บิ๊กเนมขานรับปลดล็อก ‘แอลทีวี’ สัญญา 2 กู้เต็ม 100%

บิ๊กเนมขานรับปลดล็อกเกณฑ์แอลทีวี ครั้งที่ 2 ไฟเขียวสัญญา 2 กู้ได้ 100% เสมือนบ้านหลังแรก หลังผ่านไปเกือบ 1 ปีตลาดอสังหาฯซบเซาหนัก “อธิป พีชานนท์” แนะแบงก์ชาติ ควรคุมเข้มบางทำเลอย่างพัทยา - ภูเก็ต เก็งกำไรอื้อ

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุส่งสัญญาณเตรียมทบทวนและประเมินผลกระทบ สำหรับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ที่เริ่มแรกประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 หวังลดผลกระทบไฟลามทุ่งตลาดอสังหาฯ แม้ก่อนหน้าจะมีการปลดล็อกในกลุ่มผู้กู้ร่วม ไม่ถูกนับเป็นสัญญาแรกไปแล้ว 

แต่กฎเหล็กในการวางดาวน์ด้วยอัตราสูง ส่งผลไปยังกลุ่มเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) ทั้งบ้าน-คอนโดฯ อย่างหนัก พบตลาดช่วงปีที่ผ่านมาซบเซา เกิดภาพชะลอตัวในแง่ยอดขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ไร้เงินดาวน์ โดยล่าสุด ธปท. อาจเน้นไปที่การปรับเกณฑ์สัญญาที่ 2 (บ้านหลังที่ 2) ให้เสมือนเป็นสัญญาแรก (บ้านหลังแรก)

เรื่องนี้ นายอธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ภาคเอกชน และ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้มีการติดตามผลกระทบของมาตรการแอลทีวีมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังมีการเข้าไปพบหารือกับท่านรัฐมตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อบอกเล่าถึงปัญหาของภาคอสังหาฯ ที่เกิดขึ้น ณ ขณะนี้ โดยในฐานะเอกชน ยืนยันว่ามาตรการแอลทีวีเป็นหนึ่งในปัญหาของตลาด ทั้งจะส่งผลพวงต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวมด้วย 

ขณะเดียวกันมีการร่างหนังสือ เตรียมเรียกร้องไปยังธปท. เช่นกัน แต่มีการส่งสัญญาณถึงการทบทวนมาตรการดังกล่าวออกมาก่อน โดยกรณีที่ ธปท. มีแนวโน้ม อาจเน้นไปที่การปรับเกณฑ์สัญญาที่ 2 (บ้านหลังที่ 2) ให้เสมือนเป็นสัญญาแรก (บ้านหลังแรก) ว่าคาดน่าจะเป็นผลดีต่อตลาดโดยรวม เพราะขณะนี้ปัญหาใหญ่ของตลาด คือ มีกลุ่มลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านเป็นจำนวนมาก (รีเจ็กต์) เพราะติดกับดักกฎเกณฑ์แอลทีวี โดยการผ่อนเงื่อนไขดังกล่าวลง น่าจะทำให้การยื่นขอกู้ดีขึ้น ยอดปฏิเสธสินเชื่อลดลง และช่วยคลายความวิตกกังวลของผู้ซื้อที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจให้ดีขึ้นได้

อย่างไรก็ตาม มองอีกแง่ การออกมาส่งสัญญาณโดยเพียงคาดการณ์ว่าน่าจะได้ข้อสรุปถึงการผ่อนปรนดังกล่าวภายในเดือนมกราคมนั้น มีผลเสีย  อาจมีผลให้ตลาดชะลอตัวไปอีก เพราะคนจะรีรอการตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ออกไป จึงอยากให้ ธปท. เร่งรัดในการตัดสินใจ เพื่อสร้างบรรยากาศที่ดีให้กับตลาด 

ขณะเดียวกันยังยืนยันว่ากลุ่มดีมานด์เทียม หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่อกำไร ที่ธปท. กังวลมากที่สุด ได้หายสาบสูญไปจากตลาดนานแล้ว สังเกตจากยอดขายโครงการเปิดใหม่ แต่ละโครงการสามารถทำยอดขายเฉลี่ย 20% เท่านั้น ต่างจากอดีตที่มักเกิน 50% จากการกว้านซื้อหลายยูนิตพร้อม ๆ กันของนักเก็งกำไร ยิ่งในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ไม่มีใครกล้าซื้อ เพื่อหวังส่วนต่างเล็กน้อย เพราะต่างกลัวขายไม่ออก ติดมือ จมทุน ทั้งยังเป็นในลักษณะขายใบจอง ไม่มีการถือนานจนถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ ฉะนั้นผู้ที่ทำหน้าที่ออกนโยบาย ต้องทำความเข้าใจในพฤติกรรมกลุ่มเก็งกำไรให้ถูกต้อง เพื่อนำมาซึ่งการแก้ปัญหาที่ตรงจุด ไม่ใช่การออกมาตรการหว่านแห กระทบกลุ่มเรียลดีมานด์เช่นปัจจุบัน

