หลังโควิด-19: มาตรฐานใหม่ในตลาดพื้นที่ค้าปลีกไทย

แม้จะมีความท้าทายมากมายหลายประการซึ่งเกิดจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่หลายกิจการต่างรอคอยที่จะกลับมาดำเนินงานด้วยแผนธุรกิจที่ได้รับการปรับเปลี่ยนใหม่สำหรับไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ปี 2563

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดพื้นที่ค้าปลีกและสำหรับแบรนด์ต่างๆ ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกคาดการณ์ว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใน 3 ส่วนหลัก คือ เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกหรือผู้พัฒนาโครงการค้าปลีก ร้านค้าปลีกหรือแบรนด์ และสุดท้ายคือพฤติกรรมของผู้บริโภค

สิ่งแรกที่จะเปลี่ยนแปลงไป คือ ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกกับร้านค้าซึ่งเป็นผู้เช่า “ความร่วมมือระหว่างเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกและผู้เช่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นกว่าเดิม เพื่อให้กิจการดำเนินต่อไปได้ทั้งสองฝ่าย โดยจะเป็นการคิดราคาค่าเช่าแบบพันธมิตร (Partnership Rent) หรืออาจเป็นการคิดค่าเช่าจากการแบ่งรายได้ พร้อมกับการรับประกันยอดขายขั้นต่ำ มากกว่าการจ่ายค่าเช่ารูปแบบเดิมที่กำหนดค่าเช่าแบบคงที่

ตลอดจนการยืดหยุ่นในเรื่องของเงื่อนไขการเช่าต่างๆ ขึ้นอยู่กับประเภทของกิจการ ถึงแม้จะทำให้การปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกมีความซับซ้อนมากขึ้นแต่วิธีการนี้จะเป็นวิธีที่สมเหตุสมผลที่สุดที่จะดำเนินธุรกิจในยุคที่ตลาดมีมาตรฐานใหม่ (New Normal)” นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

เมื่อก่อนผู้เช่าและเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่มักคุ้นเคยกับการเก็บค่าเช่าแบบคงที่ ซึ่งเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกสามารถคาดการณ์รายรับจากค่าเช่าได้ ในขณะที่ผู้เช่าก็ไม่ได้เปิดเผยยอดซื้อขายและรายได้ต่อเดือนให้แก่เจ้าของพื้นที่ได้ทราบ

แต่การแพร่ระบาดของไวรัสที่เกิดขึ้นทั่วโลกอย่างรวดเร็วได้ตอกย้ำให้เห็นถึงข้อเสียของวิธีการคิดค่าเช่าแบบดั้งเดิมนี้ในวันที่ผู้เช่าต้องแบกรับภาระค่าเช่ามหาศาลเมื่อลูกค้าของร้านหายไป ทำให้ผู้เช่าต้องเจรจาเพื่อขอต่อรองค่าเช่าและมาตรการเยียวยาจากเจ้าของพื้นที่ค้าปลีก

สำหรับผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีก การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ค้าปลีกเป็นสิ่งหนึ่งที่ต้องทำเพื่อสร้างความมั่นใจในเรื่องความปลอดภัยต่อสถานที่ การสร้างบรรยากาศ และเรียกความสนใจของลูกค้าให้กลับคืนมา เนื่องจากการรักษาระยะห่างทางสังคมจะเป็นมาตรฐานใหม่ที่เกิดขึ้นต่อไป ศูนย์การค้ากึ่งในร่มและกลางแจ้งที่ลูกค้าสามารถเพลิดเพลินกับอากาศบริสุทธิ์ พื้นที่ชั่วคราวที่จัดขึ้นสำหรับร้านแบบป๊อปอัพ หรือรูปแบบโครงการค้าปลีกที่แปลกใหม่

และพื้นที่สันทนาการเพิ่มเติม เช่น พื้นที่สีเขียว ที่นั่งกลางแจ้ง พื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง พื้นที่หอประชุม พื้นที่บนดาดฟ้า และลู่วิ่งจ๊อกกิ้ง สถานที่น่าสนใจใหม่ๆ เช่นที่กล่าวมานี้และสถานที่รูปแบบใหม่ในห้างสรรพสินค้าจะเริ่มเกิดขึ้นเพื่อให้ลูกค้า รู้สึกถึงความปลอดภัยและมีส่วนร่วมมากขึ้นในการสร้างประสบการณ์การช็อปปิ้งที่เป็นเอกลักษณ์ไม่ซ้ำใครในห้างสรรพสินค้าเหล่านั้น

นอกจากนี้ ซีบีอาร์อียังเชื่อว่าสุขอนามัยและความสะอาดจะเป็นหนึ่งในหลักการออกแบบโครงการค้าปลีก รวมทั้งเทคโนโลยีระบบไร้สัมผัสที่ช่วยลดการสัมผัสพื้นผิว เช่น สุขภัณฑ์แบบอัตโนมัติ เซ็นเซอร์ประตูทางเข้า ที่จอดรถอัตโนมัติ จะถูกนำมาใช้มากขึ้นเพื่อสนับสนุนการเว้นระยะห่างทางสังคมอย่างต่อเนื่อง

