Home Living Topic Guru Webboard Contact Us FAQ  รายการ ขาย เช่า ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า เข้าระบบ/ลงทะเบียนใหม่ ค้นหา

Review (229)   Invest (63) PR (1329)  News (1037)   Idea (39) Design (53) Talk (64)  Guest (34)  Vacation (63) Feng Shui (26)
เรื่องน่าอ่านยังมีอีกที่นี่ ประกาศขายคอนโด ประกาศขายบ้าน ทั่วประเทศไทย
กลับไปหน้าที่ผ่านมา

ผ่าทางตันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับระบบรถไฟฟ้า


0 0

 

 

การลงทุนระบบรถไฟฟ้าทั้งในเมืองและระหว่างเมืองต้องใช้เม็ดเงินลงทุนสูงมากทั้งในส่วนค่าที่ดิน การก่อสร้าง และระบบรถไฟฟ้าต่างๆ ลำพังค่าโดยสารที่ได้คงไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินซึ่งเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินสายแรกของกรุงเทพฯก็ขาดทุนย่อยยับทั้งในเรื่องค่าโดยสารซึ่งไม่เพียงพอแม้กระทั่งจะกลบค่าให้บริการระบบในแต่ละวัน รถไฟฟ้า BTS ก็ต้องบริหารระบบในภาวะที่ไม่สามารถทำกำไรจากค่าโดยสารได้เพียงอย่างเดียวมาหลายปีก่อนที่จะสามารถหารายได้จากด้านอื่นๆมาเพิ่มเติม

 

 

รถไฟฟ้าสายสีม่วงก็มีจำนวนผู้โดยสารต่ำกว่าการคาดการณ์มาก และมีแนวโน้มว่าจะขาดทุนเช่นเดียวกัน ปกติแล้วระบบรถไฟฟ้าซึ่งเป็นระบบขนส่งมวลชนมีธรรมชาติที่สามารถทำกำไรจากค่าโดยสารได้ยากอยู่แล้ว ในหลายประเทศ การให้บริการระบบรถไฟฟ้าก็ประสบสภาวะขาดทุนเช่นเดียวกัน มูลค่าที่เพิ่มขึ้นมาจากโครงข่ายรถไฟฟ้าคือศักยภาพของพื้นที่ตามแนวเส้นทาง และโดยรอบสถานีสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และโอกาสในการหารายได้ในด้านต่างๆ

 

 

ในหลายประเทศทั้ง ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ ฮ่องกง หรือแม้แต่กระทั่งสหรัฐอเมริกา ได้เข้าใจถึงความจำเป็นของการกำหนดรูปแบบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า หรือแม้แต่กระทั่งการพัฒนาเมืองให้อยู่ในรูปแบบ Transit Oriented Development (TOD) เพื่อให้อำนวยความสะดวกในการใช้รถไฟฟ้า และในขณะเดียวกันก็สร้างรายได้ให้กับภาครัฐจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย

 

 

รูปแบบการพัฒนา TOD ก็มี 3 รูปแบบด้วยกัน คือ 1) รัฐเป็นผู้ออกแบบพื้นที่และดำเนินการพัฒนาเองทั้งหมด (อาจจะผ่านหน่วยงานที่ได้รับมอบหมาย) 2) รัฐเป็นผู้ออกแบบการพัฒนาพื้นที่และให้สิทธิเอกชนเข้ามาพัฒนา และ 3) รัฐกำหนดกลไกที่ส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่และปล่อยให้การพัฒนาเกิดขึ้นเองตามกลไกตลาด ทั้ง 3 รูปแบบมีความยากง่ายต่างกัน และมีปัจจัยแวดล้อมที่จำเป็นต่อความสำเร็จต่างกัน รูปแบบที่รัฐดำเนินการเองหมดก็สามารถดำเนินการได้เร็วแต่มีความเสี่ยงในการลงทุนและการบริหารจัดการ รูปแบบที่รัฐให้สิทธิเอกชนในการพัฒนาก็แบ่งปันความเสี่ยงได้ดีแต่ต้องมีรูปแบบที่สามารถดึงดูดใจนักลงทุนได้

 

 

