่างฮ่องกง ไต้หวันยังมีดีมานด์ แต่เทียบขนาดประชากรกับจีนแผ่นดินใหญ่ต้องบอกว่าคนละไซซ์ ดังนั้น ลูกค้าจีนจึงเป็นกลุ่มใหญ่ของอสังหาฯเมืองไทย

 

“ตอนนี้พี่สนใจนโยบายลีสโฮลด์ ถ้ารัฐบาลให้ทั่วประเทศเช่าได้ 50+40 ปี ไม่ใช่เราไม่เอานะ เพราะถึงยังไงยังดีกว่าเช่า 30 ปีในปัจจุบัน”

พีระพงศ์ จรูญเอก

 

ออริจิ้นขานรับเป็นจุดขายใหม่

ค่ายอสังหาฯที่มีความโดดเด่นที่สุดอีกค่ายหนึ่งในยุคโควิด “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ขานรับอย่างเต็มที่กับมาตรการแจกวีซ่า 10 ปีให้ลูกค้าต่างชาติ

 

“เป็นปัจจัยบวก ที่ผ่านมาต่างชาติซื้ออสังหาฯแล้วอยู่อาศัยนาน ๆ ไม่ได้ การให้วีซ่าระยะยาวจะสอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ประกาศให้ไทยเป็น priority of the world เป็นตัวเลือกที่ต่างชาติอยากเข้ามาพำนักระยะยาว เทียบกับวีซ่าเดิมไม่ได้มีออปชั่นให้คู่สมรสกับบุตร ทำให้พฤติกรรมการซื้อคล้าย ๆ กับภรรยาก็เลยไม่ปล่อยมาซื้อ (หัวเราะ)”

 

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปัจจุบันภาพรวมลูกค้าต่างชาติเคยซื้อสัดส่วน 25% ยุคโควิดเหลือสัดส่วน 5% ถ้ามีมาตรการวีซ่า 10 ปีอาจเป็นตัวช่วยทำให้ดันตลาดขึ้นไปถึงสัดส่วน 15% ได้ แต่ไม่คิดว่ากำลังซื้อต่างชาติจะบูมเท่าเดิม เพราะอย่าลืมว่าในอนาคตแม้จะจบโควิดได้ แต่ยังต้องฟื้นฟูประเทศ ทำให้ไม่ได้นำเงินมาลงกับอสังหาฯมากนัก

 

“วีซ่า 10 ปีเป็นอะไรที่เป็นปัจจัยบวก จะเป็นจุดขายใหม่ ออริจิ้นฯมียอดขายต่างชาติ 15-20% จากแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) 3.5-3.8 หมื่นล้านบาท มาตรการนี้หวังว่าจะทำให้แบ็กล็อกก้อนนี้มีการรับโอนได้ดีขึ้น”

 

“บิ๊กพีระพงศ์” ประเมินว่า ถ้ามาตรการวีซ่า 10 ปีรัฐบาลดำเนินการได้เร็ว อาจเริ่มเห็นผลในการกระตุ้นอสังหาฯบ้างตั้งแต่ไตรมาส 4/64 แต่ผลตอบรับที่ดีน่าจะเห็นเต็มปีในปี 2565 มากกว่า

 

สำหรับคำถามว่าวีซ่า 10 ปีเป็นยาแรงหรือยัง “…ผมพอใจแล้วนะ ทำให้เราแข่งกับเขาได้แล้ว ที่ผ่านมาสมาคมคอนโดฯเราผลักดันประเด็นการเพิ่มแรงจูงใจลูกค้าต่างชาติอย่างน้อยควรให้เท่ากับมาเลเซีย”

 

ทั้งนี้ มาเลเซียมีนโยบาย “MM2H-My Malaysia Second Home” มอบสิทธิประโยชน์ดึงต่างชาติเข้าไปซื้ออสังหาฯในประเทศ หนึ่งในแพ็กเกจเป็นเรื่องการให้วีซ่าระยะยาวนั่นเอง

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

 

ส.คอนโดฯทวงใบอนุญาต “PR”

“ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานกรรมการ บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ตอบคำถามแรกด้วยคำกล่าวที่ว่า ยังไม่ทราบรายละเอียดของมาตรการ แต่เบื้องต้นสำหรับการให้วีซ่า 10 ปีสำหรับลูกค้าต่างชาติ ฟังแล้วมองว่าเป็นผลดี เป็นมาตรการที่ “มีดีกว่าไม่มี”

 

ประเด็นที่โฟกัสคือสิทธิประโยชน์นอกจากวีซ่าระยะยาวแล้ว มีเรื่องใหญ่มากแต่รายละเอียดนิดเดียวนั่นคือ ให้สิทธิลูกค้าต่างชาติ “ซื้อและเช่าอสังหาฯในพื้นที่ที่รัฐกำหนด”

 

คำถามคือ 1.ทำเลไหนบ้าง 2.อสังหาฯประเภทใดที่ให้สิทธิซื้อซึ่งหมายถึงถือกรรมสิทธิ์ได้ จากปัจจุบันลูกค้าต่างชาติมีโควตาซื้อกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 49% อยู่แล้ว เพราะฉะนั้น สิ่งที่รอคอยคำตอบจึงเป็นเรื่องการเปิดให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรว่ารัฐจะทำจริง ๆ หรือไม่

 

3.สิทธิประโยชน์ในการ “เช่าอสังหาฯระยะยาว” เป็นอีกมาตรการที่นักพัฒนาที่ดินอยากรู้เช่นกัน และเป็นประเด็นที่นำเสนอให้รัฐบาลสนับสนุนมาโดยตลอด เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาข้อเสนอนี้ไม่เคยสำเร็จสักที

 

วกกลับเข้ามาหามาตรการแจกวีซ่า 10 ปี “ดร.อาภา” ระบุว่า เดิมสมาคมอาคารชุดไทยมีข้อเรียกร้องขอให้ออกใบอนุญาต “Permanent Residence” หรือใบต่างด้าว, ใบถิ่นที่อยู่แล้วแต่จะเรียกเพื่อดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาพำนักในประเทศไทยโดยมีเงื่อนไขซื้อที่อยู่อาศัยราคา 1 ล้นดอลลาร์ขึ้นไป ซึ่งหลักประกันดีกว่า อยู่ตลอดชีพก็ได้ถ้าไม่ทำผิดกฎหมายไทย ในขณะที่วีซ่า 10 ปีถือว่าระยะสั้นมากเมื่อเทียบกับใบต่างด้าว

 

“การให้เพอร์มาเนนต์เรซิเดนซ์ต้องดูว่าประเทศอื่นเขาทำกันยังไง ตอนนี้ต่างชาติซื้ออสังหาฯที่ตุรกี, มาเลเซียแค่ 7 ล้านบาทรัฐบาลก็ให้เรซิเดนซ์เลย เป็นเหตุผลที่ทำให้คนจีนแห่กันไปตุรกีเยอะมาก เพราะการได้ใบถิ่นที่อยู่ในตุรกีเท่ากับได้ใบเบิกทางเข้ายุโรป ซึ่งมีความยุ่งยากน้อยกว่าเดินทางจากเอเชีย”

 

ก่อนจะสรุปเบา ๆ ว่า การที่รัฐบาลไทยริเริ่มให้วีซ่า 10 ปีกับลูกค้าต่างชาติ 4 กลุ่มนี้เป็นสัญญาณเชิงบวก อย่างน้อยก็ดีขึ้นกว่าเดิมแน่นอน อย่างไรก็ตาม หากประกาศมาตรการภายในไตรมาส 2/64 หรือไตรมาส 3/64 อาจไม่เห็นผลลัพธ์กระตุ้นอสังหาฯให้ฟื้นตัวรวดเร็วภายในปี 2564

 

สิ่งที่ดีที่สุดคือ ได้ในด้านจิตวิทยา เพราะเป็นมาตรการที่จะรู้สึกว่าประเทศไทย welcome ลูกค้าต่างชาติมากขึ้นกว่าเดิม

 

