Invest

ข้อเสนอปรับปรุง​ แก้ไข "กฎหมายอาคารชุด"

LivingInsider Report 2019-08-19 16:14:37

 

แฟชั่น​ เสื้อผ้า​ การแต่งกาย​ ยังสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละยุคสมัย​ นับประสาอะไร​ พระราชบัญญัติ​ (กฎหมาย)​ ประมวลกฎหมาย​ ระเบียบ​ กฎกระทรวง​ ประกาศ​ ข้อกำหนด​ ข้อบังคับ​ หรือคำสั่ง​ที่ล้าหลัง​ ไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์​ เศรษฐกิจ​ สถานการณ์สังคมในปัจจุบัน​ จะไม่สามารถปรับปรุง​ แก้ไขให้ทันสมัย​ สอดคล้องกับสภาวการณ์ สังคม​ที่เปลี่ยนแปลงในแต่ละยุคสมัยได้

 

ณ​ วันที่ผู้เขียน​ เขียน​ "ต้นฉบับ" บทความ​ ทราบว่ารัฐบาลของพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ นายกรัฐมนตรี​ พร้อมคณะรัฐมนตรี​ ได้เข้าเฝ้า​ ถวายสัตย์ปฏิญาณตนต่อหน้าพระพักตร์ในหลวง​ รัชกาลที่​ ๑๐​ พร้อมจะเป็นรัฐบาล​ของประชาชน​ ต่อจากรัฐบาลชุดก่อน​ ซึ่งสวมหมวกสองใบ​ ได้แก่​ หัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ​ หรือ คสช.​ และนายกรัฐมนตรี​ บริหารราชการแผ่นดินต่ออีกคราว​ หรือวาระ​ นับแต่นี้เป็นต้นไป​

 

ส่วนการบริหารงานจะเป็นที่พึงพอใจของฝ่ายค้าน​ ประชาชนคนส่วนใหญ่​หรือไม่​ คงต้องให้รัฐนาวาของพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ นายกรัฐมนตรี​ และคณะ​ รวม​ ๓๖​ คน​ บริหารราชการแผ่นดินของประเทศไปสักระยะ​ จึงค่อยพิจารณาประเมินผลงานอีกครั้ง​ ในขณะที่ฝ่ายค้าน​ ๗​ พรรคการเมือง​ พร้อมลับ​ (มีด)​ มือ​ จัดอภิปรายไม่ไว้วางใจ​ ถึงวันนั้น​ค่อยประเมินผลงานของรัฐบาลชุดดังกล่าว

 

อย่างไรก็ตาม​ เชื่อว่าธุรกิจ​ "หลายภาคส่วน" อาจอยู่ระหว่างเสนอแนะ​แนวทาง​ นโยบายการบริหารจัดการอุตสาหกรรม​แต่ละส่วนให้รัฐบาลพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ พิจารณาแก้ไข​ ลดปัญหาอุปสรรค​ จากการประกอบธุรกิจอุตสาหกรรมให้สามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างดี​ มีประสิทธิภาพ​

 

อย่างไรก็ดี​ อุตสาหกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย​ที่ผ่านมา​ ยุคสมัยของ คสช.​ ตลอดระยะเวลา​ ๕​ ปี​ สมาคมเกี่ยวข้องอสังหาริมทรัพย์​ ทั้งบ้านจัดสรร​ คอนโดมิเนียม​ ต่างรอวันที่รัฐบาลพลเรือนจะเป็นประชาธิปไตย​เกิดขึ้น​

 

เพื่อผลักดันแนวคิด​ นโยบาย​ แก้ไขกฎหมาย​ระเบียบ​ ข้อบังคับที่ใช้มานาน​ให้ทันสมัย​ สอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบัน​ต่อรัฐมนตรีเจ้ากระทรวง​ที่รับผิดชอบ​ ส่วนจะได้ผลมากน้อยหรือไม่​ รัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง​จะเห็นชอบข้อเสนอตามที่สมาคมภาคเอกชนเสนอหรือไม่​ อาจต้องรอผลการพิจารณาในอนาคต

 

อย่างไรก็ตาม​ พระราชบัญญัติอาคารชุด​ หรือกฎหมายคอนโดมิเนียม​ ฉบับปรุง​ ซึ่งแก้ไข​เพิ่มเติม​ครั้งล่าสุด​ เมื่อกรกฎาคม​ ๒๕๕๑​ หรือฉบับที่​ ๔​ ได้ใช้บังคับต่อทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมานานกว่า​ ๑๐​ ปี​ ต้องยอมรับว่า ผลพวงของการแก้ไข​เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าว​ มีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าเดิมค่อนข้างมาก​ เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ ลดปัญหาข้อร้องเรียน​การเอารัดเอาเปรียบ​ มีระบบดูแลหลังการขายที่ดีขึ้นในระดับหนึ่งต่อผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ​

 

