โผล่อีก ‘ดงกล้วย’ กลางสาทร

โผล่อีก ดงกล้วยกลางสาทร กว่า 3 ไร่ ห่างเอ็มไพร์ทาวเวอร์ 100 เมตร เศรษฐี-ผู้ดีเก่า ดิ้น ลดภาระภาษีที่ดินรกร้าง ยึดโมเดล สวนมะนาว “หมอพงษ์ศักด์” กูรู อสังหาฯเผยเจ้าของที่ต้องการขายวาละ 2 ล้าน

ที่ดินกลางใจกรุง ราคาตารางวาละ 1-2 ล้านบาท กลับกลายเป็นพื้นที่สีเขียว ดงกล้วย สวนมะนาว กระจายไปทั่วทั้งกรุงเทพมหานคร หลังภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างบังคับใช้ นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป เนื่องจากราคาที่ดินแพงตั้งอยู่ในทำเลที่ดี จึงต้องการเก็บรักษาไว้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินซื้อมาขายไปเพื่อทำกำไร ที่ดินมรดก ที่ดินรอพัฒนา จากความไม่พร้อมทางเศรษฐกิจ หากไม่ทำประโยชน์ ต้องแบกภาระภาษีรกร้างใน อัตราสูง

ด้วยเหตุนี้แลนด์ลอร์ด จึงอาศัยช่องที่กฎหมายเปิดเสียภาษีในอัตราเกษตรลดภาระในแต่ละปีได้หลายเท่าตัว ฉะนั้นจึงเห็นโมเดลสวนมะนาว ปลูกในบ่อซีเมนต์ บนที่ดินทำเลทอง แปลงรัชดาฯ-พระราม 9 ติดสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ รถไฟฟ้าใต้ดินสีนํ้าเงิน-สีส้ม

หลังจากนั้นก็พร้อมใจกันยึดโมเดลที่ว่าต่อๆ กัน ตามด้วยที่ดินย่านเอกมัย ซานติก้าผับเก่า เนื้อที่ 5 ไร่ ทิ้งร่องรอยให้เห็นว่า เพิ่งผ่านการปลูก กล้วย มะละกอ ได้ไม่นาน เพราะต้นยังเล็กเตี้ยเรี่ยดิน สำหรับอัตราภาษีที่แตกต่างกัน ที่ถูกเปิดช่องไว้ ได้แก่ ที่เกษตรกรรม มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้น มูลค่า 0-75 ล้านบาท จัดเก็บ 0.01% (ราคาประเมินกรมธนารักษ์) มูลค่า 75-100 ล้านบาท จัดเก็บ 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท เสีย 0.05% 500-1,000 ล้านบาท เสีย 0.07% มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปเสีย 0.1% ขณะหากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ 0-50 ล้านบาท เสีย 0.3% 50-200 ล้านบาทเสีย 0.4% 200-1,000 ล้านบาท เสีย 0.5% 1,000-5,000 ล้านบาท เสีย 0.6%  5,000 ล้านบาทขึ้นไปเสีย 0.7%

ทั้งนี้นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า นอกจากที่ดินแปลงรัชดาฯ ของ นพ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร นำไปพัฒนาเป็นสวนมะนาวแล้ว เชื่อว่าที่ดินรกร้างว่างเปล่าในกทม.จะกลายเป็นพื้นที่สีเขียวแทบทั้งหมด จากการปลูกพืชเกษตร เพื่อลดทอนการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้น้อยที่สุด ส่งผลให้ท้องถิ่นสูญเสียรายได้