รูปแบบที่ปล่อยให้เกิดการพัฒนาตามกลไกตลาดก็ต้องมีกลไกที่รัฐสามารถเก็บผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นกลับสู่รัฐได้ เช่น ภาษีที่ดิน สำหรับ 3 รูปแบบนี้สามารถปรับใช้ได้ตามความเหมาะสมของพื้นที่ และเส้นทางการพัฒนา เช่น หากเป็นกรณีรถไฟฟ้าในเมืองในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงควรที่จะต้องดำเนินการในรูปแบบที่ให้เอกชนมาร่วมลงทุน แต่หากเป็นกรณีเส้นทางระหว่างจังหวัดในบริเวณที่ยังไม่มีการพัฒนาอย่างเต็มที่ก็ต้องใช้รูปแบบการพัฒนาจากภาครัฐเอง ในกรณีประเทศไทยนั้นก็เช่นเดียวกันคงต้องแบ่งแยกระดับความน่าลงทุน และปัจจัยแวดล้อมที่เกี่ยวข้องสำหรับการกำหนดรูปแบบการพัฒนาพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า ทั้ง 3 รูปแบบสามารถใช้ผสมผสานกันในพื้นที่เดียวกันได้แล้วแต่ความเหมาะสม

 

 

สำหรับประเทศไทยคงยังต้องปรับกลยุทธ์เพื่อสร้างแรงดึงดูดในการลงทุนของภาคเอกชน ประเด็นแรกคือการกำหนดความได้เปรียบของภาคเอกชนในการลงทุนในพื้นที่ TOD เป้าหมาย เช่น การกำหนดการใช้ผังเมืองเฉพาะเพื่อให้สิทธิการพัฒนาพื้นที่สำหรับวัตถุประสงค์ที่เฉพาะเจาะจงในพื้นที่เป้าหมายเท่านั้น พื้นที่รอบข้างจะถูกกำหนดให้ไม่สามารถพัฒนาได้เต็มที่ ซึ่งก็คงเป็นประเด็นโต้เถียงไม่มากก็น้อยเนื่องจากเรามีความคุ้นเคยในอิสระในการพัฒนาที่ดินที่อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์

 

 

นโยบายดังกล่าวถูกใช้ในหลายประเทศในการสร้างโครงสร้างการพัฒนาเมืองให้สอดคล้องกับแผนการพัฒนาจริงๆ และกำกับการใช้พื้นที่ดินไปในตัว ประเด็นที่ 2 คือการทำแบบการพัฒนาให้เป็นรูปธรรมพร้อมทั้งการดำเนินการในกระบวนการภาครัฐอื่นๆที่จำเป็นต่อการพัฒนาพื้นที่ เช่น การทำ EIA หรือการขออนุญาตเชื่อมต่อพื้นที่ข้ามเขตทางหลวง ประเด็นดังกล่าวหมายถึงภาครัฐต้องเป็นผู้ให้บริการที่ดีต่อนักลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงในปัจจัยต้นทุนการก่อสร้าง และ ดำเนินงานต่างๆ จะสร้างแรงดึงดูดในการลงทุนในพื้นที่เป้าหมายได้มากขึ้น

 

 

ประเด็นที่ 3 คือการเตรียมการพัฒนา Essential Public Infrastructure Works (EPIWS) การพัฒนารถไฟฟ้าไม่ใช่เป็นการพัฒนาโครงการ แยกออกจากโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ ในการออกแบบ และก่อสร้างต้องคำนึงถือโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆทั้งด้านระบบคมนาคมอื่นๆที่จะเชื่อมโยงมายังสถานี หรือ พื้นที่ชุมชนรอบๆ โครงสร้างด้านระบบไฟฟ้า ประปา หรือ ท่อระบายน้ำ การเตรียมความพร้อมดังกล่าวล่วงหน้าจะช่วยสร้างศักยภาพของพื้นที่ได้อย่างเต็มรูปแบบ ประเด็นที่ 4 คือการปรับรูปแบบการออกแบบ และประเมินโครงการ ซึ่งต้องมีการพัฒนาโครงการโดยออกแบบทั้งระบบราง และการพัฒนาพื้นที่ไปพร้อมกันตั้งแต่ต้น การประเมินความเป็นไปได้ของโครงการต้องรวมรายได้และประโยชน์ทางเศรษฐกิจของการพัฒนาพื้นที่เข้ามาด้วย รวมถึงการมีส่วนร่วมของภาคเอกชนในการกำหนดตำแหน่งพื้นที่ในการพัฒนา

