กูรู ระบุ คอนโด ราคา ตร.ม. ละ 50,000 หายไปจากตลาด ขณะ ราคาตร.ม.ต่ำแสน เริ่มพัฒนายาก เหตุ ต้นทุนที่ดินพุ่ง รับรถไฟฟ้า

ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ดีเวลล็อปเม้นท์แอนด์คอนซัลแทนซี่ สำรวจ พบ ราคาคอนโดมิเนียมในอนาคตอาจหาราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไม่ได้แล้ว โดยเฉพาะ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการอีกทั้งเชื่อมต่อถึงกันจะมีผลทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร

แม้ปัจจุบันสัดส่วนของโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร จะยังคงมีอยู่แต่ก็มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อเนื่อง และคงไม่มีโครงการในระดับราคานี้อีกในอนาคต แบบที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ที่หายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาระยะหนึ่งแล้ว เพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องและไม่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง

ขณะคอนโด ในทำเลสำคัญ ราคาระดับเกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ขนาดห้อง 24ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่เช่นกัน แต่จะขยับเข้ามาในเขตกรุงเทพชั้นกลาง ยิ่งรถไฟฟ้าใกล้เสร็จหรือ เตรียมเปิดใช้เส้นทางราคา อาจจะขยับ ขึ้นอยู่กับความต้องการ

เช่น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษม คอนโดแนวถนนพหลโยธินตั้งแต่สี่แยกรัชโยธินขึ้นไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ โดยเฉพาะทำเล สถานีเสนานิคมเป็นต้นไปถึงสถานีคูคต

เช่นเดียวกับ รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนะธรรม-มีนบุรี) มีความคืบหน้าไปมาก การแข่งขันเปิดตัวมีสูง ทำให้ราคา ขยับแรง ทำให้ คอนโดราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร อาจจะขยับไกลออกไป บริเวณพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าลำสาลี และมีนบุรี

ขณะลาดพร้าวแนวเส้นทางรถไฟฟ้า สายสีเหลือง หลายโครงการอยู่ระหว่างเปิดตัวแต่ยังไม่มาก แต่อนาคต หาก สายสีเหลือ ใกล้แล้วเสร็จ คอนโดราคา 1ล้านต้นๆ 1ล้านปลายๆก็เริ่มหายาก ทั้งนี้โครงการส่วนใหญ่จะอยู่ลาดพร้าวต้น ๆ ที่เปิดขายหมดเมื่อ10ปีก่อนในราคา ไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าแพงพอดู

ปัจจัยที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคือ ราคาที่ดินซึ่งมีสัดส่วนในมูลค่าการพัฒนาโครงการประมาณ 20 – 30% ซึ่งการที่ราคาที่ดินสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว มีเพียงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบที่เป็นเชิงพาณิชยกรรม เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม หรือโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นจึงจะสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ถ้าราคาที่ดินสูงเกินกว่า 200,000 – 300,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไป มีเพียงคอนโดฯ เท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ซื้อที่ดินไปพัฒนา

แต่การพัฒนาโครงการคอนโดฯที่มีราคาขายต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ผู้ประกอบการจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเมืองชั้นในหรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟใต้ดินปัจจุบันเปิดให้บริการ โดยราคาที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นส่วนมากจะเลือกที่ไม่เกิน 500,000 บาทต่อตารางวา

แต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่านี้แต่ได้ FAR ตามข้อกำหนดผังเมืองกทม. (สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่ออาคารรวม) มากกว่า 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการในอีกระดับมากกว่าถ้าได้ที่ดินที่มี FAR สูง ๆ

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/property/414740?utm_source=category&utm_medium=internal_referral