แตกต่างจากสมัยก่อนในอดีตเมื่อ​ ๒๐​ หรือ​ ๓๐​ ปี​ ที่ผ่านมา​ ค่อนข้างมาก​ จริงอยู่​แม้จำนวนข้อร้องเรียน​ ความเสียหาย​ ความเดือดร้อนของผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ​ จะลดจำนวนน้อยลง​อันเป็นผลจากการแก้ไข​ เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดในอดีต​ ลดปัญหาดังกล่าวต่อหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องได้ระดับหนึ่งก็จริง​ แต่ปัญหาจากการซื้อ​ขายอสังหาริมทรัพย์​ในระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม​ในปัจจุบัน​ อาจยังไม่หมดไปเสียทีเดียว​

 

ผู้เขียน​ ทำงานคลุกคลี​เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม​ ทั้งในฐานะส่วนตัว​และสมาคมนักบริหารอาคารชุด​ -​ หมู่บ้านจัดสรรไทย​มานาน​ ยังได้รับข้อร้องเรียน​ ความเดือดร้อน​ ปัญหา​อุปสรรคจากการใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดจากผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ กรรมการ​ คณะกรรมการ​ และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด​ ตลอดระยะเวลากว่าสิบปีเศษที่ผ่านมา​ นับแต่กรกฎาคม​ ๒๕๕๑​

 

ซึ่งหลายเรื่อง​ล้วนติดขัดอยู่ที่ตัวพระราชบัญญัติ​ เป็นหลัก​ ทำให้ผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ​ กรรมการ​ ผู้จัดการ​ ได้รับความไม่เป็นธรรม​ การเอารัดเอาเปรียบ​ ก่อให้เกิดความเดือดร้อน​ เสียหาย เป็นจำนวนมาก​ อนึ่ง​ ข้อร้องเรียนดังกล่าว​ ถูกส่งให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องพิจารณา​หลายประเด็นได้รับการตอบ ชี้แจง​ สามารถแก้ไข​ ลดปัญหาความเดือดร้อนได้ระดับหนึ่ง​

 

แต่อีกหลายประเด็น​ยังแก้ไขไม่ได้​ ติดขัดที่พระราชบัญญัติอาคารชุด​ "ฉบับปัจจุบัน" ไม่มีบทบัญญัติที่ชัดเจน​ ดังนั้น​ สมาคมนักบริหารอาคารชุด​ -​ หมู่บ้านจัดสรรไทย​ จึงขอเสนอประเด็นการแก้ไข​ เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดต่อรัฐบาลของพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ และคณะ​ ร่วมกันพิจารณา​ ได้แก่ประเด็นต่างๆ​ ดังต่อไปนี้

 

๑.​ ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนบุคคล​ และทรัพย์ส่วนกลาง​

และการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด​ "ฉบับมาตรฐาน" ของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการเห็นควรกำหนดระยะเวลาการรับประกันสินค้าตามที่ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการก่อสร้าง​ หรือจัดให้มี​ในพระราชบัญญัติ​ มิใช่กำหนดแต่เพียงในสัญญาขายห้องชุด​ (อ.ช.๑๖)​ ตามแบบของ​ "กรมที่ดิน" เท่านั้น​

 

รวมทั้งการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย​ห้องชุดด้วยการจัดทำแบ้งก์การันตีมอบให้แก่กรมที่ดิน​ ผู้มีหน้าที่จดทะเบียนอาคารชุด​ เก็บไว้เป็นหลักฐาน​ กรณีผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ บิดพลิ้ว​ ไม่ปฏิบัติตามสัญญา​สามารถหัก​ ริบเงินเงิน​ หรือยึดหลักประกันดังกล่าว​ เพื่อคุ้มครองความเสียหาย​ ความเดือดร้อนของผู้ซื้อ​ ผู้บริโภคได้ในภายหลัง เป็นต้น

 

๒.​ ข้อบังคับ​ "ฉบับมาตรฐาน" ต้องมี​ ใช้กับทุกนิติบุคคลอาคารชุด​ "ทั่วประเทศ"

ทุกวันนี้​ ข้อบังคับทุกแห่ง​ ทุกโครงการ​ ถูกกำหนดเขียนขึ้นโดยผู้ขาย​ ผู้ประกอบการเมื่อคราวขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ เขียนเพื่อเอื้อประโยชน์แก่ธุรกิจของผู้ขาย​ผู้ประกอบการ​ ทั้งสิ้น​ ข้อบังคับ​หลายแห่งแย้ง​ขัดต่อบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด​

 

ในขณะที่พนักงานเจ้าหน้าที่​ "กรมที่ดิน" อ้างไม่สามารถแก้ไข​ปรับปรุงให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุดได้​ เหตุเพราะไม่มีอำนาจ​หรือข้อกำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ ต้องปฏิบัติ​เป็นเรื่องภายใน ​แนะให้อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดำเนินการเรื่องดังกล่าว​ แล้วจึงนำมาจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ ในภายหลัง