ล่าสุดพบที่ดิน ย่านสาทร ติดถนน นราธิวาสราชนครินทร์ ห่างจากอาคารเอ็มไพร์ทาวเวอร์ เพียง 100 เมตร ขนาดเนื้อที่ 5,200 ตารางวาหรือ กว่า 3 ไร่ ปลูกกล้วยเรียงตัวเป็นแนวยาวเมื่อทอดมองลงมาจากคอนโดมิเนียมสูง ดูเหมือนขนาดต้นและความสูงยังเล็กมาก ไม่แน่ใจนักว่าในบริเวณนั้นจะมีพืชอื่นผสมผสานหรือไม่เช่น มะนาวเหมือนกับแปลงของหมอพงษ์ศักดิ์ อย่างไรก็ตาม เข้าใจว่าเจ้าของที่ดินไม่ต้องการขายที่ดินแปลงนี้ เพราะเคยเสนอขายในราคาตารางวาละ 2 ล้านบาท ขณะราคาซื้อขายในปัจจุบันอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา

ด้วยศักยภาพของทำเล อยู่ท่ามกลางวงล้อมของกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอ คอนโด มิเนียม โชว์รูมสำคัญๆ ติดถนนสายสำคัญใกล้แนวรถไฟฟ้า ทำให้เหมาะแก่การพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมหรูเชื่อว่าอนาคตจะมีดีเวลอปเปอร์สนใจซื้อลงทุนหากเจ้าของที่ดินรายนี้ยอมขาย

นายสุรเชษฐ สะท้อนถึง แปลงที่ดินซาติก้าผับ เจ้าของที่ดินนําไปปลูกกล้วย มะละกอ เพื่อลดภาระการเสียภาษีที่รกร้างเพราะนักลงทุนยังไม่กล้าซื้อเพราะหากสร้างคอนโดมิเนียมเกรงว่าจะไม่มีคนซื้อ ทางออกต้องรอให้เรื่องผ่านไปอีก 10 ปี ลดความหวาดกลัวลงซึ่งมองว่าน่าเห็นใจ สำหรับเจ้าของที่ดินซาติก้า โดยราคาที่ดินแปลงนี้ อยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวาไม่เกิน 1.2-1.3 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากอยู่ในซอย ส่วนปากซอยติดถนนใหญ่ใกล้รถไฟฟ้า ราคา 1.5-1.6 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากที่ดินติดซอยทองหล่อ ส่วนอีกแปลงประมาณ 1-2 ไร่ ในซอยเอกมัยก็มีการปลูกกล้วยเช่นเดียวกัน

สำหรับการเลี่ยงใช้ช่องของกฎหมายทำการเกษตรจะต้องถูกตรวจสอบจากท้องถิ่นบ่อยครั้ง ว่าต้นไม้ที่ปลูกจะอยู่ในสภาพที่ดีหรือไม่ เพราะหากเสียหาย ตายลง อาจถูกเรียกเก็บภาษีในอีก 3 ปีข้างหน้าได้

จากการสำรวจของ “ฐานเศรษฐกิจ” พบที่ดินทำเลทองกลายเป็นพื้นที่เกษตรเพิ่มมากขึ้นเช่น ที่ดินด้านหลัง ห้างเดอะมอล์รามคำแหง ที่ดินเยื้องกับเซ็นทรัลบางนา ปัจจุบันมีกล้วยขึ้นเต็มพื้นที่ อีกทั้งเมื่อมองลงมาจากทางด่วน ที่วิ่งจากบางนาไปยังพระราม 2 พบว่ามีที่ดินแปลงใหญ่ปลูกกล้วย มะม่วง เต็มพื้นที่ เป็นต้น

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่ากรณีเจ้าของที่ดินนำที่ดิน กลางเมืองหลบเลี่ยงไปปลูกกล้วย มะนาว มะละกอ จะต้องตรวจสอบระเบียบที่ท้องถิ่นจะออกมาด้วยว่า เป็นพืชประเภทใด หากไม่ใช่ พืชไร่อย่าง กล้วย มะนาว อาจพลิกกลับมาเสียภาษีในอัตราสูงได้ ขณะเดียวกันหากเจ้าของที่ดินทำการเกษตรไม่จริงจังปล่อยทิ้งร้าง แห้งตาย หากตรวจพบ อาจถูกเรียกเก็บภาษีได้ ซึ่งทุก 3 ปี หากที่รกร้างไม่นำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ จะเสีย 0.3%

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/property/418995?utm_source=category&utm_medium=internal_referral&utm_campaign=property