LPN Wisdom คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563

LPN Wisdom คาดการณ์ปี 2563 มีแนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงร้อยละ 23 ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มเปิดตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 9 ทำให้สัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปีลดลงร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับปี 2562

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป ระบุว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563

เนื่องจากตลาดมีสินค้าคงเหลือที่รอขาย ณ สิ้นสุดปี 2562 อยู่ที่ 214,000 หน่วย เพิ่มขึ้นในสัดส่วนร้อยละ 10 จากจำนวนสินค้ารอการขาย 195,000 หน่วยในปี 2561 ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายอย่างน้อย 24 เดือน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2563 เมื่อเทียบกับปี 2562  

“เราคาดว่าในปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย หรือประมาณ 110-120 โครงการ โดยเน้นตลาดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต และจะมีสัดส่วนการขายอยู่ที่ประมาณร้อยละ 30 จากจำนวนที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดหรือประมาณ 15,000 หน่วย ซึ่งเป็นอัตราขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2562 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 33

เป็นผลจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในการกำกับดูแลสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt Service Ratio) และกำลังซื้อทั้งจากภายในและต่างประเทศที่ลดลง ผลจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัว” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ในปี 2563 ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย หรือประมาณ 280-300 เฟส/โครงการ ที่ระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท

หรือเพิ่มขึ้นในสัดส่วนร้อยละ 9 เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 259 เฟส/โครงการ คิดเป็นจำนวน 45,959 หน่วย โดยประมาณว่าจะมีปริมาณการขายในปี 2563 สำหรับโครงการที่เปิดตัวใหม่ประมาณร้อยละ 24 ของจำนวนการเปิดขายใหม่ทั้งหมด

“ผู้ประกอบการหันมาเปิดตัวโครงการในแนวราบเพิ่มขึ้น เพื่อตอบรับกับความต้องการซื้อในตลาดที่เพิ่มขึ้น และเป็นการบริหารจัดการต้นทุนในการดำเนินงานเนื่องจากโครงการแนวราบจะมีต้นทุนในการก่อสร้างตามกำลังซื้อในตลาดไม่จำเป็นที่จะต้องสร้างทั้งโครงการในทันที ทำให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการต้นทุนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้จำนวนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมดในปี 2563 จะอยู่ที่ 100,000-110,000 หน่วย หรือ ลดลงประมาณร้อยละ 10 หรือมูลค่าประมาณ 420,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 110,500 หน่วย หรือมูลค่า 440,000 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 8 เมื่อเทียบกับปี 2561

ขณะที่ประมาณการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 จะใกล้เคียงกับปี 2562 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 196,000 หน่วย ซึ่งปรับตัวลดลงร้อยละ 6 เมื่อเทียบกับปี 2561

สำหรับทำเลที่น่าสนใจในการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 ยังคงเป็นทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายที่ระดับราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก ใน 3 ทำเลหลัก คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางอ้อ-บางขุนนนท์ แนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่จะเปิดใช้งานในปี 2563 สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะเปิดให้บริการปี 2564 และสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการในปี 2566 ช่วงสถานีฉลองรัช-ลำสาลี-ประดิษฐ์ มนูธรรม (ถนนลาดพร้าว-รามคำแหง) สำหรับคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทและบ้านแฝด-บ้านเดี่ยว ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท และจุดเชื่อมต่อสถานีบางหว้า ถนนกัลปพฤกษ์ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคา 2-5 ล้านบาท

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทั้งภายในและต่างประเทศ โดยเฉพาะกำลังซื้อจากนักลงทุนจากจีน ที่ได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิค-19 ทำให้มีกำลังซื้อจากตลาดนี้ลดลง ในขณะที่ผู้ประกอบการที่มียอดขายคอนโดมิเนียมให้กับ นักลงทุนชาวจีนตั้งแต่ปี 2561 และจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 ไม่น้อยกว่า 14,000 หน่วย อาจจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าได้ทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์การทำธุรกิจ

เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาด โดยหันมาพัฒนาโครงการในแนวราบ หรือพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีขนาดเล็กลงเพื่อบริหารต้นทุน รวมถึงบริหารสภาพคล่องทางการเงินโดยเร่งขายสินค้าที่รอการขาย และเพิ่มรายได้จากการเช่าเพื่อสร้างความสมดุลให้กับรายได้ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาวะชะลอตัว” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวในที่สุด