“สินค้าคอนโดฯในตลาดตอนนี้มีเยอะมาก ถ้ากระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติด้วยการให้วีซ่า 10 ปี อาจเป็น sale point ที่ดี แต่ยังคาดหมายไม่ได้ว่าจะเริ่มได้จริงเมื่อไหร่ และมีรายละเอียดอะไรบ้าง ถ้ารัฐบาลตั้งใจจะทำอยู่แล้วก็ขอให้ประกาศให้ชัดเจนเร็ว ๆ ภาคเอกชนรอทิศทางนโยบายที่ถูกต้องเพื่อจะได้สนองตอบได้ถูกทาง”

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์

 

รอความชัดเจน LTR Unit

ถัดมา “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 3 สมัย กล่าวสอดคล้องกันว่า การให้วีซ่าลูกค้าต่างชาติ 10 ปี “ไม่มีอะไรไม่ดี” โดยหยิบนโยบายการแจกวีซ่าลองเทอม 10 ปีที่ทำผ่านการซื้อสมาชิกไทยแลนด์ อีลิตการ์ดของบริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด ว่ามีการทำเรื่องนี้อยู่แล้ว ส่วนจะประสบความสำเร็จหรือไม่ขึ้นกับการพิจารณาเข้าร่วมของบริษัทอสังหาฯแต่ละราย เพราะมีต้นทุนซื้อบัตรสมาชิกอีลิตการ์ดอีกต่างหากใบละ 5 แสน-1 ล้านบาท

 

ข้อสงสัย คือ “ซื้อ (บ้านจัดสรร) ได้เหรอถ้าไม่ใช่คอนโดฯ ในขณะที่คอนโดฯต่างชาติก็มีโควตาซื้อ 49% อยู่แล้ว ตอนนี้คอนโดฯก็ไม่ได้มีปัญหาใด ๆ ถ้าได้ลองสเตย์วีซ่าจึงไม่ได้เกี่ยวกับอสังหาฯ แต่เป็นการอำนวยให้ลูกค้าต่างชาติสะดวกขึ้นหรือง่ายขึ้นเท่านั้นเอง”

 

ประเด็นโฟกัสพุ่งเป้าไปที่มาตรการ “LTR Service Unit-หน่วยบริหารผู้พำนักระยะยาว” ซึ่งให้สัมปทานโดยกระทรวงการคลัง และประกาศแนวทางออกมาแล้วว่าจะมอบสัมปทานให้บริษัทเอกชนเพียง 1 รายเท่านั้นรับผิดชอบในการดึงลูกค้าต่างชาติผู้มั่งคั่งเข้าไทย 1 ล้านคน, ให้บริการดูแลการใช้ชีวิตจนถึงตาย โดยคิดค่าบริการ “ตามความเหมาะสม”

 

“ขอทราบก่อนว่า LTR เป็นใคร ถ้าคนของนักการเมืองก็ขอรอดูก่อน เพราะเรื่องนี้ไม่ใช่การบริหารโควตาแรงงานต่างชาติ ต้องดูศักยภาพเขา (ผู้รับสัมปทาน) ไม่ใช่อยู่ ๆ ไปเดินเรียกฝรั่งจากต่างชาติเข้ามาอย่างเดียว แต่ต้องมีทักษะและประสบการณ์เฉพาะ มีวิธีการทำงานที่ตอบสนองกับดีมานด์กลุ่มต่างชาติกำลังซื้อสูง วิธีการทำงานจะตั้งโต๊ะเป็นเสือนอนกินหรือทำงานเชิงรุก เพราะเป้าหมายรัฐบาลต้องการ 1 ล้านคน ถ้านั่งเฉย ๆ ล้านคนจะทำได้ไหมถ้าไม่โปรโมต และการโปรโมตจะทำยังไงให้ต่างชาติรับรู้ไปได้ทั่วโลก เอกชนรายเดียวมีศักยภาพทำได้ขนาดนั้นหรือเปล่า…”

 

ประเด็นชวนคิดยังรวมถึงนโยบายดึงกำลังซื้อต่างชาติ 4 กลุ่ม อย่างกลุ่ม digital nomad, corp program เพื่อดึงตำแหน่งงานที่ประเทศไทยขาดแคลนเข้ามา เหมือนกับเป็นการอำนวยความสะดวกมากขึ้น

 