 

ถามว่าคะแนนเสียงของห้องชุดเหลือขายของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ มีจำนวนมากกว่าคะแนนเสียงฝ่ายผู้ซื้อ​ จะสามารถเปลี่ยนแปลง​ แก้ไข​หรือเพิ่มเติมข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้อย่างไร จึงเห็นสมควรให้ภาครัฐ​ "กรมที่ดิน" ยกร่าง​ จัดทำข้อบังคับ​ "ฉบับมาตรฐาน" ใช้กับนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ

 

๓.​ งดการแทรกแซงกิจกรรมการบริหารทรัพย์ส่วนกลางโดยผู้ขาย​ ผู้ประกอบการของ

นิติบุคคลอาคารชุดทั้งทางตรง​ และทางอ้อมกรรมการฝ่ายผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ สามารถจัดให้มีได้จำนวนหนึ่งคน​ จากทั้งหมดจำนวนเก้าคน​ พระราชบัญญัติอาคารชุด​ฉบับดังกล่าว ยังสามารถกำหนดจำนวนดังกล่าวได้​ นับประสาอะไร​พระราชบัญญัติฯ​ จะไม่สามารถกำหนดบทบัญญัติห้ามมิให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ จำนวนหลายห้อง​แทรกแซงกิจกรรมการการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจากบุคคล​ นิติบุคคลดังกล่าวได้

 

๔.​ บังคับให้ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ ชำระค่าส่วนกลาง​ และกองทุนตามข้อบังคับทั้งหมด

ในคราวเดียวในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้กับนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากเป็นการกระทำที่สอดคล้อง​ ตรงตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด​ ตามมาตรา​ ๑๘​ และ​ ๔๐​ แล้ว​ ยังไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ​ ผู้บริโภคอีกด้วย

 

๕.​ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดต้องมี​ หรือได้รับใบอนุญาตวิชาชีพ​ (Professional​ License)​

มิใช่ใครจะมาเป็นผู้จัดการก็ได้วิศวกร​ สถาปนิก​ หรือแพทย์​ พยาบาล​ นักบัญชี​ ทนายความ​ เป็นต้น​ ยังถูกกำหนดให้มีใบอนุญาตวิชาชีพจากต้นสังกัด​ หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง​ เมื่อกระทำการใดๆ​ ที่ผิดหลักปฏิบัติ​ ข้อกฎหมาย​ ข้อกำหนดตามวิชาชีพของตน​ อาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตดังกล่าวได้​ รวมทั้งการถูกดำเนินคดีตามกฎหมายได้​

 

อย่างไรก็ดี​ ทุกวันนี้​พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่กำหนดให้ผู้จัดการมี​ใบอนุญาตวิชาชีพแต่อย่างใด​ จึงเป็นเหตุให้ผู้จัดการบางราย​ประพฤติชั่ว​ ผิดวิชาชีพผู้จัดการ​ สร้างความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง​ อีกทั้งไม่เกรงกลัว​ยำเกรงต่อข้อบังคับ​และกฎหมายแต่อย่างใด เห็นควรให้ผู้จัดการต้องมีใบอนุญาตวิชาชีพ​ ผ่านการอบรมหลักสูตรการบริหารจัดการทรัพย์สินจากสถาบันการศึกษา​ สมาคมที่เกี่ยวข้อง​ หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง​ เป็นต้น​ กำหนด​ หรือบัญญัติเรื่องดังกล่าวไว้กับคุณสมบัติ​ และลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการในพระราชบัญญัติอาคารชุดดังกล่าว

 

ขอยืนยันทางสมาคมฯ ​พร้อมให้ความร่วมมือกับภาครัฐที่เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนกับข้อเสนอแนะ​ ข้อควรปรับปรุง​ แก้ไข​เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด​ ตามเสนอข้างต้น​ เมื่อเจ้ากระทรวง​ (มหาดไทย)​ ร้องขอมายังสมาคมฯ​ อีกทั้งผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ กรรมการ​ หรือผู้จัดการ​ ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียม​ อาคารชุด​ นับพันแห่ง​ หมื่นแห่ง​ "ทั่วประเทศ" จะให้ความร่วมมือ​เป็นอย่างดี​ เพราะผลดี​ มีมากกว่าผลเสีย

 

อย่างไรก็ตาม​ ถ้าจะนับคะแนนเสียงลงคะแนนเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร​ หรือ ส.ส. ในครั้งหน้า​คะแนนเสียงจำนวนดังกล่าว​ ย่อมมั่นคง​ แข็งแรง​ อีกทั้งมีมากกว่าคะแนนเสียงของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการอีกด้วย

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

บทความอื่นๆ

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา บางเขน

นวมินทร์ รามอินทรา

นวมินทร์ รามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