ทั้งนี้ แนวโน้มการผ่อนปรนมาตรการดังกล่าว อาจช่วยตลาดได้ก็จริง แต่สิ่งที่จะช่วยตลาดได้อย่างแท้จริง คือ การที่ ธปท. ต้องประกาศยกเลิกมาตรการแอลทีวีทุกเงื่อนไข หรือหากยืนยันจำเป็นต้องมีการประกาศใช้ ตนเองเสนอให้โฟกัสไปยังพื้นที่-บางทำเล เฉพาะที่เล็งเห็นว่าจะเกิดปัญหาฟองสบู่ หรือตลาดกำลังมีปัญหาจากดีมานด์เทียม ส่วนอัตราส่วนการปล่อยกู้เกิน 100% ธปท.สามารถควบคุมได้ โดยการไปเข้มงวดกับธนาคารพาณิชย์ ผู้เป็นต้นทาง ไม่ใช่มาจำกัดในกลุ่มผู้ขอสินเชื่อ และให้หันไปใช้แอลทีวีเดิมที่มีการใช้กันมาตั้งแต่อดีต โดยกำหนดกลุ่มแนวราบ จะได้รับอัตราสินเชื่อ 95% ต่อหลักประกัน ส่วนกลุ่มคอนโดฯ อยู่ที่ 90% เป็นต้น

“เปรียบเหมือนการขับรถ เมื่อไหร่ที่รู้ว่าหลงทาง สิ่งที่ต้องทำ คือการกลับรถมาทางเดิม ไม่ใช่ดันทุรัง ถลำลึกไปในทางที่ไม่รู้จัก เช่นเดียวกัน การประกาศใช้แอลทีวี ไม่ควรต้องรอนาน 6-7 เดือนเช่นนี้แล้วมาทบทวน เพราะหลังประกาศใช้เพียง 1 เดือนก็เห็นผลกระทบแล้ว ยืนยันขณะนี้ไม่ใช่ช่วงเวลาในการนำมาตรการดังกล่าวมาใช้ เพราะลำพังเศรษฐกิจแย่ คนก็ไม่มีกำลังซื้อแล้ว”

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงกรณีมีกระแสข่าวว่า ธปท. อยู่ระหว่างหารือ จัดทำข้อสรุปในการผ่อนปรน หรือปรับปรุงมาตรการแอลทีวี เพื่อลดผลกระทบที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหนักว่า หาก ธปท. มีการผ่อนปรนปลดล็อกเงื่อนไข ให้การกู้บ้านสัญญาที่ 2 ให้ได้วงเงินเต็ม 100% เหมือนสัญญาแรกตามข่าวนั้น คาดจะทำให้ตลาดอสังหาฯ โดยรวมทั้งกลุ่มบ้านและคอนโดฯ ฟื้นตัวขึ้นมาได้ดีมาก เนื่องจากที่ผ่านมามาตรการแอลทีวีส่งผลกระทบอย่างหนัก ลุกลามเกินกลุ่มดีมานด์เทียมที่ธปท.ต้องการสกัด 

ทั้งนี้ยืนยันว่าในปัจจุบัน กลุ่มผู้ทำสัญญาที่ 2 หรือซื้อบ้านหลังที่ 2 ของตลาด ไม่ใช่เพียงกลุ่มลงทุน-เก็งกำไรเท่านั้น แต่ส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านอีกหลัง เพื่อใช้อยู่อาศัยจริงๆ เช่น เดิมมีทาวน์เฮาส์อยู่ชานเมือง แต่ทำงานในเมือง จึงมีความต้องการหาซื้อคอนโดฯ ใจกลางเมือง เพื่อสะดวกต่อการเดินทาง หรือเมื่อครอบครัวขยายขึ้น เดิมอยู่คอนโดฯ ก็มีความจำเป็นต้องหาบ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้นรองรับ 

สะท้อนจากยอดลูกค้าของบริษัทในช่วงที่ผ่านมา พบเป็นกลุ่มคนซื้อบ้านในกลุ่มหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยสูงถึง 30% ถือว่าเป็นสัดส่วนที่สูงมาก ขณะที่สัดส่วนบ้านหลังแรกอยู่ที่ 60% และหลังที่ 3 ประมาณ 10% จึงมองว่าการมีบ้าน 2 หลังของคนยุคปัจจุบัน ถือเป็นเรื่องปกติที่เข้าใจได้ ฉะนั้นไม่มีความจำเป็นต้องถูกจำกัดในการซื้อ-ขาย เพราะจะกระทบเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัย) เห็นด้วยที่จะลดเงื่อนไขในกลุ่มดังกล่าวลง