“คำถามคือ การให้สิทธิประโยชน์ไปแล้วต่างชาติจะแห่กันเข้ามาทำเลยหรือไม่ ยุคโควิดงานไม่มีแต่มีโปรโมชั่นให้เขาเข้ามาทำในเมืองไทย แล้วจะให้เขาทำอะไร”

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์

 

ศขอ.ห่วงนิยาม “ต่างชาติมั่งคั่ง”

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินกรอบเวลาที่สามารถคาดหวังผลจากมาตรการแจกวีซ่า 10 ปีว่า ถึงแม้จะประกาศบังคับใช้จริงแต่ยังต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง อาจไม่ได้เห็นผลการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างชัดเจนในปีนี้

 

“มาตรการเริ่มต้นด้วยการแจกวีซ่า 10 ปี ก็ถือว่าเพียงพอ แต่สิ่งสำคัญดึงต่างชาติ 4 กลุ่มเข้ามาประเทศไทยต้องมีโปรเจ็กต์อะไรมารองรับด้วย แต่ถ้ายังมีนโยบายนี้ก็ต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งเพื่อให้ S-surve (ดึงการลงทุน 12 อุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่) ของรัฐบาลพัฒนาไปอีกขั้น”

 

ขณะเดียวกัน เท่าที่ทราบมีเงื่อนไขลงทุนมูลค่า 2.5 แสนดอลลาร์ หรือ 7.5-7.7 ล้านบาท (อัตราแลกเปลี่ยน 31 บาท) ต้องบอกว่าไม่ใช่จำนวนมากมายอะไรสำหรับชาวต่างชาติ เพราะฉะนั้น ลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาอาจไม่ใช่เป็นผู้มั่งคั่งหรือเป็นรายใหญ่จริง ๆ แต่จะกลายเป็นคนมีฐานะทางการเงินระดับหนึ่งที่สามารถเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยเพื่อใช้สิทธิพำนักระยะยาวได้

 

ตัวแปรสำคัญที่สุดภายใต้สถานการณ์โควิดมองว่าเป็นเรื่องการเคลียร์ปัญหาโรคระบาดโควิดต้องทำอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการฉีดวัคซีนไม่ครบหรือทำไม่ได้ตามเป้าหมายสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ที่จะต้องฉีดวัคซีนให้ประชาชนสัดส่วน 70% หรือ 50 ล้านคนภายในไตรมาส 3/64 อาจกลายเป็นอุปสรรคชิ้นโตที่ทำให้ลูกค้าต่างชาติลังเลที่จะเข้าเมืองไทย

 

ในขณะที่ลูกค้าต่างชาติ 1 ล้านคนมาใหม่ เมื่อทำงานและมีรายได้ในประเทศไทยแล้วเสียภาษีรายได้คงที่ 17% ถือว่าเป็นเงื่อนไขที่ดีและน่าจะจูงใจได้พอสมควร

 

“ดร.วิชัย” แสดงข้อคิดเห็นว่า เห็นด้วยกับการให้สิทธิซื้อและเช่าอสังหาฯระยะยาว “ในพื้นที่ที่รัฐกำหนด” ซึ่งเป็นแนวทางข้อเสนอของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมาตั้งแต่แรก ได้แก่ 1.การเพิ่มสิทธิลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยได้มากขึ้น ไม่จำเป็นต้องทำทั่วประเทศ แต่ควรทำเฉพาะบางพื้นที่ที่มีดีมานด์ลูกค้าต่างชาติจริง ๆ เช่น โซน EEC

 

2.แหล่งที่คนต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มต่างชาติสูงอายุเข้ามาพักอาศัยในบั้นปลาย ควรกำหนดพื้นที่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต อีอีซี หัวหิน พัทยา เป็นหลัก

 

3.อาจมองทำเลในกรุงเทพฯโซนที่เป็นเมืองชั้นในซึ่งมีฟาซิลิตี้ทางการแพทย์ดี การทำที่อยู่อาศัยราคาแพง มีสิ่งแวดล้อมที่ดี หรือโครงการขนาดใหญ่อย่างฟอเรสเทียส์ ทำเลบางนา กม.7 เป็นต้น