สำหรับร้านค้าปลีก ในขณะที่บางร้านอาจมีความจำเป็นต้องปิดสาขาที่ไม่ทำกำไรอย่างถาวร แต่อีกหลายร้านก็กำลังพิถีพิถันในการเลือกทำเลและพิจารณาค่าเช่าพื้นที่ที่เหมาะสมมากขึ้น และเป็นที่คาดว่าเงื่อนไขระยะการเช่าพื้นที่จะสั้นลงและจ่ายเงินประกันน้อยลงเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ที่สำคัญไปกว่านั้น ธุรกิจต่างๆ กำลังปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การใช้พื้นที่เนื่องจากมีความต้องการพื้นที่บริการหน้าร้านน้อยลง
 

นางสาวจริยากล่าวว่า “ร้านค้าปลีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เป็นธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม แฟชั่น เครื่องสำอาง และผลิตภัณฑ์ดูแลสุขอนามัยส่วนบุคคล ได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์โดยพุ่งเป้าหมายไปที่อี-คอมเมิร์ซ ธุรกิจที่ปรับตัวเร็วที่สุดอย่างเครือฟาสต์ฟู้ดจะลดโซนพื้นที่นั่งให้น้อยลงเพื่อเพิ่มขนาดห้องครัวและพื้นที่รับส่งอาหาร หรืออย่างในตอนนี้ร้านอาหารบรรยากาศนั่งสบายที่มีขนาดใหญ่ก็กำลังลดขนาดพื้นที่เช่าลงเช่นกัน ขนาดพื้นที่เช่าที่ร้านค้าปลีกต้องการอาจจะลดลง 20%-40% ของขนาดพื้นที่เดิมก่อนการระบาดโควิด-19”

ในช่วงเว้นระยะห่างทางสังคม ความกังวลเรื่องสุขภาพผลักดันให้ผู้บริโภคหันไปหาความบันเทิงและการบริการผ่านทางออนไลน์กันมากขึ้น ร้านค้าปลีกจึงมีแนวโน้มที่จะนำค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ได้จากการลดขนาดพื้นที่

การลดค่าเช่าและการลดค่าก่อสร้างแต่ละสาขา ไปเสริมสร้างความพร้อมให้กับธุรกิจในการให้บริการตลอดเวลา (Always-On) บนตลาดออนไลน์ที่มีการแข่งขันสูงมาก การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้าออนไลน์จึงจะกลายเป็นกลยุทธ์หลักในการตลาดยุคดิจิทัล

“ผู้บริโภคควรเตรียมรับมือกับธุรกิจค้าปลีกรูปแบบใหม่ๆ ที่กำลังเจริญรุ่งเรืองอย่างรวดเร็วจากพฤติกรรมที่ผู้บริโภคต้องการความสะดวกสบายและประหยัดเวลา (Lazy Economy) ที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก” นางสาวจริยากล่าวเสริม

ด้วยการหาข้อมูลสินค้าผ่านระบบออนไลน์ คลาสออกกำลังกายที่บ้าน แอปชมภาพยนตร์ที่บ้านอย่างเน็ตฟลิกซ์ ไปจนถึงแอปจัดส่งอาหารพร้อมทาน เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกและร้านค้าต้องพยายามสร้าง 'ประสบการณ์การช้อปปิ้งที่ดี' ให้แก่ผู้บริโภคที่ใส่ใจสุขภาพและยึดความสะดวกสบายเป็นหลักให้ได้

ขณะเดียวกันสินค้าที่ได้รับความนิยมมากขึ้น เกิดจากการที่ผู้บริโภคใช้เวลาในการอยู่บ้านมากขึ้น และหันมาให้ความสำคัญในการเติมเต็มบ้านด้วยผลิตภัณฑ์ที่สร้างความสะดวกสบายและยกระดับการมีสุขภาพที่ดี เช่น เฟอร์นิเจอร์เพื่อการพักผ่อน อุปกรณ์ออกกำลังกาย และ เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์สำหรับการทำงานจากที่บ้านซึ่งเป็นรูปแบบการทำงานที่แพร่หลายมากที่สุดในยุคปัจจุบัน

ในระยะยาวนั้น ซีบีอาร์อีเชื่อว่าด้วยมาตรฐานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในตลาดพื้นที่ค้าปลีกไทย เราจะได้เห็นการปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่ของพื้นที่ค้าปลีก และเกิดการเปลี่ยนแปลงด้านความสัมพันธ์ของผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในธุรกิจอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เพื่อตอบโจทย์ความต้องการเรื่องสุขภาพและสุขอนามัย

นับจากช่วงเวลาที่เราผ่านยุคเศรษฐกิจตกต่ำ ความไม่สงบทางการเมือง จนถึงยุคดิจิทัลเฟื่องฟูและเกิดวิกฤตด้านสิ่งแวดล้อม การก้าวทันต่อแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคมีความสำคัญอย่างยิ่งไม่เพียงแต่เพื่อให้ธุรกิจเติบโต แต่เพื่อความอยู่รอดด้วยเช่นกัน