“ถ้า ธปท.ยังยืนยันไม่ปลดล็อกแอลทีวี ตลาดปีนี้คงซบเซาไม่ต่างจากปีก่อน แต่หากมีการเปิดช่องให้หลัง 2 กู้เต็ม 100% จะทำให้บรรยากาศการซื้อ-ขาย ดีขึ้นมาก คงไม่มีใครมางอแงเรียกร้องอีก เพราะกลุ่มนี้มีมากถึง 20% ของตลาด และมีเรียลดีมานด์อยู่มาก ทั้งนี้ ธปท.จะคงเงื่อนไขในกลุ่มสัญญา 3 ขึ้นไป ต้องวางดาวน์ 30% ต่อไปคงไม่มีปัญหา เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ ไม่ว่าจะลงทุน เก็งกำไร หรือ อยู่จริง ก็เห็นควรต้องมีการวางเงินดาวน์สูงตามระบุ”

อย่างไรก็ตาม อุปสรรคของภาคอสังหาฯขณะนี้ นอกจากปัญหาแอลทีวีแล้ว ยังขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมด้วย ซึ่งตัวขับเคลื่อนหลัก ทั้งการส่งออก, ภาคท่องเที่ยว, การบริโภคของรัฐ-เอกชน และการลงทุนของภาครัฐ ต่างชะลอตัว ทำให้แนวโน้มเศรษฐกิจในปีนี้ยังน่าเป็นห่วง ส่งผลบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนลดลง โดยเฉพาะของชิ้นใหญ่มีมูลค่าสูง เช่น กลุ่มบ้าน ที่ต้องอาศัยระยะเวลาผ่อนนานได้รับผลกระทบโดยตรง นอกจากนี้ยังมีกับดักเรื่องภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง ทำให้แม้ตลาดมีความต้องการ แต่ก็ไม่สามารถขอสินเชื่อได้

ชงเลิกคุม‘แนวราบ’ ใช้ระบบสําเร็จรูป 4 เดือนสร้างเสร็จ        

นับตั้งแต่ วันที่ 1 เมษายน 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) บังคับใช้มาตรการกำกับดูแลเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(Loan to Value :LTV) หรือ แอลทีวี นอกจากส่งผลกระทบในวงกว้างต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังลุกลามไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องอย่างวัสดุ อุปกรณ์ตกแต่งบ้าน ผู้รับเหมาก่อสร้าง เนื่องจากหลายโครงการต่างชะลอโครงการออกไป เพราะกำลังซื้อหาย การปฏิเสธสินเชื่อพุ่งถึง 50%

ทั้งนี้ด้านมุมสะท้อนนายวัชระ ปิ่นเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัชราดล จำกัด ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหา ริมทรัพย์ ฉะเชิงเทราระบุว่า ควรเว้นวรรคมาตรการแอลทีวีออกไปจนกว่าเศรษฐกิจจะพลิกฟื้นเข้าสู่ภาวะปกติ หากคุมเข้มเฉพาะคอนโดมิเนียม ดีเวลอปเปอร์ยอมรับได้ เพราะเป็นตัวการก่อให้เกิดการเก็งกำไร 

ขณะแนวราบควรได้รับยกเว้น เนื่องจากซื้อเพื่ออยู่จริง ยิ่งแรงงานฝีมือขาดแคลน ผู้ประกอบการหันไปพึ่งพาระบบโครงสร้างสำเร็จรูป หรือพรีแคสต์ ต่างกับการก่ออิฐฉาบปูน จึงใช้เวลาก่อสร้างเสร็จเร็วเพียง 4 เดือน เมื่อมีแอลทีวีควบคุม วางเงินดาวน์สูงทำให้การผ่อนดาวน์กับโครงการค่อนข้างสั้น

ตัวอย่าง ทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาท หากวางเงินดาวน์ 20% เท่ากับ 4 แสนบาทต้องหาเงินก้อนใหญ่ไปวาง ประเมินได้เลยว่าไม่มีใครผ่านจุดนี้ไปได้ ดังนั้นจึงถึงเวลาทบทวนและปลดล็อกให้อสังหาฯเดินต่อไปได้

ด้าน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการ ธปท. ยืนยันว่าพร้อมทบทวนและประเมินผลมาตรการแอลทีวี ซึ่งที่ผ่านมาได้ผ่อนผันหลักเกณฑ์ไปแล้วเช่น ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ซึ่งตลาดมองว่ากลุ่มนี้เป็นผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยมาตรการต้องการส่งเสริมให้คนมีบ้านเป็นของตัวเอง ลดความเปราะบางของดีมานด์เทียม จึงพร้อมจะมีการทบทวนอีกครั้ง หากพบว่ามีเกณฑ์หรือมีผลข้างเคียงมากเกินไป โดยเฉพาะสัญญา 2

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/property/418835?utm_source=category&utm_medium=internal_referral&utm_campaign=property