News

ซื้อบ้าน ระวังติดกับดัก มาตรการกระตุ้น 22 ตุลาคม

LivingInsider Report 2019-10-28 17:54:44

 

เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าโอน จากเดิม 2.0% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนอง จากเดิม 1.0% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมอาคารห้องชุดที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

 

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1-ปีที่ 3 คงที่ 2.50% ต่อปี ปีที่ 4-ปีที่ 5 คงที่ 4.625% ต่อปี ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR - 1.00% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR - 0.75% ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625% ต่อปี เริ่มวันนี้-24 ธันวาคม 2563

 

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) มองว่ามาตรการดังกล่าวเป็นทั้งข่าวดีและข่าวร้าย ข่าวดีก็คือรัฐบาลออกกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ซื้อบ้านผ่อนได้ในอัตราดอกเบี้ยตํ่า แต่ข่าวร้ายก็คือมาตรการนี้อาจเป็นกับดักที่ผู้ซื้อบ้านต้องพึงระวัง

 

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าว แม้จะอ้างว่า เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง วัยทำงาน หรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว และกลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งจะมีส่วนช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต สร้างความมั่นคงในสถาบันครอบครัว

 

รวมถึงกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหา ริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง แต่แท้จริงเป็นการช่วยกระตุ้นให้ซื้อสินค้าจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมากกว่า เพราะซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่งเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านมือสอง จากชาวบ้านกันเองได้

 

นอกจากนั้นมาตรการนี้อยู่ “ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท” คงช่วยได้แค่ “นํ้าจิ้ม” เพราะเป็นเงินเพียงเล็กน้อย ในขณะนี้เฉพาะกรุงเทพ มหานคร และปริมณฑลมีบ้านว่าง (สร้างเสร็จ ซื้อไปแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย) จำนวน 525,889 หน่วย ถ้าเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้านบาท ก็เป็นเงิน 1,577,667 ล้านบาท

 

และยังมีบ้านในมือผู้ประกอบการรอขายอีก 200,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาท จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ แสดงว่าขณะนี้มูลค่าบ้านรอขายมีสูงถึง 2,377,667 ล้านบาท ถ้ารวมต่างจังหวัดด้วยอาจถึง 3 ล้านล้านบาท กรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท จึงเป็นเพียง 1.7% เท่านั้น จึงถือว่าไม่มีประสิทธิผล

 

โดยอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1-ปีที่ 3 คงที่ 2.50% ต่อปี ปีที่ 4 - ปีที่ 5 คงที่ 4.625% ต่อปี ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR- 1.00% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR - 0.75% (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625% ต่อปี) จุดนี้ ดร.โสภณ ชี้ว่าน่ากลัวมาก เพราะแม้ในช่วง 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยตํ่า แต่ก็แทบจะไม่ได้ผ่อนเงินต้นเลย

 

ส่วนพอถึงปีที่ 6 ใช้อัตราดอกเบี้ย MRR ซึ่งก็แล้วแต่ธนาคารจะกำหนดอัตราไหนก็ได้ แล้วก็เขียนว่าลดลง แต่ในความเป็นจริงใน 6 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยที่จัดเก็บอาจสูงกว่าในท้องตลาด ทำให้ต้องย้ายแบงก์ เสียค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมอีก ในขณะที่ยังผ่อนได้ไม่ถึงไหน เพราะช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยถูกมาก เงินต้นจึงแทบไม่ได้ถูกตัดออกไปไหนเลย

 

ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ ระบุอีกว่า ที่กำหนดให้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ขณะนี้มีบ้านที่สร้างเสร็จหรือจะเสร็จในปี 2562 พร้อมที่จะโอนในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ราว 54,963 หน่วย ในจำนวนนี้มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ 28.5% หรือประมาณ 15,717 หน่วย ถ้ารวมทั่วประเทศอาจมีอยู่ประมาณไม่เกิน 30,000 หน่วย ในวงเงินกู้ 50,000 ล้านบาทนั้น หากหน่วยหนึ่งที่มีการกู้ ณ ราคา 2.5 ล้านบาท ก็กู้ได้เพียง 20,000 หน่วย ซึ่งวงเงินกู้นี้คงไม่พอเพียงอยู่ดี

 

ที่สำคัญ มาตรการดังกล่าว “ลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยตามมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ซึ่งให้ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%” ข้อนี้คงเป็นประโยชน์ให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นและคงทำให้ยินดีแจ้งซื้อขายตามราคาจริงเพื่อเป็นฐานข้อมูลในการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการ แต่ก็ทำให้สูญเสียรายได้มาพัฒนาประเทศ

 

“เราควรส่งเสริมให้ประชาชนตระหนักถึงความสำคัญในการเสียภาษีตามหน้าที่มาพัฒนาประเทศ การที่บ้านราคา 100% แล้วต้องเสียดอกเบี้ย 1.5% (ปกติมักจะคนละครึ่งกับบริษัทพัฒนาที่ดิน) เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถเสียได้ ไม่สูงมากนัก และทำให้รัฐมีรายได้มาพัฒนาประเทศ”

 

นายโสภณยํ้าว่า การผ่อนจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ตํ่าๆ เพียง 2% ต่อปี จะดูจูงใจในการรีบโอนเป็นพิเศษ แต่ปรากฏว่าใน 3 ปีแรก ลดเงินต้นไปน้อยมาก แทบทั้งหมดที่ผ่อนจ่ายไป

 

ขอบคุณข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

https://www.thansettakij.com/content/412895

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