News

อัพเดตเทรนด์กรุง “มหานครตึกระฟ้า” ช็อกที่ดินแพงแห่สร้างตึกสูง 50-60 ชั้น เกลี่ยต้นทุน

LivingInsider Report 2019-06-12 10:03:58

 

ที่ดินแพงมหาโหดต้อนดีเวลอปเปอร์เข้ามุม แห่พัฒนาตึกสูงระฟ้าชดเชยต้นทุน เผยรอบ 10 ปีตลาดกรุงเทพฯมีคอนโดฯไฮไรส์เฉียด 1,000 โครงการ ตึกสูงเกิน 8 ชั้นเกินครึ่ง สารพัดเทคนิค-ดีไซน์สร้างมูลค่าเพิ่ม ยิ่งสูงยิ่งแพงขายวิวเทวดา พื้นที่ส่วนกลางเนรมิตได้ดั่งใจนึก สำรวจตึกใหม่ปี 2560-2562 พบท็อป 10 ดันความสูงไปอยู่ที่ 50-64 ชั้น

 

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลกระทบจากภาวะราคาที่ดินแพงทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียม high rise ในกรุงเทพฯมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง

 

10 ปี เฉียด 1,000 โครงการ

สถิติข้อมูลในช่วง 10 ปี (2550-2561) มีการลงทุนคอนโดฯไม่ต่ำกว่า 994 โครงการ ในจำนวนนี้มีสัดส่วน 50.3% ที่เป็นโครงการไฮไรส์รวม 500 โครงการ กับคอนโดฯโลว์ไรส์ 494 โครงการ สัดส่วน 49.7%

เมื่อเจาะลึกสถิติรายปีพบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเกิน 10% ต่อปี ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความต้องการที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอาคารไฮไรส์ เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้น และได้รับผลกำไรจากการพัฒนาสูงขึ้นเช่นเดียวกัน

“คอนโดฯในกรุงเทพฯมีหลายรูปแบบ ปัจจุบันคนส่วนใหญ่นิยมมากที่สุดเป็นตึกไฮไรส์ที่มีความสูงเกิน 8 ชั้นขึ้นไป ทำเลยิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากเท่าไหร่ยิ่งดีเพราะสะดวกสบายในการเดินทาง รวมทั้งทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็จะได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก”

 

ท็อป 10 ล่าสุดสูง 50-60 ชั้น

นายภัทรชัยกล่าวว่า โมเดลธุรกิจคอนโดฯไฮไรส์เป็นที่ทราบกันดีว่า ชั้นยิ่งสูงยิ่งมีราคาแพง เพราะบวกพรีเมี่ยมค่าวิวเข้าไปด้วย เพราะไม่มีอะไรบังสายตา นอกจากชั้นสูง-วิวสวยแล้วทิศของห้องชุดก็มีผลต่อการกำหนดราคาขายด้วย

 

“เทคนิคการตลาดและการขายโครงการส่วนใหญ่มักจะเก็บห้องชั้นสูง ๆ เพื่อขายทีหลัง เพราะสามารถขายได้ราคาค่อนข้างแพง แต่ไม่ใช่ราคาขายแพงอย่างเดียว ยังพบว่าชั้นสูง ๆ สามารถนำเสนอขายและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าชั้นล่าง ๆ”

 

นอกจากนี้ มีอีกเหตุผลหนึ่งที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการทำห้องชั้นสูงขาย เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง พฤติกรรมการเลือกซื้อห้องชุดไม่ค่อยมีปัญหาในการตัดสินใจ ยอมจ่ายแพงเพื่อให้ได้ห้องมีวิวสวยถูกใจ

 

ล่าสุดสำรวจการพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์ช่วงปี 2560-2562 สามารถจัดอันดับความสูงนับตามจำนวนนั้น 10 อันดับแรก มีความสูงตั้งแต่ 50-64 ชั้น กระจายอยู่ใน 7 ทำเลหลักประกอบด้วย ทำเลสุขุมวิท ทองหล่อ ถนนวิทยุ ถนนสาทรใต้ ถนนเพชรบุรี พญาไท ราชเทวี

 

“ถึงแม้จำนวนที่ดินในกรุงเทพฯมีอยู่จำกัด แต่ยังพบการขยายตัวของอาคารสูงขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง ตึกเหล่านี้ไม่ได้ใหญ่เพียงลักษณะทางกายภาพเท่านั้น แต่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจของประเทศ ความทันสมัยของเทคโนโลยีการก่อสร้างและการออกแบบ” นายภัทรชัยกล่าว

 

วิวเทวดา-แอสเซตประจำตึก

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการ Park Origin ทองหล่อ สูง 59 ชั้น เมื่อก่อสร้างเสร็จจะเป็นโครงการโดดเด่นที่สุดในสุขุมวิท เพราะสูงที่สุดในย่านนี้ ทำให้คนที่อยู่อาศัยมีความรู้สึกมีเกียรติมีสง่าราศี คล้าย ๆ กับอยู่บนจุดที่สูงสุดของย่านที่ดีที่สุดในประเทศไทย