 

เมื่อสอบถามว่าการแจกวีซ่าต่างชาติ 10 ปีเป็นมาตรการยาแรงหรือยัง คำตอบคือ น่าจะยัง

 

“ก่อนหน้านี้อสังหาฯไทยบูมในคนจีน 80% วันนี้ที่เราพูดถึงคนที่เข้ามาก็คือคนที่เป็นสัดส่วน 20% ของต่างชาติที่เข้ามา อีกเรื่องหนึ่งก็ต้องหวังว่าจีนยอมซื้อและยอมให้คนของเขาเข้ามาด้วยเพราะเขาก็กังวลว่าจีนมาไทยแล้ว เราจะเอาเชื้อไปติดคนของเขาอีก ดังนั้น มาตรการนี้ถ้าจะให้เห็นผลชัดเจนต้องรอเวลา คิดว่าปี 2564 นี้ยังไม่เห็นผล เพราะปีนี้ไทยยุ่งกับการเร่งฉีดวัคซีนไปจนถึงปลายปี ถ้าหากทำได้ตามแผนที่รัฐบาลวางไว้ปี 2565 อาจเป็นปีที่เห็นผลลัพธ์จากมาตรการนี้มากกว่า”

 

“ดร.วิชัย” สรุปหย่อนไว้ตอนท้ายด้วยว่า ได้พูดคุยกับกลุ่มตัวแทนนายหน้าอสังหาฯชาวจีน ได้รับคำยืนยันว่าคนจีนยังตื่นตัวกับอสังหาฯในเมืองไทย บทความที่ลงหนังสือพิมพ์มีฟีดแบ็กอยากกลับมาซื้ออยู่ เพียงแต่ไม่แน่ใจสถานการณ์โควิดในบ้านเรา

อรรคเดช อุดมศิริธำรง

 

เชียงใหม่จี้รัฐเร่งเปิดท่องเที่ยว

End of story กับ “อรรคเดช อุดมศิริธำรง” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อรสิริน กรุ๊ป หนึ่งในอสังหาฯทุนเจ้าถิ่นรายใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่มองว่า ให้วีซ่า 10 ปีถ้าต้องการกระตุ้นอสังหาฯก็พอได้ แต่ยังไม่ใช่ยาแรงมาก

 

โดยให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า พฤติกรรมลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีนสัดส่วน 80% ซื้อเพื่อการลงทุนใน 2 รูปแบบ คือ ซื้อลงทุนสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า กับซื้อลงทุนเพราะคาดหวังมูลค่าเพิ่มในอนาคตอีก 15-20% ซื้อเพื่อต้องการมาพักอาศัยเอง

 

ดังนั้น ถ้ารัฐบาลต้องการกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติในกลุ่มซื้อลงทุน ต้องสร้างความมั่นใจว่าภายใน 5 ปีเมื่อนำอสังหาฯมาปล่อยเช่าแล้วสามารถทำผลตอบแทนได้ดีหรือเปล่า ราคายังปรับตัวขึ้นได้ต่อเนื่องหรือเปล่า ซึ่งจะเห็นภาพอย่างนี้ได้เศรษฐกิจโดยรวมต้องดีก่อน

 

“ยุคโควิดต้องยอมรับว่าวันนี้ยังไม่เห็นภาพเป็นบวกมากนัก วีซ่า 10 ปีไม่ใช่มาตรการเดียวจะกระตุ้นได้ทั่วประเทศ ปัจจัยหลักต้องพึ่งการท่องเที่ยวอยู่ดี ถ้าการท่องเที่ยวกลับมาบูมได้อีกครั้ง นักท่องเที่ยวต่างชาติมีจำนวนมากเหมือนยุคก่อนโควิด ภาคอสังหาฯจะฟื้นตัวตามการท่องเที่ยวโดยอัตโนมัติ”

 

เบื้องต้นข้อเสนอต่อรัฐบาล คือ แนะนำให้เร่งฉีดวัคซีนโดยเร็วที่สุด เพราะรายได้ 30% ของจีดีพีไทยมาจากการท่องเที่ยวบวกธุรกิจเกี่ยวเนื่องและภาคบริการทั้งหมด