 

 

ประเด็นปลีกย่อยอื่นๆที่สามารถสร้างความดึงดูดในการลงทุนได้ประกอบไปด้วย การส่งเสริมของภาครัฐในการใช้พื้นที่ เช่น การดึงหน่วยงานภาครัฐมารวมกันในพื้นที่ที่จะพัฒนาเป็น Local government center นอกจากนั้นยังต้องมีการปรับกลไกทางกฎหมายให้สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวผ่านหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่งได้อย่างคล่องตัว คงต้องรอดูความพยายามครั้งสำคัญครั้งนี้ว่าจะสามารถผลักดันออกมาได้เป็นรูปธรรมมากน้อยเพียงใดภายใต้ปัจจัยที่จำกัดในด้านต่างๆ ของระบบ

 

 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

 

 

http://www.thansettakij.com/2016/08/29/90124

 

 


ระดับ : Legend สมัครเมื่อ : 2016-06-16 15:02:23 จำนวนโพส : 0
อัพเดทล่าสุด : 2016-08-30 13:21:39
แจ้งปัญหา     

บทความล่าสุด

บทความที่น่าสนใจ

  • MARU เอกมัย 2 Pet Friendly Condo In The Next Japanese Town

    เอกมัยกลายเป็น Japanese Town 2 ไปละนะครับ ถ้าคุณมีเวลาไปเดิน Parklane หรือ Gateway เอกมัย คุณจะเข้าใจทันทีเลยว่าผมพูดถึงอะไร

    |2017-09-19 Salaryman Estator 0

  • พลัม รามคำแหง สเตชั่น ทำเลเป็นต่อ รูปหล่อเป็นรอง

    ตรงนี้เดินทางสะดวกเลยนะครับ สำหรับคนที่จะเข้า สุขุมวิทหรือพระราม 9 ผมว่าโครงการไม่น่าตั้งชื่อว่า พลัม รามคำแหง เพราะหลายคนจะเข้าใจผิด จริงๆตรงนี้โลเคชั่นดีกว่ารามคำแหงเยอะ

    |2017-06-23 Poompat W 0

  • Thai D Real Estate # The International Expert Agency

    คอนโดมีเนียม มีข้อดีคือ ต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ถึง 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคาร นอกจากนี้การขายต่างชาติยังไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์เพราะส่วนใหญ่จะมีฐานะทางการเงินที่พร้อมจะโอนสด

    |2017-07-25 LivingInsider Editor 1

  • The Unique Eakamai- Ramintra ใจกลาง “เบเวอรี่ฮิลล์ เมืองไทย”

    ถ้าพูดถึง ถนน ประดิษฐ์มนูธรรม หลายคนงงว่ามันอยู่ตรงไหนของกรุงเทพฯ แต่ถ้าบอกว่ามันคือ " เลียบทางด่วนรามอินทรา" รับรองทุกคนร้อง อ๋อ แน่ๆ ตลอดสองเส้นทางของถนนเส้นนี้ จะเป็นร้านอาหารสวยงามตลอดเส้นทางดูไฮโซเจริญหูเจริญตามากๆ ทำให้มีบางคนเรียกที่นี่ว่า “เบเวอรี่ฮิลล์ เมืองไทย”

    |2017-07-25 LivingInsider Editor 1

  • พาชมห้องตัวอย่าง Kave Condo (เคฟ คอนโด) ใกล้ ม.กรุงเทพ กว่านี้มีอีกมั้ย

    Kave Condo (เคฟ คอนโด) ใกล้ ม.กรุงเทพ กว่านี้มีอีกมั้ย ใครมีลูกมีหลานวางแผนจะเรียนที่นี่ ต้องมาดูกันเลยครับ

    |2017-07-25 LivingInsider Editor 0


ติดตามข่าวสารข้อมูลก่อนใคร ถูกใจเพจได้เลยครับ



ต้องการรับข่าวแบบนี้ส่งตรงถึงไลน์คุณ add ไลน์@ ได้เลยครับ เพียงคลิ๊กลิ้งค์ข้างล่าง



LINE ID @livinginsider


แสดงความคิดเห็น

CAPTCHA code
หรือ ยกเลิก

© 2015 livinginsider.com All right reserved. | นโยบายความเป็นส่วนตัว

 

lvmng@livinginsider.com

02-693-5561 ถึง 2
  @livinginsider