 

ในแง่ของฮวงจุ้ยก็ดีทั้งเรื่องอากาศที่ถ่ายเทได้สะดวก ลมดี แสงดี แดดดี ขณะเดียวกัน ความสูงมาพร้อมทัศนียภาพหรือวิวที่สวยงาม ซึ่งอาจเป็นวิวที่ไม่เคยเห็นมาก่อน

 

“ตึกสูงในแต่ละตึกจะสร้างวิวใหม่ขึ้นมาตึกใครตึกมัน เป็น asset เฉพาะตึกที่ประเมินค่าไม่ได้ การดีดตึกให้สูงในคอนเซ็ปต์ของ Park Origin ทำให้เกิดพื้นที่ข้างล่างเยอะ โครงการนี้จึงเป็นคอนโดฯที่มีสวนเยอะถึง 2 ไร่ เทียบกับบางคอนโดฯในย่านทองหล่อพื้นที่รวมกันยังไม่ถึง 2 ไร่ด้วยซ้ำ

 

ถ้าคิดเป็นค่าที่ดินอย่างเดียวย่านทองหล่อตกอยู่ตารางวาละเกือบ 2 ล้านบาท 2 ไร่กว่าต้องมีเกือบ 2 พันล้านบาท ดังนั้น สวนในโครงการนับวันมันจะยิ่งมีคุณค่า หรือมี value มหาศาล ใน 10 ปีข้างหน้าพื้นที่สวนในทองหล่อมันคงไม่มี เพราะราคาที่ดินอาจขยับไปถึงวาละ 3-5 ล้านบาท”

 

ทดลองตลาด-ขายวิวออฟฟิศ

นายพนล ลีลามานิตย์ ผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท ไรมอน แลนด์ จํากัด (มหาชน) ผู้พัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งแบรนด์ One City Center สูง 52 ชั้น เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปกติอาคารไฮไรส์ประเภทคอนโดฯชั้นยิ่งสูงยิ่งขายได้แพงเพราะขายดี เปรียบเทียบกับอาคารสำนักงานที่ราคาค่าเช่าไม่ได้ขึ้นกับความสูง

 

ทั้งนี้ ไรมอน แลนด์ต้องการสร้างความแตกต่าง และต้องการทดลองตลาดด้วยการนำโมเดลธุรกิจขายชั้นสูงแพงกว่าชั้นเตี้ย ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับการขายคอนโดฯ แต่นำมาใช้กับโครงการออฟฟิศ

 

“การขายคอนโดฯเป็นการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ ส่วนออฟฟิศเป็นการขายสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ เราจะลอง test ตลาดเพื่อดูว่าคนจะยอมจ่ายมากกว่าไหมถ้าได้ขึ้นไปอยู่ชั้นสูง”

 

ทั้งนี้ ลูกค้าออฟฟิศมี pain point เรื่องการเดินทางและต้องเสียเวลากับสิ่งที่ไม่ใช่การทำงาน เช่น รอลิฟต์นาน สั่งอาหาร-สินค้าเสียเวลากับการขึ้นลงเพื่อรับของ ฯลฯ ไรมอน แลนด์จึงเน้นเรื่องดีไซน์อาคารและเพิ่มในเรื่องการบริหารจัดการเพื่ออำนวยความสะดวกลูกค้าให้มากที่สุด

 

“One City Center เป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มมิตซูบิชิ เอสเตทในส่วนคอมเมอร์เชียล เมื่อตึกสร้างเสร็จทางญี่ปุ่นเป็นผู้บริหารด้วย เพราะต้องการเซตสแตนดาร์ดให้ผู้เช่ามีฟีลลิ่งญี่ปุ่น เช่น เปิดเข้าห้องขยะแล้วไม่มีกลิ่น คอนเซ็ปต์ตึกนี้เราต้องการเป็นตึกแรกที่เป็นระดับ world class ของเมืองไทย”

 

ยิ่งสูง-เพิ่มพลังพื้นที่ส่วนกลาง

นายธัช พิทักษ์รักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แทนเดม อาร์คิเท็ค (2001) จำกัด ผู้ออกแบบโครงการ Cloud ทองหล่อ-เพชรบุรี สูง 55 ชั้น กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการนี้การดีไซน์พยายามสร้างตึกสูงที่เป็นแลนด์มาร์กของถนนเพรชบุรี แต่ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะปกติตึกโลว์ไรส์สร้างเร็วกว่า เทิร์นโอเวอร์ของการลงทุนเร็วกว่า แต่ความเป็น iconic factor และความสูงก็จะไม่ได้

 

ในด้านเทคนิคการออกแบบ คลาวด์ ทองหล่อ-เพชรบุรี มีความสูงถึง 202 เมตร จุดเด่นของการดีไซน์จึงเล่นในส่วนของการนำเสนอเส้นสายแนวตั้ง เพื่อขับเน้นให้ตัวอาคารดูมีความสูงมากยิ่งขึ้น