 

ตั้งคำถามว่ายาแรงเพื่อฟื้นอสังหาฯต้องทำยังไงแนวคำตอบ คือ สำหรับลูกค้าต่างชาติถ้าเปิดประเทศให้เข้ามาท่องเที่ยวได้เขามาอยู่แล้ว เปิดประเทศทั้งต้นทาง-ปลายทาง จีนมาไทยไม่ต้องกักตัว ไทยไปจีนไม่ต้องกักตัว เพียงเท่านี้ธุรกิจก็จะฟื้นตัวได้โดยไม่ต้องไปกระตุ้นอะไร

 

“สุดท้ายการท่องเที่ยวจะเป็นตัวนำพาทุกอย่างมา ดูจากสถิติตัวเลขแล้วนำมาประเมินจะพบว่าก่อนยุคโควิดอสังหาฯไทยมียอดขายจากลูกค้าต่างชาติเป็นแสนล้านบาทโดยที่ไม่ได้มีการให้วีซ่า 10 ปี ยอดขายยังถล่มทลาย ดังนั้น รอบนี้วีซ่าคงเป็นผลพลอยได้มากกว่า”

 

ทั้งนี้ “อรรคเดช” แชร์ข้อมูลด้วยว่า สถานการณ์โควิดทำให้ลูกค้าจีนดรอปการซื้อขายในเชียงใหม่ลงไปเยอะ เคยขายได้ 100% ปัจจุบันยอดขายเหลือ 10% สิ่งที่น่าสนใจคือยอดขาย 10% ในยุคโควิดเป็นการซื้อโดยไม่ได้วิสิตไซต์ ซื้อโดยไม่เห็นของจริง ซื้อผ่านระบบวิดีโอคอล แสดงถึงความเชื่อใจที่ต่างชาติมีต่อโครงการ ดังนั้น จึงมองว่าไม่ได้เลวร้ายอะไรเพราะยังมีการซื้อเข้ามาอยู่บ้าง

 

“พอดีปี 2563 คอนโดฯอะไรส์ มหิดล อยู่ใกล้สนามบินเพิ่งสร้างเสร็จ 400 ยูนิต ขายต่างชาติเต็มโควตาเกือบ 200 ยูนิต ช่วงก่อนสงกรานต์เราเก็บยอดโอนได้ 140 ยูนิต ยอดขายก็ส่วนหนึ่งแต่ยอดโอนคือของจริง ถึงแม้ต่างชาติไม่ได้มาก็ยังมั่นใจสิ่งที่เขาซื้อ บางคนอาจบอกว่าเป็นเพราะเก็บเงินดาวน์เยอะ ก็ถูกนะครับ แต่ต่างชาติต้องมั่นใจด้วยยุคโควิดแม้ยอดขายต่ำแต่ยังมียอดโอน เรารู้เลยว่าคนต่างชาติยังอยากได้”

 

ข้อคิดเห็นทิ้งท้ายสอดคล้องกับนายกสมาคมอาคารชุดไทยในประเด็นขอให้รัฐบาลพิจารณาให้ PR-Permanent Residence เพราะเป็นสิทธิประโยชน์ที่ลูกค้าต่างชาติสนใจมากกว่าวีซ่า 10 ปี

 

“อรสิรินเข้าร่วมโปรแกรมอีลิตการ์ด ซื้ออสังหาฯแล้วซื้อบัตรสมาชิกอีลิตการ์ดอีก 5 แสน จะได้วีซ่า 10 ปีเหมือนกัน แต่ไม่มียอดขายจากโปรแกรมนี้เลย คนจีนไม่ยอมจ่ายเพิ่มเพราะมองไม่เห็นความจำเป็น สามารถเข้าไทยได้สะดวกอยู่แล้ว”

 

เปรียบเทียบจุดเด่นจุดด้อย PR ได้สิทธิตลอดชีพ แต่วีซ่าเป็นการอนุญาตปีต่อปี ที่สำคัญจะได้รับการต่ออายุหรือเปล่าต้องลุ้นอีกต่างหาก

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจากประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-690859

 

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ นิมิตรใหม่ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