 

จุดได้เปรียบของการออกแบบตึกไฮไรส์ยังรวมถึงการดีไซน์พื้นที่ส่วนกลาง เช่น พื้นที่จอดรถมีการใช้ระบบ auto parking เข้ามาใช้ทำให้ประหยัดพื้นที่จอดรถเมื่อเทียบเป็นตารางเมตรแล้วเอามาเทิร์นเป็นพื้นที่ขาย วิธีการคือถ้าทำที่จอดรถแบบคอนเวนชั่นนอลหรือแบบดั้งเดิมที่มีทางวิ่ง ตีช่องจอด โดย 1 ช่องจอดนับเป็นรถ 1 คัน แต่ระบบจอดรถอัตโนมัติสามารถจอดซ้อนกันหลายคัน แต่กฎหมายนับเป็น 1 ช่องจอด ทำให้สามารถประหยัดพื้นที่ได้นับ 1,000 ตารางเมตร

 

“เปรียบเทียบกับพื้นที่ส่วนกลางของตึกเตี้ย portion ของพื้นที่น้อยกว่าตึกสูงอยู่แล้ว ตึกเตี้ยมีได้แค่ชั้นดาดฟ้าและชั้น ground แค่นั้น แต่ถ้าเป็นตึกสูงจะมี possibility ให้เลือกได้หลากหลายกว่าว่าจะทำเป็นอะไร เพราะฉะนั้น สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลางจะได้เยอะกว่า จำนวนยูนิตห้องชุดก็เยอะกว่า”

 

ต้นทุนจม-ปัญหาใหญ่ตึกไฮไรส์

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในช่วงครึ่งปีหลังพฤกษาฯวางแผนเปิดตัวคอนโดฯไฮไรส์แบรนด์ไอวี่ สุขุมวิท 18 จำนวน 2 อาคาร ความสูง 45 กับ 64 ชั้น บนที่ดิน 3 ไร่ เป็นการพัฒนาคอนโดฯเซ็กเมนต์ลักเซอรี่ของแบรนด์ไอวี่ในปีนี้

 

“ไอวี่ สุขุมวิท 18 เป็นตึกสูงที่สุดของพฤกษาฯ ระดับความสูง 400 เมตร เนื่องจากทำเลไพรมแอเรียราคาขายต่อตารางเมตรอยู่แถว ๆ 2 แสนบาทโดยเฉลี่ย”

 

โมเดลธุรกิจพัฒนาตึกสูง ในด้านเทคโนโลยีสามารถทำได้หมด เช่น ตึกยิ่งสูงต้องรับแรงลมมากกว่าตึกเตี้ย ฯลฯ ความเสี่ยงของการพัฒนาตึกสูงอยู่ที่การบริหารจัดการด้านการเงินของดีเวลอปเปอร์ เพราะสร้างเร็วแต่ขายช้าก็ลำบาก สร้างโครงการใหญ่เกินไปปิดการขายยากก็ลำบาก

 

ที่สำคัญเงินจมไปกับต้นทุนพัฒนาโครงการ เพราะคอนโดฯเป็นสินค้าที่ต้องสร้างเสร็จ 100% จึงจะเริ่มต้นโอนห้องชุดยูนิตแรกให้กับลูกค้าได้ ไม่เหมือนแนวราบที่สามารถโอนทีละยูนิตได้

 

“โมเดลธุรกิจพฤกษาฯเราไม่อยากลงทุนที่หนึ่งที่ใดเยอะเกินไป อยากกระจายความเสี่ยงการลงทุน โดยเฉพาะคอนโดฯยิ่งสร้างนานยิ่งลากความเสี่ยงด้านเงินลงทุน เป็นความเสี่ยงด้านการเงิน ของผู้ประกอบการ โมเดลที่เหมาะสมสร้างสัก 50-400 ห้องต่อ 1 โครงการ ปกติตึกเตี้ยใช้เวลาพัฒนาจนจบโครงการ 1-2 ปี ตึกสูง 3-4 ปี เกินกว่านี้จะเหนื่อยมาก” นายปิยะกล่าว

 

ขอบคุณข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-336393

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

LivingStock Application

ค้นหาล่าสุด

ทําเลที่ถูกค้นหามากที่สุด

แสดงทั้งหมด

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่

พระราม 9 เพชรบุรีตัดใหม่ RCA ศูนย์วิจัย คลองตัน

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ

สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ ประสานมิตร

อ่อนนุช อุดมสุข

อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง บางจาก ปุณณวิถี

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน

เกษตรศาสตร์ รัชโยธิน เสือใหญ่ เสนานิคม วังหิน รัชวิภา

นวมินทร์ รามอินทรา

รามอินทรา นวมินทร์ แฟชั่นไอส์แลนด์ วัชรพล สายไหม หทัยราษฎร์ สุขาภิบาล 5

สะพานควาย จตุจักร

สะพานควาย จตุจักร หมอชิต ประดิพัทธ์ อินทามะระ